2019房地產(chǎn)金融與資產(chǎn)證券化高峰論壇在滬圓滿落幕

??2019年1月4日，由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)指導(dǎo)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)資產(chǎn)證券化研究中心、通達(dá)金融共同舉辦的“2019房地產(chǎn)金融與資產(chǎn)證券化高峰論壇”在上海中國(guó)金融信息中心隆重召開(kāi)。論壇以“去杠桿、嚴(yán)監(jiān)管下的房地產(chǎn)金融之路”為主題，聚集了來(lái)自地產(chǎn)和金融行業(yè)的300多位專家學(xué)者、監(jiān)管領(lǐng)導(dǎo)、企業(yè)領(lǐng)袖，兼顧當(dāng)下與未來(lái)，共同探討中國(guó)房地產(chǎn)金融新形勢(shì)，探路房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的未來(lái)發(fā)展，并為房企提高多元化融資意識(shí)，更好地利用資產(chǎn)證券化工具促進(jìn)企業(yè)價(jià)值提升提供了新思路。

　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)馮俊先生出席大會(huì)并做開(kāi)幕致辭，拉開(kāi)了本次大會(huì)的帷幕。他在致辭中提出了三個(gè)觀點(diǎn)：第一，中國(guó)經(jīng)濟(jì)向好的基本趨勢(shì)仍然保持穩(wěn)定，消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)占主導(dǎo)地位，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度看，對(duì)于房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展信心不減；第二，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)要有定力，必須堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的而不是用來(lái)炒的”基本原則，“去杠桿，穩(wěn)房?jī)r(jià)，防風(fēng)險(xiǎn)”仍然是今年的主基調(diào)；第三，客觀認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)的功能定位，群眾的美好生活需要尚未被完全滿足，住房總量不足仍是長(zhǎng)期存在的矛盾，房地產(chǎn)金融的發(fā)展應(yīng)該與住房的發(fā)展方向相一致。

馮俊 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)

　　國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心REITs課題組組長(zhǎng)，匯力投資基金管理有限公司董事長(zhǎng)孟曉蘇先生發(fā)表了題為“用REITs實(shí)現(xiàn)公共資產(chǎn)證券化”的主題演講。談到課題組對(duì)于政府資產(chǎn)證券化設(shè)計(jì)時(shí)，他介紹到，其設(shè)計(jì)模型具備四個(gè)要點(diǎn)：一、基金置換權(quán)益、政府獲取現(xiàn)金；二、實(shí)行內(nèi)部管理，保持收益穩(wěn)定；三、基金入市交易；四、到期原價(jià)回購(gòu)，增值全歸政府。同時(shí)，孟曉蘇表示，REITs可一舉化解困擾我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的諸多難題：促進(jìn)存量資產(chǎn)動(dòng)能轉(zhuǎn)換、推動(dòng)混改最佳方案、促進(jìn)政府負(fù)債有效降低、促進(jìn)主權(quán)信用有效提升、促進(jìn)資本市場(chǎng)極大豐富、打破剛兌直接融資。

孟曉蘇 國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心REITs課題組組長(zhǎng)、 匯力投資基金管理有限公司董事長(zhǎng)

　　上海證券交易所債券業(yè)務(wù)中心部門(mén)負(fù)責(zé)人段東興以“不忘初心、砥礪前行，服務(wù)租購(gòu)并舉住房制度建設(shè)”為題做了演講，他表示，對(duì)公募REITs的推進(jìn)也是上交所未來(lái)的方向。截至目前，上交所關(guān)于住房租賃方面的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行金額約為300億元，且大型國(guó)企和房地產(chǎn)企業(yè)正在陸續(xù)申報(bào)中，規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)。展望2019年，他進(jìn)一步表示，“上交所會(huì)繼續(xù)貫徹落實(shí)黨中央國(guó)務(wù)院的戰(zhàn)略部署，進(jìn)一步發(fā)揮市場(chǎng)作用，租購(gòu)并舉的建設(shè)。一、推出CMBS和REITs的信息披露指南，完善ABS大類資產(chǎn)信息披露規(guī)則；二、推進(jìn)重點(diǎn)區(qū)域和企業(yè)發(fā)行不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)支持證券；三、試點(diǎn)公募REITs完善相關(guān)制度設(shè)計(jì)?！?br/>

