公司彭紅俠 2024-10-17 08:37:25 來源:中房報
??萬科集團(tuán)組織架構(gòu)再次進(jìn)行調(diào)整。近日,萬科集團(tuán)內(nèi)部發(fā)文,將原來的七大區(qū)域公司縮減為五個,原本的東北區(qū)域、西北區(qū)域調(diào)整為總公司,總公司只設(shè)置一套管理職能,對片區(qū)內(nèi)各城市項(xiàng)目進(jìn)行集約管理。
??人員安排上,原核心班底基本保持不變。唯一的變動是廣佛公司原總經(jīng)理曹江巍接替盧冰,重回北方負(fù)責(zé)北京區(qū)域,而盧冰則調(diào)任新成立的辦公事業(yè)部。
??而就在半年前,萬科北京剛剛完成一輪組織架構(gòu)調(diào)整。
??4月11日,萬科北京啟動城市合并及組織架構(gòu)調(diào)整。北京公司合并包頭事業(yè)部,管理北京、包頭、廊坊、張家口區(qū)域業(yè)務(wù);太原公司合并石家莊公司,管理太原、石家莊、保定、晉中業(yè)務(wù);冀北地區(qū)公司負(fù)責(zé)唐山、秦皇島業(yè)務(wù);濟(jì)南地區(qū)公司負(fù)責(zé)濟(jì)南、臨沂、淄博業(yè)務(wù);青島地區(qū)公司負(fù)責(zé)青島、濰坊業(yè)務(wù);天津地區(qū)公司負(fù)責(zé)天津業(yè)務(wù);煙臺地區(qū)公司負(fù)責(zé)煙臺、威海業(yè)務(wù)。
??從組織架構(gòu)調(diào)整到區(qū)首換帥,萬科北京為何頻繁生變?
??五年換三帥
??從劉肖到盧冰,再到曹江巍,萬科北京區(qū)首的變更頻率更在進(jìn)一步加快。
??2021年6月,萬科原北方區(qū)域首席合伙人劉肖離開深耕6年的北方市場,調(diào)回總部任職,擔(dān)任集團(tuán)執(zhí)行副總裁、首席運(yùn)營官。而在同年11月,劉肖被萬科集團(tuán)通報批評降2級,被扣減2018、2019年度的經(jīng)濟(jì)利潤獎金各500萬元,合計1000萬元。
??除了劉肖之外,還有一批下屬也被處罰了。
??時任北京公司合伙人張建新,北京公司投資負(fù)責(zé)人陳嘉慶、侯岳,以及北京公司事業(yè)部負(fù)責(zé)人豈曉偉因負(fù)有直接責(zé)任,也被做出通報批評、降職、罰款等不同程度的處罰。
??有消息稱,處罰原因系萬科在內(nèi)控核查中發(fā)現(xiàn)違規(guī)問題,涉及原北方區(qū)域事業(yè)部沈陽公司,北京公司及原唐山事業(yè)部。也有觀點(diǎn)認(rèn)為,劉肖主政北方區(qū)域期間大刀闊斧改革,包括推行存量資產(chǎn)改造、“6+X”轉(zhuǎn)型、牽手鏈家成立家裝平臺萬鏈等,創(chuàng)新有余但也為北京區(qū)域留下開發(fā)業(yè)務(wù)基本盤相對較差,拿地能力弱等問題。
??萬科北京區(qū)首的繼任者盧冰,是萬科北京區(qū)域的“老人”,也配合劉肖管理北京公司多年。
??從履歷上看,盧冰自2005年就已經(jīng)擔(dān)任萬科北京公司的副總經(jīng)理。2012年,北京和天津兩地的中層互換,盧冰執(zhí)掌天津萬科公司。7年后,盧冰重回北方區(qū)域擔(dān)任副總經(jīng)理,協(xié)助當(dāng)時的區(qū)首劉肖負(fù)責(zé)北京公司的工作。2021年6月,劉肖調(diào)回總部任職,盧冰開始擔(dān)任萬科北京區(qū)域首席合伙人。
