??2024年三季度，中央政府各項(xiàng)利好政策頻繁出臺(tái)，住房租賃政策體系得到了進(jìn)一步完善。地方政府積極響應(yīng)，有效推動(dòng)了租賃供應(yīng)量的大幅增長(zhǎng)，市場(chǎng)迎來了新的增長(zhǎng)。

??中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)基于行業(yè)發(fā)展情況繼續(xù)發(fā)布《2024年三季度中國(guó)長(zhǎng)租房發(fā)展指數(shù)分析報(bào)告》，該報(bào)告旨在剖析三季度以來住房租賃行業(yè)運(yùn)營(yíng)情況，以期為行業(yè)內(nèi)外的觀察者和決策者提供具有價(jià)值的參考信息。

??一、發(fā)展指數(shù)綜合得分分析

??2024年三季度，長(zhǎng)租房行業(yè)發(fā)展指數(shù)綜合得分53.66分，較上季度環(huán)比增長(zhǎng)0.63分。這一增長(zhǎng)主要得益于企業(yè)規(guī)模性指標(biāo)和企業(yè)盈利性指標(biāo)得分的提升。具體來看，企業(yè)規(guī)模性指標(biāo)從上季度的21.52分提升至22.14分，環(huán)比增長(zhǎng)2.9個(gè)百分點(diǎn)；盈利性指標(biāo)從上季度的8.78分增至8.95分，環(huán)比增長(zhǎng)2個(gè)百分點(diǎn)。然而，企業(yè)成長(zhǎng)性指標(biāo)從上季度的22.74分降至22.56分，環(huán)比下降0.78個(gè)百分點(diǎn)。主要原因一是三中全會(huì)強(qiáng)調(diào)加快建立租購并舉的住房制度，各地政策聚焦于非居改租和租金補(bǔ)貼等內(nèi)容，鼓勵(lì)地方國(guó)企等各類市場(chǎng)主體盤活存量住房用作保障性租賃住房，促進(jìn)加快建立租購并舉的住房制度。眾多城市積極響應(yīng)，紛紛出臺(tái)政策措施，加速推進(jìn)存量收購工作。二是受政策支持、市場(chǎng)需求驅(qū)動(dòng)，開業(yè)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，從51家樣本企業(yè)申報(bào)數(shù)據(jù)來看三季度新增開業(yè)規(guī)模42251套/間。

??二、一級(jí)指標(biāo)分析

??1、成長(zhǎng)性：三季度長(zhǎng)租房市場(chǎng)的成長(zhǎng)性指標(biāo)出現(xiàn)小幅下降，得分從上季度的22.74分降至22.56分，環(huán)比下降0.78個(gè)百分點(diǎn)。這一情況主要受到了租金增長(zhǎng)率和項(xiàng)目客戶續(xù)簽率下降的影響。根據(jù)市場(chǎng)數(shù)據(jù)，隨著畢業(yè)季和開學(xué)季高峰期過后，租房需求有所減少，導(dǎo)致租賃市場(chǎng)進(jìn)入傳統(tǒng)淡季。租金水平出現(xiàn)微幅下降，這直接影響了租金增長(zhǎng)率。同時(shí)，保障性租賃住房的籌集工作接近尾聲，導(dǎo)致大量保障性租賃住房密集入市，為租客提供了更多選擇，從而影響了市場(chǎng)化長(zhǎng)租房的租客選擇。

??2、規(guī)模性：三季度長(zhǎng)租房市場(chǎng)的規(guī)模性指標(biāo)顯示出增長(zhǎng)趨勢(shì)，從上季度的21.52分提升至22.14分，較上期增長(zhǎng)0.62分，環(huán)比增長(zhǎng)2.9個(gè)百分點(diǎn)。這一增長(zhǎng)不僅反映了市場(chǎng)的活躍度，也表明了行業(yè)規(guī)模的持續(xù)擴(kuò)大。根據(jù)指數(shù)填報(bào)的51家樣本企業(yè)提交的數(shù)據(jù)來看，從二季度到三季度，在管規(guī)模從147.78萬間，增長(zhǎng)至150.48萬間，環(huán)比增長(zhǎng)了2.7萬間。增長(zhǎng)的原因可以歸結(jié)為幾個(gè)方面：首先，隨著國(guó)家對(duì)住房租賃市場(chǎng)的政策支持力度加大，尤其是對(duì)保障性租賃住房的重視，促進(jìn)了長(zhǎng)租房企業(yè)積極增加土地儲(chǔ)備和項(xiàng)目籌備，以應(yīng)對(duì)未來市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)。其次，根據(jù)市場(chǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，各地央國(guó)企加速住房租賃行業(yè)的布局，利用新建、改建、盤活存量等方式不斷加大租賃住房投入，開業(yè)房源占比不斷提升。此外，隨著市場(chǎng)化租賃住房被納入基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs底層資產(chǎn)范圍，長(zhǎng)租公寓“融投建管退”商業(yè)閉環(huán)成功打通，企業(yè)布局住房租賃行業(yè)的積極性明顯提升，長(zhǎng)租公寓企業(yè)開業(yè)房源和管理房源規(guī)模穩(wěn)步增加。

