關(guān)于結(jié)合城市“雙修”、完善公共服務(wù)供給做好非住宅商品房去庫存的意見

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內(nèi)建房〔2018〕187號(hào)

關(guān)于結(jié)合城市“雙修”、完善公共服務(wù)供給做好非住宅商品房去庫存的意見

各盟行政公署、市人民政府，各旗縣人民政府，自治區(qū)各委、辦、廳、局，各大企業(yè)、事業(yè)單位：

??近年來，由于受到經(jīng)濟(jì)下行影響和電商快速發(fā)展沖擊，我區(qū)商業(yè)用房需求不足，銷售情況低迷，致使非住宅商品房屋庫存居高不下。另一方面，在推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化過程中，作為城市重要功能的科教、醫(yī)療、養(yǎng)老、文化、體育、健康、度假、物流、生態(tài)旅游等服務(wù)業(yè)態(tài)相配套的公共服務(wù)設(shè)施極度欠缺，需通過結(jié)合城市“雙修”（城市修補(bǔ)、生態(tài)修復(fù)），引導(dǎo)過剩商品房向新興業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型予以解決。為統(tǒng)籌做好全區(qū)非住宅商品房去庫存并結(jié)合城市“雙修”工作，化解非住宅商品房庫存，進(jìn)一步完善城市公共服務(wù)供給，促進(jìn)全區(qū)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，推動(dòng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革深入開展，經(jīng)自治區(qū)人民政府同意，現(xiàn)提出以下意見：

??一、總體要求和工作任務(wù)

??（一）指導(dǎo)思想。全面貫徹黨的十九大以及中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議、中央城市工作會(huì)議精神，深入貫徹習(xí)近平總書記系列重要講話和考察內(nèi)蒙古重要講話精神，認(rèn)真落實(shí)自治區(qū)第十次黨代會(huì)、自治區(qū)黨委十屆四次會(huì)議和自治區(qū)城市工作會(huì)議要求，緊緊圍繞統(tǒng)籌推進(jìn)“五位一體”總體布局和協(xié)調(diào)推進(jìn)“四個(gè)全面”戰(zhàn)略布局，牢固樹立創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享發(fā)展理念，尊重歷史、正視現(xiàn)實(shí)、解放思想、勇于擔(dān)當(dāng)，結(jié)合城市“雙修”工作，積極推進(jìn)非住宅商品房功能轉(zhuǎn)型，多渠道多方式完善城市公共服務(wù)功能，提升城市公共服務(wù)供給能力，為人民群眾創(chuàng)造宜居宜業(yè)的良好城市環(huán)境，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??（二）基本原則

??堅(jiān)持政府主導(dǎo)。對非住宅商品房庫存量大的地區(qū)，政府要發(fā)揮主導(dǎo)作用，通過調(diào)整城市規(guī)劃布局和完善規(guī)劃手續(xù)，合理縮減商業(yè)用地比例，補(bǔ)齊公共服務(wù)設(shè)施短板，有序消化非住宅商品房庫存。庫存量小的地區(qū)，要積極發(fā)揮市場在資源配置中的關(guān)鍵作用，不斷凈化房地產(chǎn)市場發(fā)展環(huán)境，實(shí)現(xiàn)供需平衡。

??堅(jiān)持公共服務(wù)優(yōu)先。在結(jié)合城市“雙修”工作中，要充分考慮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的實(shí)際，優(yōu)先保障公共服務(wù)設(shè)施用地、市政基礎(chǔ)設(shè)施用地和綠地，補(bǔ)齊城市建設(shè)短板，完善城市發(fā)展功能。

??堅(jiān)持統(tǒng)籌考慮。在推進(jìn)非住宅商品房去庫存工作中，深入挖掘存量非住宅商品房使用價(jià)值，將非住宅商品房去庫存與做好城市“雙修”工作有機(jī)結(jié)合，引導(dǎo)存量非住宅商品房向新型服務(wù)業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型。

??堅(jiān)持制度保障。要統(tǒng)籌推進(jìn)體制機(jī)制創(chuàng)新，制定支持性政策，增強(qiáng)政策的時(shí)效性和可操作性，全面培育新型服務(wù)業(yè)態(tài)發(fā)展。在非住宅商品房通過改造等方式用于教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、文化、體育等公共服務(wù)設(shè)施時(shí)，應(yīng)符合國家、自治區(qū)有關(guān)質(zhì)量、安全管理規(guī)定。

??（三）工作任務(wù)

