合作建房的新千年的歷史機遇

??為什么供給側(cè)改革和“三去一降一補”是合作建房、住房合作的機會？

??從政策面來看，在過去20年，涉及房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策不少，爭議也不少。在黨的十九大報告中指出：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給，多渠道保障，租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。這49個字為新時代房地產(chǎn)何去何從奠定了戰(zhàn)略方向和政策基調(diào)。

??第一，房子是用來住的，不是用來炒的。這一耳熟能詳?shù)恼摂嗤怀鰪娬{(diào)了住房的功能性，但并沒有否定住房的商品屬性，回顧1945年以來的美國，道瓊斯指數(shù)、黃金以及房價的年均復合收益率分別約為7%、5%以及3.1%，除了少部分大城市之外，從長周期看，美國房價的漲幅只是略高于長期通脹而已。在中國，炒房風是快速城市化進程中房地產(chǎn)長效機制不足所致。這樣的定調(diào)，決定了“房價暴漲論”和“炒房潮”難以卷土重來。

??第二，多主體供給。房屋供給的主體，既包括市場，也包括中央和地方政府，還可以包括企事業(yè)單位和居民自建。在1998年之后，中國逐漸走上了以市場供給的商品房為主的道路。以住宅為例，商品房一度高居住宅供給的90%以上，盡管近年來政府主導的保障房和棚戶區(qū)改造力度大大加強，但通過市場供給的商品房仍是絕對主體。受到收入約束，不是所有的家庭都有購房能力，但畢竟人人都期待住有所居。從其他國家的實踐看，新加坡政府組屋占住宅供應(yīng)的80%，其他20%為商品房。在歐美，政府也對房屋供應(yīng)發(fā)揮重要作用。在未來，中國房地產(chǎn)供給過度依賴市場，依賴開發(fā)商的情況可能會逐漸變化，各級政府在供給側(cè)發(fā)揮的作用將上升，并最終形成市場、政府、單位及個人自建等多主體的供給模式。

??第三，多渠道保障。如果政府作為房地產(chǎn)供給主體而日益活躍，那么這將推動從土地、資金、財稅、建造、房屋的分配和運營等各層面，形成明顯有別于商品房的平行管道。就土地而言，有可能形成通過公開市場的獲地，也有可能形成保障房、舊城改造、棚戶區(qū)改造及集體經(jīng)營建設(shè)性用地的單獨供地管道，租賃房屋和可售房屋的供地也將不同。此外，非商品房的供給也需要金融財稅政策的配合，例如配套的住房銀行的組建，以及租賃房屋的稅收制度等。多渠道保障所指向的保障對象，將指向缺乏商品房購買能力的中低收入群體和新市民群體。

??第四，多層次需求。研究顯示，從長周期看，居民收入的高低決定房價的高低，在既有收入分配格局下，居民自有住房率通常是穩(wěn)定和難以提高的。該比率在歐洲約為70%，在美國則略高于60%。中國居民的自有住房率非常高，但考慮到農(nóng)民自建房和1998年之前房改房的質(zhì)量，則至少仍有30%以上的居民不太可能購買商品房，在一二線城市買不起房的居民比率更高。因此中國居民對房屋的需求是多層次的，從豪宅到普通商品房，從可售式保障房到共有產(chǎn)權(quán)房，從商品房租賃到公租房等多層次需求現(xiàn)實存在。多主體供給和多渠道保障，恰恰就是為了以更充分均衡的方式，滿足“買不起房”的群體的居住需求。

??第五，租購并舉。如果說以前居住需求基本通過買賣商品房來實現(xiàn)，那么未來除了買商品房，還可以購買可售式保障房或共有產(chǎn)權(quán)房，也可以通過規(guī)范的租賃市場，租房度日，房屋出租主體可能是開發(fā)商，也可能是各級政府。中國房屋租賃市場有望迅速擴張。政策強調(diào)的不是人人擁有房屋，而是人人住有所居。這是一個清晰而理性的政策目標。

??我們需要看到，房地產(chǎn)政策能夠解決的問題是有限的，不能對涉房政策寄托太多的政策期待。例如醫(yī)療資源和教育資源的不充分和不平衡，通常并不能通過涉房政策解決。就像租售同權(quán)并不能根治學區(qū)房問題一樣，畢竟問題的根源在于優(yōu)質(zhì)教育資源的不足，而不在于如何劃分學區(qū)、業(yè)主或租戶。我們更需要看到，達成房地產(chǎn)長效調(diào)控機制是一個漸進的過程，在推動多主體供給和多渠道保障的進程中，既有的調(diào)控政策可能會適度調(diào)整，但不會有大的起伏，更不會有方向性變化。