??3、盈利性：本季度盈利性指標(biāo)得分8.95分，較上季度的8.78分微增長(zhǎng)0.17分，環(huán)比增長(zhǎng)2個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)對(duì)樣本企業(yè)數(shù)據(jù)分析，盡管本季度的平均租金從二季度的78.13元/㎡/月略降至75.81元/㎡/月，但行業(yè)平均出租率卻從91.53%提升至92.7%，環(huán)比增長(zhǎng)了1.17%。這表明盡管出租率的提升在一定程度上彌補(bǔ)了租金下降的影響，從而支持了盈利性的穩(wěn)定增長(zhǎng)。

??三、二級(jí)指標(biāo)分析

??（一）成長(zhǎng)性

??1、新增長(zhǎng)租房數(shù)量：三季度行業(yè)新增長(zhǎng)租房指數(shù)得分從上季度的47.17分提升至66.74分，較上季度提升19.58分，環(huán)比增長(zhǎng)41.48個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)樣本數(shù)據(jù)顯示，與二季度相比，新增長(zhǎng)租房數(shù)量從47173間增長(zhǎng)至66742間，環(huán)比增長(zhǎng)41.48%，具體來看，有9家企業(yè)新增長(zhǎng)租房數(shù)量增長(zhǎng)了10%至50%，2家企業(yè)增長(zhǎng)了50%至100%，4家企業(yè)增長(zhǎng)率高達(dá)100%以上，另外，有31家企業(yè)在本季度沒有新增，只有5家企業(yè)新增長(zhǎng)租房數(shù)量下降。

??2、新增儲(chǔ)備項(xiàng)目數(shù)：三季度，長(zhǎng)租房市場(chǎng)的新增儲(chǔ)備項(xiàng)目數(shù)指數(shù)得分從上季度的51.85分增長(zhǎng)至51.99分，較上季度微增0.14分，環(huán)比增長(zhǎng)0.27個(gè)百分點(diǎn)。這一增長(zhǎng)反映了市場(chǎng)的活躍度以及行業(yè)規(guī)模的持續(xù)擴(kuò)大。根據(jù)樣本數(shù)據(jù)，從二季度到三季度，新增儲(chǔ)備項(xiàng)目數(shù)51852套/間增長(zhǎng)至51993套/間。國(guó)家政策的支持為租賃市場(chǎng)提供了強(qiáng)有力的推動(dòng)。2024年第三季度，政策重點(diǎn)放在促進(jìn)租購并舉上，二十屆三中全會(huì)重新強(qiáng)化了這一政策，并加大了對(duì)保障性住房的建設(shè)支持力度。金融支持政策也在逐步完善，尤其是在公募REITs的擴(kuò)展上，為市場(chǎng)化長(zhǎng)租房提供了更多的退出通道，提升了企業(yè)投資租賃市場(chǎng)的積極性。

??3、租金增長(zhǎng)率：三季度行業(yè)租金增長(zhǎng)率得分出現(xiàn)顯著下降，從上季度的-0.79分下降至-8.9分。這一下降趨勢(shì)反映了市場(chǎng)租金水平的進(jìn)一步降低。7月畢業(yè)季效應(yīng)支撐下，住房租賃市場(chǎng)保持了一定的熱度，重點(diǎn)城市住房租賃平均租金微幅上漲，但隨著8月、9月畢業(yè)季效應(yīng)減退，租賃需求釋放節(jié)奏放緩，租金水平轉(zhuǎn)為小幅度下跌；從樣本數(shù)據(jù)來看，平均租金為75.81元/平方米/月，環(huán)比下降3%。