??緊緊圍繞新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，通過城市修補(bǔ)，完善城市功能，著力提升城市公共服務(wù)供給能力和治理能力，逐步將城市發(fā)展方式由粗放擴(kuò)張型變?yōu)閮?nèi)涵提升型，積極引導(dǎo)存量非住宅商品房功能轉(zhuǎn)型，在鞏固傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)態(tài)、保障人民群眾基本生產(chǎn)生活需求的基礎(chǔ)上，培育形成更多新型服務(wù)業(yè)態(tài)，鼓勵(lì)有條件的非住宅商品房通過改造等方式融入文化、休閑、體育、娛樂、自然景觀等元素，調(diào)整為教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、文化、體育等公共服務(wù)用房，滿足人民群眾新的需求。鼓勵(lì)和推進(jìn)將存量非住宅商品房轉(zhuǎn)型發(fā)展為企業(yè)總部、科技企業(yè)孵化器、“互聯(lián)網(wǎng)+”電商用房、“創(chuàng)客空間”、商務(wù)居住復(fù)合式地產(chǎn)、高層次人才公寓、旅游休閑、生態(tài)體驗(yàn)、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、候鳥式養(yǎng)老等新型產(chǎn)業(yè)用房。鼓勵(lì)支持企業(yè)和個(gè)人利用存量非住宅商品房發(fā)展旅游分時(shí)度假賓館、社區(qū)養(yǎng)老、月子中心等。根據(jù)市場需求情況，可以將個(gè)別非住宅商品房改造成為城市商業(yè)綜合體，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)型。

??二、政策措施

??（一）全面摸清非住宅商品房現(xiàn)狀情況，及時(shí)公布已建成區(qū)的規(guī)劃建設(shè)信息

??全面調(diào)查本地區(qū)的非住宅商品房存量情況和商業(yè)用地規(guī)劃情況，摸清本地區(qū)非住宅商品房市場運(yùn)行的各項(xiàng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，重點(diǎn)對盟市所在地的非住宅商品房供需情況、預(yù)期發(fā)展情況及市場總體情況進(jìn)行綜合分析，為推進(jìn)非住宅商品房功能轉(zhuǎn)型做好基礎(chǔ)工作。

??各地區(qū)要組織規(guī)劃、房管、國土等部門定期梳理本地區(qū)已建成區(qū)的教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、文化、體育等公共服務(wù)設(shè)施的規(guī)劃、用地、建設(shè)等相關(guān)情況，結(jié)合市場需求認(rèn)真分析研判并及時(shí)向社會(huì)公布有關(guān)信息，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適應(yīng)城市發(fā)展需要，合理安排建設(shè)項(xiàng)目，或進(jìn)行非住宅商品房轉(zhuǎn)型。

??（二) 優(yōu)化調(diào)整城市用地結(jié)構(gòu)，合理確定土地供應(yīng)規(guī)模

??在摸底調(diào)查的基礎(chǔ)上，各地區(qū)要合理確定商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)規(guī)模布局時(shí)序，調(diào)整城市用地結(jié)構(gòu)，結(jié)合實(shí)際需求增加教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、文化、體育等公共服務(wù)設(shè)施的規(guī)劃用地，進(jìn)一步完善城市功能，補(bǔ)齊城市生產(chǎn)、生活短板。結(jié)合房地產(chǎn)市場調(diào)查評(píng)估，開發(fā)建設(shè)規(guī)劃計(jì)劃實(shí)施，合理安排非住宅商品房、物業(yè)用地供應(yīng)規(guī)模和時(shí)序，調(diào)控土地供應(yīng)節(jié)奏，非住宅商品房庫存去化周期超過全區(qū)平均水平的地區(qū)，要從嚴(yán)控制非住宅用地供應(yīng)，當(dāng)年商業(yè)、辦公等非住宅用地供應(yīng)不得超過上一年度供應(yīng)規(guī)模的二分之一。

??非住宅商品房庫存量大的地區(qū)，對尚未列入房屋征收計(jì)劃、城中村改造計(jì)劃和土地收儲(chǔ)計(jì)劃的建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面梳理，規(guī)劃為商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地的建設(shè)項(xiàng)目暫緩列入改造計(jì)劃；對于位于商業(yè)辦公用房庫存量較大區(qū)域已經(jīng)列入改造計(jì)劃，且規(guī)劃為商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地的建設(shè)項(xiàng)目，暫緩供應(yīng)土地或根據(jù)地區(qū)實(shí)際轉(zhuǎn)型發(fā)展為欠缺的公共服務(wù)項(xiàng)目、新型服務(wù)業(yè)態(tài)，或者直接調(diào)整為生態(tài)體驗(yàn)用地，打造“天然氧吧”，栽培優(yōu)質(zhì)果園，供人生態(tài)體驗(yàn)。

