合作建房的分房和退出 | 大話合作建房第15期

??合作建房在分房和退出時面臨兩種情況，一種是購房型的合作建房，另外一種是租房型的合作建房。

??購房型的合作建房，在現(xiàn)行的法律法規(guī)和政策監(jiān)管體系下，合作建房與商品房在五證取得后基本一致，那就是轉(zhuǎn)簽與網(wǎng)簽，其中可能會涉及到購買資格，產(chǎn)品多戶爭搶的問題。如果客戶能夠獲得心儀的房子，就是分房型退出；如果不能夠獲得心儀的房子而退出，合作建房的金融機(jī)構(gòu)或者項目公司給予本金加利息返還，就是貨幣型退出。

??租房型的合作建房，基于城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地新建或舊城改造的長租公寓以及基于集體建設(shè)用地新建的長租公寓、共有產(chǎn)權(quán)房等，實質(zhì)上就是以租賃的形式代替產(chǎn)權(quán)的獲取，不存在購買資格的問題，并且能夠以房租的形式代替按揭，且國家對于長租公寓的補(bǔ)貼政策也在逐漸完善，所以長租公寓也是合作建房主要的一個發(fā)展方向。客戶獲得心儀房產(chǎn)的租賃權(quán)，不允許業(yè)主輕易改變，更不允許出現(xiàn)驅(qū)趕租戶的情況，新的《民法典》也從法理上給予了支持，租金或者戶型的調(diào)整均可以協(xié)商溝通完成，退出方式也就更加靈活。

??在退出后還包括社區(qū)運營，雖然從項目角度來看，金融方案、建設(shè)施工等均已經(jīng)完成，但是社區(qū)運營才剛剛開始，無論是物業(yè)接管還是業(yè)主自治，都要有社區(qū)治理的先進(jìn)理念和充分的法律依據(jù)來支撐，推薦舒可心老師的《業(yè)主自治手冊》，有關(guān)社區(qū)運營、治理的大部分問題，都可在書中找到答案。

??購房型成功分房退出有四個關(guān)鍵節(jié)點：

??1、初期簽訂合作建房的協(xié)議，就應(yīng)該明確退出的方式可能會有多種情況，要讓參與者明確了解自己的權(quán)利和義務(wù)，也為后面的順利分房排除隱患；

??2、分房的順序，遵循公平公正的理念，可以設(shè)定分房積分制度，在簽訂了初期協(xié)定后，積分制度隨即生效，同時也為參與者積極參與產(chǎn)品定型、準(zhǔn)業(yè)委會的規(guī)章制度建設(shè)，社群建設(shè)，各種社會資源的導(dǎo)入打下基礎(chǔ)，更好的為社區(qū)做出貢獻(xiàn)；

??3、在分房的時刻，按照積分多少進(jìn)行順序選房，積分相同，所選產(chǎn)品又一致的情況下，可以考慮公開競價的模式，將超出產(chǎn)品價格的資金一部分用于競價失敗者的補(bǔ)償（前期貢獻(xiàn)的補(bǔ)償直接在房價中進(jìn)行體現(xiàn)），一部分作為未來社區(qū)運營的經(jīng)費，使得社區(qū)更加和諧；

??4、對于競價失敗者可以繼續(xù)與下一積分層級的客戶共同選房，遇到有爭議的時候繼續(xù)重復(fù)上一步的步驟，直至選到滿意的房子，并簽署分房協(xié)定退出。

??購房型貨幣退出的模式建議是對于最終沒有選上心儀房子的客戶，采用貨幣退出的方式解決。

??1、那些參與程度弱，積分比較低的情況，退出的模式就是項目公司或者金融機(jī)構(gòu)以本金+利息返還的形式退出；

??2、參與程度高，積分較高，在競價環(huán)節(jié)失敗的情況，推出的模式就是項目公司或者金融機(jī)構(gòu)以本金+利息返還，再加上每次競價的（最高房價-基準(zhǔn)房價）*N%（補(bǔ)償比例）*競價次數(shù)的結(jié)果，兩者之和即為貨幣退出的結(jié)果。

??最后，租房型分房退出有六個關(guān)鍵節(jié)點：

??1、初期簽訂合作建房的協(xié)議，就應(yīng)該明確退出的方式可能會有多種情況，要讓參與者明確了解自己的權(quán)利和義務(wù)，也為后面的順利分房排除隱患；

??2、分房的順序，遵循公平公正的理念，可以設(shè)定分房積分制度，在簽訂了初期協(xié)議后，積分制度生效，同時也為參與者積極參與產(chǎn)品定型、準(zhǔn)業(yè)委會的規(guī)章制度建設(shè)，社群建設(shè)，各種社會資源的導(dǎo)入打下基礎(chǔ)，更好的為社區(qū)做出貢獻(xiàn)；

??3、在分房的時刻，按照積分多少進(jìn)行順序選房，積分相同，所選產(chǎn)品又一致的情況下，可以考慮公開租金競價的模式，將超出產(chǎn)品租賃價格的租金一部分用于競價失敗者的每月租金補(bǔ)償（前期貢獻(xiàn)的補(bǔ)償直接在房價中進(jìn)行體現(xiàn)），一部分作為未來社區(qū)運營的月度經(jīng)費，使得社區(qū)更加和諧；

??4、對于競價失敗者可以繼續(xù)與下一積分層級的客戶共同選房，遇到有爭議的時候繼續(xù)重復(fù)上一步的步驟，直至選到滿意的房子，并簽署租房協(xié)定退出；

??5、對同等質(zhì)量的生活來說，租房的自由度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過購房的自由度，所以一般租房型退出不存在貨幣退出，極端的情況是0租金入?。ㄗ饨鸨桓們r勝利者的溢出部分?jǐn)偲剑?/p>

??6、在運營階段，每年要有一次到兩次的再租賃，當(dāng)0租金租賃者選到合適房子，則恢復(fù)租金水平，之前的溢價部分再用做社區(qū)運營，如果為了貪小便宜而不選房，則0租金在有限選房次數(shù)內(nèi)失效。

??在分房和退出的環(huán)節(jié)，除了分房有貨幣性退出以外，租房基本上是分房型退出，分房型退出以外還有零租金租戶，零租金租戶也需要考慮和其他有償租用的客戶進(jìn)行平衡，在平衡過程中一定還有一些利益的不清晰或交叉的部分，最后一定要通過完善的法律法規(guī)進(jìn)行補(bǔ)齊。

??綜合來看，首先，分房成功與否，一定不是在分房那一刻決定的，而是游戲一開始的時候就要制定好游戲規(guī)則。

??其次，積分排名制度很重要，是衡量一個合作建房項目成功與否的關(guān)鍵點，合作建房是基于合作，一定是大家利益相對趨同或是一致的情況下才能夠合作，否則在分房中“打架”，那就不是合作而是分道揚鑣了。

??第三，絕對公平公正對每一個人來講是不存在的，在過程中盡量做到相對公平公正。

??最重要的一點，要時刻確定好法律邊界，以及與公證機(jī)關(guān)對接有效，做到有理有據(jù)有節(jié)。