昆明市人民政府辦公室關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作的通知（試行）

??各縣（市）、區(qū)人民政府，市政府各委辦局，各國家級、省級開發(fā)（度假）園區(qū)管委會，各有關(guān)單位：

??為進(jìn)一步保障購房人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》（建設(shè)部令第131號）、《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》（建房〔2010〕53號）、《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范和加強(qiáng)房屋網(wǎng)簽備案工作的指導(dǎo)意見》（建房〔2018〕128號）以及《云南省商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法》（云南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會云南監(jiān)管局、中國人民銀行昆明中心支行第24號公告）等有關(guān)規(guī)定，經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)就加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作通知如下：

??一、預(yù)售資金監(jiān)管范圍

??本市五華、盤龍、官渡、西山、呈貢區(qū)及三個(gè)國家級開發(fā)（度假）區(qū)范圍內(nèi)（以下簡稱“主城中心區(qū)”）辦理商品房預(yù)售許可的項(xiàng)目，其預(yù)售資金的收存（包括購房人按合同約定支付的定金、首付款、一次性付款及包括預(yù)售商品房按揭貸款在內(nèi)的后續(xù)付款等預(yù)售房款）、支出、使用均按照本通知進(jìn)行監(jiān)督管理。

??二、職責(zé)分工

??本市主城中心區(qū)商品房預(yù)售資金按照政府指導(dǎo)、銀行監(jiān)管、專戶?？畹脑瓌t進(jìn)行監(jiān)管。

??（一）市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)對全市商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作的監(jiān)督指導(dǎo)。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局所屬的昆明市房屋交易產(chǎn)權(quán)管理處（以下簡稱“市產(chǎn)權(quán)處”）具體負(fù)責(zé)商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)的建設(shè)、維護(hù)工作，同時(shí)負(fù)責(zé)主城中心區(qū)范圍內(nèi)預(yù)售項(xiàng)目的預(yù)售資金監(jiān)管工作。主城中心區(qū)屬地住建部門按本通知要求具體負(fù)責(zé)監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度及項(xiàng)目施工情況。

??（二）開展商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作的銀行（以下簡稱“監(jiān)管銀行”）應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照《商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議》和《商品房預(yù)售款委托監(jiān)管協(xié)議》約定，加強(qiáng)對監(jiān)管項(xiàng)目預(yù)售資金的日常管控，履行預(yù)售資金監(jiān)管職責(zé)。對監(jiān)管項(xiàng)目開展不定期巡查，切實(shí)掌握監(jiān)管項(xiàng)目銷售情況，及時(shí)通過商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)報(bào)告監(jiān)管工作中發(fā)現(xiàn)的問題。

??開展個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)的銀行（以下簡稱“按揭銀行”）應(yīng)當(dāng)積極配合監(jiān)管銀行做好預(yù)售資金的交存、對賬等工作。

??三、預(yù)售資金的歸集

??（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請商品房預(yù)售許可前，應(yīng)當(dāng)與監(jiān)管銀行簽訂《商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議》，明確項(xiàng)目工程建設(shè)進(jìn)度、項(xiàng)目用款計(jì)劃、預(yù)售資金監(jiān)管賬戶（以下簡稱“監(jiān)管賬戶”）名稱和賬號等內(nèi)容。同一商品房預(yù)售許可項(xiàng)目只能委托一家監(jiān)管銀行。

??（二）監(jiān)管銀行需具備資金監(jiān)管安全規(guī)范所需的金融管理業(yè)務(wù)能力及網(wǎng)絡(luò)技術(shù)條件，并與昆明市商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)實(shí)現(xiàn)有關(guān)數(shù)據(jù)（資金入賬、劃轉(zhuǎn)以及按揭貸款的受理、審批、發(fā)放、拒貸、結(jié)清等信息數(shù)據(jù)）即時(shí)傳輸。

??（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在銷售現(xiàn)場公示監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬戶、按揭銀行，以及市產(chǎn)權(quán)處、屬地住建部門監(jiān)督舉報(bào)電話。

??（四）購房人憑商品房預(yù)售資金交款通知書，通過銀行網(wǎng)點(diǎn)柜臺或者商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用POS機(jī)將首付款或一次性付款直接存入監(jiān)管賬戶。監(jiān)管銀行將入賬信息即時(shí)傳輸至商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)，系統(tǒng)確認(rèn)首付款或一次性付款足額到賬后進(jìn)行登記備案。