??（三）適當(dāng)放寬相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求

??各地區(qū)要認(rèn)真梳理本地區(qū)執(zhí)行的規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)定，對在建或已建成的非住宅商品房項(xiàng)目申請轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌梅繒r(shí)，要適當(dāng)調(diào)整日照采光、房屋間距、綠化、容積率、建筑密度、建筑層高、停車位等配套服務(wù)設(shè)施的技術(shù)指標(biāo)要求；對申請轉(zhuǎn)變?yōu)槠胀B(yǎng)老用房的在建或已建成項(xiàng)目，在取得養(yǎng)老用房規(guī)劃文件并符合國家消防及無障礙技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的條件下，可以轉(zhuǎn)變?yōu)槠胀B(yǎng)老用房。

??（四）及時(shí)辦理規(guī)劃調(diào)整手續(xù)

??為充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，對非住宅商品房建設(shè)項(xiàng)目根據(jù)市場需求申請轉(zhuǎn)變規(guī)劃用途的，申請變更規(guī)劃條件符合規(guī)劃要求，有關(guān)部門應(yīng)按照控制性詳細(xì)規(guī)劃直接予以調(diào)整；對符合非住宅商品房去庫存政策，通過法定程序修改控制性詳細(xì)規(guī)劃即可符合規(guī)劃要求的，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)企業(yè)申請，按照法定程序盡快修改控制性詳細(xì)規(guī)劃并及時(shí)調(diào)整規(guī)劃條件，同時(shí)將調(diào)整后的規(guī)劃條件按規(guī)定通報(bào)同級(jí)國土部門并公示。需要補(bǔ)充完善用地手續(xù)的，應(yīng)依法辦理。

??（五）完善土地支持政策

??開發(fā)企業(yè)申請將非住宅商品房用途調(diào)整為教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、文化、體育等公共服務(wù)功能的，應(yīng)落實(shí)國家和自治區(qū)對相關(guān)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的用地支持政策。

??（六）簡化辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)

??對在建的非住宅商品房改建成公寓的項(xiàng)目和非住宅商品房改建為住宅或教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、文化、體育等公共服務(wù)用房的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依據(jù)規(guī)劃、土地調(diào)整后的意見進(jìn)行國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記。

??（七）著力發(fā)展非住宅商品房租賃市場

??各地區(qū)要認(rèn)真探索以成立國有房屋租賃公司的方式，按程序依法收購、經(jīng)營庫存非住宅商品房，根據(jù)地區(qū)發(fā)展實(shí)際，改造為教育、養(yǎng)老、醫(yī)療、體育、旅游、云計(jì)算等新型服務(wù)業(yè)態(tài)用房。也可將回購的非住宅商品房建設(shè)成為大學(xué)科技園、大學(xué)創(chuàng)業(yè)園、創(chuàng)業(yè)孵化基地和小微企業(yè)創(chuàng)業(yè)基地等，為大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新營造良好環(huán)境。

??（八）鼓勵(lì)以置換、購買等方式消化非住宅商品房

??鼓勵(lì)有條件的地區(qū)對個(gè)人或單位購買非住宅商品房的，給予一定比例的補(bǔ)貼；鼓勵(lì)商業(yè)綜合體招租運(yùn)營，有條件的地區(qū)給予一定比例的補(bǔ)貼。補(bǔ)貼數(shù)額可參照實(shí)繳契稅額執(zhí)行，具體標(biāo)準(zhǔn)由各地人民政府確定。

??支持符合條件的單位及用工人數(shù)較多的企業(yè)長期租用或購買商業(yè)房。機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社區(qū)、國有或國有控股企業(yè)，需要調(diào)整、增加辦公、服務(wù)等用房的，原則上應(yīng)置換、購買、租賃庫存非住宅商品房。置換的，由置換雙方共同委托房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估擬置換房產(chǎn)價(jià)格，互找差價(jià)；購買的，由業(yè)主單位參照本樓盤或同類地段樓盤銷售備案價(jià)和實(shí)際銷售均價(jià)，采取競爭性談判方式議價(jià)，并由同級(jí)財(cái)政等相關(guān)部門聯(lián)合審定；租賃的，租金按照不高于同類地段同類型房產(chǎn)上一年度平均價(jià)格確定。

??繼續(xù)加大棚戶區(qū)改造貨幣化安置力度，引導(dǎo)和鼓勵(lì)棚戶區(qū)改造居民通過貨幣化安置購買商業(yè)、辦公用房等非住宅商品房。對于棚戶區(qū)改造項(xiàng)目采用政府搭建平臺(tái)、居民自主購買方式的地區(qū)，當(dāng)?shù)卣诖罱ㄅ飸魠^(qū)改造選房平臺(tái)、房產(chǎn)超市時(shí)，要將非住宅商品房納入，供棚戶區(qū)改造居民自主選擇購買；對于棚戶區(qū)改造項(xiàng)目發(fā)放“房票”的地區(qū)，棚戶區(qū)改造居民可用其持有的“房票”購買非住宅商品房；對于棚戶區(qū)改造項(xiàng)目采用貨幣直接補(bǔ)償?shù)牡貐^(qū)，鼓勵(lì)棚戶區(qū)改造居民在擁有自住住房的前提下，使用貨幣補(bǔ)償款購買非住宅商品房。棚戶區(qū)改造居民購買非住宅商品房的，可給予一定比例的獎(jiǎng)勵(lì)，具體獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)由各盟行政公署、市人民政府、各旗縣（市區(qū)）人民政府根據(jù)本地區(qū)實(shí)際自行確定。

