李維東：新動(dòng)力地產(chǎn)創(chuàng)新發(fā)展

??中房網(wǎng)訊 為結(jié)合“十三五”規(guī)劃，分析展望房地產(chǎn)趨勢(shì)，貫徹創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開(kāi)放、共享的發(fā)展理念，加快供給側(cè)改革，發(fā)展新型建造和住宅產(chǎn)業(yè)化，并探討交流中美房地產(chǎn)市場(chǎng)，增進(jìn)雙方合作，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、美國(guó)亞裔房地產(chǎn)協(xié)會(huì)于2016年6月22日—6月24日，在江蘇省常州市舉辦第八屆中國(guó)房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇暨第三屆中美房地產(chǎn)高峰論壇。論壇現(xiàn)場(chǎng)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、西安紫薇地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)李維東先生進(jìn)行主題演講，他的演講題目是《新動(dòng)力地產(chǎn)創(chuàng)新發(fā)展》。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、西安紫薇地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng) 李維東

??以下為內(nèi)容實(shí)錄：

??李維東：尊敬的會(huì)長(zhǎng)，各位嘉賓，女士們、先生們大家下午好。我們前幾天看過(guò)我開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的項(xiàng)目，也看過(guò)我的園區(qū)，想必給大家留下深刻的印象。我最后一個(gè)演講嘉賓，一天的演講大家很累，最后我講的題目是新動(dòng)力地產(chǎn)，給大家再加點(diǎn)油。   
    我的演講分三個(gè)部分，第一個(gè)是關(guān)于新動(dòng)力地產(chǎn)的背景和思考。新動(dòng)力地產(chǎn)源于2014年，我對(duì)城市高新園區(qū)形勢(shì)系統(tǒng)的觀察和思考。在宏觀經(jīng)濟(jì)層面，隨著人口紅利的不斷衰減，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)格局調(diào)整的過(guò)程中，我們中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)新常態(tài)的時(shí)期，可持續(xù)發(fā)展乏力，供需錯(cuò)位，供需失衡，已經(jīng)成為阻擋經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最大障礙。   
    在城市新區(qū)發(fā)展當(dāng)中，我們城市發(fā)展都是以新區(qū)發(fā)展擴(kuò)張。國(guó)際有案例，自1942年，歐美各國(guó)有這樣的需求紛紛將工廠從城市像郊區(qū)遷移，相繼建立起供應(yīng)園區(qū)。二戰(zhàn)以后，隨著現(xiàn)代電子技術(shù)的發(fā)展，美國(guó)創(chuàng)造的硅谷，英國(guó)建立了劍橋科學(xué)院和M4地段，日本建立了光早科技園，上世紀(jì)90年代以來(lái)，園區(qū)發(fā)展日趨信息化，創(chuàng)意化和多元化。部分園區(qū)不僅有生產(chǎn)的功能，還有相應(yīng)的配套。2012年聯(lián)合國(guó)認(rèn)定，隨著技術(shù)的進(jìn)步，當(dāng)前世界范圍內(nèi)，產(chǎn)業(yè)模式已經(jīng)像第4代邁進(jìn)。   
    第三，在房地產(chǎn)層面，2013年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)結(jié)束了黃金10年，與中國(guó)經(jīng)濟(jì)步入了新常態(tài)。10多年發(fā)展，積累了高庫(kù)存，高房?jī)r(jià)、高杠桿等結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，綜上所述，在宏觀政策，以及不斷放緩的政策下，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型和跨境發(fā)展勢(shì)在必行。   
    昨天我們參觀了常州武進(jìn)新區(qū)，我們看到武進(jìn)新區(qū)也在進(jìn)行專(zhuān)業(yè)升級(jí)。武進(jìn)在上世紀(jì)90年代就在研究。我們看到武進(jìn)的新區(qū)，醫(yī)療科技園和以色列園都在實(shí)現(xiàn)常州市的產(chǎn)業(yè)升級(jí)。對(duì)于在座的各位同志說(shuō)，我們既面臨宏觀經(jīng)濟(jì)和行業(yè)轉(zhuǎn)型的新的挑戰(zhàn)，同時(shí)也面臨新的發(fā)展機(jī)遇。   
