??“中駿其實是堅持到了最后一刻?！痹谥序E集團控股有限公司（以下簡稱“中駿”，1966.HK）宣布沒有按期支付到期應付的6100萬美元本金和利息后，一位接近中駿的人士這樣表示。

??根據中駿10月4日在港交所發(fā)布的公告顯示，進入2023年第二季度，中駿集團的銷售持續(xù)下滑，流動資金緊張狀況日益嚴峻，境外兌付債務壓力持續(xù)增加。即使公司竭盡全力，流動現金及銀行存款可能無法履行當前和日后義務所需。

??在這種情況下，中駿同其他已出險房企一樣選擇“以時間換空間”、尋求境外債務管理。

??中駿方面表示，未支付貸款可能會導致集團債權人根據相關融資的相應條款要求加快償還債務及/或采取行動。但截至公告日，中駿尚未收到有關境外債權人要求加快償還債務的任何通知，仍繼續(xù)保持正常的業(yè)務營運。

??據中駿相關人士表示，目前公司基本面正常，公司也將盡快委聘外部顧問，協助就現在的資本結構及流動性進行評估，并探索可行的全面解決方案。

??在該人士看來，采取一定的債務管理手段將有助于企業(yè)更好保交付和可持續(xù)經營。

??資金壓力凸顯

??在此次未按時支付貸款本息之前，中駿一直堅持償債，是少數堅持履約的民營房企之一。

??據公開資料統計，2022年全年，中駿在境內外公開市場累積償還債務合計近115億元，包括2022年2月償還5億美元境外債、7月就“20中駿02”公司債券完成9.54億元回售兌付、10月提前匯出20億元債券項下選擇回售所需的全部資金以及12月提前匯出12.87億元用于購房尾款ABS本息兌付。

??今年以來，中駿分別于4月和8月償債5億美元和5.4億元境內外債；就在不久前的8月4日，中駿如約兌付了一筆美元債的利息，金額為1050萬美元。

??但這樣一家堅持還債的房企最終也扛不住了。

??“根本原因還是銷售。”一位浙江民營房企副總裁表示，雖然當下政策層面不斷釋放利好，短期內確實刺激了市場上行，但這只存在于個別城市，且市場復蘇動能不足，可持續(xù)性也有待觀察。

??克而瑞研究中心數據顯示，2023年前8月，百強房企實現銷售操盤金額37524.7億元，同比降低8.5%，整體樓市延續(xù)探底行情。

??具體到中駿，除了今年3月銷售額超過40億元，其余月份銷售額均在30億元左右，且從5月至8月，中駿的銷售額持續(xù)下滑，8月單月僅實現了11.99億元銷售業(yè)績。

??“中駿出險的原因，一方面是因為過去幾年下沉布局三四線城市，三四線城市去庫存壓力太大，即使是政策開始救市，市場銷售也很難那么快回暖，這影響了中駿的銷售回款；另一方面，中駿在三四線城市的中駿世界城的MALL沉淀了不是當期項目開發(fā)的利潤，這部分資金影響了企業(yè)的周轉能力?！辩R鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉分析稱，三四線城市的資金監(jiān)管比例比較大，以三四線城市布局為主的房企遇到資金面壓力實屬正常。

??另一方面，中駿的融資端未見明顯改善。

??今年1月18日，中駿曾在集團官微發(fā)布消息稱，公司成功發(fā)行2023年度第一期中期票據，發(fā)行規(guī)模15億元，期限3年，發(fā)行利率4.1%，中債增進公司提供全額無條件不可撤銷連帶責任擔保；此后8月，中駿又由中債增進公司擔保發(fā)行了第二期中票。兩筆中票合計22億元。此外，在今年7月，中駿還獲得2.55億港元和8910萬美元的海外銀團貸款。

??在當前行業(yè)環(huán)境下，中駿作為民營房企能夠獲得融資支持已屬實不易，但在高額債務面前，這依然是“杯水車薪”。

??據公開資料統計，中駿接下來還將面臨9月、10月和11月三筆美元債票息，合計金額4950萬美元，兌付壓力急劇增加。與此同時，據中駿相關人士表示，公司在銀團貸款兌付方面也有進一步的資金壓力。

??權衡之后，中駿選擇對整體債務進行管理，這也是目前行業(yè)內出險房企慣用的應對債務壓力的手段。據中國房地產報記者統計，目前，業(yè)內已有融創(chuàng)、龍光、正榮等房企都在推動旗下整體債務重組，部分房企的方案已經獲得債權人通過。

??保交付第一

??隨著房地產行業(yè)進入調整期，房企不得不重新審視資金安排，將債務償還、日常運營、工程款支付等做重新排序。

??“保交付第一，正常經營第二，不違約第三?！边@也成了當前出險房企的共識。

??在中駿方面看來，采取債務管理手段，是為了更加合理安排資金的使用和分配，更好地保交付保品質，將業(yè)主放在第一位，交樓才能回款，回款才有足夠的現金償債；另一方面，中駿方面認為，債務不會憑空消失，公司秉持不逃廢債的原則，保障各方利益最大化的原則，會公平對待債權人。

??當下，對中駿而言，公司的發(fā)展重心已經向保交付傾斜。

??在此前召開的半年度工作會議上，中駿再次重申“保交付”的工作重點，為全員指明了工作目標。數據顯示，2022年，中駿全年交付住宅近5萬套。與此同時，今年前9月，中駿在全國已實景呈現房源近2.7萬套，預計年內將實景呈現房源近5萬套。若后續(xù)中駿能順利推進債務管理，企業(yè)短期內的償債壓力將逐步降低，將有更多有效資金投入到項目建設之中，有助于更好完成品質交付和可持續(xù)經營。

??在上述接近中駿的人士看來，雖然公司目前出險，但其在經營層面依然具備優(yōu)勢。

??在其看來，在同等梯隊的房企中，中駿的毛利率穩(wěn)定在15%以上，屬于中等偏上水平；公司銷售額中權益占比較高，獨立性較強。

??此外，最重要的一點是，在中駿的業(yè)務構成中，經營性業(yè)務占比較高，雖然比不上萬科、龍湖、新城等第一梯隊房企，但在發(fā)力經營性業(yè)務的第二梯隊房企中占據領先位置。例如，今年上半年，中駿商管營業(yè)收入增至6.2億元，歸屬母公司股東凈利潤也增長至1.4億元。

??此外，中駿還在長租公寓領域探索更多潛在的資本合作路徑，深化開發(fā)能力和運營背書能力，以期提升資產的長期市場價值。

??在業(yè)內人士看來，這些經營性業(yè)務可能會對中駿接下來的債務管理產生積極作用，但前提是公司會為債權人提供什么樣的解決方案。

??中駿也表示，正計劃積極與境外債權人溝通，爭取債權人的支持和理解，以期友好解決債務問題。