??（五）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)授權(quán)按揭銀行在購房人的按揭貸款審批放款后10個(gè)工作日內(nèi)將款項(xiàng)劃轉(zhuǎn)至監(jiān)管賬戶，并即時(shí)將監(jiān)管賬戶變動(dòng)數(shù)據(jù)傳輸至商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及按揭銀行不得以任何理由將購房人按揭貸款扣劃、轉(zhuǎn)存至非監(jiān)管賬戶。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按時(shí)將有關(guān)款項(xiàng)劃轉(zhuǎn)至監(jiān)管賬戶，商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)將自動(dòng)關(guān)閉該項(xiàng)目的網(wǎng)簽備案功能。

??（六）應(yīng)當(dāng)納入監(jiān)管的預(yù)售資金與實(shí)際繳入監(jiān)管賬戶的資金不符時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)申請辦理賬目核對。

??四、預(yù)售資金的使用

??（一）商品房預(yù)售項(xiàng)目的預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管銀行按照雙方簽訂的《商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議》進(jìn)行監(jiān)管。在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案前，只能用于支付本項(xiàng)目的工程款、建筑材料、配套設(shè)施、設(shè)備等款項(xiàng)、法定稅費(fèi)和到期的銀行貸款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可在預(yù)售資金中提取5%的辦公和管理支出。

??（二）商品房預(yù)售資金按照專款專用原則，實(shí)行分階段、按比例動(dòng)態(tài)監(jiān)管，重點(diǎn)監(jiān)管資金額度為項(xiàng)目預(yù)售總額的30%。重點(diǎn)監(jiān)管資金的使用應(yīng)當(dāng)結(jié)合項(xiàng)目工程進(jìn)度和資金使用計(jì)劃，按照首次申辦商品房預(yù)售許可的形象進(jìn)度、主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收備案等環(huán)節(jié)設(shè)置資金使用節(jié)點(diǎn)。七層及以上建筑增加“建設(shè)層數(shù)達(dá)二分之一”節(jié)點(diǎn)。

??（三）市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)、經(jīng)營業(yè)績和誠信記錄等，對商品房預(yù)售資金實(shí)施分級監(jiān)管。

??具有一級資質(zhì)且在昆明市從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)績較好、無不良行為記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，所開發(fā)項(xiàng)目的重點(diǎn)監(jiān)管資金比例可下調(diào)為25%。在1年內(nèi)發(fā)生1次不良行為的，其新建、在建項(xiàng)目的重點(diǎn)監(jiān)管資金比例上調(diào)為30%。

??（四）建設(shè)項(xiàng)目符合下列條件時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照與監(jiān)管銀行簽訂的《商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議》，通過商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)，按節(jié)點(diǎn)向監(jiān)管銀行提供有關(guān)材料，申請撥付重點(diǎn)監(jiān)管資金：

??1.完成首次申辦商品房預(yù)售許可的形象進(jìn)度，須提交房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、施工、監(jiān)理單位共同出具的節(jié)點(diǎn)證明材料，申請使用重點(diǎn)監(jiān)管資金的40%。

??七層及以上建筑完成“建設(shè)層數(shù)達(dá)二分之一”節(jié)點(diǎn)的，累計(jì)申請使用資金額度不得超過重點(diǎn)監(jiān)管資金的60%。

??2.完成主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收的，須提交主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量驗(yàn)收證明，累計(jì)申請使用資金額度不得超過重點(diǎn)監(jiān)管資金的70%。

??3.完成竣工驗(yàn)收備案的，須提交竣工驗(yàn)收備案證明書，可申請使用剩余監(jiān)管資金，監(jiān)管銀行終止對應(yīng)項(xiàng)目的預(yù)售資金監(jiān)管。

??（五）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將資金支付給項(xiàng)目工程施工（含材料供應(yīng)）、監(jiān)理單位，不得拖欠農(nóng)民工工資等款項(xiàng)。

??（六）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人解除商品房買賣合同的，同步解除對應(yīng)預(yù)售資金的監(jiān)管，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人結(jié)算退款。

??五、風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目認(rèn)定和分級監(jiān)管

??（一）建立市、區(qū)兩級聯(lián)動(dòng)工作制度，采取“區(qū)級經(jīng)常性檢查+市級不定期抽查”方式，加強(qiáng)日常監(jiān)督管理。對出現(xiàn)異常情況（如項(xiàng)目停工、拖欠農(nóng)民工工資、監(jiān)管賬戶被查封等）的商品房預(yù)售項(xiàng)目，市、區(qū)兩級進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)綜合研判。被列為風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的預(yù)售資金監(jiān)管工作由屬地政府、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局共同監(jiān)管。