??從宏觀面上來看，經(jīng)濟下行與疫情黑天鵝的疊加，使未來經(jīng)濟的走向更加令人擔心且困惑：中期影響有四個方面：第一，城市群發(fā)展模式如何解決不平衡和不充分的公共服務(wù)供給；第二，全球供應(yīng)鏈會受到多大沖擊，如何克服這種脆弱性；第三，巨大的流動性是產(chǎn)生泡沫杠桿財富分化還是可以啟動新一代的產(chǎn)業(yè)革命；第四，社會治理改進如何回應(yīng)民智提升和網(wǎng)絡(luò)共情效應(yīng)。 

??長期影響有三個方面：第一，大國博弈與權(quán)力的游戲事關(guān)全球化的模式和未來；第二，技術(shù)革命是解決危機的方案還是引發(fā)更多的不平等、控制操縱和倫理沖擊；第三，追尋現(xiàn)代性的本質(zhì)，能否把傳統(tǒng)文明結(jié)合現(xiàn)代制度，然后升級，類似中西醫(yī)結(jié)合，既求同存異，也命運共同應(yīng)對更大挑戰(zhàn)。

??以住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線，突出多層次、差異化、 全覆蓋，針對不同收入水平的居民和專業(yè)人才等各類群體，構(gòu)建多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系。充分發(fā)揮政府、企業(yè)、社會組織等各類主體作用，優(yōu)化調(diào)整增量住房結(jié)構(gòu)，盤活規(guī)范存量住房市場。

??從1、2月份資料Q分析，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速創(chuàng)造了20年來的新低。這20年整個房地產(chǎn)開發(fā)投資增速一路向上，其中有幾個下調(diào)節(jié)點，分別是2003年、2008年、2014年和2015年，但從來沒有像今年1、2月份同比下降16.3%的新低。

??另外，1、2月份銷售面積下降了近40%，銷售額下降了35.9%，新開工面積下降44.9%，所有的數(shù)字讓我們看到了中國房地產(chǎn)當前的壓力。

??從供應(yīng)情況來看，2月份樓市供應(yīng)降到冰點。從成交角度來說，銳減了70%左右，1月份認購轉(zhuǎn)到2月份很多簽約，2月份下旬才慢慢開始營業(yè)，這時候做的大多數(shù)也是對于1月份認購物業(yè)的轉(zhuǎn)簽約工作。

??從庫存情況來看，現(xiàn)在庫存還是增加了，一線城市的庫存消化周期已經(jīng)超過了16個月，今年在疫情影響之下整體房地產(chǎn)壓力越來越大了。從成交結(jié)構(gòu)性來講，中高端的占比在上升。

??從土地市場情況來看，目前成交規(guī)模、供應(yīng)規(guī)模都出現(xiàn)了比較大幅度的下降。因為從銷售的角度來說，大幅下降之后，房企的回款有非常大的壓力，最大的投資項目拿地這塊普遍采取了比較謹慎的態(tài)度。在去年整體土地市場下滑的情況下，今年1、2月份繼續(xù)快速降低，從目前情況來看，土地市場的壓力可能比住宅市場壓力更大一些。

??根據(jù)國家統(tǒng)計局2月28日發(fā)布2019年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報顯示：“2019年年末全國大陸總?cè)丝?40005萬人，比上年末增加467萬人，其中城鎮(zhèn)常住人口84843萬人，占總?cè)丝诒戎兀ǔＷ∪丝诔擎?zhèn)化率）為60.60%，比上年末提高1.02個百分點。戶籍人口城鎮(zhèn)化率為44.38%，比上年末提高1.01個百分點?！卑凑找荒昶骄粋€點的城鎮(zhèn)化增速，要達到發(fā)達國家的80%城鎮(zhèn)化率，我們還有20年的時間，這20年中，僅新增城鎮(zhèn)居民就要達到3億，平均每年1500-2000萬人口。戶籍城鎮(zhèn)化率不到45%，如果放開戶籍限制，估計也能釋放一大批買房需求。解釋了各省市的搶人大戰(zhàn)的原因。因此，機會還是很多的，但機會在哪里呢？

??對絕大多數(shù)人來講，愛情問題可以二選一，走還是留？對絕大多數(shù)人來講，住房問題只能二選一，買還是租？市場的二元供給主體只有開發(fā)商和包租婆。“天下苦此二者久矣”——萬科高級副總裁譚華杰曾經(jīng)這樣描述這二者。為什么苦？此二者都是以營利為目的的。有沒有第三、四、五條路可以走？難道除了商業(yè)化的營利者以及覆蓋率極低的政府福利性房屋，就沒有了嗎？有！