段東興 上海證券交易所債券業(yè)務(wù)中心部門(mén)負(fù)責(zé)人

　　中國(guó)建設(shè)銀行住房金融與個(gè)人信貸部資深副經(jīng)理劉艷霞著重介紹了建設(shè)銀行資產(chǎn)證券化與住房租賃業(yè)務(wù)實(shí)踐。利用資產(chǎn)證券化工具，建設(shè)銀行近三年盤(pán)活存量住房貸款3000多億元；在國(guó)際化的探索上，2018年建行發(fā)行了標(biāo)普AAA國(guó)際評(píng)級(jí)的建元系列產(chǎn)品2單，開(kāi)啟境內(nèi)同類項(xiàng)目先河。劉艷霞表示，資產(chǎn)證券化打通了信貸市場(chǎng)與資本市場(chǎng)之間的利率傳導(dǎo)路徑。通過(guò)資本市場(chǎng)對(duì)證券定價(jià)，將價(jià)格反饋于信貸資產(chǎn)端，有助于形成良性價(jià)格反饋機(jī)制，提高商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)定價(jià)水平和管理能力，推動(dòng)利率市場(chǎng)化進(jìn)程。

劉艷霞 中國(guó)建設(shè)銀行住房金融與個(gè)人信貸部資深副經(jīng)理

　　上海中城年代投資管理有限公司副總經(jīng)理張曉娟首先分析了當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資的現(xiàn)狀，當(dāng)下房地產(chǎn)融資政策由緊趨穩(wěn)放松，融資分化利好頭部企業(yè)。談及目前融資方式的多元化，她表示，證券化是房企融資新的突破口。“隨著短期融資成本的不斷攀升，行業(yè)資本回報(bào)率下降，傳統(tǒng)的債性融資已經(jīng)不利于行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，”必須注意到的是，“開(kāi)發(fā)商負(fù)債率高企，通過(guò)加杠桿提供債性融資的方式，產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益是遞減的，需要通過(guò)增加權(quán)益性資本去實(shí)現(xiàn)整個(gè)行業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大和高質(zhì)量的增長(zhǎng)?！?/p>

張曉娟 上海中城年代投資管理有限公司副總經(jīng)理

　　上海市建緯律師事務(wù)所高級(jí)合伙人宋仲春從長(zhǎng)租公寓的融資法規(guī)與政策、融資路徑、資產(chǎn)證券化的產(chǎn)品類型及發(fā)行情況等三方面對(duì)長(zhǎng)租公寓的融資現(xiàn)狀進(jìn)行了詳盡的闡述。從法律的專業(yè)角度，宋律師通過(guò)多個(gè)實(shí)例列舉解釋了所有權(quán)權(quán)益，并強(qiáng)調(diào)產(chǎn)權(quán)的權(quán)屬清晰。

宋仲春 上海市建緯律師事務(wù)所高級(jí)合伙人

　　大成（上海）律師事務(wù)所高級(jí)合伙人曲峰以新加坡REITs為切入點(diǎn)，結(jié)合當(dāng)下的實(shí)際情況，著重講述了中國(guó)的REITs業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)。曲律師呼吁道：“中國(guó)需要真正的REITs，真REITs可幫助資產(chǎn)端將存量不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行證券化，對(duì)穩(wěn)定的現(xiàn)金流進(jìn)行股權(quán)投資，從而減少短期債務(wù)融資、降低負(fù)債率和杠桿率；對(duì)資金端而言，推出REITs可為強(qiáng)勢(shì)監(jiān)管下的大資管的結(jié)構(gòu)性調(diào)整提供了一個(gè)有效的金融工具，為金融市場(chǎng)的資金投向提供了優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)?！?br/>

