11月10日，第三屆中國房地產(chǎn)高峰論壇在昆明洲際酒店隆重舉行。論壇上嘉賓們探討了中國• 昆明泛亞金融地產(chǎn)發(fā)展形勢，對昆明金融中心未來格局做出了剖析和展望。本次活動由中國房地產(chǎn)研究會、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、云南省工商業(yè)聯(lián)合會、上?？硕鹦?息技術(shù)有限公司主辦，云南龍宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承辦，活動吸引了云南各界各行業(yè)的商界領(lǐng)袖、企業(yè)翹楚等共1000余人參加。>>>第三屆房地產(chǎn)高峰論壇在昆明召開 探討泛亞金融地產(chǎn)發(fā)展形勢

    中國房地產(chǎn)研究會會長、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長劉志峰在論壇發(fā)表主旨講話，他指出，當(dāng)前中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨三個變化，即住房需求和供給關(guān)系的變化、住房的需求層次和居住觀念的變化、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展內(nèi)涵的變化。這些變化，是經(jīng)濟 社會發(fā)展階段不斷演進(jìn)的必然結(jié)果，也是在新形勢謀求新發(fā)展的必然要求。必須認(rèn)識新形勢，才能適應(yīng)新形勢，構(gòu)建新的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展體系，將新型工業(yè)化、信息 化、新型城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的理念植入房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

    劉志峰強調(diào)，未來我國房地產(chǎn)業(yè)仍有四個發(fā)展動力：新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的發(fā)展動力、服務(wù)業(yè)的發(fā)展動力、信息化的發(fā)展動力、利用人民幣國際化走出海外去發(fā)展的動 力。因此，要借助這四大動力，圍繞消費者實際需求，生產(chǎn)出長壽命、好性能、綠色低碳的好房子。在新型城鎮(zhèn)化帶動下，2020年 前，我國城鄉(xiāng)每年新增房屋建筑面積將達(dá)到17-20億平方米，這是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的良好舞臺，也是產(chǎn)城融合、產(chǎn)融結(jié)合謀求共同發(fā)展的良好舞臺。

    以下為講話全文：

中國房地產(chǎn)研究會會長、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長劉志峰在第三屆昆明房地產(chǎn)高峰論壇上做主旨演講

各位嘉賓、各位朋友：

  云南是我國面向東南亞、南亞、東亞開放的橋頭堡，具有重要及獨特的區(qū)位優(yōu)勢，本屆論壇在云南昆明召開，探討房地產(chǎn)業(yè)對泛亞金融的作用和影響，對產(chǎn)融兩大方面，都具有積極意義，“有產(chǎn)無融”難以做大做強，“有融無產(chǎn)”則會成為無本之木。大家可以把討論的思路放寬一點，目光放遠(yuǎn)一點，在區(qū)域性的經(jīng)濟發(fā)展上來構(gòu)思云南房地產(chǎn)和金融的發(fā)展。

  當(dāng)前，全球經(jīng)濟進(jìn)入互聯(lián)互通時代，互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟正在改變我們的生產(chǎn)生活方式，信息技術(shù)正在改變我們的創(chuàng)新能力，新技術(shù)、新產(chǎn)品正在開啟我們認(rèn)識世界的視窗，特別是大數(shù)據(jù)、移動通信的崛起，改變著我們的消費行為和流通方式。中國正在步入中等收入國家，老百姓的財富增長，改變了人們對住房的期望，也為金融服務(wù)提供了新領(lǐng)域和新空間，作為傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)，如何注入新的活力，如何與其他產(chǎn)業(yè)共生共存共榮共贏，是我們必須面對的問題。