??盧冰從天津調(diào)回北京公司時,萬科曾在人事調(diào)整中點(diǎn)評,“盧冰曾把當(dāng)年問題最大的天津公司一點(diǎn)點(diǎn)帶回正軌,且善于深耕經(jīng)營性業(yè)務(wù)。”盧冰掌管天津公司時期,天津萬科業(yè)務(wù)主要發(fā)力點(diǎn)在長租公寓領(lǐng)域,拿下包括華苑產(chǎn)業(yè)園區(qū)的泊寓、泊寓水西店等項(xiàng)目。
??這也是盧冰接手萬科北京后,亟須解決的問題。此時的萬科北京,遠(yuǎn)非數(shù)年前行業(yè)前幾的輝煌,而是大量的滯重資產(chǎn)和風(fēng)雨飄搖的市場環(huán)境。
??公開資料顯示,2021年,萬科北京區(qū)域?qū)瘓F(tuán)的營業(yè)收入貢獻(xiàn)僅有13.79%,當(dāng)年該區(qū)域的權(quán)益凈利潤還虧損了3.83億元,整體權(quán)益凈利潤為-1.45%,是當(dāng)時集團(tuán)七大區(qū)域中唯一負(fù)值區(qū)域。
??但在接下來幾年,萬科北京業(yè)績雖有所波動,但依然沒有太大起色。年報顯示,2023年北京區(qū)域銷售額506億元,在公司整體銷售額中占比僅13.5%,相較2022年的13.7%未有明顯提升;而去年同期南方區(qū)域和上海區(qū)域銷售額則分別為892.7億元、1291.4億元,占比分別為23.7%和34.2%。
??今年上半年,萬科北京頹勢依舊,虧損約18.55億元,成為萬科虧損程度最大的區(qū)域公司。從過去兩年的表現(xiàn)來看,劉肖的繼任者盧冰也并沒有完全解決問題。曹江巍此次重回北方,或許依舊是背著“救火”的任務(wù)。
??中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓認(rèn)為,萬科北京頻繁人事調(diào)整,主要是為了進(jìn)一步強(qiáng)化項(xiàng)目運(yùn)營與收益及管理。
??“在盧冰任職期間,北京區(qū)域的銷售業(yè)績可能并沒有達(dá)到萬科總公司或者說股東的預(yù)期,另一方面是因?yàn)樵诒本╉?xiàng)目的經(jīng)營運(yùn)營的項(xiàng)目收益并不理想。”謝逸楓認(rèn)為,諸多原因下,把像曹江巍這種更有項(xiàng)目運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)、有收益管理的人才,調(diào)到北京區(qū)域任職,是正常的組織架構(gòu)調(diào)動。而對曹江巍而言,能否扭轉(zhuǎn)北京區(qū)域銷售額的疲態(tài)、如何破局成為其接下來面對的重要挑戰(zhàn)。
??自持難題待解
??上任萬科北京區(qū)首3年,盧冰公開露面的次數(shù)并不多,但他從未回避萬科北京的“歷史遺留問題”。其中重要問題之一,就是自持物業(yè)比例偏高。
??2022年媒體交流會上,盧冰曾提及萬科北京的租賃業(yè)務(wù),根據(jù)盧冰在媒體交流會披露的數(shù)據(jù),截至2022年9月,萬科在北京獲取集體用地租賃住房22167間,約占市場30%。
??對房企來講,按月收取租金,顯然不如一次性出售來得痛快,而在北京,萬科手中還有更多不能用于出售的資產(chǎn)。
??2016年年底,萬科北京耗資109億元拿下海淀永豐兩塊地,其中18號地為萬科獨(dú)立摘得,19號地為萬科住總聯(lián)合體拿下。這兩塊地是住宅用地,70年產(chǎn)權(quán),但要求100%自持。這樣的地塊,在此之前并未有樣本可供參考。
