戴曉波：創(chuàng)新型城市下的房地產

上海社科院房地產業(yè)研究中心主任戴曉波

??7月11日，中國房地產業(yè)協(xié)會在成都舉辦了第九屆中國房地產科學發(fā)展論壇。來自全國1000多位房地產企業(yè)、中介企業(yè)、設計施工單位、建筑部品企業(yè)、金融機構、科研機構的代表，圍繞深化房地產供給側結構性改革，提高供給質量，滿足多層次需求，推動房地產“三去一降一補”和長效機制的建立，展開探討交流。上海社科院房地產業(yè)研究中心主任戴曉波在會上作了精彩演講，以下是實錄節(jié)選：

??房價該往哪里走，為什么有的城市漲價，有的城市不漲價？房地產供給側是按照什么邏輯去劃分？

??回答這些，第一個就是波特理論。波特認為，在一個國家發(fā)展過程當中有四個階段，資源階段，人均1000美金；投資階段，可以把這個國家從1000美金帶到一萬美金，中國到2020年是一萬美金，可以算30年的投資階段過程。然后是創(chuàng)新階段，人均2萬美元以上。未來我們會進入一個財富階段，這是波特理論?？纯慈ツ甑姆績r漲的22個城市的名錄，幾乎都是創(chuàng)新型城市。退過來研究，什么地方漲得慢，什么地方不漲價，什么地方還要去庫存，把這個模型靠在一起，結合房地產的一二三四線就會恍然大悟，一個城市進入創(chuàng)新階段了，他的房價就會漲價。

??在這個研究下來以后，我又仔細的去跑了很多城市。從城市來看，價格分化明顯，創(chuàng)新城市漲價，公共服務好的城市漲得慢一點，工業(yè)城市漲得更慢，甚至不漲，資源城市要去庫存。這對我是一個非常有益的啟示，讓我們怎么樣去從另外的角度去看房地產、去看城市。從區(qū)域來說，房地產也是區(qū)域分化，武漢的光谷漲得非?？?，漢口漲得不快，漲得快的是創(chuàng)新區(qū)域，公共服務好的是高價位區(qū)域，上海也一樣，內環(huán)線以內已經上七、八、十萬了，創(chuàng)新區(qū)域不是說房價高，而是漲得快，公共服務好的區(qū)域價位高，漲得也慢，到漢陽去也就更慢了。這個區(qū)域上也呈現(xiàn)出一個創(chuàng)新區(qū)域，比如濟南，哪個地方漲價，高新區(qū)，大家看看是否符合這個規(guī)律。

??第二個從供給側角度來說，我們需要做什么。從供給側角度來說，核心問題是資產效率的問題，以及資產價值的問題。供給側通過資金放水是解決不了問題的，核心問題在于我們的資產質量。假如把房子建在資源城市，煤礦邊上，沒有人買，好的房子應該放在好的區(qū)域，這樣才能體現(xiàn)出來，不僅在住房方面，也在資產方面，我們要討論的就是下一步如何來進行供給側改革。

??在供給側方面，最后要回到我們探討的長效機制，以及整個價格的發(fā)展機制。作為長效機制來說，首先我們要考慮一點，我們未來將會進入一個什么樣的時代。2025年碳排量不再增長了，我們的能源，減排與環(huán)境風險，在這個基礎上，基于創(chuàng)新發(fā)展，基于存量發(fā)展，基于資產質量的提升思路下面，這些問題怎么解決。政府在長效機制方面，大概目前為止，確定了兩個方面，一個就是租賃并舉，另外一個方向就是對市場的調控，這兩個方向下面，房地產應該怎么發(fā)展，都還在研究。

??最后，關于房地產價格走勢大家非常關心。但房地產價格漲跌我從來不研究，為什么不研究，因為它是圍繞GDP漲的波動，GDP漲跌如何，房地產漲跌就如何。