??因貸款工作不審慎，金隅集團旗下財務(wù)公司被處以高額罰款。

??近期，國家金融監(jiān)督管理總局北京市監(jiān)管局公布處罰信息，北京金隅財務(wù)有限公司（以下簡稱“金隅財務(wù)公司”）因固定資產(chǎn)貸款貸前調(diào)查不審慎，向資本金不足的房地產(chǎn)項目發(fā)放貸款；貸后管理不審慎，貸款資金被挪用，最終被罰70萬元。

??同時，時任北京金隅財務(wù)有限公司客戶服務(wù)部副經(jīng)理鄒娟，被北京市監(jiān)管局處以警告。

??公開資料顯示，金隅財務(wù)公司是金隅集團下屬企業(yè)中唯一金融持牌機構(gòu)，主要是為成員單位提供金融服務(wù)。根據(jù)其官微透露，2016~2019年間，金隅財務(wù)公司為成員單位累計發(fā)放貸款462.2億元。

??金隅集團為北京市屬國企，旗下有四大業(yè)務(wù)板塊：水泥、房地產(chǎn)、新型建材以及物業(yè)投資管理，但真正為金隅集團貢獻(xiàn)大規(guī)模盈利的是水泥和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

??而自2021年將水泥業(yè)務(wù)整合至冀東水泥，金隅集團對房地產(chǎn)更為倚重，不過其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展難如人意。簽約銷售增長乏力庫存不斷積壓，積重難返之下金隅集團在2023年報中計提了存貨跌價準(zhǔn)備，可大額計提資產(chǎn)減值造成業(yè)績大幅下滑，遭到上交所發(fā)函質(zhì)疑。

??根據(jù)金隅集團年報，截至2023年12月31日，房地產(chǎn)項目原值895.6億元，存貨跌價準(zhǔn)備余額23.8億元，其中計提存貨跌價準(zhǔn)備15.4億元，包括天津空港項目、天津金玉府項目、青島金玉府項目、寧波金郡府項目及其他項目。

??尤其是天津空港項目，存貨原值69.3億元，僅去年就計提金額9億元，占總計提存貨跌價準(zhǔn)備的58%。

??天津空港地塊是金隅集團旗下公司金隅大成2016年高價拿下的項目，該項目由3幅地塊組成，總建筑規(guī)模180087.45平方米，成交價57.5億元，三地塊樓面價分別為31498元/平方米、31751元/平方米、32528元/平方米。

??值得一提的是，空港地塊起拍價不足10億元，而競拍后金隅大成卻以5倍超高溢價拿下該地塊。根據(jù)金隅集團2018年度第五期中期票據(jù)募集說明書，天津空港地塊規(guī)劃總投資額102.56億元，資金來源方面，公司自有資金為30.77億元，貸款71.79億元。

??根據(jù)《土地管理法》和《國有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法》相關(guān)政策法規(guī)，土地出讓金必須以自有資金支付，不得使用貸款資金進(jìn)行支付。那金隅大成僅靠30.77億元的自有資金是如何獲得近60億元土地的呢？

??此外，依托天津濱海機場的天津空港地區(qū)遠(yuǎn)離天津市區(qū)，且2016年空港商品房銷售均價僅20247元/平方米，遠(yuǎn)不及其樓面價，金隅大成超高價“地王”能否換來豐厚利潤？

??根據(jù)年報，截至2023年末，天津空港項目的總投資額為70.56億元。自2016年10月拿地至2023年12月，扣除57.5億元的土地成本，7年多時間該地塊投入資金不過13億元左右。

??由于開發(fā)成本中也包含項目的規(guī)劃設(shè)計費用、利息支出和稅費等相關(guān)費用，用于項目建設(shè)的資金只會更少。根據(jù)公開信息，定名為金隅云筑的空港地塊，拿地4年后開盤，首批均價約4.5萬元/平方米，這一價格是彼時空港區(qū)域新房銷售均價近2倍。時至今日，項目周圍的房價依然遠(yuǎn)未超過樓面價。

??更重要的是，2016年~2019年，金隅地產(chǎn)集團耗資近700億元拿地，如天津金隅云筑一樣難流轉(zhuǎn)的“地王”項目并不少見。

??截至2019年年末，金隅地產(chǎn)集團擁有土地儲備的總面積已達(dá)799.25萬平方米。此后數(shù)年，金隅地產(chǎn)集團拿地力度開始減小，但銷售未見明顯增長，導(dǎo)致其存貨規(guī)模居高不下。

??從2020年~2023年，金隅地產(chǎn)集團商品房簽約銷售面積分別為170.51萬平方米、145.74萬平方米、91.35萬平方米、96.36萬平方米，取其中位數(shù)以年均簽約面積126萬平方米來算，2023年底權(quán)益土地儲備586.02萬平方米，即使沒有任何新增土地進(jìn)賬，其土地儲備也可供其開發(fā)近5年。

??龐大的土地儲備無法快速變現(xiàn)，已完工的項目又不斷積壓，這些都一步步導(dǎo)致金隅集團的債務(wù)規(guī)模不斷膨脹。截至2023年末，金隅集團總負(fù)債1753.15億元，其中流動負(fù)債1176.05億元，主要包括短期借款295.27億元、合同負(fù)債244.90億元、一年內(nèi)到期非流動負(fù)債224.01億元。而公司賬上資金173.32億元，現(xiàn)金比率與現(xiàn)金到期債務(wù)比分別為0.15、0.12。

??有息債務(wù)仍維持較大規(guī)模，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物無法對短期有息債務(wù)形成有效覆蓋，金隅集團存在一定短期償債壓力。如果將永續(xù)債計入在內(nèi)，其債務(wù)壓力將進(jìn)一步增加。

??截至2024年上半年，金隅集團共有存續(xù)債券27只，規(guī)模429.65億元，其中8只共計130億元將于一年內(nèi)到期。

??從業(yè)績情況來看，根據(jù)2024年半年度業(yè)績預(yù)告，金隅集團預(yù)計2024年上半年實現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤為-7.5億元~-9.5億元，而上年同期凈利潤4.1億元，同比下降283%~332%。

??事實上，金隅集團2023年年報的凈利潤就已轉(zhuǎn)負(fù)，為公司近10年來首次。2023年，金隅集團實現(xiàn)營業(yè)收入1079.56億元，同比增長4.99%；實現(xiàn)凈利潤-12.9億元，同比減少174.0%。

??2024年一季報顯示，金隅集團歸屬上市公司股東凈利潤-13.09億元。從上述半年度預(yù)虧-7.5億至-9.5億元的情況來看，金隅集團今年的虧損幅度在二季度開始收窄。