??臨近年底，在房企回款的沖刺階段，規(guī)范操作預(yù)售資金更顯重要。

??11月28日，武漢市住房保障和房屋管理局發(fā)布《關(guān)于部分房地產(chǎn)企業(yè)違規(guī)行為典型案例的通報(bào)》，內(nèi)容涉及多家房企存在故意采取通過(guò)企業(yè)一般賬戶直接收取房?jī)r(jià)款方式逃避預(yù)售資金監(jiān)管等問(wèn)題。

??此次通報(bào)涉及的房企共計(jì)16家，包括全國(guó)性房企弘陽(yáng)地產(chǎn)、新城控股、禹洲地產(chǎn)、碧桂園、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、世茂集團(tuán)、上坤集團(tuán)、德信地產(chǎn)、藍(lán)光控股，及武漢本地房企的奧山控股、匯璟房地產(chǎn)等。

??武漢市住房保障和房屋管理局對(duì)相關(guān)人士媒體表示，這次通報(bào)是讓相關(guān)企業(yè)吸取教訓(xùn)，后續(xù)預(yù)售資金監(jiān)管方面再違規(guī)將會(huì)進(jìn)行處罰。11月30日，記者數(shù)次撥打武漢市住房保障和房屋管理局開發(fā)處電話一直無(wú)人接聽。

??上述中一家房企項(xiàng)目公司表示，所涉問(wèn)題已經(jīng)在合作方的幫助下解決了。另有房企表示，暫不清楚此事。

??某機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究中心主任李國(guó)政在受訪時(shí)稱，武漢本次公布的案例，涉及的企業(yè)和項(xiàng)目，都是今年前存在的違規(guī)操作。2023年以來(lái)，武漢沒(méi)有出現(xiàn)預(yù)售資金監(jiān)管方面的違規(guī)案例。

??“現(xiàn)在市場(chǎng)總體上還是不容易，主要臨近年底了，企業(yè)到了沖業(yè)績(jī)、付款壓力最大的時(shí)候，警示強(qiáng)調(diào)一下很有必要，以免有企業(yè)鋌而走險(xiǎn)、以身試法，現(xiàn)在的市場(chǎng)也折騰不起了?！崩顕?guó)政分析。

??今年以來(lái)，武漢已經(jīng)加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售資金的監(jiān)管。武漢市今年7月20日起施行的《武漢市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》，要求新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管，應(yīng)當(dāng)遵循政府監(jiān)管、多方參與、專戶專存、?？顚Ｓ玫脑瓌t。

??涉及多家出險(xiǎn)房企

??根據(jù)通報(bào)，武漢德潤(rùn)嘉臵業(yè)有限公司（開發(fā)項(xiàng)目時(shí)光之宸）、武漢冠信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（開發(fā)項(xiàng)目新城桃李郡）等三家開發(fā)企業(yè)，在進(jìn)行購(gòu)房資格代理申請(qǐng)和商品房預(yù)簽約時(shí)，未如實(shí)填寫購(gòu)房人相關(guān)信息，故意采取錄入企業(yè)銷售人員的手機(jī)號(hào)碼截留發(fā)給購(gòu)房人的購(gòu)房提示短信，導(dǎo)致購(gòu)房人無(wú)法獲知購(gòu)房手續(xù)辦理進(jìn)度和預(yù)售資金進(jìn)賬有關(guān)提示信息。

??武漢禹博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（開發(fā)項(xiàng)目禹洲新希望·雍禧蘭臺(tái)）、武漢藍(lán)空房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（開發(fā)項(xiàng)目禹洲·朗庭元著）等八家開發(fā)企業(yè)，未協(xié)助購(gòu)房人將房?jī)r(jià)款全部直接交存至預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，故意采取通過(guò)企業(yè)一般賬戶直接收取房?jī)r(jià)款方式逃避預(yù)售資金監(jiān)管。

??此外，武漢瑞兆臵業(yè)有限公司（開發(fā)項(xiàng)目奧山·首府）、武漢世茂嘉年華臵業(yè)有限公司（開發(fā)項(xiàng)目世茂龍灣國(guó)風(fēng)）等六家開發(fā)企業(yè)未及時(shí)為購(gòu)房人申辦商品房網(wǎng)簽備案手續(xù)。

??通報(bào)要求各房地產(chǎn)企業(yè)要以典型案例引以為戒，嚴(yán)格執(zhí)行武漢市關(guān)于商品房全過(guò)程監(jiān)管、購(gòu)房資格、網(wǎng)簽備案及預(yù)售資金監(jiān)管等相關(guān)工作要求。

??值得注意的是，此次通報(bào)涉及的企業(yè)中，包括藍(lán)光、禹洲、世茂等多家此前已出現(xiàn)流動(dòng)性問(wèn)題的知名房企。

??北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師稱，“房企逃避資金監(jiān)管有可能是想把購(gòu)房人的錢據(jù)為己有，當(dāng)然，也有可能是為了能讓企業(yè)有更多的資金用于流轉(zhuǎn)。所謂拆東墻補(bǔ)西墻，暫時(shí)將錢轉(zhuǎn)走，用于盤活其他爛尾的項(xiàng)目或者堵住其他的資金缺口等，這顯然帶來(lái)了很大的危害。”

??“企業(yè)自身嚴(yán)重缺錢，還對(duì)預(yù)售資金動(dòng)了歪主意，不就把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者與政府了嗎？”一位熟悉武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的人士表示，為了防范更大風(fēng)險(xiǎn)，加大監(jiān)管力度是有必要的。

??“敲山震虎”警示房企

??今年以來(lái)，在武漢“金秋房交會(huì)”以及政策促進(jìn)下，武漢樓市10月份迎來(lái)反彈。

??據(jù)武漢市住房保障和房屋管理局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，10月，武漢商品房銷售14533套，環(huán)比增長(zhǎng)58.87%，同比增長(zhǎng)55.5%，日均銷量470套。其中，新建住房銷售12099套，環(huán)比上漲73.44%，同比上漲59.96%，這也是武漢下半年新房月度成交首次破萬(wàn)。

??由于10月成交熱度的提升，今年1~10月武漢新建住房的整體銷售面積達(dá)到1073.32萬(wàn)平米，較去年同期增長(zhǎng)2%。

??二手房方面，10月武漢二手房成交7687套，同比增長(zhǎng)58.43%，環(huán)比增長(zhǎng)1.13%。1~10月，武漢二手房共成交88765套，同比增長(zhǎng)35.37%。

??為進(jìn)一步吸引購(gòu)房者，11月28日，武漢8個(gè)在售樓盤自愿參加“30天無(wú)理由退房”活動(dòng)，并承諾：在11月28日至12月31日期間，正常認(rèn)購(gòu)并簽署《30天無(wú)理由退房協(xié)議》的購(gòu)房人，自認(rèn)購(gòu)之日起30日內(nèi)可享受無(wú)理由退房服務(wù)1次，且不收取任何違約金。

??李國(guó)政認(rèn)為，這一次選擇這個(gè)時(shí)點(diǎn)公布違規(guī)行為典型案例，主要起警示作用。馬上進(jìn)入2023年12月，武漢“房交會(huì)”即將收官，主管部門一方面公示違規(guī)名單，另一方面，倡導(dǎo)武漢市首批8個(gè)項(xiàng)目“30天無(wú)理由退房”，多策并舉，進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)秩序，維護(hù)購(gòu)房者權(quán)益，提升居民住房消費(fèi)的信心和安全感。

??“前幾年整個(gè)行業(yè)大環(huán)境影響，特別是房企資金鏈緊張，逃避資金監(jiān)管具有一定代表性，相對(duì)來(lái)說(shuō)民企占比更大一些，特別是出險(xiǎn)房企多半伴隨此類違規(guī)?！崩顕?guó)政稱。

??他表示，這幾年，武漢市不斷優(yōu)化調(diào)整預(yù)售資金監(jiān)管政策，今年還發(fā)布了《武漢市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》，根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際，對(duì)監(jiān)管的額度、標(biāo)準(zhǔn)、提取都做了精準(zhǔn)規(guī)定，實(shí)現(xiàn)了全程在線系統(tǒng)化監(jiān)管，并且在落實(shí)方面加大了力度，有效解決了這個(gè)問(wèn)題。

??各地加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管

??2022年，住建部等部門聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見》。隨后，多地出臺(tái)細(xì)則加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管。

??例如，2023年5月，福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管的通知》。通知指出，要從四個(gè)方面加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，即實(shí)行專戶管理、規(guī)范資金繳存、完善使用管理和強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防控。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得要求購(gòu)房款存入非監(jiān)管賬戶，嚴(yán)禁預(yù)售資金“體外循環(huán)”。

??上述熟悉武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的人士稱，在過(guò)去許多年里，從實(shí)際情況出發(fā)，對(duì)于監(jiān)管賬戶資金問(wèn)題，在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展不同階段，有松有緊。當(dāng)企業(yè)資金困難，本著扶持的態(tài)度，監(jiān)管部門適度降低管理標(biāo)準(zhǔn)；當(dāng)市場(chǎng)有上揚(yáng)趨勢(shì)時(shí)，又得把企業(yè)盯緊了。

??“預(yù)售資金監(jiān)管不力的隱患突出。”王玉臣認(rèn)為，首先，樓房爛尾的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)大大提升。很多爛尾樓都是由于房企逃避預(yù)售監(jiān)管資金導(dǎo)致的，因此，國(guó)家在出臺(tái)相關(guān)政策拯救爛尾樓的同時(shí)也需要加強(qiáng)資金監(jiān)管，兩段同時(shí)發(fā)力，降低爛尾樓的風(fēng)險(xiǎn)。

??其次，購(gòu)房人的購(gòu)房信心會(huì)大大降低。一直以來(lái)，很多爛尾樓業(yè)主是將矛頭指向開發(fā)商的，對(duì)于相關(guān)監(jiān)管部門處于敢怒不敢言的狀態(tài)。如果相關(guān)監(jiān)管部門不作為，可能會(huì)讓購(gòu)房人認(rèn)為是對(duì)開發(fā)商的一種包庇，購(gòu)房人可能會(huì)更加失望和心寒，進(jìn)而喪失購(gòu)房信心。

??2023年6月，武漢市政府印發(fā)《武漢市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》，其中明確，開發(fā)企業(yè)不得以任何形式使用非監(jiān)管賬戶收取房?jī)r(jià)款，監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)?？顚Ｓ?，按照工程建設(shè)進(jìn)度予以撥付等。另外，辦法還重點(diǎn)針對(duì)監(jiān)管額度內(nèi)資金被開發(fā)企業(yè)的集團(tuán)公司抽調(diào)、被監(jiān)管銀行擅自扣劃等問(wèn)題加大了懲處力度。