2013年4月27日，2013濰坊房地產(chǎn)發(fā)展與生態(tài)文明建設高峰論壇在濰坊召開，本次論壇由中國房地產(chǎn)研究會、中國房地產(chǎn)協(xié)會、濰坊市人民政府共同舉辦。業(yè)內(nèi)領導、專家以及房地產(chǎn)企業(yè)、研究機構(gòu)和媒體人士600余人出席了本次論壇。中國房地產(chǎn)研究會人居環(huán)境委員會執(zhí)行主任王涌彬在論壇上做了關于城市轉(zhuǎn)型與人居環(huán)境建設的演講。

中國房地產(chǎn)研究會人居環(huán)境委員會執(zhí)行主任王涌彬

  剛才李鐵主任的演講非常精彩。他提出了一個問題：城市怎么可持續(xù)發(fā)展。我想接著這個話，我再說一下個人的觀點。

  有一組數(shù)據(jù)其實非常清楚，從1996年到現(xiàn)在中國的城市有660個；從1996年到現(xiàn)在，我們城市的人口增加了2個多億，我們城市的數(shù)量沒有任何增長。那么，城市能不攤大餅嗎？我們?yōu)槭裁丛谶@么多年限制城市數(shù)量的發(fā)展，有些小城鎮(zhèn)已經(jīng)漲到了100萬人口，為什么不讓它長成城市呢？我們的高層沒有解決這個問題，發(fā)改委也沒有解決這個問題。今天要談的是城市轉(zhuǎn)型，如果不解決這個問題，城市就沒有辦法轉(zhuǎn)型。中國這么多的人口，未來還有2.5個億要進城，660個城市能容納多少人呢？所以，我覺得這個是我們最大的問題。

  我今天主要講這么幾個問題：

  一、城市為什么要轉(zhuǎn)型發(fā)展。

  我們這些年城市的人口超過了農(nóng)村的人口，這樣人口數(shù)量的變化會發(fā)生質(zhì)變，質(zhì)變的方向是社會的主要矛盾或者是勞動的主要方面會逐漸從傳統(tǒng)的農(nóng)村轉(zhuǎn)向城鎮(zhèn)。我們現(xiàn)在探討的主要問題都是城鎮(zhèn)里面的問題，以前的基點大部分是朝著農(nóng)村的，這件事是我們必須要探討城市轉(zhuǎn)型的最基礎的原因。

  二是我們這些年這么多人口進入到城市，我們從傳統(tǒng)的以農(nóng)村的血緣關系為主的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變到以契約型關系為主的結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)的變遷是我們現(xiàn)在需要非常重視的問題。在我們城市發(fā)展的過程中，其實人居環(huán)境委員會做了很多方面的調(diào)研，大量的農(nóng)民進城以后，不僅沒有給他城市居民的待遇，所有人探討的話題里面，沒有人解決農(nóng)民工的問題，他們到城里面需要什么樣的環(huán)境、我們給他提供了什么樣的環(huán)境等等都沒有涉及到。我們的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生了非常大的變化，比如沿海發(fā)達地區(qū)逐漸向西部轉(zhuǎn)移，相應西部的城鎮(zhèn)化就慢慢發(fā)展起來了，轉(zhuǎn)移就會導致城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，等有足夠數(shù)量的時候，你這個城市就不是原來的城市了，你就需要轉(zhuǎn)型，我們西部的城市也需要轉(zhuǎn)型，它的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也發(fā)生了變化，不管哪個城市，它的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)都在發(fā)生變化。

  首先是城市的體系發(fā)生了變化。首先是大規(guī)模的基礎設施的投入，這幾年的城鎮(zhèn)化尤其是2008年金融危機以后，4萬億的投入大部分都是投入大型的基礎設施，很多城市地鐵高速發(fā)展，高鐵導致了城市的格局的變化，更主要的是有很多原來不起眼的城市、離大城市很遠的城市，但是因為有高速公路、高鐵的出現(xiàn)，它的發(fā)展要素發(fā)生了很大的變化。所以，城市之間的格局正在發(fā)生變化，以前我們就有這樣的情況，比如鄭州因為交通的原因變成了省會，而且發(fā)展速度非?？?，隨著大型基礎設施的變化，城市的結(jié)構(gòu)體系在國家層面上就會發(fā)生這種變化，所以我們要適應變化，進行轉(zhuǎn)型。

  其次是城市競爭關系發(fā)生變化。這種競爭其實是人的競爭，核心是人口數(shù)量的競爭，要想獲得發(fā)展，首先人要到你這里來，招商引資也需要有人來。這方面我們以前的政策的導向可能就像剛剛李主任說的，你面向的富人不是面向窮人，2.5億人口都沒解決這個問題，當然沒有解決窮人的問題，但是我們的產(chǎn)業(yè)、競爭其實就在于人的競爭。我前些天到鄂爾多斯，其實就是人走了，你沒有給他足夠的生活條件，普通老百姓生活不下去只能走，沒人就成“鬼城”了，很多城市在制定政策的時候并沒有考慮怎么把人吸引過來，這是很普通的人的競爭。