??在中觀面用兩個字概括就是“精準”，就像精準扶貧政策一樣，開發(fā)企業(yè)也要精準的做產(chǎn)品的開發(fā)，而且目前市場上出現(xiàn)了百家爭鳴，百花齊放的好現(xiàn)象，與委員會有深入交流合作的企業(yè)來看：民宿旅游（借宿，陌文創(chuàng)特色小鎮(zhèn)），醫(yī)療康養(yǎng)（御風資本醫(yī)療Mall、碧桂園、萬千養(yǎng)老），人才公寓（碧桂園碧家，碧咚，旭輝、協(xié)信、萬科泊寓），產(chǎn)城融合（碧桂園潼湖科技小鎮(zhèn)、天福集團新鄉(xiāng)畫家村、華夏幸福），農(nóng)業(yè)綜合體（多利農(nóng)莊）等等。

??用四個字來說就是“一城一策”，各個城市在不突破中央底線的情況下開展多主體供給、多渠道保障、租售并舉的嘗試與提升。百色市（全球數(shù)字游民創(chuàng)客基地）。

??六個字來看就是“城鄉(xiāng)融合發(fā)展”，打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，讓城里人能夠鄉(xiāng)村人有效互動，來得方便、吃的開心、住的干凈、買的稱心（鄉(xiāng)建院全國幾百的鄉(xiāng)村振興案例，河南信陽郝堂村）。

??用八個字來說就是“城市更新鄉(xiāng)村振興”，在存量和增量上深挖潛力，打破粗放式開發(fā)經(jīng)營管理的模式，精細化、專業(yè)化、扁平化。（華商安盛城鄉(xiāng)市場綜合體改造）。

??深圳2018年的這份文件《深圳市人民政府關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見》對于典型供給主體的描述：1．以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主，提供市場商品住房、安居型商品房。

??2．以住房租賃經(jīng)營機構(gòu)為主，提供各類長租公寓。

??3．以市、區(qū)政府（含新區(qū)管委會）為主，提供人才住房、安居型商品房和公共租賃住房。

??4．以人才住房專營機構(gòu)為主，建設(shè)籌集人才住房、安居型商品房和公共租賃住房。

??5．支援社區(qū)股份合作公司和原村民，通過“城中村”綜合整治和改造，提供各類符合規(guī)定的租賃住房。

??6．支援企事業(yè)單位利用符合規(guī)定的自有用地或自有用房， 建設(shè)籌集人才住房、安居型商品房和公共租賃住房。

??7．支持各類金融機構(gòu)，采取直接投資、融資等方式，建設(shè)籌集人才住房、安居型商品房和公共租賃住房。

??8．支援社會組織等各類主體，建設(shè)籌集具有公益性質(zhì)的各類住房。

??其中4-8都是解決方案，都可以用合作建房/住房合作的形式，滿足“大辟天下寒士俱歡顏”的目標。

??典型供給管道有：

??1．增加建設(shè)用地，實施以公共交通為導向的住房開發(fā)模式， 突出產(chǎn)城融合、職住平衡，建設(shè)大型安居社區(qū)。

??2．盤活存量用地，加大棚戶區(qū)改造力度，推進已批未建用地、社會存量用地、征地返還用地等開發(fā)建設(shè)人才住房、安居型商品房和公共租賃住房。

??3．利用招拍掛商品住房用地、城市更新和產(chǎn)業(yè)園區(qū)等配建人才住房、安居型商品房和公共租賃住房。

??4．盤活各類存量用房，推進社會存量住房租購。

??5．實施公共設(shè)施綜合開發(fā)，通過軌道交通車輛段和停車場、 公交場站等城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施綜合開發(fā)建設(shè)人才住房、安居型商品房和公共租賃住房。

??6．開展城際合作，落實粵港澳大灣區(qū)戰(zhàn)略，推動建立都市圈城際住房合作機制，結(jié)合軌道交通和產(chǎn)業(yè)布局，在臨深片區(qū)開發(fā)建設(shè)人才住房、安居型商品房和公共租賃住房。

??由于是深圳市，還沒有把集體建設(shè)用地的管道納入進來；人才住房、安居型商品房和公共租賃住房是發(fā)展重點；滿足主要矛盾人群的需求。

??1．實物供應(yīng)。

??——市場商品住房，占住房供應(yīng)總量的 40%左右，以普通商品住房為主，面向符合條件的各類居民供應(yīng)，租售結(jié)合。

??——人才住房，占住房供應(yīng)總量的 20%左右，重點面向符合條件的企事業(yè)經(jīng)營管理等人才供應(yīng)，可租可售。對符合條件的高層次人才實行更加優(yōu)惠的政策。

