[克而瑞]金九供應暴漲而成交平平 銀十回升可期

??【研究視點】

??“金九”供應暴漲而成交平平,“銀十”回升可期

??今年“金九”市場供應大幅增長，部分城市甚至刷新了年內供應最高紀錄；而成交方面，中央及地方各級政府頻頻出手，為成交回升、加速庫存去化鋪路，然9月市場表現(xiàn)卻讓業(yè)內各方期望落空了。

??“金九”雖不如意，但受央行首套房首付比例下調政策影響，“銀十”或有一波剛性需求的集中釋放。同時，隨著年底將近，企業(yè)迫于業(yè)績壓力，促銷力度逐步加大，購房者觀望情緒將逐步減弱，也將助推四季度成交逐步企穩(wěn)回升，而供應也將維持高位。

??【縱深解讀】

??經濟：內外需疲弱，“保七”對房地產支持不減

??政策：“9?30”再現(xiàn)，四季度出臺針對性政策可能性加大

??樓市：“金九”成色不足，四季度回升可期

??房價：房價指數(shù)延續(xù)上行趨勢，環(huán)比漲幅有所收窄

??土地：地市量升價漲首現(xiàn)同比正增長，預計熱度將持續(xù)攀升

??【圖說樓市】

??供應：整體環(huán)比大幅回升，一線城市增幅尤其明顯

??成交：全月“先抑后揚”，但整體環(huán)比仍繼續(xù)下滑

??庫存：供求比明顯回升，部分城市庫存量有所上升

??成交結構：北上深各面積段成交占比仍表現(xiàn)穩(wěn)定

??【研究視點】

??“金九”供應暴漲而成交平平,“銀十”回升可期

??今年“金九”市場供應大幅增長，部分城市甚至刷新了年內供應最高紀錄；而成交方面，中央及地方各級政府頻頻出手，為成交回升、加速庫存去化鋪路，然9月市場表現(xiàn)卻讓業(yè)內各方期望落空了。

??在經歷8月的救市潮后，9月上半月市場反應平平。下旬，新華社、人民日報等央媒接連發(fā)表評論，肯定房地產在宏觀經濟中的支柱地位，這或是中央有 政策出臺的預兆。果不其然，央行與銀監(jiān)會于30日發(fā)布通知，對于非限購城市，首套普通住房商業(yè)貸款首付再次下調至最低25%。這對市場表現(xiàn)稍顯慘淡的二、 三、四城市、特別是庫存壓力較大的沈陽、青島等城市而言，猶如再次注入一劑強心劑，對剛性需求的刺激較大，或加速十月二、三、四線城市市場成交回升。地方 層面，公積金二套首付比例至2成于的政策，本月僅有南京市、江西省和云南省落實。但一方面該項政策本身惠及面不廣，另一方面，政策落實時間較短，9月市場 未有明顯反應。同時云南省和遼寧省延續(xù)上月地方政府的救市步伐，出臺了穩(wěn)定房地產市場發(fā)展的多條措施，其中不乏刺激力度較大的政策，如遼寧再次調高普通商 品住宅標準；也不乏政策創(chuàng)新，如云南鼓勵農民進城買房等等，地方政府為拉動房地產市場成交回升仍在堅持不懈的努力。

??于此同時，企業(yè)早為備戰(zhàn)“金九”卯足了勁，7、8月份即開始藏貨，8月更是頻頻營銷蓄客，只待“金九”爆發(fā)。9月市場供應的爆發(fā)果然如約而至， 各線城市供應環(huán)比均大幅增長，個別城市供應量更是刷新了年內最高紀錄。然而，在政府和企業(yè)的多方努力之下，市場卻未有太大反應，成交表現(xiàn)平平，多數(shù)重點城 市成交雖仍在相對高位，但并未如大家對“金九”市場的預期一樣，成交有所回升，而是繼續(xù)下探。而高庫存城市分化本月進一步加深，沈陽等高庫存城市，供應量 仍未得到有效節(jié)制，本月供應仍然向上攀升，從而帶動庫存上漲。而長春、大連、貴陽、常州等同是高庫存的城市，供應不僅持續(xù)處于相對低位，本月仍繼續(xù)下滑， 庫存壓力在逐月的庫存消耗中慢慢緩解。