??放寬購房落戶和子女就學(xué)政策。對個(gè)人或家庭購買公寓、商業(yè)、辦公等各類商品房，持經(jīng)房產(chǎn)部門備案的網(wǎng)簽購房合同或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，按照經(jīng)常居住地登記戶口原則，可以申請辦理本地戶籍登記或者戶口遷移手續(xù)。子女可就讀義務(wù)教育階段學(xué)校，執(zhí)行“劃片招生、就近入學(xué)”的就學(xué)政策。購房面積標(biāo)準(zhǔn)由各地結(jié)合實(shí)際自行確定。

??（九）加強(qiáng)財(cái)政金融支持力度

??積極鼓勵(lì)發(fā)展醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的養(yǎng)老方式，允許公立醫(yī)院以提供資金、技術(shù)、人才等方式參與醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的養(yǎng)老項(xiàng)目建設(shè)和經(jīng)營，努力改善居民醫(yī)療養(yǎng)老條件。非住宅商品房或商品住宅功能轉(zhuǎn)型后用于開展養(yǎng)老服務(wù)的，均可依照有關(guān)規(guī)定享受養(yǎng)老服務(wù)建設(shè)補(bǔ)貼、運(yùn)營補(bǔ)貼等資金支持和收費(fèi)減免、水電氣熱費(fèi)用優(yōu)惠等政策扶持。積極鼓勵(lì)有條件的地區(qū)發(fā)展候鳥式養(yǎng)老模式。

??非住宅商品房功能轉(zhuǎn)型后屬于社會(huì)力量興辦教育的，按照國家規(guī)定享受相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，民辦學(xué)校用電、用水、用氣、用熱，執(zhí)行與公辦學(xué)校相同的價(jià)格。

??非住宅商品房轉(zhuǎn)為租賃住房的，符合稅收法律法規(guī)等規(guī)定條件的，可享受現(xiàn)行支持住房租賃市場發(fā)展的稅收優(yōu)惠。

??鼓勵(lì)和引導(dǎo)各類金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新金融產(chǎn)品和服務(wù)，在風(fēng)險(xiǎn)可控商業(yè)可持續(xù)的前提下，加大對非住宅商品房功能轉(zhuǎn)型所需貸款資金的支持力度。

??三、實(shí)施保障

??（一）切實(shí)履行地方主體責(zé)任。地方人民政府是推動(dòng)城市“雙修”和非住宅商品房去庫存工作的責(zé)任主體，要認(rèn)真貫徹落實(shí)國家和自治區(qū)有關(guān)政策精神，積極主動(dòng)作為，切實(shí)履行主體責(zé)任。要進(jìn)一步統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)，高度重視開展城市“雙修”和實(shí)施非住宅商品房去庫存工作，要把促進(jìn)非住宅商品房去庫存和引導(dǎo)其功能轉(zhuǎn)型結(jié)合起來，主動(dòng)順應(yīng)市場規(guī)律，充分揮發(fā)新型服務(wù)業(yè)態(tài)在去庫存工作中的積極作用。

??（二）建立健全工作協(xié)調(diào)機(jī)制。各盟市要健全完善由主要領(lǐng)導(dǎo)、分管領(lǐng)導(dǎo)牽頭的、有關(guān)部門負(fù)責(zé)人參加的工作協(xié)調(diào)機(jī)制，及時(shí)研究解決工作中存在的問題，進(jìn)一步強(qiáng)化責(zé)任落實(shí)，推動(dòng)工作開展。

??（三）加強(qiáng)輿論引導(dǎo)。各地區(qū)要及時(shí)發(fā)布有關(guān)非住宅商品房交易情況及相關(guān)政策信息，增強(qiáng)信息透明度，營造良好的市場輿論氛圍。要加強(qiáng)對有關(guān)支持政策的宣傳解讀，切實(shí)加強(qiáng)各地對提升城市公共服務(wù)水平，發(fā)展新型業(yè)態(tài)和推動(dòng)非住宅商品房去庫存的重要性認(rèn)識(shí)，促進(jìn)非住宅商品房去庫存工作順利實(shí)施。

??各盟市可根據(jù)本意見精神研究制定具體實(shí)施意見。

??本意見執(zhí)行期限為3年，從意見印發(fā)之日起計(jì)算。

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2018年1月26日