  過去的二十多年里，制度創(chuàng)新和市場化改革，不僅激發(fā)了住房發(fā)展和房地產(chǎn)市場的活力，極大改善了群眾居住條件，拉動了經(jīng)濟增長，也改變了城鎮(zhèn)面貌、促進(jìn)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。一方面，金融理念的創(chuàng)新，給房地產(chǎn)開發(fā)帶來新變化，傳統(tǒng)的貸款方式被一些金融創(chuàng)新工具所替代；金融手段的創(chuàng)新，也給銀行網(wǎng)點布局和支付手段帶來新變化，特別是方便了群眾。另一方面，房地產(chǎn)對金融產(chǎn)業(yè)的支持服務(wù)，造就了深圳特區(qū)、浦東新區(qū)、濱海新區(qū)等歷史性改革創(chuàng)舉；成就了北京金融街、上海陸家嘴金融中心、深圳前海金融資產(chǎn)交易所等一大批優(yōu)秀項目，包括今天我們討論的昆明市金融產(chǎn)業(yè)集聚園區(qū)，它們既是我國金融創(chuàng)新的資源平臺，也是房地產(chǎn)開發(fā)新理念、新模式、新技術(shù)的示范樣板。

  當(dāng)前，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展面臨三個變化：

  首先是住房需求和供給關(guān)系發(fā)生了變化。正在從住房嚴(yán)重短缺轉(zhuǎn)向供需逐步平衡，有些城市出現(xiàn)了階段性的供大于求，這些問題也反映在一些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和園區(qū)建設(shè)上。以往由供方壟斷市場、有了房子不愁賣的時代已經(jīng)過去。以往跑馬圈地、依靠坐地升值快速開發(fā)的時代已經(jīng)過去。雖然從建設(shè)小康社會的總目標(biāo)看，我們的住房不足還會在相當(dāng)長的時期內(nèi)存在，仍處在總量不足、局部過剩的階段，但房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)由以量取勝，轉(zhuǎn)向了以質(zhì)取勝的競爭時代。

  其次是住房的需求層次和居住觀念發(fā)生了變化。我們正處于新的經(jīng)濟社會發(fā)展階段，人民群眾對全面小康社會翹首以待。居住文明成為我國建成小康社會的重要組成部分。隨著居民收入的提高，群眾對住房質(zhì)量和品質(zhì)的要求進(jìn)一步提高，人們更注重舒適、安全、健康、性能、環(huán)境和好的空氣質(zhì)量；更注重項目周邊的學(xué)校、醫(yī)院、文化娛樂、體育健身和公共交通等配套服務(wù)。住房，不僅僅是由混凝土堆砌起來的殼，還融入了更多人性化的服務(wù)元素，如光大銀行去年一年開設(shè)了200家社區(qū)銀行，為小區(qū)居民服務(wù)，萬科也積極引入社區(qū)銀行，這是產(chǎn)融兩方面良好的服務(wù)合作。

  第三是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展內(nèi)涵發(fā)生了變化。房地產(chǎn)業(yè)從過去只做投資開發(fā)的載體，演變成整合各種資源的平臺；從過去的一個項目單元，演變成綜合服務(wù)的整體；從過去的住宅發(fā)展商，演變成城市配套服務(wù)商和社區(qū)服務(wù)商，金融進(jìn)入小區(qū)、社區(qū)、街區(qū)，形成新的網(wǎng)點布局，提供新的支付手段，前景非常廣闊。“開發(fā)商”這個名字脫胎換骨后，能讓我們找準(zhǔn)定位，更名副其實、名正言順地發(fā)展自己。

  這些變化，是經(jīng)濟社會發(fā)展階段不斷演進(jìn)的必然結(jié)果，也是我們在新形勢如何謀求新發(fā)展的必然要求。我們必須認(rèn)識面臨的發(fā)展環(huán)境，一是為了可持續(xù)發(fā)展，必須轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必須順應(yīng)；二是奔向全面小康，人們的消費需求、財產(chǎn)管理，都會產(chǎn)生重大變化，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必須順應(yīng)；三是在經(jīng)濟全球化的進(jìn)程中，就云南而言，與東南亞和東盟各國的經(jīng)濟聯(lián)系越來越強，云南的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須順應(yīng)。