??而本月土地市場熱度繼續(xù)提升，成交地塊的溢價率普遍上漲，福州晉安一地塊更是拍出276%的高溢價，佛山、寧波、廈門、南京、上海和合肥等等多 個城市均現(xiàn)地王。不過在7、8月多地政府要求各地根據(jù)市場庫存狀況嚴控土地出讓之后，本月也有不少城市掛牌量出現(xiàn)明顯下降，而成交大幅下滑，如長春、青 島、長沙等等；部分高庫存城市也仍時有流拍現(xiàn)象發(fā)生。

??“金九”雖不如意，但受央行首套房首付比例下調政策影響，“銀十”或有一波剛性需求的集中釋放。同時，隨著年底將近，企業(yè)迫于業(yè)績壓力，促銷力度逐步加大，購房者觀望情緒將逐步減弱，也將助推四季度成交逐步企穩(wěn)回升，而供應也將維持高位。

??【01 經濟】

??內外需疲弱，“保7”對房地產支持不會減弱

??8月，我國出口增速和固定資產投資增速繼續(xù)下滑，內外需短期仍在拖累實體經濟，全年“保7”仍存一定風險，國家對房地產的政策支持不會減弱。

??全球經濟整體復蘇動能減弱，8月份我國出口連續(xù)第二個月同比下降。三季度以來，世界主要經濟體經濟增長動力減弱：美國經濟在前期強勁復蘇基礎上 增長動能有所減弱；歐洲經濟溫和復蘇，但基礎仍不牢固；日本經濟在二季度收縮后復蘇力度微弱。受此影響，8月份我國出口金額同比下降5.5%，連續(xù)第二個 月下降，但降幅較上月有所縮小。總體來看，1-8月我國累計出口金額同比下降1.5%，照目前形勢看，該值年底很難“轉正”。換而言之，今年外需對我國經 濟增長的貢獻很可能出現(xiàn)歷史第二次“負效應”(注：第一次是在金融危機后的2009年)。

??固定資產投資累計增速持續(xù)放緩，內需企穩(wěn)反彈動力不足。8月固定資產投資累計同比增幅為10.9%，繼續(xù)呈低位下滑態(tài)勢。其中，房地產開發(fā)投資 增速繼續(xù)下滑，前8月僅為3.5%，比前7月減少了0.8個百分點。9月財新中國制造業(yè)采購經理人指數(shù)初值錄得數(shù)據(jù)為47，較8月終值下降0.3個百分 點，該值創(chuàng)六年半新低。上述指標顯示，當前我國內需反彈的動力仍較弱。

??內、外需短期仍在拖累實體經濟，全年“保7”仍有一定的風險。在此背景下，我國經濟平穩(wěn)運營需要房地產業(yè)繼續(xù)保持擴張力，后續(xù)仍會繼續(xù)出臺寬松政策為之保駕護航。

??【02政策】

??“9?30”再現(xiàn)，四季度出臺針對性政策可能性加大

??經歷過8月的一波救市潮后，9月中上旬不論是中央層面還是地方層面，政策調整力度都大為減弱。然而，一方面，經濟下行壓力依然較大，全年“保 7”仍需房地產保駕護航；另一方面，房地產市場回升乏力，部分二、三、四線城市庫存壓力仍未實質性緩解。在此背景下，9月30日央行再次“救市”，下調非 限購城市首套普通住房商業(yè)貸款首付比例至最低25%，這對二、三、四線城市剛性需求或有一定的刺激。此外，住建部也于9月21日發(fā)文，明確了住房公積金異 地個人住房貸款辦理流程，以及將構建全國性的住房公積金異地貸款業(yè)務信息交換系統(tǒng)?？陀^來講，這項政策并無“新意”，只是將之前提議和很多城市已經推行的 做法，再度明確一下并統(tǒng)籌到全國范圍。但其“意義”卻不?。阂环矫?，通過異地繳納和貸款的順暢流轉和盈虧城市間“削峰填谷”，可以最大限度地發(fā)揮公積金對樓市的支持作用；另一方面，該政策將徹底打破以往省市間公積金管理各自為政的局面，有利于形成全國統(tǒng)一的公積金資金池，為今后公積金制度進一步改革打下基礎。

