??國(guó)內(nèi)寫(xiě)字樓亟待規(guī)范管理  行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)助力市場(chǎng)發(fā)展

??---記《商務(wù)寫(xiě)字樓等級(jí)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》發(fā)布兩周年

??隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，中國(guó)城市的國(guó)際化程度快速提升，寫(xiě)字樓經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為許多中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)形態(tài)的一個(gè)重要組成部分，對(duì)商務(wù)寫(xiě)字樓的功能要求與原有的辦公建筑概念已經(jīng)有了很大差異，加上節(jié)能低碳、綠色生態(tài)等新技術(shù)、新產(chǎn)品的應(yīng)用，均要求盡快提高我國(guó)商務(wù)寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)能力。

??千呼萬(wàn)喚 亟待出臺(tái)

??2014年8月1日以前，國(guó)家和行業(yè)中并沒(méi)有固定標(biāo)準(zhǔn)或成文的規(guī)定，對(duì)寫(xiě)字樓的等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明確約定，對(duì)于寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)，主要依據(jù)以“辦公建筑設(shè)計(jì)規(guī)范（JGJ 67—2006，J 556—2006）”、“智能建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)GB/T50314-2006”為主的技術(shù)規(guī)范，未考慮結(jié)合寫(xiě)字樓軟硬件等各方面的綜合評(píng)價(jià)。因此造成市場(chǎng)上對(duì)寫(xiě)字樓等級(jí)缺乏權(quán)威評(píng)定，也給客戶選擇商務(wù)寫(xiě)字樓產(chǎn)品造成一定困難。最為廣泛使用的是將寫(xiě)字樓劃分為“甲乙丙”或“5A、4A、3A寫(xiě)字樓”。前者側(cè)重于建筑結(jié)構(gòu)及建筑本體，后者側(cè)重于辦公智能化角度。

??由于國(guó)內(nèi)缺乏行業(yè)通用的國(guó)際行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或協(xié)會(huì)標(biāo)準(zhǔn)，只能用智能化水平和功能程度來(lái)劃分寫(xiě)字樓，在寫(xiě)字樓產(chǎn)品推廣中相當(dāng)普遍，大量使用5A、甲級(jí)等單一指標(biāo)來(lái)凸顯寫(xiě)字樓的檔次，導(dǎo)致寫(xiě)字樓購(gòu)買(mǎi)者以為這種劃分方式就是寫(xiě)字樓的分級(jí)。但是國(guó)內(nèi)的“5A”標(biāo)準(zhǔn)與國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)差別很大，臺(tái)北101大樓、香港環(huán)球中心等才是行業(yè)內(nèi)公認(rèn)的“5A”寫(xiě)字樓，國(guó)內(nèi)目前的所謂“5A”寫(xiě)字樓還是有很大差距。

??作為行業(yè)組織，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)從推進(jìn)行業(yè)健康有序發(fā)展的角度，對(duì)我國(guó)商務(wù)寫(xiě)字樓評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行研究，同時(shí)參考國(guó)際上與商務(wù)寫(xiě)字樓相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)過(guò)實(shí)踐驗(yàn)證的基礎(chǔ)上，制定《商務(wù)寫(xiě)字樓等級(jí)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》，并于2014年4月15日獲得中國(guó)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化協(xié)會(huì)批準(zhǔn)（第166號(hào)公告，編號(hào)為CECS 368:2014），自2014年8月1日起施行。至此，我國(guó)商務(wù)寫(xiě)字樓有了第一部也是唯一一部的綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)束了需要通過(guò)外國(guó)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證獲取國(guó)內(nèi)商務(wù)寫(xiě)字樓市場(chǎng)認(rèn)可的局面。

??嚴(yán)格審慎 砥礪前行

??在標(biāo)準(zhǔn)制定過(guò)程中，中國(guó)房協(xié)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)組織專家論證小組，分別在上海陸家嘴金融中心、北京CBD區(qū)域的遠(yuǎn)洋國(guó)際中心、東直門(mén)交通樞紐區(qū)域的新保利大廈以及大望京CBD商務(wù)區(qū)的保利國(guó)際廣場(chǎng)、鄭州的楷林國(guó)際等國(guó)內(nèi)外最高級(jí)別寫(xiě)字樓進(jìn)行實(shí)地模擬測(cè)評(píng)，對(duì)區(qū)位與交通、場(chǎng)地與規(guī)劃、建筑本體質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施、能源環(huán)保、安全性能等十大主項(xiàng)、100多條分項(xiàng)逐條進(jìn)行了論證。

??在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)蔡云看來(lái)，與國(guó)外的LEED、BOMA標(biāo)準(zhǔn)和德國(guó)DGNB可持續(xù)建筑認(rèn)證等行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)相比，《商務(wù)寫(xiě)字樓等級(jí)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》最大的亮點(diǎn)是以終端用戶的感受來(lái)考量一座寫(xiě)字樓的綜合水平。從客觀實(shí)際出發(fā)針對(duì)寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)建設(shè)、使用、運(yùn)營(yíng)管理的全過(guò)程進(jìn)行規(guī)范和引導(dǎo)，從技術(shù)角度改善寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)環(huán)境，從而增強(qiáng)寫(xiě)字樓投資人的市場(chǎng)信心。

??隨著《商務(wù)寫(xiě)字樓等級(jí)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》逐漸被行業(yè)及市場(chǎng)所熟知，越來(lái)越多一、二線城市的優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓項(xiàng)目申報(bào)等級(jí)評(píng)價(jià)測(cè)評(píng)，這也標(biāo)志著商務(wù)寫(xiě)字樓行業(yè)進(jìn)入發(fā)展和走向成熟的時(shí)代。對(duì)樹(shù)立正確的商務(wù)寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)理念，持續(xù)性保證物業(yè)資產(chǎn)的保值增值具有行業(yè)引導(dǎo)意義。

