在第三屆地產(chǎn)全球化暨海外投資高峰論壇上的致辭

劉志峰

2016年12月2日??

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng) 劉志峰

　　各位中外嘉賓、各位企業(yè)界和新聞界的朋友們：

??大家上午好！

??首先，我代表中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)，向出席第三屆房地產(chǎn)全球化暨海外投資高峰論壇的所有來賓和朋友們，表示歡迎！

??受經(jīng)濟(jì)全球化及中國國內(nèi)房地產(chǎn)供需變化和多元化發(fā)展的需要，中國房地產(chǎn)海外投資步伐加快。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2014年，中國房地產(chǎn)海外投資總額165億美元；2015年為250億美元；2016年1-9月達(dá)到252億美元，超過了去年總和。同時(shí)，中國房地產(chǎn)企業(yè)的海外并購增長(zhǎng)較快，今年前三季度共交易671個(gè)項(xiàng)目，交易額近1600億美元，是去年全年交易量的兩倍。僅以美國、澳大利亞、亞洲新興市場(chǎng)為例，2011年-2015年，中國在美國投資商業(yè)地產(chǎn)171億美元；2015年，澳大利亞悉尼、墨爾本分別有18％和14％的新建房屋被中國投資者購買，中國已成為澳大利亞房地產(chǎn)投資的頭號(hào)來源國。2015年，中國在亞洲新興市場(chǎng)投資也由2014年的62億美元上升到80億美元，中國已成為世界上第二大跨境房地產(chǎn)投資的國家。

??中國房地產(chǎn)海外投資總額逐年增長(zhǎng)的同時(shí)，也發(fā)生了積極的變化，體現(xiàn)了以下六方面的特征：

??一是房地產(chǎn)企業(yè)在海外直接購買土地、自行設(shè)計(jì)、施工、建設(shè)、自主銷售或委托銷售。如萬科在美國與鐵獅門合作開發(fā)項(xiàng)目，綠地在韓國濟(jì)州島開發(fā)項(xiàng)目。截止2016年8月，綠地海外投資已超過1000億人民幣。二是房地產(chǎn)企業(yè)通過收購或直接購買的手段，投資房地產(chǎn)項(xiàng)目。如復(fù)星國際在紐約、倫敦等城市收購辦公樓；上海豫園旅游商城在日本北海道收購度假村。三是以開發(fā)產(chǎn)業(yè)新城、人居新城的模式，在海外投資項(xiàng)目并輸入相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如碧桂園與華為、中建南方、中建鋼構(gòu)等國內(nèi)企業(yè)合作，在馬來西亞“森林城市”建設(shè)中拓展產(chǎn)業(yè)鏈，帶動(dòng)了國內(nèi)建筑業(yè)、制造業(yè)、信息產(chǎn)業(yè)等上下游企業(yè)的發(fā)展。四是以住宅產(chǎn)業(yè)化、綠色節(jié)能技術(shù)為輸出方式，在一些發(fā)展中國家、金磚國家參與保障房、政府公寓的建設(shè)，如遠(yuǎn)大住工、北新建材、三一重工將成品房、新型房屋輸往巴西、蘇里南等國。五是以股權(quán)投資、基金、保險(xiǎn)資金等方式，在一些發(fā)達(dá)國家投資具有資產(chǎn)配置價(jià)值和穩(wěn)定收益的商業(yè)、辦公樓等不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，如中投公司、中國平安集團(tuán)、中國人壽等。六是中國公民出于子女教育和在海外自住的考慮，在美國、加拿大、澳大利亞等國，購買學(xué)區(qū)房和自住性住宅。

??除此之外，自2013年開始，中國房地產(chǎn)海外投資也出現(xiàn)了以下幾方面積極變化：

??首先，房地產(chǎn)的境外開發(fā)由單一面向所在國的中國買家，逐步向以當(dāng)?shù)乜蛻魹橹麂N售轉(zhuǎn)變；其次，由將國內(nèi)傳統(tǒng)的開發(fā)模式移植到國外，向綁定中國的產(chǎn)業(yè)與技術(shù)、上下游產(chǎn)業(yè)共同“走出去”的方向轉(zhuǎn)變。第三，由成熟的歐美市場(chǎng)，向新興的亞洲、中東市場(chǎng)、拉丁美洲、特別是東南亞和金磚國家拓展轉(zhuǎn)變。第四，由單個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)，向產(chǎn)業(yè)和服務(wù)配套的人居新城建設(shè)轉(zhuǎn)變。第五，由投資住宅、商業(yè)、辦公樓，向投資產(chǎn)業(yè)園區(qū)、文化旅游、大健康、主題公園等綜合項(xiàng)目轉(zhuǎn)變。第六，由過去大多數(shù)由大企業(yè)參與，向更多中小企業(yè)赴海外投資轉(zhuǎn)變。第七，由單一的項(xiàng)目和資產(chǎn)配置，向土地儲(chǔ)備的戰(zhàn)略發(fā)展轉(zhuǎn)變。如中國房地產(chǎn)企業(yè)和相關(guān)機(jī)構(gòu)，在韓國濟(jì)州島儲(chǔ)備的土地面積已經(jīng)占外國人持有土地面積的43．11％。