??地方層面，9月政策延續(xù)上月“加快中央政策落地和因地制宜出臺針對性救市政策”的風格。主要體現(xiàn)在4個方 面：1)武漢、北京等城市積極落實首套付清貸款、二套公積金貸款首付2成新政。其中，武漢將這一政策的戶型限定在144平方米(含)以下，意味著改善和部 分中高端需求將同時受益。2)針對庫存過高的問題，遼寧省出臺新政，明確將小戶型和戶型適合的存量商品住房，納入安置房房源；同時加大棚改力度，全面推行棚改貨幣化安置，打通保障房、棚改房、拆遷安置房與商品住房之間的通道。3)鼓勵行業(yè)轉型升級，山東提出加快轉變住房建造模式，推進建筑(住宅)產業(yè)現(xiàn)代化，轉變房屋供應和消費模式，加快轉變房地產企業(yè)發(fā)展模式，等等。4)針對新城發(fā)展盲目的問題，河北出臺新政，提出要準確把握城市定位和功能布局，把服從承接北京非首都功能疏解的需要放在首位，打造規(guī)模適度、職住合一、生態(tài)優(yōu)美、生活便利、成本低廉、宜居宜業(yè)的首都衛(wèi)星城，不建“睡城”和“圍城”；合理劃定城市開發(fā)邊界，防止攤大餅式盲目外延。

??展望四季度，隨著中央和地方層面救市政策的逐漸到位，“新”政出臺的力度和頻度預計會減弱，后續(xù)刺激或聚焦于原有政策的細化和深化：1)已明確 大方向的政策，將加快具體細化和落地。比如鼓勵開發(fā)商由開發(fā)銷售向租售并舉模式轉變，政府還需圍繞降低開發(fā)成本、提升房企盈利能力，創(chuàng)新土地出讓制度和財 稅優(yōu)惠政策。2)已落地的政策，還要進一步研究如何有效地激勵市場化主體。比如，有些城市出臺政策將首套利率下限為7折、二套首付比例降至4成，但實際上 很少銀行樂意去做，導致這些已落地的政策一直處在“空轉”狀態(tài)。這就需要政府進一步出臺針對性政策(如政策補貼、稅收優(yōu)惠)以激勵市場化主體積極執(zhí)行政 策。

??【03 樓市】

??“金九”成色不足，四季度回升可期

??本月重點城市商品住宅供應較8月明顯增長，但成交仍未有明顯起色，“金九”明顯不及預期。具體來看，重點城市商品住宅供應環(huán)比增多減少，整體增 幅近19%，其中一線城市上升最為明顯；而成交來看，整體成交量仍延續(xù)下滑態(tài)勢，本月環(huán)比繼續(xù)小幅下降，且同比增幅明顯收窄。在供應增長成交不振下，本月 供求比明顯上升，使得部分城市庫存量有所增長，助推消化周期也小幅上漲。

??1、供應：整體環(huán)比大幅回升，一線城市增幅尤其明顯

??9月，重點城市商品住宅供應量整體環(huán)比增幅19%，為下半年首個供應小高峰。一線城市表現(xiàn)最為強勁，四城供應量近490萬平方米，環(huán)比增幅超過 60%，其中上海、廣州增幅最為明顯。二、三線城市環(huán)比也是增多減少，城市間分化也十分明顯，南昌、寧波、福州等城市，供應量環(huán)比增幅都在140%以上， 而?？凇B門、大連、長春等城市，供應仍未有起色，繼續(xù)下探，本月環(huán)比跌幅都在40%以上。

??9月供應量的回升早在意料之中，一方面，“金九”本是傳統(tǒng)推售旺季，適逢“雙節(jié)”，歷來也是全年供應量較多的月份之一，再加上“雙降”等政策效 應，一定程度上提振了市場信心；另一方面， 7、8月供求的持續(xù)走低，使得市場熱度不振，城市項目存貨增多，房企業(yè)績壓力增大，因而，企業(yè)抓住“金九”月加大供應量也有在銷售上“沖一把”的期望。