    以西安為代表的全國(guó)40多個(gè)區(qū)域正在面臨新的發(fā)展。西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，承擔(dān)了全面開(kāi)發(fā)的重任，實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，開(kāi)放共享，產(chǎn)城一體化。把西安區(qū)建設(shè)成為創(chuàng)新發(fā)展引領(lǐng)區(qū)，創(chuàng)業(yè)示范區(qū)，以及對(duì)于開(kāi)放合作的先進(jìn)區(qū)。   
    我從事高新產(chǎn)業(yè)技術(shù)開(kāi)發(fā)20多年，基于多年立足于科技開(kāi)發(fā)的配套，以及近10年的房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。面對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)目標(biāo)，我們作為大型的區(qū)域性的企業(yè)，主動(dòng)策劃參與新動(dòng)力地產(chǎn)發(fā)展模式的創(chuàng)新，以協(xié)同自主創(chuàng)新示范區(qū)建設(shè)為使命，實(shí)現(xiàn)人均環(huán)境最佳。     
    關(guān)于我發(fā)現(xiàn)的第二部分是城市因何而生？1910年城市學(xué)家簡(jiǎn)·雅各布斯出版了著名的《美國(guó)大城市的死與生》，第一次提出城市為誰(shuí)而生的問(wèn)題，對(duì)城市的產(chǎn)生具有深遠(yuǎn)的影響。哈佛大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)家格萊澤延續(xù)他的思考，在《城市的勝利》中指出，城市是人類(lèi)最偉大的發(fā)明與最美好的希望之，城市的未來(lái)將決定人類(lèi)的未來(lái)。   
    我們很多園區(qū)在建設(shè)過(guò)程中，特別是工業(yè)園區(qū)在建設(shè)過(guò)程中出現(xiàn)了工業(yè)園區(qū)和居住分開(kāi)、分離，也就是上下班人潮的現(xiàn)象。
    另外一種現(xiàn)象更不能不顧產(chǎn)業(yè)發(fā)展，而大搞房地產(chǎn)建設(shè)，出現(xiàn)另一種現(xiàn)象就是空城、鬼城，或者死城。城市沒(méi)有充分的關(guān)聯(lián)，也就意味著城市沒(méi)有持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力。我們看到深圳華為遷徙的現(xiàn)狀，也是因?yàn)槌鞘袥](méi)有解決支柱性產(chǎn)業(yè)職工和居住的問(wèn)題，在中國(guó)的一些板塊，也出現(xiàn)比較嚴(yán)重產(chǎn)業(yè)模式的升級(jí)。你比如說(shuō)我們陜北地區(qū)，兩年前我們產(chǎn)業(yè)發(fā)展非常迅速，那么以上就是我提出新動(dòng)力地產(chǎn)思考。其實(shí)房地產(chǎn)業(yè)要穩(wěn)健發(fā)展，應(yīng)高度重視產(chǎn)城融合，產(chǎn)業(yè)鏈的聚合，為城市提供更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。力爭(zhēng)做到人人有工作，人人有就業(yè)，在某種程度上，新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的核心，也應(yīng)該堅(jiān)持產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)，產(chǎn)業(yè)聚集，以此作為我們新城鎮(zhèn)建設(shè)的新路徑。   
    只有生產(chǎn)專(zhuān)業(yè)化，形成較完整的產(chǎn)業(yè)鏈，城市才有驅(qū)動(dòng)力，只有結(jié)構(gòu)多元化，城市才有持久的競(jìng)爭(zhēng)力。聯(lián)合國(guó)工業(yè)發(fā)展組織認(rèn)為，作為城市新區(qū)的未來(lái)方向，第4代產(chǎn)業(yè)園區(qū)，必須以高附加值為主，強(qiáng)調(diào)對(duì)自然生態(tài)的保護(hù)，減少對(duì)環(huán)境的污染。在中國(guó)我們國(guó)家?guī)讉€(gè)園區(qū)搞得不錯(cuò)的，張江高科，還有蘇州，自創(chuàng)立之初，通過(guò)發(fā)展優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，有機(jī)完善城市功能化的空間，使區(qū)域設(shè)施完善，經(jīng)濟(jì)更加完善，吸引各種要素像新區(qū)結(jié)合。成為新區(qū)的可持續(xù)發(fā)展資源。   