??但在海外投資快速發(fā)展的同時(shí)，也要看到自身的不足：一、國內(nèi)房企在歐美等成熟市場(chǎng)開拓空間狹小，很難進(jìn)入其主流市場(chǎng)。二、對(duì)當(dāng)?shù)氐姆?、金融、文化、商業(yè)等政策和行業(yè)慣例不熟悉，溝通和融合有困難。三、國內(nèi)企業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)和利率波動(dòng)的應(yīng)對(duì)能力差，暴露了市場(chǎng)分析不夠、專業(yè)能力不足、決策不準(zhǔn)等弱點(diǎn)。四、對(duì)投資境外房地產(chǎn)的事前、事中、事后的審批、準(zhǔn)入、備案、要求限制等流程了解不夠，出現(xiàn)了項(xiàng)目還沒動(dòng)工，就付出了一定的學(xué)費(fèi)。五、設(shè)計(jì)的交易架構(gòu)不合理，組成的團(tuán)隊(duì)水土不服，特別是在稅收、商標(biāo)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)，環(huán)境和文化保護(hù)等方面的前期盡職調(diào)查不夠，合同執(zhí)行過程中暴露出一些無法彌補(bǔ)的漏洞，付出了很大代價(jià)。

??針對(duì)以上問題，我提六項(xiàng)建議：一是房地產(chǎn)海外投資要在理念上有所創(chuàng)新突破，要按照中央提出的“開放、共享”的發(fā)展理念，抱著學(xué)習(xí)的態(tài)度，開展房地產(chǎn)合作交流，不能再以單一的數(shù)量和規(guī)模發(fā)展為導(dǎo)向，復(fù)制國內(nèi)已有的模式“走出去”，要有質(zhì)量和穩(wěn)健的發(fā)展。二是圍繞“一帶一路”和國際產(chǎn)能合作，與住宅產(chǎn)業(yè)化、綠色建材、采購業(yè)等上下游產(chǎn)業(yè)捆綁合作，形成房地產(chǎn)業(yè)與建材業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)“同船出?！钡木置?，在供給側(cè)形成新的海外市場(chǎng)需求。三是認(rèn)真做好項(xiàng)目的盡職調(diào)查，嚴(yán)格評(píng)估產(chǎn)權(quán)、抵押物、租約等方面的法律風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)規(guī)劃、環(huán)評(píng)、稅費(fèi)、政府監(jiān)管等方面的要求，進(jìn)行詳盡的盡職調(diào)查，特別要注意對(duì)承包商、分包商、供應(yīng)商的資質(zhì)調(diào)查。四是最大化地做好“兩個(gè)借力”。什么是“兩個(gè)借力”？就是要借力當(dāng)?shù)氐闹脴I(yè)顧問機(jī)構(gòu)開拓市場(chǎng)、提供服務(wù)；借力第三方機(jī)構(gòu)，組織好項(xiàng)目實(shí)施前的調(diào)研、談判、合同簽署、交割服務(wù)等，避免造成投資風(fēng)險(xiǎn)。五是加強(qiáng)與商務(wù)部、中國貿(mào)促會(huì)、國內(nèi)使領(lǐng)館、金融機(jī)構(gòu)特別是中資銀行在海外窗口的合作，并加強(qiáng)與國外駐華使館的合作，了解當(dāng)?shù)匦畔?。六是發(fā)揮中房協(xié)海外投融資平臺(tái)的作用，找準(zhǔn)服務(wù)定位，提高自身素質(zhì)和能力，在信息咨詢、法律服務(wù)、專業(yè)培訓(xùn)等方面提供幫助，逐步制定中國房地產(chǎn)在海外投資的國別、地區(qū)、分類等“服務(wù)指南”。希望今天參加論壇的各家機(jī)構(gòu)給予平臺(tái)更多支持，中房協(xié)將以開放、融合、共享的態(tài)度，向大家學(xué)習(xí)，并盡最大的努力為大家提供有效的服務(wù)。