[克而瑞]房貸LPR是升是降，存量利率轉(zhuǎn)換選固定還是浮動(dòng)

??導(dǎo)  語(yǔ)

??存量房貸轉(zhuǎn)換選固定還是浮動(dòng)利率取決于對(duì)未來(lái)LPR升降判斷，結(jié)合個(gè)人還款計(jì)劃。

??◎  作者 / 楊科偉、柏品慧

??2月，全國(guó)房貸利率繼續(xù)下移，首套、二套房貸平均利率分別降至5.5%和5.81%，環(huán)比皆降1個(gè)基點(diǎn)。房貸利率新規(guī)實(shí)行后，未來(lái)LPR利率中樞是升是降?存量房貸利率究竟是轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR加點(diǎn)的浮動(dòng)利率，還是轉(zhuǎn)換為固定利率，兩者之間孰優(yōu)孰劣？

??01

??全國(guó)房貸利率連續(xù)3個(gè)月下調(diào)
??首套、二套分別降至5.5%和5.81%

??自2019年8月LPR新政實(shí)行以來(lái)，5年期以上LPR兩度下調(diào)，跌幅皆為5個(gè)基點(diǎn)。其中，2019年11月20日，5年期以上LPR首降5個(gè)基點(diǎn)至4.8%；2020年2月20日，5年期以上LPR再降5個(gè)基點(diǎn)至4.75%。

??融360數(shù)據(jù)顯示，自2019年12月以來(lái)，隨著LPR利率中樞適度下移，全國(guó)房貸利率開(kāi)始步入下行通道。截止2020年2月，全國(guó)首套房貸平均利率跌至5.5%，環(huán)比下降1個(gè)基點(diǎn)，較5年期以上LPR(2019年12月20日?qǐng)?bào)價(jià))加70個(gè)基點(diǎn),相當(dāng)于之前上浮14.5%；二套房貸平均利率跌至5.81%，環(huán)比下降1個(gè)基點(diǎn)，較5年期以上LPR加101個(gè)基點(diǎn),相當(dāng)于之前上浮21%。

??02

??2020年貨幣政策偏積極
??短期LPR大概率繼續(xù)下移,長(zhǎng)期下降空間有限

??自2月3日央行創(chuàng)紀(jì)錄地開(kāi)展1.2萬(wàn)億元逆回購(gòu)操作以來(lái)，央行已向市場(chǎng)投放巨額流動(dòng)性達(dá)3萬(wàn)億元，明確釋放貨幣政策轉(zhuǎn)向積極的信號(hào)。

??聯(lián)系到央行金融工作會(huì)議定調(diào)保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性和一致性，堅(jiān)決不搞大水漫灌。不難看出，央行向市場(chǎng)巨額投放流動(dòng)性3萬(wàn)億元，僅是應(yīng)對(duì)疫情期間經(jīng)濟(jì)短期下行壓力的必要措施，并非代表貨幣政策根本性轉(zhuǎn)向，穩(wěn)健的貨幣政策仍將貫徹執(zhí)行，堅(jiān)決不搞“大水漫灌”式強(qiáng)刺激。

??鑒于2019年以來(lái)，央行共計(jì)4次降準(zhǔn)，凈釋放長(zhǎng)期資金約2.78萬(wàn)億元。我們認(rèn)為2020年貨幣政策整體穩(wěn)健偏積極，疫情期間逆周期調(diào)節(jié)力度或?qū)⑦M(jìn)一步加大，并對(duì)重災(zāi)地區(qū)以及行業(yè)定向降準(zhǔn)、降息，甚至不排除全面降準(zhǔn)、降息的可能性。而在2月20日5年期以上LPR下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)之后，短期內(nèi)LPR利率中樞大概率繼續(xù)下移。

??從長(zhǎng)期來(lái)看,利率到底如何演繹?這一方面現(xiàn)成可借鑒的是，參考?xì)W美等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體,在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由高速轉(zhuǎn)向低速增長(zhǎng)之后,長(zhǎng)期維持低利率甚至負(fù)利率,刺激投資和消費(fèi),而中國(guó)也正在進(jìn)入這種社會(huì)發(fā)展階段，未來(lái)也必然會(huì)和歐美等一樣，不斷降低利率水平，長(zhǎng)期維持低利率。那么要思考的是，全球經(jīng)濟(jì)都只有這一種發(fā)展模式嗎？況且這種措施也并沒(méi)有讓發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體實(shí)現(xiàn)復(fù)蘇。

??就目前國(guó)內(nèi)利率水平而言，從下圖可以明顯地看到當(dāng)前處于相對(duì)歷史低位，以5年期貸款基準(zhǔn)利率為例過(guò)去20年基本維持在7%左右，未來(lái)從4.8%繼續(xù)向下的空間到底有多大？尤其是在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩、M2總量突破200萬(wàn)億、寬信貸刺激增長(zhǎng)的失靈大背景，一旦通脹速度過(guò)快，利率重新進(jìn)入上行通道也是極有可能。

??03

??存量房貸轉(zhuǎn)換選固定還是浮動(dòng)利率
??取決于對(duì)未來(lái)LPR升降判斷，結(jié)合個(gè)人還款計(jì)劃

??近日，多家商業(yè)銀行發(fā)布《關(guān)于存量浮動(dòng)利率個(gè)人貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的公告》，2020年1月1日前已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的浮動(dòng)利率個(gè)人住房貸款（包括組合貸中的商貸，但不包括公積金貸款），利率定價(jià)機(jī)制可以轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR加點(diǎn)形成的浮動(dòng)利率，或轉(zhuǎn)換為固定利率。其中，加點(diǎn)數(shù)值=原合同當(dāng)前的執(zhí)行利率水平-2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR，且加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變。

??一般而言，存量房貸利率轉(zhuǎn)換為固定利率便能提前鎖定剩余還貸期限內(nèi)每月的還貸金額，主要適用可預(yù)見(jiàn)、有計(jì)劃的客群，不必承擔(dān)未來(lái)LPR利率變動(dòng)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)；轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR加點(diǎn)的浮動(dòng)利率，既有機(jī)會(huì)享受未來(lái)LPR利率下調(diào)所帶來(lái)的月供減少，同時(shí)也要承擔(dān)未來(lái)LPR利率上調(diào)所造成的月供增加風(fēng)險(xiǎn)。

??對(duì)于不同的存量房貸客群而言，存量房貸利率轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR加點(diǎn)的浮動(dòng)利率或固定利率，究竟孰優(yōu)孰劣，主要取決于貸款余額、還款期限以及還款計(jì)劃等多方面因素，未來(lái)LPR利率升降預(yù)期將是關(guān)鍵因素。假如認(rèn)為L(zhǎng)PR利率中樞長(zhǎng)期處于上升通道，存量房貸利率轉(zhuǎn)換為固定利率將更為有利；假使LPR利率中樞長(zhǎng)期處于下降通道，存量房貸利率轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR加點(diǎn)的浮動(dòng)利率將更為有利。

??同時(shí)還要結(jié)合自己貸款余額、原先貸款利率上浮還是下折水平，是否計(jì)劃提前還款、是否收入變換影響月供能力等綜合決定。比如余額較少、計(jì)劃提前還款的無(wú)妨選浮動(dòng)，上下皆影響不大；如果余額較多、月供捉襟見(jiàn)肘、利率下浮有折扣的（比如9折以下低于4.41%）、計(jì)劃長(zhǎng)期還款的，可能固定利率更合適，畢竟未來(lái)下調(diào)至2%與上調(diào)至8%都有可能，但對(duì)月供的影響可能天壤之別。