曲峰 大成（上海）律師事務(wù)所高級(jí)合伙人

　　第一個(gè)圓桌討論的主題是“投資者對(duì)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與管理”，由大成（上海）律師事務(wù)所高級(jí)合伙人曲峰主持，招商銀行資產(chǎn)管理部結(jié)構(gòu)化項(xiàng)目投資部執(zhí)行總經(jīng)理羅儷、華創(chuàng)證券投顧部總經(jīng)理屈慶、開(kāi)源證券金融市場(chǎng)部副總經(jīng)理兼不動(dòng)產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施部負(fù)責(zé)人劉坤陽(yáng)、中山證券債券融資總部地產(chǎn)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人、高級(jí)董事梅佳共同參與討論。大家圍繞“對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，資產(chǎn)證券化是毒藥還是解藥？”、“投資REITs與CMBS產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)”、“ABS產(chǎn)品交易結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、存續(xù)期管理的相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)”、“收益權(quán)產(chǎn)品的具體風(fēng)險(xiǎn)”等問(wèn)題展開(kāi)了精彩的討論。

　　開(kāi)源證券金融市場(chǎng)部總經(jīng)理白楠分享了ABS全流程管理綜合服務(wù)商的漸進(jìn)之路。聚焦于市場(chǎng)首批的CMBS和類REITs項(xiàng)目，當(dāng)面臨開(kāi)放期的選擇時(shí)，管理人的態(tài)度對(duì)于“有瑕疵”的項(xiàng)目如何進(jìn)行非常重要。通過(guò)對(duì)北京海航實(shí)業(yè)大廈項(xiàng)目、上海浦發(fā)大廈項(xiàng)目、彩云之南項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，白楠表示，作為管理人，必須做到堅(jiān)守底線，堅(jiān)持投資者和發(fā)行人的基本利益！與此同時(shí)，縝密安排、協(xié)作能力與強(qiáng)大的韌性都是管理人必不可少的重要素質(zhì)。

白楠 開(kāi)源證券金融市場(chǎng)部總經(jīng)理

　　大成（上海）律師事務(wù)所高級(jí)合伙人莫非以“住房租賃資產(chǎn)證券化的實(shí)踐模式及發(fā)展展望”為題做了主題演講，他指出，當(dāng)前住房租賃ABS的發(fā)展還有賴于稅收政策的進(jìn)一步完善及對(duì)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的住房租賃企業(yè)的政策支持。展望住房租賃ABS未來(lái)發(fā)展時(shí)，莫非簡(jiǎn)明扼要的提出了四個(gè)觀點(diǎn)：一、住房租賃ABS發(fā)行可能將繼續(xù)增長(zhǎng)；二、租賃住房有望成為我國(guó)REITs突破口；三、短期仍以重資產(chǎn)為主；四、資產(chǎn)證券化拓寬公共租賃住房融資渠道。

莫非 大成（上海）律師事務(wù)所高級(jí)合伙人

　　在“房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化基礎(chǔ)資產(chǎn)的多元化探討”的高峰對(duì)話環(huán)節(jié)中，中聯(lián)基金執(zhí)行總經(jīng)理范熙武擔(dān)任主持人，上海晨曦股權(quán)投資基金管理有限公司地產(chǎn)基金不動(dòng)產(chǎn)投資負(fù)責(zé)人阮曉俊，紅星美凱龍家居集團(tuán)副董事長(zhǎng)兼執(zhí)行總裁郭丙合，前普洛斯集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官、董事會(huì)主席兼首席執(zhí)行官謝芳，光大安石資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人曾景，上海市建緯律師事務(wù)所不動(dòng)產(chǎn)金融部專職律師成沂共同參與討論。作為房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化各個(gè)領(lǐng)域的參與者，對(duì)話嘉賓表達(dá)了回歸資產(chǎn)本源、重視資產(chǎn)自身運(yùn)營(yíng)能力及引導(dǎo)投資人打破固有界限的一致意見(jiàn)。