??有觀點(diǎn)認(rèn)為,當(dāng)初萬科北京激進(jìn)拿地是因?qū)ξ磥碚咚山壉в衅诖?,但隨后的政策幾乎卡死了這一幻想。硬著頭皮走下去,成為萬科北京唯一的出路。
??從2018年起,翡翠書院項(xiàng)目開始入市租賃,最長租期10年。根據(jù)相關(guān)報道,翡翠書院90平方米三居室月租金為1.5萬~1.8萬元,如果一次性簽訂10年的租期合同,租金180萬元起;180平方米以上復(fù)式四居室月租金為3萬~4萬元,10年租金最高480萬元。
??此外,根據(jù)萬科披露的數(shù)據(jù),把地價與建安、人力、資金及持有等成本加總之后,項(xiàng)目總投入約160億元。
??面對大規(guī)模的自持和漫長的投資收益周期,萬科北京做了很多嘗試,但最終都沒能實(shí)現(xiàn)。2018年,合作方住總宣布退出,獨(dú)木難支的萬科北京只能將還未開發(fā)的18號地退回。今年7月,該地塊被保利建工89億元拍下,開發(fā)項(xiàng)目案名為嘉華天珺。
??不止自持的翡翠書院,此前萬科北京繞開土地拍賣市場,收購而來的大量存量資產(chǎn),也成為萬科北京難以甩掉的沉重包袱。比如曾被劉肖寄予厚望的大都會79號,據(jù)說由于公寓產(chǎn)權(quán)分割等問題,多年未有任何商業(yè)上的回報。
??待開發(fā)項(xiàng)目只剩1個
??為了消化在北京市場上的項(xiàng)目存量,萬科北京在土地市場上銷聲匿跡了很長一段時間。直到去年8月,拿下萬科東廬地塊,萬科北京時隔4年半后才重返北京土地市場。
??這也是去年初萬科北京總經(jīng)理林瞳上任以來,拿下的首宗地塊。對林瞳而言,他需要證明自己有能力改變局面。
??不過對于這塊地,萬科內(nèi)外對其態(tài)度不一。開盤前,有業(yè)內(nèi)人士對萬科東廬抱有質(zhì)疑,認(rèn)為這個項(xiàng)目是萬科北京對通州政策的一場賭局,也質(zhì)疑萬科離開北京市場太久,可能面臨的“手生”問題。
??可對萬科北京來說,這是重返北京、站穩(wěn)北京、深耕北京難得的契機(jī),是一場只能贏、不能輸?shù)膽?zhàn)爭。
??“萬科東廬指向性意義很強(qiáng),如果這個項(xiàng)目賣不好,萬科北京可能接下來幾年都不會也不能再拿地。”一位頭部房企人士對中房報京津冀說。
??去年末,萬科東廬首次開盤即發(fā)布熱銷海報,稱當(dāng)日去化345套。北京市住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示,該項(xiàng)目獲批預(yù)售874套房源,截至目前網(wǎng)簽618套,去化率7成。
??盡管萬科東廬賣得還不錯,但萬科北京幾年沉寂下來,業(yè)績已與其他房企有較大差距。加之極少的土地儲備,讓萬科北京可開發(fā)住宅并不多項(xiàng)目,大部分項(xiàng)目即將面臨交付。慢周轉(zhuǎn)自持物業(yè)比例偏高,這個坑還需要多長時間去填,目前來看幾乎是一個無解題。
??而在交付方面,近期萬科北京通州區(qū)城市之光東望項(xiàng)目也面臨“交付難”問題。據(jù)項(xiàng)目業(yè)主爆料,合同原本約定6月30日交付,當(dāng)日數(shù)百戶業(yè)主、北京市住建委、警方到場與萬科方溝通交付事宜無果,最終確認(rèn)萬科北京無法在合同約定日期交付,且彼時未正式通知業(yè)主確切交付時間及延期原因。
??北京市住建委表示,正在調(diào)解萬科北京與總包單位的經(jīng)濟(jì)糾紛。而萬科北京尚未書面證實(shí)無法交付是否與該因素相關(guān)。
??困境何解?
