??2023年中報季已收官，上市房企償債能力也浮出水面。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，69家重點樣本上市房企現(xiàn)金持有量較期初繼續(xù)下降1.63%。與此同時，總有息負債微降0.96%，其中短期有息負債下降1.85%。

??在此背景下，調(diào)整后的非受限現(xiàn)金短債比相比年初略有下降，達0.48，房企短期壓力依然較大。此外，七成房企調(diào)整的速動比率＜1，防范化解風險是未來政策主線，避免引發(fā)系統(tǒng)性金融風險。

??在銷售市場走弱的情況下，房企資金壓力也有增無減。

??2023上半年末，69家重點上市房企的現(xiàn)金持有量為18756億元，較期初略下降1.63%。近年來，房企現(xiàn)金持有量及增速逐年下滑，由2018年的25%的增速逐步下降到2020年的11%，緊接著2021年重點房企現(xiàn)金持有量首次出現(xiàn)了負增長，同比下滑了16%。實際上，2021年房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了由強到弱的轉(zhuǎn)折，2022年延續(xù)下行壓力，彼時現(xiàn)金持有量增速同比下滑24%。

??2023年上半年，一季度短暫沖高后二季度持續(xù)回落，市場略顯疲軟。在此背景下，房企資金面壓力仍然較大。

??民企與央國企存在明顯差距。

??2023年上半年，央企及國企的現(xiàn)金持有量較期初分別上升3%和21%，而民營房企上半年現(xiàn)金持有量為6236億元，較期初下降了9%。

??一方面央國企由于有政府背書，更能夠受到金融機構青睞；另外，民企受到部分企業(yè)暴雷影響，銷售下滑導致回款減少，而央國企相比韌性更強。 

??從各個梯隊的表現(xiàn)來看，TOP10房企的現(xiàn)金持有量仍領先，持有現(xiàn)金9796億元，較期初上升了0.68%，且在各梯隊中唯一保持正增長。而TOP51+梯隊房企的現(xiàn)金持有量較期初降幅最大，下降約6.7%，其中，合景泰富、上坤地產(chǎn)、三巽集團等現(xiàn)金降幅超過30%。

??自“三條紅線”監(jiān)管要求提出以后，房企的總有息負債增長受到了限制，同時大部分企業(yè)也加速了去杠桿進程。

??2023年上半年重點樣本房企的總有息債規(guī)模為65754億元，較期初略下降0.96%。事實上，房企總有息負債規(guī)模自2021年以來增速下降至0.5%，2022年在融資受限的情況下更是出現(xiàn)首次下滑，下降了0.76%。

??事實上自2020年8月“三條紅線”的監(jiān)管要求提出之后，房企的總有息負債增長受到了限制，同時大部分企業(yè)也加速了去杠桿進程。2023年上半年不少房企出于財務安全考慮，主動管控負債規(guī)模，積極還債，導致總有息負債出現(xiàn)下滑。

??從有息負債的期限結(jié)構來看，2023上半年重點房企的短期有息負債為28329億元，較期初下降了1.85%，長期有息負債為37425億元，較期初減少了0.27%。

??主要原因在于，部分房企積極償還短期有息負債，同時嚴格控制優(yōu)化存量債務結(jié)構。

??上半年重點房企的短期有息負債對總有息負債的占比達43%，與期初占比保持一致。整體看來，當期行業(yè)短期有息負債占比較大、流動性承壓，未來存量債務結(jié)構有待持續(xù)優(yōu)化。

??值得注意的是，民營房企的短期債務占比高達63%，相比年初增加了0.91個百分點，流動性存在較大壓力。

??另外，2023年中期樣本房企加權平均的凈負債率較年初抬升4.13pct至113.11%，由于恒大、奧園凈資產(chǎn)大額轉(zhuǎn)負會導致整體加權平均的凈負債偏高，剔除后加權平均的凈負債率較年初增長1.36pct至82.71%；扣預后的資產(chǎn)負債率76.93%，較年初增加0.5pct；調(diào)整后的非受限現(xiàn)金短債比0.48，較年初下滑0.01。

??值得注意的是，部分房企披露的受限制現(xiàn)金未包含預售監(jiān)管資金，導致其非受限現(xiàn)金短債比指標被高估，行業(yè)真實可動用現(xiàn)金對短債覆蓋情況更為嚴峻。倘若下半年需求端寬松政策持續(xù)釋放以后，仍然無法改變行業(yè)基本面持續(xù)下行的趨勢，而房企整體短期債務到期壓力仍然不小，行業(yè)違約風險可能再次蔓延。

??2023上半年房地產(chǎn)銷售端呈弱復蘇，房企信用水平尚未修復。

??房企凈融資額長期落入負值區(qū)間，資金壓力邊際趨緊，約70%的樣本房企現(xiàn)金持有量同比下降，近6成房企非受限現(xiàn)金短債比繼續(xù)惡化。2023上半年末69家樣本房企整體“三條紅線”核心指標均未達標，紅檔占比較年初增加0.5pct至34.8%。

??若算上應付貿(mào)易款、合聯(lián)營、非控股股東等經(jīng)營性債務，2023年中期69家樣本房企加權平均的調(diào)整速動比率0.69，其中50家樣本房企調(diào)整速動比率小于1，可變現(xiàn)的流動資產(chǎn)無法覆蓋包含經(jīng)營性債務在內(nèi)的流動債務，流動性壓力凸顯，實際的短期償債壓力加大。

??房地產(chǎn)債務違約風險持續(xù)蔓延，據(jù)CRIC不完成統(tǒng)計，2020年以來有60家房企出現(xiàn)債務違約或其他相關風險事件。結(jié)合目前市場層面走弱，未來政策主線依舊是防范化解風險，化解房地產(chǎn)債務風險的相關政策可能從以下幾方面開展：

??1. 對于當前面臨經(jīng)營困難而提出債務重組房企，可以給出政策引導和窗口指引。一方面鼓勵企業(yè)積極推進債務重組，以市場化方式減少開發(fā)企業(yè)債務規(guī)模，從而逐步化解風險；另一方面積極督促出險開發(fā)企業(yè)組織債權人會議，協(xié)商確定開發(fā)企業(yè)債務重組方案，并督促其有序?qū)嵤?/p>

??2. 對房企持續(xù)注入流動性或進行展期，如延長前期利好政策的適用期限，或適度放寬抵押物要求，給予市場和房企更多的緩沖期。

??3. 鼓勵AMC、國資入股出險房企項目，注入信用。支持國資入股紓困民營房企項目，加速存量資產(chǎn)的盤活，助力保交樓。

??4. 完善保交樓的政策工具，期待后續(xù)更多紓困政策出臺，加大紓困資金投入，優(yōu)化紓困資金申請、使用和監(jiān)管機制。

??5. 對于完全資不抵債的企業(yè)實施破產(chǎn)重整。

??自2022年末起，房企融資政策就迎來了轉(zhuǎn)向，紓困方向從“救項目”轉(zhuǎn)換至“救項目與救企業(yè)并存”，2023年上半年政策延續(xù)此前的基調(diào)，7月以來，房企融資面利好政策力度持續(xù)加大，政府出臺“民營經(jīng)濟31條”，完善融資支持政策制度和市場化重整機制等。

??好的消息是，出險房企的債務重組進程明顯提速，但當前這類企業(yè)的債務壓力依然較大。當下政策重點還是應當穩(wěn)市場，保住市場主體的同時增強市場信心，以時間換空間，房地產(chǎn)企業(yè)也將穩(wěn)步修復。