??8月27日公布的《關于調整房地產市場外資準入和管理有關政策的通知》(下簡稱《通知》),跟2006年公布的《關于規(guī)范房地產市場外資準入和管理的意見》(下簡稱《意見》)相比,調整的內容主要有兩個方面。
??降低境外個人購房門檻,為境外資本進入市場提供便利
??《通知》放松了境外個人購房條件,做到了境內外個人購房的政策平等。2006年《意見》要求境外個人要在境內 工作、學習時間超過一年后,才有資格購房。新公布的《通知》則把“超過一年”的時間限制取消了,還取消了“不得購買非自用、非自住商品房”的規(guī)定。但當?shù)? 的住房限購政策同時適用于境內外購買者。
??《通知》為境外資本進入國內市場提供更便利條件。2006年《意見》的出臺,對外資進入房地產領域施加了諸多 限制。主要原因是2002年以來,人民幣升值預期強烈,房地產市場發(fā)展迅猛,外資通過收購企業(yè)、直接購房等形式,設立大量房地產基金,2002 年~2006年間,在上海、北京等一線城市,外資占商品房購買量的比重超過20%。因此,為抑制外資進入國內房地產市場,2006年《意見》延長了審批期 限,在結匯、手續(xù)等方面還施加了很多限制條件。新公布的《通知》取消了外資企業(yè)辦理境內貸款、境外貸款、外匯借款結匯必須全部繳付注冊資本金的要求,節(jié)省 了大量資金沉淀成本。
??外資進入國內房地產市場經歷了三個階段
??從外資進入國內房地產市場的歷程看,可分為三個階段。第一個階段是1978年~1998年。在1998年房地 產市場化改革前,外資進入中國市場,主要是租賃商業(yè)樓房等方式,或者是外資企業(yè)通過土地出讓方式(1983年允許外資企業(yè)可以有償獲取城市土地使用權)建 立工業(yè)廠房,沒有大規(guī)模的外商直接投資(FDI)進入房地產市場,國內法律除了允許境外華僑可以購買特定區(qū)塊的商品房(國內公民不允許購買),也不允許境 外個人購房。
??第二個階段是1998年~2006年。是外商直接投資快速進入房地產市場的時期,從房地產企業(yè)開發(fā)資金來源的 結構看,外資占比在逐步上升。從外資進入國內市場的渠道看,除了傳統(tǒng)的設立合資企業(yè),收購國內企業(yè)股本等方式,更主要的是通過設立大量房地產基金,直接參 與建造、收購商業(yè)樓盤,其中以香港資本為主。這段時期外資的布局絕大多數(shù)在上海、北京、廣州等一線城市,比如北京國貿、上海恒隆、中信泰富等地標性項目, 都由港資相對控股或絕對控股。
??第三個階段為2006年~2015年間。以2006年公布的《意見》為轉折點,當時的決策層考慮到國內房地產 市場波動加劇,從穩(wěn)定房地產市場的角度看,采取了限制外資進入的措施。在商務部和發(fā)改委的《外商投資企業(yè)投資目錄》里,房地產開發(fā)被列入限制類,在外匯結 算、資本金比例等方面,采取了比國內企業(yè)更嚴格的規(guī)定。但由于中國房地產市場持續(xù)高速發(fā)展,境外資本仍然通過各種途徑進入房地產市場。
??新政出臺基于穩(wěn)定房地產市場和完成中美投資協(xié)定談判的考慮
??《通知》的出臺,筆者分析主要有兩個方面因素:第一,國內房地產市場進入一個新的轉折期,從國家統(tǒng)計局公布的 2015年前7個月數(shù)據(jù)看,房地產開發(fā)企業(yè)到位資金6.93萬億元,同比增長0.5%。其中,國內貸款1.25萬億元,下降4.5%;利用外資185億 元,下降24.5%。房地產市場總體供需平衡,結構性矛盾突出,區(qū)域分化加劇明顯,部分二線城市和多數(shù)三四線城市已經供大于求、價格下行壓力加大,從 2014年下半年開始,國家就開始采取一系列寬松政策,穩(wěn)定房地產市場。這個背景明顯不同于2006年《意見》出臺時,那時主要是防范房地產市場價格過快 上漲,現(xiàn)在主要是避免房地產價格出現(xiàn)過快下降。因此,放寬境內個人購房,以及放松外資進入房地產市場的條件,是有利于穩(wěn)定房地產市場。另外,在新階段,外 資和境外個人對房地產投資的需求也大不如從前,不用過度擔心對市場的預期引導問題。
??第二,受目前我國跟美國等發(fā)達經濟體的自由貿易或雙邊投資貿易協(xié)定的影響。從2013年前,我國就開始跟美國 談判雙邊自由投資便利化問題,主要是通過搞“負面清單”的方式。在之前我國的《外資企業(yè)投資目錄》里,是把房地產開發(fā)列為限制類。為盡快完成投資協(xié)定的談 判,有主張要把房地產開發(fā)投資尤其是境外資本進入一級市場,和境內個人購房便利性方面,納入到“負面清單”里。從《通知》出臺看,似乎也驗證了上述條款已 經被正式寫進了“負面清單”。
??總之,《通知》是在我國房地產市場進入“新常態(tài)”、外商投資協(xié)定“負責清單”談判加快的背景下出臺的,未來的 方向應該是越來越開放外資進入房地產領域,對個人購房的限制也會真正做到“境內外平等”。這對房地產市場來說,是利好消息,但也不必過度解讀為外資會大幅 進入國內房地產市場,在國內房地產市場已經告別高速增長之際,外資也會在“進入”和“退出”之間作出更理性地選擇。(作者單位:國務院發(fā)展研究中心)