　　聯(lián)合信用評(píng)級(jí)有限公司結(jié)構(gòu)融資二部評(píng)級(jí)副總監(jiān)高鑫磊對(duì)2018年商業(yè)地產(chǎn)證券化市場(chǎng)做了總體的回顧與展望。他認(rèn)為，真正發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化需要從資產(chǎn)的分散性或者破產(chǎn)隔離的角度出發(fā)，可通過(guò)逐步放開(kāi)利率市場(chǎng)、投資者市場(chǎng)放開(kāi)、特殊服務(wù)機(jī)構(gòu)等專業(yè)機(jī)構(gòu)的實(shí)現(xiàn)及壯大、法律制度體系的支持等路徑來(lái)實(shí)現(xiàn)其發(fā)展。其中，利率市場(chǎng)的放開(kāi)可以強(qiáng)有力地促進(jìn)銀行發(fā)行商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)資產(chǎn)證券化的動(dòng)力。

高鑫磊 聯(lián)合信用評(píng)級(jí)有限公司結(jié)構(gòu)融資二部評(píng)級(jí)副總監(jiān)

　　戴德梁行北京估價(jià)及顧問(wèn)服務(wù)部董事楊枝分享了亞洲房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)研究報(bào)告，報(bào)告聚焦新加坡、香港、日本REITs市場(chǎng)及國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化市場(chǎng)，對(duì)香港和新加坡REITs持有大陸物業(yè)情況，亞洲REITs在中國(guó)大陸地區(qū)收購(gòu)及出售資產(chǎn)案例進(jìn)行了分析。他表示，希望通過(guò)報(bào)告中國(guó)外標(biāo)準(zhǔn)化的REITs買資產(chǎn)賣資產(chǎn)時(shí)的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等分析，給當(dāng)前國(guó)內(nèi)類REITs的推出或公募REITs的定價(jià)提供一定借鑒參考。

楊枝 戴德梁行北京估價(jià)及顧問(wèn)服務(wù)部董事

　　隨后，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、中國(guó)開(kāi)發(fā)性金融大講堂秘書(shū)長(zhǎng)肖艷旻分享了“中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)金融能力評(píng)價(jià)研究”，并公布了2018年一季度、上半年、三季度上市房企金融能力TOP50排名結(jié)果。肖艷旻表示，金融能力是房地產(chǎn)企業(yè)在時(shí)間維度上對(duì)現(xiàn)在和未來(lái)資本存量和流量的金融規(guī)劃，榜單綜合規(guī)模、償債能力、盈利能力、資金運(yùn)營(yíng)、發(fā)展能力共五大考核指標(biāo)得出。

肖艷旻 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、中國(guó)開(kāi)發(fā)性金融大講堂秘書(shū)長(zhǎng)

　　最后，財(cái)達(dá)證券資管部總經(jīng)理馬立南，穩(wěn)盛投資戰(zhàn)略發(fā)展部總經(jīng)理辛勇，遠(yuǎn)洋資本華南區(qū)域負(fù)責(zé)人、遠(yuǎn)洋資本資產(chǎn)管理中心投資總監(jiān)，諾承投資總經(jīng)理曹龍，上海虔盛投資管理企業(yè)總裁寧柱就“房企金融能力分析與企業(yè)價(jià)值提升”展開(kāi)了高峰對(duì)話。圍繞房地產(chǎn)企業(yè)金融能力的內(nèi)涵，房企金融能力的核心，房企如何培育發(fā)展自己的金融能力，針對(duì)收入規(guī)模較小的運(yùn)營(yíng)型房企，其金融能力指標(biāo)如何調(diào)整等方面，諸位專家紛紛做了深入研討與精彩發(fā)言。

　　此外，《中國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化（2018）報(bào)告》同期發(fā)布，由中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)資產(chǎn)證券化研究中心、開(kāi)源證券、聯(lián)合資信、戴德梁行聯(lián)合編寫(xiě)，剖析房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化各類產(chǎn)品的運(yùn)行情況及市場(chǎng)總體形勢(shì)，分析相關(guān)政策，探索房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化更加美好的未來(lái)。