??名不副實的 “零公攤”“別墅級洋房社區(qū)”，以及屢次延遲交房、補充合同霸道等現(xiàn)象，制造了山東煙臺山語城買方和賣方的一系列矛盾沖突。

??當前，住房消費糾紛并沒有減少，山東煙臺山語城這個糾紛事件，再次敲起警鐘，房地產市場值得警惕兩種行為：一是為商不可以無視法規(guī)，二是群眾利益無小事為政不可以懈怠，更不可以疏于事前管理和執(zhí)法變成“無牙老虎”。一個守規(guī)尊法有序有良知的房地產消費市場，不僅關乎一個好市場的建設與發(fā)展，更關乎社會穩(wěn)定和人們的生活美好，房地產市場參與各方尤其是房地產商應承擔起商業(yè)向善和社會責任的精神，把住房消費的社會矛盾降至最低點。

??山語城，是山東省煙臺市芝罘區(qū)的一個新小區(qū)，是一個從開盤前就糾紛不斷的項目。

??2016年至2017年間，數(shù)百名購房者在看了山語城“零公攤”“別墅級洋房社區(qū)”的宣傳后，向項目銷售人員繳納了20萬元的認籌金。此時，項目尚未取得預售許可證，并沒有銷售資格。

??經歷了一番等待后，到了2018年，購房者們終于等來了項目五證齊全，并與開發(fā)商煙臺千樂置業(yè)有限公司（以下簡稱“千樂置業(yè)”）簽訂了購房協(xié)議，約定在2019年9月30日交房。

??交房之日變數(shù)再次出現(xiàn)。因未取得交房需具備的“兩證一表”（《建設工程竣工規(guī)劃驗收合格證》《煙臺城市新建住宅項目配套設施交付使用證》《建設工程竣工驗收備案表》），山語城的水、電等基本生活保障都沒通，千樂置業(yè)只能象征性地向業(yè)主們交付一把房屋鑰匙；宣傳的“零公攤”也變成了正常計算的公攤面積。要拿到鑰匙還有一個要求，那就是簽署含有條款“接受房屋目前現(xiàn)狀、未來無論任何原因延遲辦理房產證，開發(fā)商免責”的補充協(xié)議。

??多數(shù)業(yè)主拒絕了這個要求，并就千樂置業(yè)逾期交房和交房質量等問題進行交涉和維權。

??2020年6月，千樂置業(yè)同意對逾期交房給予業(yè)主們賠償，違約金只賠付到2020年5月30日，這份遲到的“違約金”也不是真金白銀，而是類似“優(yōu)惠券”的白條，其用途是抵部分車位或物業(yè)費等款項，不過業(yè)主必須先用現(xiàn)金交半年物業(yè)費。

??就此，業(yè)主們多次將山語城項目存在的問題反饋到芝罘區(qū)住房建設局，得到的回復是，我局已多次約談開發(fā)企業(yè)并下達書面整改通知，要求不得發(fā)生違法違規(guī)行為，不得損害群眾利益，并將涉嫌違規(guī)線索及目前手續(xù)辦理情況函告執(zhí)法部門。

??9月7日，中國房地產報記者撥打了千樂置業(yè)預留的聯(lián)系電話，以了解最新的解決情況，但電話未被接通。

??買房4年項目仍未驗收

山語城營銷中心開放時的相關報道

??山語城業(yè)主品茹（化名）告訴記者，2016年的時候，山語城開始對外宣傳，宣傳圖打的都是“零公攤”和“別墅級洋房社區(qū)”這樣的詞語。

??被宣傳所吸引，品茹來到山語城的售樓處向銷售人員咨詢項目情況。此時的工作人員的銷售口徑是，需要先繳納20萬元的定金，一個月內簽訂正式合同，2018年底交房。在工作人員的指導下，品茹繳納了定金，開始等待正式簽訂合同的日子。

??結果，這一等就是兩年。

??原來，從2016年到2017年間，開發(fā)商都沒有取得預售許可證，就在這樣的情況下卻大肆進行宣傳和認籌，甚至在銷售中心開放日吸引了3000多人參觀。

??有業(yè)主回憶，“我們曾到銷售中心質問置業(yè)顧問，置業(yè)顧問反過來說我們‘怎么這么多抱怨，買房時單價才6000多元，現(xiàn)在都翻倍了。’”

??這位業(yè)主表示，2016年煙臺的房價在6000多元左右，后面兩年價格翻倍再退房買別的也來不及了，只能繼續(xù)跟開發(fā)商耗下去，等待簽正式合同。

??2018年5月，山語城項目終于取得預售證，品茹也在8月跟開發(fā)商簽訂了購房合同。合同約定：一、應在2019年9月30日交房。交房的首要條件是具備“兩證一表”，即取得《建設工程竣工規(guī)劃驗收合格證》《煙臺城市新建住宅項目配套設施交付使用證》和《建設工程竣工驗收備案表》；二、逾期交房超過30日，違約金賠付至實際交房之日止。