  剛剛提到的這幾條，我認為可以把它歸結(jié)到這么幾個比較簡單的結(jié)論：哪個城市能夠為城鎮(zhèn)提供更好的就業(yè)崗位，能夠提供穩(wěn)定的工作，能夠掙到錢，能夠為城鎮(zhèn)居民提供更好的自我實現(xiàn)創(chuàng)業(yè)的機會，還有非常宜居的環(huán)境和相對合理的生活成本。如果哪個城市把這些問題解決了，那它就會在城鎮(zhèn)化進程當中有足夠的競爭力，它的競爭力就是現(xiàn)在探討的美好的人居環(huán)境，美好的人居環(huán)境的提升就是城市競爭力的提升。

  二、以人居環(huán)境建設為主線，引領城市轉(zhuǎn)型發(fā)展。

  美好的人居環(huán)境一定是我們共同的追求。剛剛李主任講的非常好，我們探討人居環(huán)境問題的時候，解決的就是最普通的老百姓的人居環(huán)境的問題，而現(xiàn)在是根本還沒有把它當做一個發(fā)展的主線，這是我們一定要探討從人居環(huán)境入手來解決我們的轉(zhuǎn)型問題。

  新型城鎮(zhèn)化實際上為我們的城市轉(zhuǎn)型提供了很好的契機，新型城鎮(zhèn)化是伴隨“四化”并行的。但是，我們現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化為什么現(xiàn)在存在著一定的問題，往往是與“四化”發(fā)展的不匹配，尤其是與工業(yè)化發(fā)展和城鎮(zhèn)化發(fā)展的速度不匹配。在一定程度上，我們很多城市，尤其是沿海的一線或者發(fā)達地區(qū)的城市，因為房地產(chǎn)業(yè)是比較容易進入，也比較容易掙到錢，所以它的發(fā)展往往比工業(yè)化發(fā)展速度要快一些，就會導致有一些我們感覺上好像是泡沫，好像現(xiàn)在的房子蓋多了，控制率提高了。其實這兩個問題在某種意義上講，可能城鎮(zhèn)化和我們的產(chǎn)業(yè)發(fā)展永遠都存在著不匹配的問題，平衡也是一種動態(tài)的平衡。新型城鎮(zhèn)化為我們解決這種產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城鎮(zhèn)化發(fā)展提供了很好的契機，讓我們能夠有機會修正。

  在以人為核心的城鎮(zhèn)化來臨的時候，我們現(xiàn)在最重要的是要更新這種轉(zhuǎn)念。我們在規(guī)劃層面上其實面臨著非常多的挑戰(zhàn)，一個城市戶籍人口和常住人口之間有非常大的差距，可是我們的大部分公共設施是按照戶籍人口設計的，我們做規(guī)劃的時候就有非常大的問題。作為城市來講，我的城市規(guī)模大，我的運作空間就大了，但是這里面，我們在理念方面往往會重視空間層面的，而忽略社會層面的，我們就希望在這個階段要把關注的點突出社會問題，要兼顧，同時要把空間環(huán)境解決好，這是我們現(xiàn)在要注重解決的問題。

  在很多建設的體系當中有很多產(chǎn)業(yè)新城和新的產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，以往我們都是以單一的功能定位為主，現(xiàn)在可能更多的要考慮綜合性的定。，比如規(guī)劃了10平方公里的產(chǎn)業(yè)園，以往就是按照10平方公里來做，實際上你做10平方公里至少要有十幾平方公里的配套設施。如果城市突然多了10平方公里是產(chǎn)業(yè)用地，那么整個城市都不平衡，所以就會導致產(chǎn)業(yè)化和城鎮(zhèn)化會在一定時間內(nèi)失衡，這也是我們一定要從理念層面去考慮。還有，也別去“就城論城”，房地產(chǎn)并不能解決城市所有的問題，它是我們城鎮(zhèn)化發(fā)展的很重要的一部分，它不是唯一的，我們的城鎮(zhèn)發(fā)展是復合的，所以這方面我們還需要認真的考慮。這種平衡的關系，也是人居環(huán)境目前最需要解決的問題。

  這是我們對新市民的人居環(huán)境的調(diào)查，其實這種調(diào)查是現(xiàn)在地方政府最需要的，因為我們不了解這幾年2.5億人口進到城里面來，他們真正對城市環(huán)境的需求是什么。尤其是比較細的，像今天在座的企業(yè)家做項目的時候，有多少考慮了進城的農(nóng)民需要的是什么，其實這方面是絕對不到位的。我們了解的數(shù)據(jù)，超過1/4的人口是不能完全適應現(xiàn)代的城鎮(zhèn)生活的，這些多數(shù)是在這幾年進城的農(nóng)民，他們不適應，很多人不適應城市生活，而原有的城市居民也不適應這些人進來。所以，這個矛盾我們在開發(fā)當中還沒有考慮，在城市發(fā)展當中我們?nèi)鄙龠@部分的內(nèi)容的研究。

