現(xiàn)階段我國(guó)合作建房發(fā)展備案制的考量 | 大話(huà)合作建房第13期

??讓我們思考幾個(gè)問(wèn)題：有了完善的監(jiān)管體系，是否就意味著大家都可以開(kāi)展合作建房業(yè)務(wù)了？有了客戶(hù)，是否就意味著可以開(kāi)展衆(zhòng)籌了？有了金融通道，是否就意味著合法合規(guī)了？監(jiān)管體系是不是還有無(wú)法照顧的方面？

??中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)合作建房委員會(huì)在前期監(jiān)管中積累的成熟經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，再加上合作建房的發(fā)起主體，項(xiàng)目的評(píng)估基礎(chǔ)上，參考基金業(yè)協(xié)會(huì)的基金備案制度，建立了一套相對(duì)完整的合作建房行業(yè)自律體系——合作建房的登記備案制度。

??備案形式基本參照中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)的備案制度逐步形成：主要包括機(jī)構(gòu)登記、項(xiàng)目備案、金融備案。

??機(jī)構(gòu)登記可以參考中國(guó)房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟在2016年發(fā)起成立的一項(xiàng)“投領(lǐng)計(jì)劃”所對(duì)應(yīng)的兩類(lèi)主體，一類(lèi)是法人主體，另一類(lèi)是自然人主體。其中法人主體又分為：營(yíng)利性法人，也就是所有的開(kāi)發(fā)企業(yè)、公司都是營(yíng)利性的，這是由企業(yè)性質(zhì)決定的；非營(yíng)利性法人，指的是合作建房主體住房合作社，相對(duì)營(yíng)利性法人是公益的，沒(méi)有超額收益的組織；特別法人包括機(jī)關(guān)法人（例如政府部分、事業(yè)單位等）、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織法人（例如農(nóng)村的各類(lèi)經(jīng)濟(jì)主體）、基層群眾性自治組織法人（例如業(yè)主委員會(huì)）、合作經(jīng)濟(jì)組織法人（例如各類(lèi)合作社）等幾類(lèi)。可以成為備案主體的自然人還是需要一定門(mén)檻的，不僅僅是需要考察個(gè)人的社會(huì)信用，同時(shí)要看他對(duì)社會(huì)或某一行業(yè)的影響力，是否有能力號(hào)召人群參與合作建房。此外，參與合作建房的金融機(jī)構(gòu)也需要完成機(jī)構(gòu)備案，可以住房?jī)?chǔ)蓄銀行、商業(yè)銀行，也可以是其他的金融機(jī)構(gòu)。

??中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)合作建房委員會(huì)在2020年11月5日正式發(fā)布了《合作建房機(jī)構(gòu)登記以及項(xiàng)目備案辦法（試行）》（下簡(jiǎn)稱(chēng)“辦法”），并于次日正式生效。作為國(guó)內(nèi)在合作建房領(lǐng)域首個(gè)行業(yè)自律性規(guī)范，對(duì)合作建房機(jī)構(gòu)登記、項(xiàng)目備案、金融備案、人員管理、信息報(bào)送與披露等都做了較為詳細(xì)的說(shuō)明。

??辦法根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》及《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《城鎮(zhèn)住宅合作社管理暫行辦法》和中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（以下簡(jiǎn)稱(chēng)住建部）有關(guān)規(guī)定制定。

??簡(jiǎn)單說(shuō)明一下備案與監(jiān)管的區(qū)別，第一，時(shí)效不一樣，備案主體可以在不出現(xiàn)重大問(wèn)題的前提下，一直擁有開(kāi)展合作建房的許可，而備案項(xiàng)目以及監(jiān)管僅針對(duì)項(xiàng)目周期，項(xiàng)目結(jié)束即告完成，留檔案?jìng)洳椋?/p>

??第二，實(shí)施機(jī)構(gòu)不一樣，備案要在國(guó)家層面或者住建部、房協(xié)層面開(kāi)展，而監(jiān)管則是由授權(quán)單位執(zhí)行并向備案部門(mén)匯報(bào)，更新備案信息，發(fā)布項(xiàng)目進(jìn)展等；

??第三，面對(duì)物件有所異同，備案面對(duì)的最為全面，以宏觀(guān)面來(lái)整體把握合作建房的方向，而監(jiān)管則面對(duì)操作主體，可以包含或不包含備案主體，但一定包含備案項(xiàng)目；

??第四，備案對(duì)“人”，監(jiān)管對(duì)事；

??第五，備案會(huì)具有一定的行政手段，如準(zhǔn)入、禁入等，監(jiān)管不具備行政手段。

??此外，針對(duì)辦法，合作建房委員會(huì)在中國(guó)房協(xié)的支持下開(kāi)發(fā)了合作建房機(jī)構(gòu)登記以及項(xiàng)目備案線(xiàn)上系統(tǒng)，對(duì)在國(guó)內(nèi)進(jìn)行合作建房的機(jī)構(gòu)和項(xiàng)目實(shí)施管理。

??中國(guó)合作建房的各種主體和項(xiàng)目的管理隨著規(guī)模的擴(kuò)大將越來(lái)越難，備案制是未雨綢繆的考量，相信隨著樣本量的不斷增加，合作建房的備案管理體系也將越發(fā)完善。