??從北京區(qū)首卸任后,萬科為盧冰安排的新職務(wù)——辦公事業(yè)部負(fù)責(zé)人,這是一個新成立的部門,主要職責(zé)是進(jìn)一步提高萬科旗下商業(yè)、辦公資產(chǎn)的經(jīng)營效益。
??盧冰在萬科任職期間,也曾有過經(jīng)營性業(yè)務(wù)的管理經(jīng)驗(yàn),這在一定程度上與新成立的辦公事業(yè)部的相關(guān)業(yè)務(wù)適配。
??而接替盧冰管理北京區(qū)域的曹江巍,被視為提升萬科北京的關(guān)鍵要素之一。
??公開資料顯示,曹江巍出生于1977年。2002年,曹江巍加入萬科,曾任沈陽萬科工程管理部總經(jīng)理、助理總經(jīng)理、副總經(jīng)理。2010年,萬科進(jìn)入山西,成立太原公司,曹江巍被任命為太原公司總經(jīng)理。2019年,曹江巍被調(diào)任至萬科青島公司,擔(dān)任總經(jīng)理。一年后,他又去往萬科廣州公司。在擔(dān)任廣州萬科總經(jīng)理期間,房地產(chǎn)市場面臨下行壓力,但是廣州萬科多個項(xiàng)目依然取得了不錯的成績,不少項(xiàng)目進(jìn)入全市TOP10銷售之列。
??此次接管萬科北京區(qū)域是曹江巍重回北方,亦是其職業(yè)生涯的新起點(diǎn)。
??區(qū)域市場接連失利,當(dāng)前萬科在北京戰(zhàn)場可用底牌確實(shí)不算多了。未來,萬科北京區(qū)域能否在激烈競爭的環(huán)境中走出疲態(tài)、實(shí)現(xiàn)破局,這將是曹江巍面臨的挑戰(zhàn)。
萬科企業(yè)股份有限公司
統(tǒng)一社會信用代碼:91440300192181490G 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊資本:1099521(萬元)
風(fēng)險情況: 自身風(fēng)險 0 變更提醒 266 關(guān)聯(lián)風(fēng)險 137
上海萬科企業(yè)有限公司
統(tǒng)一社會信用代碼:91310112630419770R 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊資本:1000000(萬元)
京滬同日取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)
2024-11-19一線城市政策進(jìn)入寬松期。李強(qiáng):著力推進(jìn)好房子建設(shè)
2024-11-19推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式,更好滿足人民群眾高品質(zhì)居住需求。- 在土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收中,契稅4273億元,同比下降12.2%;土地增值稅4347億元,同比下降8.3%。
上海取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)
2024-11-18擴(kuò)大住房交易優(yōu)惠稅收政策覆蓋面,積極支持居民剛性和改善性住房需求。10月房價釋放企穩(wěn)信號,一線城市率先反彈
2024-11-18房價拐點(diǎn)或已經(jīng)到來。廣州:配建車位車庫與商品房同步銷售
2024-11-18購買商品房的業(yè)主自愿選擇是否同步購買配建車位車庫,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得捆綁銷售。國家統(tǒng)計局:對房地產(chǎn)市場后期走勢保持樂觀態(tài)度
2024-11-15向止跌回穩(wěn)方向邁進(jìn)。重磅!住房交易全面降稅
2024-11-14房地產(chǎn)相關(guān)稅收優(yōu)惠政策如期而至。
- 12:33
- 11:11
- 11:07
- 11:04
- 09:53
- 09:42
- 09:41
- 09:39
- 09:34
- 09:33
《關(guān)于進(jìn)一步做好房改標(biāo)準(zhǔn)價改成本價補(bǔ)交房價款有關(guān)工作的通知》政策解讀
- 09:25
- 09:24
- 09:21
- 09:19
- 09:17
- 08:47
- 08:40
- 08:36
中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |