易居研究：我國商品房期房庫存規(guī)模數(shù)倍于現(xiàn)房庫存

??近日，上海易居房地產(chǎn)研究院公布了2019年全國百城商品住宅庫存規(guī)模連續(xù)7個月保持同比增長態(tài)勢，呼吁業(yè)界“重提去庫存很有必要！”

??究其由，自2015年中央提出“化解房地產(chǎn)庫存”起，房地產(chǎn)庫存問題被社會各界高度關(guān)注。2016、2017年全國商品住宅庫存去化顯著，于是房地產(chǎn)庫存問題逐漸淡出公眾關(guān)注。但是，對于房地產(chǎn)庫存問題，實際上一直存在著概念界定不清晰、基本狀況反映不全面等問題。2017年10月，受相關(guān)國家政府部門委托，上海易居房地產(chǎn)研究院組織院內(nèi)外專家成立專門課題組，對我國房地產(chǎn)庫存問題進行了專題研究。此后，持續(xù)跟蹤相關(guān)數(shù)據(jù)變化進行更新。

??實際庫存包含現(xiàn)房庫存與期房庫存

??目前，國家統(tǒng)計局公布的直接反映商品房庫存的指標(biāo)是“商品房待售面積”，指已達到銷售、出租條件但未完成銷售、出租的新建商品房（不包括報告期內(nèi)已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積），它反映了商品房現(xiàn)房庫存的狀況。但是，在我國現(xiàn)有商品房預(yù)售制度下，可預(yù)售但尚未完成預(yù)售的新建商品房，雖然是尚未竣工的期房，但也是實際存在的新建商品房庫存，可稱之為商品房期房庫存。

??上海易居房地產(chǎn)研究院流通研究所所長崔裴表示，目前國家統(tǒng)計局和相關(guān)其他部門尚未設(shè)立直接反映商品房期房庫存的統(tǒng)計指標(biāo)，量化反映期房庫存需要根據(jù)現(xiàn)有相關(guān)統(tǒng)計指標(biāo)進行推算。商品房現(xiàn)房庫存與商品房期房庫存之和，可稱為商品房實際庫存，它反映了現(xiàn)實存在的商品房庫存總體狀況。

??期房庫存規(guī)模數(shù)倍于現(xiàn)房庫存而超出合理區(qū)間

??易居研究院課題組依據(jù)國家統(tǒng)計局公布的相關(guān)指標(biāo)數(shù)據(jù)和上海易居房地產(chǎn)研究院自身積累的市場數(shù)據(jù)對我國商品房期房庫存推算后發(fā)現(xiàn)：商品房期房庫存規(guī)模數(shù)倍于現(xiàn)房庫存。

??2009年年末，全國商品房期房、現(xiàn)房庫存面積分別為3.1億平方米和1.9億平方米，2011-至2015年，期房庫存規(guī)模年復(fù)合增速高達46%，大大超出現(xiàn)房庫存規(guī)模的年復(fù)合增速（24%）。2016年，期房庫存和現(xiàn)房庫存均出現(xiàn)5年來首次負(fù)增長。2017年期房庫存繼續(xù)下行，但同比降幅收窄；現(xiàn)房庫存加速下降；2018年，期房庫存同比降幅進一步收窄；現(xiàn)房庫存同比降幅縮小。截至2018年年末，全國商品房期房庫存是現(xiàn)房庫存的5.0倍，比2017年的4.5倍有所增加。

??從35個主要城市看，2009 年期房和現(xiàn)房庫存總量分別為2.8億平方米和0.9億平方米。2011—2015年，期房庫存年復(fù)合增速高達25%，大于現(xiàn)房庫存年復(fù)合增速（20%）。至2018年年末，35個主要城市商品房期房庫存是商品房現(xiàn)房庫存的4.8倍。

??2018年年末，全國商品房期房存銷比為22個月，超出18個月的合理規(guī)模區(qū)間，35個主要城市中有23個城市的期房存銷比超出18個月的合理規(guī)模區(qū)間?？梢姡唐贩科诜繋齑嬉殉蔀樯唐贩繋齑娴闹黧w且狀況不容樂觀。

??商業(yè)和辦公用房庫存壓力更為嚴(yán)峻

??2016、2017年是房地產(chǎn)去庫存大幅推進的兩年，但直至2018年12月末，全國辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房現(xiàn)房庫存相比于各自2017年1季度的峰值僅分別下降了5%和14%，去庫存效果并不明顯，導(dǎo)致兩者在商品房現(xiàn)房庫存中的比例明顯增大。2009年以來，全國辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房現(xiàn)房庫存存銷比始終遠遠大于商品住宅現(xiàn)房庫存銷比，截至2018年12月末，全國辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房現(xiàn)房存銷比分別為36.3個月和42.5個月，同期商品住宅現(xiàn)房庫存存銷比為13個月。

??2018年，全國商品房期房庫存中，住宅與非住宅（主要是商辦用房）的占比基本持平，但非住宅商品房期房的存銷比（157個月）遠遠大于住宅期房的存銷比（18個月）。這與商辦用房銷售去化困難有密切關(guān)系。從2005年—2018年全國不同類型商品房期房銷售面積來看，期房銷售的絕對主力是住宅，商辦用房銷售占比非常低。

??盡管非住宅期房庫存中存在一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計劃自持的物業(yè)，但從近20年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營情況來看，房屋出租收入在主營業(yè)務(wù)收入中的占比一直處于1.6%-2.3%的極低范圍內(nèi)，而商品房銷售收入在主營業(yè)務(wù)收入中的占比從2000年的86.3%一路攀升到2017年的94.5%。這表明我國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的經(jīng)營模式以“開發(fā)-銷售”為絕對主體， “開發(fā)-自持-出租”只占極小部分。因此，現(xiàn)有商品房非住宅期房庫存中真正屬于開發(fā)商計劃自持的物業(yè)占比很低。商辦用房期房庫存去化壓力巨大。

??商品房潛在庫存持續(xù)施壓

??在我國目前的房地產(chǎn)開發(fā)管理制度下，已開工但未竣工且未達到預(yù)售條件的在建商品房，在不久的將來就會變?yōu)槠诜浚巧唐贩科诜繋齑娴闹饕獊碓?，對于分析商品實際庫存具有重要意義，可稱之為商品房潛在庫存，從2000年開始，全國商品房潛在庫存每年均大于全國商品房銷售面積。即使每年有小部分新開工面積因為爛尾或無法拿到預(yù)售證等原因不能轉(zhuǎn)化為期房庫存，但每年新開工面積與銷售面積的差值經(jīng)數(shù)年累積之后，也必然會對商品房庫存持續(xù)施壓。

??尤其是2010-2014年，新開工面積超出銷售面積較多，令庫存問題更加嚴(yán)重。2002年至2018年，商辦用房的新開工面積與銷售面積之比一直大于住宅，并且絕大多數(shù)月份維持在1.5以上，峰值甚至達到3以上。相比于住宅，商辦用房潛在庫存的壓力相對更大。而商品房潛在庫存總量和結(jié)構(gòu)的不合理更將對未來商品房實際庫存繼續(xù)施壓。

??住宅庫存壓力因部分增量庫存轉(zhuǎn)化為存量庫存而加大

??商品房庫存屬于增量房地產(chǎn)庫存，尚未能反映出存量房地產(chǎn)的庫存狀況。存量房地產(chǎn)庫存，指在一個特定的區(qū)域內(nèi)，截止到某時間點，已交付使用但尚未被使用的房地產(chǎn)（包括住宅、商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓和其他），也即空置的房地產(chǎn)。目前，國家統(tǒng)計局和相關(guān)其他部門尚未設(shè)立直接反映存量房地產(chǎn)庫存的統(tǒng)計指標(biāo)，需要根據(jù)現(xiàn)有相關(guān)統(tǒng)計指標(biāo)推算。

??2016年—2017年全國商品住宅現(xiàn)房庫存去化明顯，但去化力量主要來自二三四線城市。其中，許多三四線城市的去化加快得益于當(dāng)?shù)卣雠_了許多刺激住房需求的政策，例如:重新認(rèn)定住房套數(shù)甚至?xí)和Ｔ械南拶徴撸J款優(yōu)惠，大力推進棚改且實行貨幣化補償，購房者享受購房補貼等。由此所激發(fā)的住房購買需求不完全屬于真實的住房需求，其中不乏投機需求，此類需求者所購買的住房有相當(dāng)比例會在較長時期內(nèi)處于空置狀態(tài)，即轉(zhuǎn)化為存量住宅庫存。

??雖然這類庫存的規(guī)模尚難以具體估算，但我國人均擁有存量住房面積（35.6平方米，課題組根據(jù)住宅存量與居住人口的估算），大于人均GDP水平相似的波蘭、保加利亞、羅馬尼亞等國的人均住房面積，而與人均GDP水平高于我國的英國、希臘、立陶宛等國的人均住戶面積相似。可以判斷：相對于我國目前的經(jīng)濟發(fā)展水平，我國住宅存量已經(jīng)偏大。由于收入水平差距存在，盡管尚有部分居民目前的住房條件不理想，但相當(dāng)一部分高、中收入城市住戶擁有兩套或以上住房，其中有一定比例的住房處于長期空置狀態(tài)（這在三四線城市較為明顯）。上海易居房地產(chǎn)研究院流通研究所所長崔裴認(rèn)為，可以推斷新建商品住宅現(xiàn)房庫存已有一部分轉(zhuǎn)化為存量住宅庫存，后者將成為未來住宅市場庫存壓力的一個重要來源。