??附《商務(wù)寫(xiě)字樓等級(jí)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》編制原則

??1. 以人為本、可持續(xù)發(fā)展

??《商務(wù)寫(xiě)字樓等級(jí)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》適用于在統(tǒng)一的物業(yè)管理下，對(duì)以商務(wù)運(yùn)營(yíng)為主要目的的工作場(chǎng)所（或樓宇）等級(jí)劃分的綜合評(píng)價(jià)；倡導(dǎo)“以人為本、可持續(xù)發(fā)展”的商務(wù)寫(xiě)字樓建設(shè)、運(yùn)營(yíng)服務(wù)理念。

??統(tǒng)籌考慮商務(wù)寫(xiě)字樓全壽命周期內(nèi)，設(shè)計(jì)、建造和使用之間的辯證關(guān)系。從商務(wù)寫(xiě)字樓最終用戶使用者的需求及體驗(yàn)出發(fā)，對(duì)商務(wù)寫(xiě)字樓實(shí)用性、均好性和可持續(xù)發(fā)展性進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。

??2.不重復(fù)已有的相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、綠色標(biāo)準(zhǔn)等的規(guī)定或要求。

??3.引導(dǎo)商務(wù)寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理滿足不斷發(fā)展的市場(chǎng)需求，與國(guó)際寫(xiě)字樓市場(chǎng)接軌。

??4．注重對(duì)綠色、低碳、節(jié)能的社會(huì)責(zé)任

??主要內(nèi)容

??評(píng)定內(nèi)容主要包含區(qū)位與城市設(shè)施（80分+8分）、場(chǎng)地規(guī)劃與室外環(huán)境（120分+12分）、工作場(chǎng)所質(zhì)量（200分+20分）、室內(nèi)環(huán)境與設(shè)備設(shè)施（300分+30分）、運(yùn)營(yíng)與服務(wù)（300分+30分）五個(gè)分項(xiàng)的評(píng)價(jià)。滿分為1100分。

??1. 區(qū)位與城市設(shè)施

??(1)商務(wù)寫(xiě)字樓所在城市功能區(qū)位（域）

??(2)商務(wù)寫(xiě)字樓所在區(qū)域（內(nèi)）（街區(qū)）的功能特點(diǎn)

??(3)商務(wù)寫(xiě)字樓周邊城市道路設(shè)施條件

??(4)商務(wù)寫(xiě)字樓周邊城市公共交通條件

??(5)商務(wù)寫(xiě)字樓周邊城際交通條件

??(6)商務(wù)寫(xiě)字樓周邊城市設(shè)施環(huán)境

??(7)商務(wù)寫(xiě)字樓周邊環(huán)境質(zhì)量改善

??2. 場(chǎng)地規(guī)劃與室外環(huán)境

??(1)商務(wù)寫(xiě)字樓規(guī)模

??(2)場(chǎng)地交通規(guī)劃

??(3)停車(chē)與車(chē)庫(kù)（場(chǎng)）

??(4)綠地與景觀

??(5)場(chǎng)地?zé)o障礙通行

??(6)外觀品質(zhì)

??(7)減少建筑環(huán)境負(fù)荷措施應(yīng)用

??3. 工作場(chǎng)所質(zhì)量

??(1)入口大堂與公共空間

??(2)樓梯與客梯廳

??(3)電梯配置

??(4)走廊及開(kāi)敞空間

??(5)公共輔助空間

??(6)工作場(chǎng)所

??(7)管理用房

??(8)綠色工作場(chǎng)所技術(shù)應(yīng)用

??4. 室內(nèi)環(huán)境與設(shè)備設(shè)施

??(1)空調(diào)及新風(fēng)系統(tǒng)

??(2)電梯系統(tǒng)

??(3)送、排風(fēng)系統(tǒng)

??(4)給/排水系統(tǒng)

??(5)電力及照明系統(tǒng)

??(6)智能化系統(tǒng)

??(7)能源及能源利用

??5. 運(yùn)營(yíng)與服務(wù)

??(1)總體要求

??(2)用地內(nèi)室外環(huán)境管理

??(3)門(mén)廳與大堂管理

??(4)寫(xiě)字間、配套商業(yè)及公共區(qū)域管理

??(5)保安與地下停車(chē)場(chǎng)管理

??(6)設(shè)備設(shè)施管理

??(7)綠色節(jié)能環(huán)保行動(dòng)

??商務(wù)寫(xiě)字樓等級(jí)

??商務(wù)寫(xiě)字樓等級(jí)應(yīng)劃分為五星（含白金五星）、四星、三星三個(gè)主要等級(jí)。各等級(jí)所需最低分值應(yīng)符合下列規(guī)定：

??五星：總分不低于850分，其中總分高于950分（含）為白金五星；

??四星：總分不低于700分；

??三星：總分不低于600分。

??商務(wù)寫(xiě)字樓等級(jí)評(píng)價(jià)適用范圍

??商務(wù)寫(xiě)字樓在完成竣工驗(yàn)收并投入使用滿一年后可申報(bào)等級(jí)評(píng)定。在完成建筑設(shè)計(jì)、竣工驗(yàn)收階段可申請(qǐng)階段性預(yù)評(píng)定。

??參與評(píng)定的商務(wù)寫(xiě)字樓主要功能區(qū)域應(yīng)達(dá)到同一等級(jí)的建設(shè)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和管理要求。