??——安居型商品房，占住房供應(yīng)總量的 20%左右，重點面向符合收入財產(chǎn)限額標準等條件的戶籍居民供應(yīng)，可租可售、以售為主。

??——公共租賃住房，占住房供應(yīng)總量的 20%左右，面向符合條件的戶籍中低收入居民等，只租不售，

??2．貨幣補貼。

??——面向符合條件的基本住房保障物件發(fā)放住房租賃補貼。

??——面向符合條件的人才發(fā)放人才安居補貼，購房貸款貼息。

??探索采用住房租賃券的形式發(fā)放住房租賃補貼和人才安居補貼。

??為什么不主動提租售并舉，看看暴露的問題：

??1、政府大包大攬，未充分考慮市場的能動性，不僅給自己背上了包袱，同時對矛盾的解決顯得簡單粗暴，產(chǎn)品是不是符合需求？

??2、租的問題，沒有充分解決，照顧面還是顯窄。

??3、仍沒有考慮到集體建設(shè)用地的多種優(yōu)勢與可能。

??從微觀層面看有四點，第一行業(yè)繼續(xù)頭部集中，第二、融資環(huán)境持續(xù)困難，第三、土地市場冷熱不均，第四、銷售環(huán)節(jié)遇冷跳水。

??據(jù)統(tǒng)計，2019年全國528家房企破產(chǎn)，而截止到2020年10月31日,全國已有453家房企發(fā)布破產(chǎn)公告,平均每天約1.5家房企被清算。2019年度業(yè)績顯示行業(yè)內(nèi)部兩極分化正在加劇。業(yè)內(nèi)分析認為今年將會成為房企收并購大年。融創(chuàng)、奧園、首創(chuàng)等企業(yè)紛紛表示2020年會趁部分小企業(yè)流動性壓力較大的時候進行收購;正榮地產(chǎn)表示今年將會收并購與招拍掛并行。在融資嚴監(jiān)管的大背景下，2019全年約200家房企參與收并購。融創(chuàng)、越秀、綠地、華潤等房企均有不同程度的收并購行動。世茂作為老牌房地產(chǎn)企業(yè)，2019年通過多起收并購方式補充了大量土地儲備，全年銷售業(yè)績也回到行業(yè)前十。

??我們再看2019年發(fā)改委發(fā)的文件，進一步優(yōu)化供給，推動消費平穩(wěn)增長，促進形成強大國內(nèi)市場的實施方案，其中第八條進一步滿足農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化住房的消費需求，這里面有三個需要注意的或者三個需要大家關(guān)注的。2019全年，商品房銷售面積171558萬平方米，比2018年減少0.1%；值得注意的是，2019年，商品房銷售額159725億元，比去年增長了6.5%。面積減少但是金額增加，說明對于剛需還是有很大的空間。第二，集體建設(shè)用地越來越多的進入到各種政策中來，可供想象的空間巨大。把租賃作為重點發(fā)展的方向，對于國人對于恒產(chǎn)的執(zhí)著追求，還是有很多操作空間的。第三支援專業(yè)化、機構(gòu)化的住房租賃企業(yè)發(fā)展，里面內(nèi)含了住房合作社模式，就是我們談過的瑞士、德國、歐洲的住房合作模式。

??未來增量與存量并重，根據(jù)不同的項目特點選擇不同的開發(fā)模式，合作建房無論在增量還是存量都有著無可比擬的優(yōu)勢。

??國內(nèi)房地產(chǎn)市場還有很大的發(fā)展空間，至少還有20年的好日子；粗放的開發(fā)模式不再適應(yīng)新國情，要與時俱進，結(jié)合新的政策方針，探索出新的開發(fā)思路；雖然經(jīng)濟下行，疫情危機還未解除，但是機會已經(jīng)出現(xiàn)，可以說是新千年的歷史機遇。二元供給遲早要打破，誰來打破進入藍海，已經(jīng)有很多案例。城鎮(zhèn)化是一個長期的工作方向，沿著農(nóng)村—鄉(xiāng)鎮(zhèn)—縣城—地市—省會—直轄市遞進，但同時，千萬不要忽視廣大美麗鄉(xiāng)村對城鎮(zhèn)居民的吸引力，逆城鎮(zhèn)化也有大把的機會。合作建房/住房合作模式為上述的機會提供理論、實踐依據(jù)。