  ——適應(yīng)新形勢，就要構(gòu)建新的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展體系，將新型工業(yè)化、信息化、新型城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的理念植入房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。住房建設(shè)特別是成規(guī)模的園區(qū)建設(shè)必須走新型工業(yè)化道路，逐步以現(xiàn)代工廠化生產(chǎn)取代勞動密集型的生產(chǎn)方式，像造汽車那樣造房子，達(dá)到工業(yè)化的標(biāo)準(zhǔn)，工業(yè)化的效率，工業(yè)化的精細(xì)，工業(yè)化的質(zhì)量?，F(xiàn)在不是想不想改變傳統(tǒng)的生產(chǎn)方式，而是現(xiàn)代工業(yè)化浪潮已經(jīng)把我們推到了由建造變?yōu)橹圃斓那把?。信息化發(fā)展，打破了房地產(chǎn)業(yè)的傳統(tǒng)分工，帶來了資源重新分配，也改變了人交流認(rèn)知事物的方式?；ヂ?lián)網(wǎng)經(jīng)濟、電子商務(wù)、移動支付服務(wù)已經(jīng)滲透到我們周圍，改變了信息傳輸、家庭管理的方式，改變了住房設(shè)計、空間布局、功能配置的理念。我們要利用好大數(shù)據(jù)、電子商務(wù)，幫助供需雙方促進(jìn)交易，降低成本，提高質(zhì)量。新型城鎮(zhèn)化給房地產(chǎn)企業(yè)參與城鄉(xiāng)建設(shè)和服務(wù)創(chuàng)造了條件，今后項目開發(fā)更注重以人為本，宜居宜業(yè)。如華夏幸福基業(yè)采取“以產(chǎn)促城、以城帶產(chǎn)、產(chǎn)城融合、城鄉(xiāng)一體、共同發(fā)展”的模式，取得了比較好的經(jīng)濟和社會效益。農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化打破了幾千年形成的舊的居住觀念，城鄉(xiāng)的融合，人的融合，公共服務(wù)的均等化，都給小城鎮(zhèn)、新農(nóng)村建設(shè)提出了更高要求。金融業(yè)在小城鎮(zhèn)、新農(nóng)村建設(shè)方面同樣大有可為。

  ——適應(yīng)新形勢，就要構(gòu)建新的房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境生態(tài)，確立節(jié)約型、集約式、可循環(huán)的先進(jìn)理念，放棄粗放式的落后模式，從資源浪費型向節(jié)約型轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)行業(yè)和與其關(guān)聯(lián)的上下游產(chǎn)業(yè)是資源能源消耗大戶，綠色環(huán)保做好了，就能為“兩型”社會建功立業(yè)；節(jié)能減排和性能質(zhì)量做砸了，就有可能成為歷史的罪人！因此，不僅要在項目設(shè)計開發(fā)中降低資源能源消耗，還要在園區(qū)、社區(qū)建設(shè)中，實現(xiàn)“五節(jié)一環(huán)保”。例如大連大有開發(fā)的小區(qū)，將生活污水經(jīng)過中水處理后有效轉(zhuǎn)化為景觀用水，實現(xiàn)了地下水、生活用水、生活污水三水聯(lián)動循環(huán)；將生活垃圾分為干濕、有害無害、可回收和不可直接回收三類，實現(xiàn)了生活污水和生活垃圾的零排放。

  ——適應(yīng)新形勢，就要構(gòu)建新的房地產(chǎn)業(yè)設(shè)計功能，適應(yīng)經(jīng)濟社會發(fā)展，設(shè)計開發(fā)滿足社會需要的住宅產(chǎn)品和園區(qū)建筑，從傳統(tǒng)業(yè)態(tài)向新業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型。前些年，由于短缺，有了房子不愁賣，一些地方、一些企業(yè)心態(tài)浮躁，注重眼前利益，規(guī)劃、設(shè)計拼拼抄抄，缺乏特色，缺少精雕細(xì)琢，簡單滿足居住功能而較少考慮社會生活的綜合功能，從現(xiàn)在看，必須拓展服務(wù)，延伸服務(wù)。例如億達(dá)集團提供軟件園配套服務(wù)，滿足入園企業(yè)在教育、衛(wèi)生、醫(yī)療方面的需求，讓科技人員在園內(nèi)生活無憂，全身心地投入研發(fā)和技術(shù)創(chuàng)新。