??從CRIC監(jiān)測的歷年數(shù)據(jù)來看，下半年市場供應相比上半年會有較大幅度的增長，4季度重點城市商品住宅供應量將繼續(xù)回升，且總量將明顯大于3季度。

??2、成交：全月“先抑后揚”，但整體環(huán)比仍小幅下滑

??供應量的大增并未帶來市場的回升，9月重點城市商品住宅成交量環(huán)比繼續(xù)小幅下降，上半月成交量明顯不濟，全月成交呈現(xiàn) “先抑后揚”走勢。一線城市表現(xiàn)最差，環(huán)比降幅最大，其中除上海成交量環(huán)比小幅上升外，其余全部下降，尤其是北京、深圳降幅尤其明顯；而二、三線城市商品 住宅成交，環(huán)比增減參半，本月整體成交量與8月基本持平，表現(xiàn)較為平穩(wěn)，而值得關注的是，南京、濟南、長沙、蘇州等城市，成交量環(huán)比上升明顯，市場表現(xiàn)突 出，尤其是南京，本月商品住宅成交量近133萬平方米，為2010年以來單月成交最高值，市場火爆程度可見一斑。   

??“金九”成交不及預期，在我們看來，主要有以下幾個方面原因：第一，受今年“9?3”小長假影響，很多居民出游計劃提前，節(jié)日的特殊性也使得購 房者看盤積極性明顯降低，上半月成交量大幅下滑，拖累整個月成交基數(shù)。第二，房企沒有給出大幅“促銷”、“讓利”也是重要原因，尤其是一些市場表現(xiàn)較好的 城市，房價穩(wěn)步增長，一定程度影響成交回升。第三，前期政策效力遞減，近期“首套結清，再買二套公積金首付2成”等新政落地較慢，刺激需求有限，成交量上 漲動力不足。

??對于4季度市場，將是房企今年業(yè)績沖刺的最后時機，各項營銷力度必然加強，再加上供應的增加，因而，成交回升可期。

??3、庫存： 供求比明顯回升，部分城市庫存量有所上升

??9月，重點城市商品住宅供求比較上月大幅回升，本月超過一半的城市供求比在1.0以上，其中，廣州、沈陽、南昌等城市，供求比更是在1.5以 上，本月供大于求的狀況明顯，尤其是沈陽，市場去化壓力本就突出，供求比的大增必將影響其去庫存進程，去化壓力更加增大。本月供求比的大增，主要原因還是 供應的明顯回升，而成交繼續(xù)不振，直接推高各城市的供求比。 

??庫存方面，重點城市中超過7成城市商品住宅存量同比繼續(xù)下降，尤其是深圳、蘇州、成都、常州等城市，庫存量下降幅度都超過20%。重點城市存量 的繼續(xù)下降，主要原因還是今年整體供應的低位，而成交同比大大好于去年同期，有效地消耗了庫存量，使得今年重點城市存量基數(shù)較低。然而不可忽視的是，本月 供應量的大幅增長使得部分城市庫存量有所增加，尤其是沈陽等去化壓力較大城市，加劇供求矛盾。

??消化周期來看，除重慶、南昌兩城外，其余重點城市商品住宅消化周期同比仍不同程度下降，其中，一線城市降幅最為明顯，平均降幅超過40%。重點 城市消化周期的繼續(xù)走低，主要還是在于去年市場下行下，重點城市消化周期攀高，基數(shù)較大，而今年成交量同比大大好于去年，因而，同比消化周期才繼續(xù)下降。 而值得關注的是，相較于今年8月，本月因為供應的大增使得不少城市消化周期不同程度上升，尤其是深圳，在成交量不斷下滑影響下，本月消化周期環(huán)比上漲 24%，再次超過7個月。