    格萊澤告訴我們，真正的城市是由居民，而非混凝土組合的。我們必須要先有業(yè)才有家，業(yè)是第一位的，對(duì)于現(xiàn)代城市來(lái)說(shuō)，就近居住和工作，是打造宜居的關(guān)鍵。城市打造空間有兩種，一種是解決人的消費(fèi)地產(chǎn)，再就是動(dòng)力地產(chǎn)。對(duì)于我國(guó)多年房地產(chǎn)短缺的形式。短期經(jīng)濟(jì)下，房地產(chǎn)異軍突起，成為我們行業(yè)主要的需求，快速的商品化供給，造成全球罕見(jiàn)的產(chǎn)業(yè)現(xiàn)象。代表性現(xiàn)象是2012年，成為中國(guó)最大的開(kāi)發(fā)商。而動(dòng)力地產(chǎn)是消費(fèi)地產(chǎn)之外的行業(yè)，是隨著城市體系的完善，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展衍生出來(lái)的支撐功能。為產(chǎn)業(yè)空間提供基礎(chǔ)配套，包括工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)，和文化地產(chǎn)等類(lèi)型。今天以滿(mǎn)足居住為目標(biāo)的消費(fèi)地產(chǎn)，不僅面臨著部分地區(qū)嚴(yán)重的供大于求，而且消耗巨大的資源。與此同時(shí)，雖然動(dòng)力性地產(chǎn)可以形成長(zhǎng)久稅源，但是隨著互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)，產(chǎn)業(yè)融合，全球化日趨深入，在以工業(yè)4.0為代表的情況，傳統(tǒng)企業(yè)發(fā)生結(jié)構(gòu)性的轉(zhuǎn)變，傳統(tǒng)結(jié)構(gòu)企業(yè)是動(dòng)力地產(chǎn)面臨深刻的轉(zhuǎn)型壓力。   
    目前隨著信息化和工業(yè)化，和新型城市化的推動(dòng)。從供給端看，從需求端，大量新型產(chǎn)業(yè)所需的空間功能不能得到滿(mǎn)足，不斷涌現(xiàn)出的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)代服務(wù)金融業(yè)等新的社會(huì)，新的產(chǎn)業(yè)所聚居的居融空間嚴(yán)重短缺。落后產(chǎn)業(yè)更新步伐，因此新動(dòng)力地產(chǎn)正是基于傳統(tǒng)消費(fèi)地產(chǎn)，新動(dòng)力地產(chǎn)的基礎(chǔ)上，動(dòng)態(tài)滿(mǎn)足產(chǎn)業(yè)升級(jí)所需要的城市創(chuàng)新的空間為中心，為城市發(fā)展帶來(lái)可持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力。這是城市新創(chuàng)綜合體。   
    新動(dòng)力地產(chǎn)在國(guó)家創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略，新一輪城市空間的供給和革新。雖然當(dāng)前我們很多地方搞了企業(yè)孵化器，我們民間還投入了很多創(chuàng)客空間，都是致力于這個(gè)領(lǐng)域的實(shí)踐，但是缺乏真正的市場(chǎng)主體。因此新動(dòng)力地產(chǎn)，就是以彈性地產(chǎn)打造，新指的是戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，空間不是工業(yè)廠房和住宅，而是新的包容空間。使用城市新的職業(yè)階層需要的空間。新動(dòng)力本質(zhì)是產(chǎn)業(yè)選擇標(biāo)準(zhǔn)，動(dòng)力性地產(chǎn)主要面向傳統(tǒng)企業(yè)，歸根到底還是傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)思維。新動(dòng)力地產(chǎn)，則是承載、支撐、服務(wù)、作用于城市，產(chǎn)業(yè)高利用的產(chǎn)業(yè)，適用于國(guó)際視野下產(chǎn)業(yè)變化，通過(guò)產(chǎn)業(yè)融合，助推所在城市的高速發(fā)展。新安的高新地產(chǎn)走過(guò)25個(gè)年頭，它的經(jīng)驗(yàn)表示，惟有動(dòng)力板塊才能帶來(lái)城市新的引擎。作為創(chuàng)新特色鮮明的新區(qū)，我們西安新區(qū)，在戰(zhàn)略選擇上面有新的定位，聚集了很多新的行業(yè)。   