??4、客戶續(xù)簽率情況：三季度客戶續(xù)簽率得分保持在70分，與上季度持平，但從樣本數(shù)據(jù)來看，行業(yè)平均續(xù)簽率從二季度的59.94%下降至56.96%環(huán)比下跌2.98個(gè)百分點(diǎn)。具體來看，有5家企業(yè)續(xù)簽率在40%到49%之間，28家企業(yè)在50%到59%之間，13家企業(yè)在60%到69%之間,而5家企業(yè)的續(xù)簽可達(dá)到70%到85%，29家企業(yè)客戶續(xù)簽率低于市場(chǎng)平均值。原因分析：隨著保障性租賃住房的籌集工作臨近收官，大批保障性租賃住房密集入市，增加了市場(chǎng)供應(yīng)，對(duì)市場(chǎng)化長(zhǎng)租房的租金產(chǎn)生了壓力，加之由于經(jīng)濟(jì)運(yùn)行面臨一定下行壓力，居民收入預(yù)期下行，使得租戶在房屋消費(fèi)方面更加謹(jǐn)慎，進(jìn)而影響了續(xù)簽率。
5、外部融資規(guī)模情況分析：三季度外部融資規(guī)模情況表現(xiàn)出顯著改善，本季度得分30分，較上季度增長(zhǎng)10分，環(huán)比提高50個(gè)百分點(diǎn)。原因分析：三季度的政策重點(diǎn)放在促進(jìn)租購并舉上，二十屆三中全會(huì)重新強(qiáng)化了這一政策，并加大了對(duì)保障性住房的建設(shè)支持力度。金融支持政策也在逐步完善，尤其是在公募REITs的擴(kuò)展上，為市場(chǎng)化長(zhǎng)租房提供了更多的退出通道，提升了企業(yè)參與住房租賃業(yè)務(wù)的積極性。

??（二）規(guī)模性

??1、行業(yè)開業(yè)規(guī)模量：三季度，長(zhǎng)租房行業(yè)開業(yè)規(guī)模量指標(biāo)得分從上季度的52.18分顯著提升54.3分，較上季度增加2.12分，環(huán)比增長(zhǎng)4.05個(gè)百分點(diǎn)。這一提升反映了市場(chǎng)活躍度以及行業(yè)規(guī)模的持續(xù)。根據(jù)樣本數(shù)據(jù)，三季度開業(yè)總規(guī)模達(dá)到108.59萬套/間，相較上季度增長(zhǎng)4.23萬套/間。原因分析：隨著市場(chǎng)化租賃住房被納入基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs底層資產(chǎn)范圍，長(zhǎng)租公寓“融投建管退”商業(yè)閉環(huán)成功打通，企業(yè)布局住房租賃行業(yè)的積極性明顯提升，長(zhǎng)租公寓企業(yè)開業(yè)房源和管理房源規(guī)模穩(wěn)步增加。其次，地方國(guó)企通過收購存量商品房轉(zhuǎn)為租賃住房的房源逐步入市，帶動(dòng)地方國(guó)企系開業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)明顯，預(yù)計(jì)未來地方國(guó)企系開業(yè)房源規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大。
2、行業(yè)儲(chǔ)備規(guī)模情況（在管項(xiàng)目含儲(chǔ)備項(xiàng)目）：三季度行業(yè)儲(chǔ)備規(guī)模得分也略有提升，從上季度的73.89分，提升至75.24分，環(huán)比增長(zhǎng)了1.83個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)樣本數(shù)據(jù)，三季度儲(chǔ)備項(xiàng)目數(shù)達(dá)到150.48萬套/間，環(huán)比增長(zhǎng)了2.7萬套/間。從樣本數(shù)據(jù)來看增長(zhǎng)主要集中在頭部運(yùn)營(yíng)商企業(yè)如萬科泊寓、瓴寓、百瑞紀(jì)、城家公寓、自如寓等企業(yè)中。

??（三）盈利性

??1、租金收入：三季度行業(yè)租金收入得分33.53分，較上季度增長(zhǎng)1.72分，租金收入環(huán)比增長(zhǎng)5.39個(gè)百分點(diǎn)。原因分析：一是三季度政策支持力度加大，特別是三中全會(huì)強(qiáng)調(diào)加快建立租購并舉的住房制度，各地政策多聚焦于非居改租和租金補(bǔ)貼等內(nèi)容，企業(yè)布局住房租賃行業(yè)的積極性提升，長(zhǎng)租公寓企業(yè)開業(yè)房源和管理房源規(guī)模穩(wěn)步增加。二是隨著國(guó)企收儲(chǔ)后持有的房源規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，市場(chǎng)化租賃企業(yè)的輕資產(chǎn)輸出機(jī)會(huì)也隨之增加，這為租金收入的增長(zhǎng)提供了動(dòng)力。