??4、成交結構：北上深各面積段成交占比仍表現(xiàn)穩(wěn)定，北京低檔占比大幅下滑

??本月北上深三城各面積段產品成交占比與上月相比仍然表現(xiàn)相對穩(wěn)定。從價格段來看，北京低檔產品和中檔產品成交占比有較大幅度下滑，中低檔產品成交占比有大幅提升；深圳則高檔產品成交占比有所下滑；上海各價格段產品成交占比環(huán)比變化不大。

??在從價格段成交結構來看，上海各價格檔次產品成交占比于上月相比變化不大，而深圳高檔產品成交占比有所下滑，北京低檔和中檔產品成交占比有較大幅度下滑。 其中北京低檔產品成交占比降幅最大，環(huán)比下降7個百分點，本月僅11%，中檔產品環(huán)比也下降了6個百分點，至27%，而中低產品大幅上升7個百分點，成交 占比已超4成。這主要與本月北京東洲家園、中國鐵建興盛馨苑等單價2萬元/平方米左右的剛需產品熱銷有莫大關系。而上海除中高檔產品成交占比環(huán)比下滑4個 百分點以外，其他檔次產品成交占比環(huán)比變化幅度均在2個百分點以內，成交結構相對穩(wěn)定，不過總體來看，上海低檔和中低檔產品成交占比均有所提升，這主要是 由于經歷前幾個月的改善型中高端產品集中釋放，本月成交開始有所放緩，占比略向低檔和中低檔傾斜。而深圳高檔產品成交占比本月環(huán)比也大幅下降4個百分點， 中低檔產品和中高檔成交均有較大幅度提升，環(huán)比漲幅均在4個百分點，這是在前期豪宅瘋狂釋放后，市場開始逐步回歸剛需和改善為主的常態(tài)。

??從面積段占比來看，北上深三城各面積段成交占比仍然表現(xiàn)相對穩(wěn)定。特別是上海，除90平方米以下產品成交占 比小幅提升3個百分點外，其余面積段產品成交占比環(huán)比變化幅度均1個百分點左右，其中90-120平方米面積段成交占比小幅提升1個百分點，120平方米 以上各面積段產品成交占比則普遍下滑1個百分點左右。深圳有著極其類似的成交結構變化，其90平方米以下和90-120平方米產品成交占比環(huán)比分別提升了 5個百分點和1個百分點，而120平方米以上面積段產品成交占比則均有小幅下滑。北京則呈現(xiàn)相反的走勢。90平方米以下和90-120平方米產品成交占比 均有小幅下滑，大戶型產品則有小幅提升，其中200平方米以上戶型提升幅度最大，環(huán)比上漲5個百分點，至21%，這主要是由于本月潤澤莊園，華潤橡樹灣等 項目均取得不錯的銷售業(yè)績。

??5、本月小結： 9月不及預期，4季度市場回升是大概率事件

??9月，重點城市商品住宅供應雖明顯增長，但成交未能扭轉下半年以來的下滑態(tài)勢，表現(xiàn)不及預期。一方面，上半月的“9.3”假期疊加開學期，使得 上半月成交量大幅下滑，直接拖累本月市場成交的回升；而另一方面，當前房企仍未抓住去化窗口期，努力去庫存，因為市場仍鮮有明顯的“降價”“讓利”，這在 一定程度上也影響了購房者的入市決策。但值得關注的是上海、南京、武漢等城市，市場熱度仍很高，成交量保持高位，“金九”表現(xiàn)搶眼。

??而對于4季度市場，一方面，7、8月的連續(xù)下滑，9月市場的不及預期，使得多數(shù)開發(fā)商業(yè)績承壓，這也就是說，4季度將是其沖業(yè)績的關鍵時點，也 是今年最后一搏的機會，為此，企業(yè)必定加大供應，并采取更加多樣、積極的策略以求快速出貨，提振銷售，在部分二、三、四線城市預計會有一定程度的“讓 利”、“促銷”出現(xiàn)，對提振成交將有莫大幫助；而另一方面，去年4季度成交暴漲更多的還是依賴于“930”重磅政策推動，今年再現(xiàn)成交火熱的可能性不大， 但是在當前經濟壓力下，4季度房地產市場能否提振對穩(wěn)定經濟十分重要，而目前來看，房地產市場仍未實質回暖，因而政府在政策面或迎來更大松動，在流動性預 期方面，更多降準、降息可期、金融機構的流動性或進一步打開、財政政策支持力度也可能進一步增加。因而，4季度市場整體回升是大概率事件。