    第三部分，是新動(dòng)力地產(chǎn)的內(nèi)涵，與實(shí)踐。人類(lèi)生活行成于空間當(dāng)中，始終積極參與空間構(gòu)建。美國(guó)社會(huì)學(xué)家認(rèn)為，家庭居住空間為第一空間，職場(chǎng)為第二空間，而城市服務(wù)業(yè)的區(qū)域，博物館，乃至酒吧、咖啡館公共空間為地三空間。第一空間是生存空間，第二空間是生產(chǎn)空間，第三空間是休閑空間。新動(dòng)力地產(chǎn)是對(duì)應(yīng)到第四空間。是以第四代產(chǎn)業(yè)園為主要承載，從要素驅(qū)動(dòng)像創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，平臺(tái)驅(qū)動(dòng)服務(wù)轉(zhuǎn)變，向智慧型、現(xiàn)代服務(wù)型融合轉(zhuǎn)變，像產(chǎn)業(yè)、業(yè)態(tài)、空間、三態(tài)轉(zhuǎn)變，倡導(dǎo)可持續(xù)發(fā)展，體現(xiàn)開(kāi)放、包容。以?xún)?nèi)增性的創(chuàng)新和創(chuàng)業(yè)，實(shí)現(xiàn)智慧制造，和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)結(jié)合，生產(chǎn)和生活的結(jié)合，產(chǎn)和人結(jié)合的現(xiàn)代城市區(qū)。   
    新動(dòng)力地產(chǎn)是以節(jié)約土地為目標(biāo)，以創(chuàng)新性產(chǎn)業(yè)園為主場(chǎng)，努力促進(jìn)政府、企業(yè)機(jī)構(gòu)三個(gè)一體，整合各方力量，盤(pán)活各類(lèi)資源，通過(guò)聚集、支撐，激發(fā)產(chǎn)業(yè)能量，打造新經(jīng)濟(jì)的引擎，引領(lǐng)區(qū)域發(fā)展，助推產(chǎn)業(yè)融合。在基礎(chǔ)運(yùn)營(yíng)中，新動(dòng)力地產(chǎn)以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以政府為推動(dòng)的房地產(chǎn)企業(yè)，三位一體的開(kāi)發(fā)模式。首先開(kāi)發(fā)企業(yè)是新動(dòng)力地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)主題，位居價(jià)值鏈的主體地位。因此在運(yùn)營(yíng)模式中，運(yùn)營(yíng)主體需要具備國(guó)有企業(yè)的屬性?？梢猿袚?dān)更多企業(yè)公民的作用，作為運(yùn)營(yíng)主體，房地產(chǎn)企業(yè)，必須著重產(chǎn)品和服務(wù)的優(yōu)化提升，既服務(wù)于各類(lèi)產(chǎn)業(yè)的功能性的空間，和復(fù)合型城市新創(chuàng)空間的復(fù)合體。首先是戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，或者廣類(lèi)的新興產(chǎn)業(yè)，朝陽(yáng)企業(yè)。只有依托這樣的產(chǎn)業(yè)。   
    這類(lèi)產(chǎn)業(yè)始終立足于時(shí)代前列，以強(qiáng)大的動(dòng)力為城市注入能量，不斷引領(lǐng)城市發(fā)展。新動(dòng)力核心，是在于城市的可持續(xù)發(fā)展，以新動(dòng)力地產(chǎn)為平臺(tái)，集成各方的產(chǎn)業(yè)要素，為新動(dòng)力地產(chǎn)承載產(chǎn)業(yè)，為產(chǎn)業(yè)組織賦能，不斷提升人力組織的能力，以新動(dòng)力地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)，逆向賦能，成為提升產(chǎn)業(yè)的不斷動(dòng)力。從市場(chǎng)層面看，新動(dòng)力地產(chǎn)就是盤(pán)活世界資源的新業(yè)態(tài)。   
    金融機(jī)構(gòu)需要承擔(dān)數(shù)學(xué)、注入牛頓性的重要功能。其次能夠保持耐心的資本，還可以借助資本證券化的創(chuàng)新，引入國(guó)際資本，充足資產(chǎn)，重資產(chǎn)的持有，實(shí)現(xiàn)和開(kāi)發(fā)企業(yè)，共同享有企業(yè)的升值。戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)是以動(dòng)力驅(qū)動(dòng)，以大數(shù)云計(jì)算為支撐，必須以新動(dòng)力互聯(lián)網(wǎng)+為基礎(chǔ)，以平臺(tái)化，多元網(wǎng)絡(luò)支撐。第4代網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的運(yùn)營(yíng)和發(fā)展。   
    最后從政府角度看，政企互信，目標(biāo)一致，即培育優(yōu)勢(shì)成熟的企業(yè)，積累區(qū)域能量，為經(jīng)濟(jì)提高新的模式。特別是我們現(xiàn)在新創(chuàng)的PPT模式，從基礎(chǔ)模式，延伸到新的戰(zhàn)略模式，為新動(dòng)力地產(chǎn)營(yíng)造良好的環(huán)境。因?yàn)闀r(shí)間關(guān)系，我講得比較快，最后謝謝各位女士，先生們，預(yù)祝我們此次會(huì)議圓滿(mǎn)結(jié)束，謝謝大家。