??（二）市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局會同屬地政府根據(jù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)研判情況劃分監(jiān)管等級。信用等級低，1年內(nèi)出現(xiàn)1次拖欠工程款的，列為三級監(jiān)管項(xiàng)目，監(jiān)管資金額度上調(diào)為項(xiàng)目預(yù)售總額的40%；因公司經(jīng)營問題導(dǎo)致所開發(fā)項(xiàng)目（含分期開發(fā)）出現(xiàn)1次延期交房或拖欠農(nóng)民工工資的，因房屋質(zhì)量問題引發(fā)批量性群眾投訴的，列為二級監(jiān)管項(xiàng)目，監(jiān)管資金額度上調(diào)為項(xiàng)目預(yù)售總額的50%；停工1年以上出現(xiàn)爛尾的，列為一級監(jiān)管項(xiàng)目，監(jiān)管資金比例上調(diào)為項(xiàng)目預(yù)售總額的100%。

??（三）一級監(jiān)管項(xiàng)目使用商品房預(yù)售資金時(shí)，須由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持相關(guān)材料向?qū)俚卣岢錾暾?，?jīng)屬地政府、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局聯(lián)合審查同意后，由監(jiān)管銀行辦理撥付手續(xù)。

??六、預(yù)售資金的監(jiān)管

??（一）有權(quán)機(jī)關(guān)對監(jiān)管賬戶進(jìn)行凍結(jié)或者扣劃的，監(jiān)管銀行有義務(wù)證明商品房預(yù)售資金及監(jiān)管賬戶的性質(zhì)，并及時(shí)書面告知市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局。

??（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局視情節(jié)輕重暫停其監(jiān)管資金撥付、關(guān)閉該項(xiàng)目商品房買賣合同網(wǎng)簽備案功能，暫停辦理項(xiàng)目后續(xù)商品房預(yù)售許可證，責(zé)令限期整改，并記入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不良信用記錄；造成損失的，承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任：

??1.未在售樓處明顯位置公示監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬戶、按揭銀行，以及監(jiān)督舉報(bào)電話的；

??2.未按規(guī)定及時(shí)將預(yù)售資金存入監(jiān)管賬戶的；

??3.指使按揭銀行或者協(xié)同按揭銀行將商品房按揭貸款劃入非資金監(jiān)管賬戶的；

??4.提供虛假材料申請撥付商品房預(yù)售監(jiān)管資金的；

??5.未按規(guī)定將預(yù)售資金退還購房人的；

??6.因公司經(jīng)營問題導(dǎo)致所開發(fā)項(xiàng)目（含分期開發(fā)）出現(xiàn)1次以上延期交房的；

??7.發(fā)生1次拖欠農(nóng)民工工資的；

??8.因房屋質(zhì)量問題引發(fā)批量性群眾投訴的；

??9.其他變相逃避商品房預(yù)售資金監(jiān)管的行為。

??（三）施工總承包單位、分包單位、建設(shè)監(jiān)理單位隱瞞、虛構(gòu)事實(shí)或者出具虛假證明材料，套取或者協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)套取預(yù)售監(jiān)管資金的，由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局依照規(guī)定處理并記入建筑業(yè)不良信用記錄；造成損失的，承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。

??（四）市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局對開展商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作的銀行按年度實(shí)施評價(jià)，將銀行履行監(jiān)管職責(zé)的情況納入政府財(cái)政性資源分配評價(jià)體系。

??監(jiān)管銀行未按《商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議》和《商品房預(yù)售款委托監(jiān)管協(xié)議》履行監(jiān)管職責(zé)的，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局通報(bào)其上級主管部門，由其上級主管部門責(zé)令整改，情節(jié)嚴(yán)重的，依法承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。整改期間，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局暫停其承接新的商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)。1年內(nèi)發(fā)生2次整改情形的，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局將其列入受限清單并向社會公示。列入受限清單的銀行2年內(nèi)不得承接新的商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)。

??（五）按揭銀行未按規(guī)定將預(yù)售資金劃入監(jiān)管賬戶，或者未即時(shí)將有關(guān)信息推送至商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)，給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成損失的，由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局通報(bào)其上級主管部門責(zé)令整改，按揭銀行應(yīng)當(dāng)配合資金追繳。

??七、本通知自2021年1月1日起施行，試行期2年，其他縣（市）區(qū)可參照執(zhí)行或根據(jù)實(shí)際情況制定相應(yīng)實(shí)施細(xì)則。

??昆明市人民政府辦公室

??2020年11月26日

??（此件公開發(fā)布）