  三、如何抓好人居環(huán)境建設。人居環(huán)境建設是城市核心競爭力的重要體現(xiàn)，也是城市轉(zhuǎn)型的方向。

  第一，人居環(huán)境建設是“一把手”工程。當時我在江蘇江陰做調(diào)研，它有29個部門與人居環(huán)境建設有關，這個復雜的體系是一把手負責調(diào)度，由江陰是副市長來抓。當時的結(jié)論是他推不動了，因為這件事太復雜太龐大，而且人居環(huán)境問題是目前解決城市最需要解決的問題。越多的人關心城市環(huán)境問題，這個問題就決容易解決。

  第二，從綠色住區(qū)起步。這實際上是我們大家都在考慮的，我們從綠色住區(qū)的角度出發(fā)，更主要的問題是我們有非常廣闊的投資、非常廣闊的市場，現(xiàn)代的體系非常健全。所以，從這個角度起步入手，推進人居環(huán)境建設是非常容易的。人居委從2004—2010年在全國70多個城市做了100個試點項目，這100個項目給我們非常非常多的啟示，因為人居委也完成了兩個非常重要的課題。而且我們做了一個中美綠色建筑的研究，實際上美國是沒有綠色住區(qū)的，但是我們現(xiàn)在建設的規(guī)模非常大。從住區(qū)的角度講，很多開發(fā)商一年上百萬平米，一個企業(yè)就可以推動上百萬甚至對一個城市產(chǎn)生很大的影響，所以我們希望從綠色住區(qū)角度來做人居環(huán)境建設。

  綠色住區(qū)有這樣的模式：政府+企業(yè)+社會力量。就是說，政府要對房地產(chǎn)開發(fā)商提要求，在歷年的政府調(diào)控體系里面，我認為都缺少一個內(nèi)容，就是對技術進步?jīng)]有提出要求，這是作為技術人員感到非常遺憾的地方。在房地產(chǎn)快速發(fā)展的過程中，我們的房地產(chǎn)開發(fā)里面的技術含量提升有限。企業(yè)是綠色住區(qū)建設的核心。社會力量有足夠強的研究能力，有比較大的輻射和影響能力。所以，三者如果結(jié)合起來，綠色住區(qū)就能夠做得非常好。

  第三，開展城鎮(zhèn)人居環(huán)境規(guī)劃。人居環(huán)境規(guī)劃也有一個非常明確的體系，有兩條線：一是從科學的角度講，都有科學的規(guī)劃。我們現(xiàn)在需要加進來的是公眾參與，老百姓怎么參與到人居環(huán)境里面來。我們有非常明確的規(guī)定就是要有公眾參加，但是我們現(xiàn)在的規(guī)劃里面沒有這個環(huán)節(jié)，老百姓真正需要的人居環(huán)境或者希望你給他辦的人居環(huán)境跟他需要的不是一回事，這就需要有一個比較。這就是我們定義的人居環(huán)境規(guī)劃，把老百姓需要的人居環(huán)境和政府定義的人居環(huán)境有一個整合。在這個體系里面，把政府和企業(yè)的關系對調(diào)了，政府是主導，企業(yè)參與，社會力量可以參與。

  我們做過很多方面關于城市轉(zhuǎn)型的思考，尤其是去年8月份，我又到了鄂爾多斯，我對這個城市非常有感情，它有非常好的要素，大家現(xiàn)在都不愿意談它，其實真正房地產(chǎn)出現(xiàn)問題的不是這一個城市。我是想說，它出現(xiàn)這個問題的根源在哪。我認為它的根源在于政策方面，它的政策導向出現(xiàn)了問題。而這個問題，大部分的地方政府都有這個問題，就是它是面向富人，而不是面向普通的老百姓。比如它為了城市的環(huán)境非常的優(yōu)美，能夠控制沿街的商鋪，不允許建。在老鄂爾多斯是非常完善的，新區(qū)沒有活力，其實就是那個地方容不下這些人。所以我們政策的導向要面向所有的人，不是面向某一部分人。這是我們在做城市轉(zhuǎn)型發(fā)展的時候非常重要的方面，政策要面向絕大多數(shù)的人，而且要吸收不同的意見，讓他們參與到城市建設過程當中來。

  當然，人居委下一部還有很多很多工作要做，我們更核心的是構(gòu)建完善的人居環(huán)境體系，從社區(qū)到建筑本身，使這方面的人居環(huán)境都是需要我們研究的，也是需要我們做的，我希望大家關心和支持我們社團的工作，人居委的使命是人人享有美好的人居環(huán)境，希望在城市轉(zhuǎn)型發(fā)展的過程當中對大家有所幫助

  主持：王總從城市如何吸納人，如何留住人，如何面對所有的人提出了他的思考，我覺得這為我們城市競爭轉(zhuǎn)型和發(fā)展、為房產(chǎn)企業(yè)在新型城鎮(zhèn)化面前如何發(fā)揮行業(yè)的支撐作用，提出了很多的啟發(fā)。再次感謝王總的演講，謝謝！