業(yè)主于2018年簽訂的正式購房合同

??還有業(yè)主表示，簽合同時，置業(yè)顧問擋住合同內容，只讓業(yè)主們機械地簽字，當業(yè)主提出質疑，要求詳細看合同內容，置業(yè)顧問以退房為要挾，“如果你要看合同，那么你就退房吧，不認可就退房?！? “大家的合同版本都是一樣的，別人都不看，你看了也沒用，看了也改變不了?！?/p>

??到2019年9月底，有業(yè)主陸續(xù)接到開發(fā)商通知交鑰匙的電話。不過，業(yè)主們提出質疑，根據《購房合同》規(guī)定，開發(fā)商必須以書面形式向業(yè)主發(fā)出交房通知，而并不是簡單的電話通知；并且項目沒有取得“兩證一表”，水、電等基本生活保障都沒通，所謂的交房只是提供房屋鑰匙。

??另有業(yè)主指出，宣傳的“零公攤”也變成了正常計算的公攤面積；雖然裝了電梯，但目前是臨時電，不穩(wěn)定因素很多；沒有室內步行樓梯，只有室外的消防樓梯；樓梯裸露在室外，保護措施只有剛剛合乎國家標準的1.2米護欄，用四個膨脹螺絲固定，被風一吹，搖搖晃晃。“這不僅跟‘別墅級’相距甚遠，甚至是不是安全都需要驗收后才知道。”

山語城項目房屋外景

冬天下雪時，室外樓梯上的積雪

??因此，不少業(yè)主拒絕收房，并就千樂置業(yè)逾期交房和交房質量等問題進行權利維護。

??品茹的經歷跟這部分業(yè)主有所不同，她表示，我知道的是2020年6月1日是第一次“交房”。這個時候項目仍沒有取得“兩證一表”，要拿到鑰匙還有一個要求，那就是簽署“接受房屋目前現(xiàn)狀、未來無論任何原因延遲辦理房產證，開發(fā)商免責”的補充協(xié)議。

??千樂置業(yè)向接受交房的業(yè)主發(fā)放的“違約金”。

??因為此前業(yè)主的維權，千樂置業(yè)承認了延期，但是延期的違約金只賠付到2020年5月30日，這份遲到的“違約金”也不是真金白銀，而是類似“優(yōu)惠券”的白條，其用途是抵部分車位或物業(yè)費等款項，不過業(yè)主必須先用現(xiàn)金交半年物業(yè)費。

??違規(guī)交房，多次被約談無果

開發(fā)商交付鑰匙時，讓接受交房的業(yè)主簽訂的補充協(xié)議

??品茹告訴記者，業(yè)主們現(xiàn)在的困境是，因房屋不具備交房條件而拒絕收房的業(yè)主，不但沒有違約金，何時能收到合格的房子也不知道；有些業(yè)主因一方面交著房貸，一方面付著房租，實在承受不了這樣的壓力，違心地接了鑰匙，并簽了不合理的補充協(xié)議，在沒水、沒電、沒消防、不能裝修并且安全也無保障的情況下還要交物業(yè)費；因為補充協(xié)議中有“接受房屋目前現(xiàn)狀、未來無論任何原因延遲辦理房產證，開發(fā)商免責”的條款，即使后期發(fā)現(xiàn)房屋存在質量問題，業(yè)主們也不能用法律武器保護自己。

??僵持之下，業(yè)主們只得再次維權，“信訪、找住建部門、打市長熱線、打民生熱線、找膠東在線（煙臺市政府新聞平臺）及省信訪在線留言等等的辦法我們都采用了，不過開發(fā)商并不買賬。”

“膠東在線”的留言平臺

??記者在“膠東在線”的留言平臺看到了相關部門對于山語城違規(guī)交房的回復。

??8月11日，芝罘區(qū)住房建設局對業(yè)主提出的違規(guī)收房問題回復稱，我局已多次約談開發(fā)企業(yè)并下達書面整改通知，要求不得發(fā)生違法違規(guī)行為，不得損害群眾利益，并將涉嫌違規(guī)線索及目前手續(xù)辦理情況函告執(zhí)法部門。關于賠付問題建議按照合同違約條款執(zhí)行，如有爭議可通過法律途徑解決。

??8月14日，芝罘區(qū)綜合行政執(zhí)法局表示，根據住建局提供的函，違規(guī)交房情況屬實，已對黃務中隊下達督辦履職函，走正規(guī)程序進行處理。

??8月14日，芝罘區(qū)住房建設局表示，我局于6月下達的書面整改通知，7月推送的執(zhí)法部門。

??對于“山語城有哪些方面沒有通過驗收”的問題，芝罘區(qū)住建局的回應是，驗收包括規(guī)劃驗收、質量驗收、環(huán)保驗收、消防驗收、配套驗收等多個環(huán)節(jié)，涉及多個部門，該項目配套方面尚未通過驗收，我局多次督促整改，并且已將該問題推送綜合行政執(zhí)法局，該項目其他驗收不在我局職能范圍內。