  ——適應(yīng)新形勢，就要構(gòu)建新的房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)理念，建立以消費者需求為主導(dǎo)的服務(wù)理念，從單一產(chǎn)品、局部功能向綜合配套服務(wù)轉(zhuǎn)型。過去一段時間，我們開發(fā)項目，經(jīng)典傳世的少，建筑產(chǎn)品“有數(shù)量缺質(zhì)量，有高原沒高峰”。而且都比較注重三個“大”：面積大、規(guī)模大、批量大，動不動造新城、開園區(qū)，一圈地，就是幾十萬平方米的住宅?，F(xiàn)在，老百姓買房，不一定考慮如何大，還要考慮三個“近”：醫(yī)院近不近，學(xué)校近不近，地鐵、公交近不近；還有三個“快”：快遞能不能送得到，快餐能不能送得進(jìn)，快銷品能不能買得到，也就是看周圍有沒有超市、銀行等配套設(shè)施。如果具備這三個“近”、三個“快”，房子的銷售就比較好。這就要求我們改變過去一味貪大、圖快的傳統(tǒng)理念，發(fā)現(xiàn)捕捉到消費者的所想、所需、所求、所用，設(shè)計和開發(fā)適銷對路的住宅產(chǎn)品。例如萬科由開發(fā)商轉(zhuǎn)向城市配套服務(wù)商，開始注重社區(qū)和街區(qū)服務(wù)，延伸樓宇經(jīng)濟和物業(yè)管理的價值鏈。

  ——適應(yīng)新形勢，就要構(gòu)建新的房地產(chǎn)與金融的結(jié)合模式。以前我們講房地產(chǎn)與金融的合作，主要是講銀行對房地產(chǎn)開發(fā)的信貸支持和對個人住房消費的信貸支持；現(xiàn)在，越來越多的信托、理財?shù)确倾y行金融機構(gòu)在房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源中扮演越來越重要的角色，“大資管”也悄然興起，新的金融產(chǎn)品正在改變房地產(chǎn)資金來源結(jié)構(gòu)，正在改變公眾資產(chǎn)的增值方式，也正在改變金融與房地產(chǎn)結(jié)合的機制。

  未來，我國房地產(chǎn)業(yè)仍有四個發(fā)展動力：第一個是新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的發(fā)展動力；第二個是服務(wù)業(yè)的發(fā)展動力；第三個是信息化的發(fā)展動力；第四個是利用人民幣國際化走出海外去發(fā)展。因此，要借助這四大動力，圍繞消費者實際需求，生產(chǎn)出長壽命、好性能、綠色低碳的好房子。我初步分析，在新型城鎮(zhèn)化帶動下，2020年前，我國城鄉(xiāng)每年新增房屋建筑面積將達(dá)到17-20億平方米，這是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的良好舞臺，也是產(chǎn)城融合、產(chǎn)融結(jié)合謀求共同發(fā)展的良好舞臺。云南更具有走出去的區(qū)位優(yōu)勢。

  世界上的金融中心城市、金融集聚區(qū)的形成，雖然有自然、歷史、地理文化的過程，但金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)能夠共生共存共榮共贏的，無不外乎是以下幾種方式：

  一是業(yè)態(tài)開發(fā)與功能開發(fā)并舉。金融園區(qū)的駐扎對象是銀行、保險、證券、信托、創(chuàng)投、評估、租賃等機構(gòu)，或者是律師、會計師、審計師三類事務(wù)所。這些金融業(yè)態(tài)都需要相適應(yīng)的功能配套和良好的性能作保障。房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)就像一個足球場，如果沒有比賽在上面舉辦、沒有足球在場內(nèi)滾動，只能是一片綠地，有了二者的融合，足球活動才能順利進(jìn)行。同樣，優(yōu)秀的國際金融集聚區(qū)，像紐約的華爾街，倫敦的金融城，上海的陸家嘴，雖然高樓林立、機構(gòu)集聚，卻因為功能和性能良好，把更多的資金、人氣聚集在了一起。

  二是軟環(huán)境和硬環(huán)境并重。金融集聚區(qū)的建設(shè)，除了要有服務(wù)業(yè)發(fā)展所需的空間載體和平臺外，還需要有良好適宜的環(huán)境匹配。如交通便利、商業(yè)配套、商務(wù)洽談、文化休閑、體育健身、音樂藝術(shù)等設(shè)施，還要有制度的完善以及信用體系等各類軟環(huán)境的支撐。例如我們這個金融產(chǎn)業(yè)集聚園區(qū)，可以利用人民幣國際化為東盟等周邊國家提供服務(wù)。