??2、其他營(yíng)業(yè)收入（多元增值收入）：三季度其他營(yíng)業(yè)收入得分0.21分，較上季度下降了0.11分，環(huán)比下降35.95個(gè)百分點(diǎn)。主要原因：企業(yè)多元增值服務(wù)尚未成為推動(dòng)第二業(yè)務(wù)增長(zhǎng)的主要力量，且多元增值服務(wù)占比有限、加之租戶消費(fèi)預(yù)期下降以及對(duì)增值服務(wù)需求減少共同作用從而影響增值服務(wù)的吸引力和需求。盡管行業(yè)在提升租戶粘性方面做出了努力，但市場(chǎng)環(huán)境的變化對(duì)租戶的租賃決策產(chǎn)生了顯著影響。

??3、出租率：本季度行業(yè)出租率得分雖然保持滿分100分，與上季度持平，但從實(shí)際出租率的絕對(duì)值來看，行業(yè)平均出租率從二季度的93.23%下降至92.7%，減少了0.53個(gè)百分點(diǎn)。主要原因：由于收入預(yù)期降低，租客更傾向于選擇更便宜的房子，尋求更經(jīng)濟(jì)的住房選擇。加之隨著保租房的大規(guī)模入市，租賃市場(chǎng)供應(yīng)增加，為租客提供了更多的選擇，市場(chǎng)又提前進(jìn)入傳統(tǒng)淡季，使需求減少。

??4、運(yùn)營(yíng)成本：本季度運(yùn)營(yíng)成本得分為31.29分，相較于二季度得分上升1.18分。原因分析：三季度住房租賃市場(chǎng)整體平穩(wěn)運(yùn)行，盡管租金方面51家樣本企業(yè)平均租金累計(jì)小幅下跌，但各地政策多聚焦于非居改租和租金補(bǔ)貼等內(nèi)容，這些有助于降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本。其次，地方國(guó)企通過收購存量商品房轉(zhuǎn)為租賃住房，加速了租賃市場(chǎng)的供應(yīng)量，增加了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，促使企業(yè)提高運(yùn)營(yíng)效率，降低成本。

??本期長(zhǎng)租房行業(yè)發(fā)展指數(shù)成分企業(yè)名單

??排序按照參編順序排列

??數(shù)據(jù)說明：

??1.數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)時(shí)間為2024年7月1日至2024年9月30日。

??2.本報(bào)告中的數(shù)據(jù)來源為數(shù)據(jù)提報(bào)合格的住房租賃企業(yè)提供，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)同上海克而瑞信息技術(shù)有限公司通過多途徑數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，包括現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目調(diào)研，對(duì)住房租賃企業(yè)提供數(shù)據(jù)進(jìn)行驗(yàn)證。

??3.本報(bào)告分?jǐn)?shù)計(jì)算方法詳見《關(guān)于印發(fā)編制長(zhǎng)租房發(fā)展指數(shù)的通知》（中國(guó)房協(xié)〔2023〕201號(hào)）內(nèi)容。

??主要研究成員：

??張其光 王毅 趙曉英 王偉 王俊林 劉穎 肖曉

??聯(lián)系方式：

??中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)長(zhǎng)租房分會(huì)

??地址：北京市海淀區(qū)甘家口街道車公莊西路中國(guó)水利水電科學(xué)研究院 國(guó)際泥沙中心6層602

       郵箱：fangxieczffh@163.com

??報(bào)告說明：

??本報(bào)告是由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)長(zhǎng)租房分會(huì)出品的《中國(guó)長(zhǎng)租房行業(yè)發(fā)展指數(shù)分析報(bào)告》系列報(bào)告之季度報(bào)告，旨在準(zhǔn)確反映住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r，推動(dòng)行業(yè)健康發(fā)展，促進(jìn)建立租購并舉的住房制度。更多行業(yè)信息，請(qǐng)關(guān)注中房網(wǎng)長(zhǎng)租房分會(huì) （http://m.wjn340.cn/zt/czf/index.html）和長(zhǎng)租房分會(huì)微信公眾號(hào)。

??免責(zé)聲明

??由于指數(shù)信息公開時(shí)間和部分統(tǒng)計(jì)口徑的差異，可能出現(xiàn)與相關(guān)政府部門最終公布數(shù)據(jù)不一致的情形。則最終以政府部門權(quán)威數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。

??報(bào)告內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資和決策建議，投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。

??本報(bào)告版權(quán)歸中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)長(zhǎng)租房分會(huì)所有，本單位對(duì)本報(bào)告保留一切權(quán)利。未經(jīng)書面授權(quán)，任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人均不得對(duì)本報(bào)告進(jìn)行任何形式的發(fā)布、復(fù)制、引用或轉(zhuǎn)載。如經(jīng)過本單位同意引用、刊發(fā)的，須注明出處為“中房協(xié) 長(zhǎng)租房分會(huì)”，且不得對(duì)本報(bào)告進(jìn)行有悖原意的引用、刪節(jié)和修改。