??到8月30日，拿到鑰匙的業(yè)主再次在“膠東在線”平臺提出“山語城交房快2個月沒有電一直不讓裝修”的問題。

??芝罘區(qū)住建局的回復是，經落實（聯(lián)系）物業(yè)公司，山語城并未交房。

??交房問題沒有進展，業(yè)主們又有了新的煩惱。

??“在我們業(yè)主組成的幾百人的維權群里可能還混入了開發(fā)商的人。”品茹懷疑，因為這些人進來后并不維權，反而對于帶頭維權業(yè)主的身份了如指掌，這是一般業(yè)主不太能掌握的信息。

??業(yè)主不認可的兩份補充協(xié)議

2018年購房者與開發(fā)商簽訂的“補充協(xié)議”

??品茹介紹稱，也有業(yè)主將千樂置業(yè)告上了法庭。不過由于2018年簽署的一份補充協(xié)議敗訴了?！胺课葙徺I合同時，開發(fā)商擋住了合同內容，業(yè)主們簽署一張白紙，成為之后開發(fā)商手里的補充協(xié)議，業(yè)主手里的合同里并沒有這份補充協(xié)議。因為這次敗訴，我們才知道這份補充協(xié)議的存在，也才得到這份補充協(xié)議的復件。”

??在業(yè)主提供的補充協(xié)議復件中，記者看到有條款寫著：“賣方在本項目開發(fā)過程中所有圖文、視頻、示意作品等推廣內容，賣方所作的售樓廣告、售樓書、沙盤寄樣板房等銷售材料均不作為合同附件，也不作為賣方向買方交付的商品房現(xiàn)狀依據，買方不得以此為由向賣方主張任何權利?！?/p>

??“賣方所作的售樓廣告、售樓書、沙盤及樣板房等物業(yè)銷售之推廣材料中有關該商品房的內容與合同、補充及變更協(xié)議約定和現(xiàn)狀不一致者，以合同、補充及變更協(xié)議和現(xiàn)狀為準?！?/p>

??“賣方向買方發(fā)出交房通知，告知買方辦理結算、入住的時間，買方應在通知中規(guī)定的時間內辦理完畢結算、驗收、接收（以該房屋鑰匙交付買方為準）手續(xù)，導致房屋未能按期交付的，從賣方交房通知規(guī)定的時間屆滿之日起，視為賣方已經履行了交房義務。自該日起由買方承擔該房屋發(fā)生的物業(yè)管理費等所有費用?！薄叭糍I方未按照賣方發(fā)出的通知規(guī)定的期限和地點交接的，視為買方已接房。逾期未辦理接房手續(xù)的 ，買方仍應自賣方交房通知規(guī)定的交房之日繳納物業(yè)管理等相關費用。若買方未能按照規(guī)定辦理交付手續(xù)，買方應每天向賣方支付房屋價款千分之一的保管費或看管費?！?/p>

??到今年6月的這次“交房”過程中，千樂置業(yè)再次讓拿鑰匙的業(yè)主簽署了一份有條款為“接受房屋目前現(xiàn)狀、未來無論任何原因延遲辦理房產證，開發(fā)商免責”的補充協(xié)議。

??這兩份補充協(xié)議，都讓業(yè)主們無法接受。

??對于這種情況，記者采訪了北京市漢華律師事務所律師齊正。齊正表示，如果業(yè)主的描述是事實，那開發(fā)商所作的補充協(xié)議屬于典型地為了自己完全免除責任的格式合同。本案中的格式條款是開發(fā)商為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。中華人民共和國合同法第三十九條規(guī)定，采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。

??“合同法第四十條規(guī)定，提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效?！?/p>

??“房產是業(yè)主們的主要財產，賣房和交鑰匙的時候開發(fā)商屬于絕對強勢一方，業(yè)主們屬于弱勢一方，開發(fā)商的銷售員往往在賣房過程中用已經練熟的話術手段引誘業(yè)主在有不利于業(yè)主的合同、補充協(xié)議中簽字，法院在審理案件時應該注意審查合同及補充協(xié)議簽訂的過程、開發(fā)商的工作人員是否用了足夠引起業(yè)主注意不利于自己的格式條款的提醒方式、格式條款是否符合公平原則和常識邏輯?！饼R正建議，業(yè)主們可以集體起訴，起訴后要求開發(fā)商提供自己和其他業(yè)主的所有合同包括第一、二次的補充協(xié)議，業(yè)主的合同基本都是一樣的，如果簽署的方式也都是銷售員捂著蓋著未告知實際內容，業(yè)主們可以以證人身份申請出庭作證，證實開發(fā)商提供的合同是格式合同，簽署時銷售員未告知內容甚至用了欺詐的手段，這樣的條款法院應當認定為無效條款。

??齊正還認為，這涉及老百姓的民生問題。當?shù)氐谋O(jiān)管部門應該重視，對開發(fā)商提供的不公平的合同條款進行調查。