  三是前臺營運與后臺支撐聯(lián)動。在金融服務(wù)行業(yè)，金融機構(gòu)是將其業(yè)務(wù)區(qū)分為前臺營運與后臺支撐的，前臺主要針對入住客戶的網(wǎng)點服務(wù)，后臺主要是信息處理。隨著信息技術(shù)的發(fā)展，金融機構(gòu)前、后臺的空間分離，不僅有必要，而且是一種趨勢。例如，上海陸家嘴金融城與張江金融信息產(chǎn)業(yè)基地形成前臺營運與后臺支撐的聯(lián)動，已成為浦東核心區(qū)建設(shè)中必須滿足的要求。這是房地產(chǎn)業(yè)在規(guī)劃、設(shè)計、開發(fā)項目時必須考慮的問題。

  四是傳統(tǒng)金融與新興金融兼顧。最近二十年，除了銀行、證券、保險等傳統(tǒng)金融平穩(wěn)發(fā)展外，新興的金融服務(wù)業(yè)發(fā)展較快。不管是私募股權(quán)、風(fēng)險投資、對沖基金，還是快錢、支付寶、貸貸通等，新生事物層出不窮，傳統(tǒng)金融與新興金融要共同發(fā)展、相互兼顧，必須在項目建設(shè)初期，就要考慮到設(shè)計理念和開發(fā)手段上的創(chuàng)新，讓金融園區(qū)更富生命力。我們在建設(shè)金融園區(qū)時，既要吸引移動通信、大數(shù)據(jù)、云計算、搜索引擎等信息技術(shù)，也要為小額貸款、商業(yè)保理等新興金融企業(yè)留出入住的空間；既要吸引大型的金融類投資控股公司進(jìn)入園區(qū)，也要為區(qū)內(nèi)小型企業(yè)、創(chuàng)新企業(yè)提供資訊、征信、咨詢等業(yè)務(wù)。我去年到美國，聽富國銀行的副行長講，他們在全美有9000多家社區(qū)銀行，主要向轄區(qū)居民和小業(yè)主提供投融資、保險、信托等金融服務(wù)，這塊業(yè)務(wù)為富國銀行貢獻(xiàn)的利潤達(dá)到60%以上。

  五是金融生態(tài)與城市生態(tài)和諧。一個金融園區(qū)或者叫集聚區(qū)，就是一片人們投資和工作的樂土，也是生活、文化、休閑、娛樂的家園，因此，與金融服務(wù)有關(guān)的城市生活功能一定是相匹配、相適應(yīng)的。在這里，既是城市的金融集聚區(qū)，也是中央商務(wù)區(qū)，同樣是人們休閑逛街的好地方?，F(xiàn)在，萬達(dá)已經(jīng)在泛亞金融產(chǎn)業(yè)中心園區(qū)建設(shè)泛亞國際金融大廈，表明金融和房地產(chǎn)業(yè)的“西進(jìn)”步伐不斷加快；聯(lián)想集團在昆明也有新的科技創(chuàng)業(yè)園。希望更多商業(yè)與科技在這里匯集，人才與技術(shù)在這里會師。

  最后一點，建設(shè)金融園區(qū)和其他產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，要優(yōu)先考慮應(yīng)用住宅產(chǎn)業(yè)化、綠色低碳技術(shù)、節(jié)能環(huán)保技術(shù)、信息技術(shù)、新材料和新部品技術(shù)。

  各位嘉賓、各位朋友：房地產(chǎn)行業(yè)要想繼續(xù)走在時代前列，必須打“創(chuàng)新牌”，走“轉(zhuǎn)型路”，建“升級版”，既要為金融地產(chǎn)、園區(qū)地產(chǎn)等新業(yè)態(tài)培土施肥，也要挖掘傳統(tǒng)住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿?，使老樹發(fā)新芽，新芽掛樹頭，在新形勢下，用新理念、新模式、新技術(shù)、新業(yè)績，去構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)的新發(fā)展！謝謝大家！