??【04 288指數(shù)】

??房價指數(shù)延續(xù)上行趨勢，環(huán)比漲幅有所收窄

??2015年9月，中國城市住房(一手房)價格288指數(shù)為1098.6點，環(huán)比已連續(xù)5個月上行，指數(shù)較8月上升4.9點，環(huán)比上漲0.45%，漲幅較上月縮小0.01個百分點，同比漲幅擴大至0.77%。

??從指數(shù)趨勢來看，9月國內一手房交易價格指數(shù)延續(xù)了前五個月上漲的趨勢，但漲幅有所收窄。其中，全國31個省級行政區(qū)域中，一手房價格指數(shù)環(huán)比 上升的區(qū)域數(shù)為23個，較上月增加8個。一方面，在持續(xù)放寬的信貸政策和各項政策利好作用下，目前消費者購房信心趨于積極，尤其是降息、公積金首付比例下 調等政策的推出，觸動了大量觀望首置群體購房意愿。另一方面，樓市背后的邏輯基本都是“買漲不買跌”，因此，房價連續(xù)的上行也加速購房者入市的節(jié)奏。但由 于9月整體的成交并不如以往火熱，且部分三四線城市庫存較高也制約其房價上漲，以致整體房價指數(shù)增幅收窄。

??分城市能級來看，一線城市依舊處于領漲地位，同環(huán)比漲幅均領先其他城市，其中深圳市房價熱度不減，本月繼續(xù)領跑，環(huán)比上漲4.18%，同比來 看，四個一線城市也均高于去年同期，其中，深圳同比上漲28.84%，遠超其他城市。雖然深圳樓市成交經歷了暴增之后有所回落，但受成交結構性影響，房價 仍一路上漲，在一線城市中也路遙遙領先。而上海房價指數(shù)同環(huán)比漲幅也較為領先，這與最近上海土地市場“面粉貴過面包”不無關系，甚至不少房企在上海拍地， 預期成交樓板價直接參照周邊樓盤的成交價，這也導致區(qū)域內在售樓盤價格水漲船高。但不可忽視的是，一線城市特別是熱點區(qū)域房價上漲速度過快，存在被透支的 風險，還需理性對待。

??二線城市方面，超過八成的城市房價指數(shù)環(huán)比上行，蘇州、合肥、呼和浩特、青島等八市漲幅均超過了1%。其中廈門漲勢最為顯著，房價指數(shù)較上月上 漲2.89%，同比也上漲6.92%，高居二線城市之首。廈門房價上漲主要是受供應結構及土地市場影響，9月供應較8月下降了38%，且以改善型產品為 主；而9月土地市場也頗有亮點，龍湖地產以超五成的溢價率拿下廈門總價地王，也使得周邊開發(fā)商漲價底氣十足。

??目前房地產價格趨勢雖已現(xiàn)穩(wěn)步上漲勢頭，但對于三、四線城市而言，受限于供應過剩、需求疲軟等客觀因素，四季度房價仍然難現(xiàn)全面上漲；并且就 一、二線城市來看，目前大多數(shù)城市房價已經來到了較高位置，前期積壓的購房需求也已在二季度以來的回暖中得到了釋放，繼續(xù)快速上漲的可能性不大。因此我們 認為四季度房價增速或將有所放緩。但是從市場層面來看，基于以下三點有利因素，房價在四季度持續(xù)上漲的基本面仍然不會改變：其一，近半年房價的上漲更應視 為補漲，全國層面來看房價仍有一定上漲空間；其二，在持續(xù)放寬的信貸政策和各項政策利好作用下，目前消費者購房信心趨于積極。其三，房企目前越來越重視項 目的盈利空間，因此我們認為，即便是在“營銷大戰(zhàn)”的四季度，房企在價格折扣方面也會表現(xiàn)得更為理性，一味降價求去化的現(xiàn)象不太可能出現(xiàn)。

??【05土地】

??地市量升價漲首現(xiàn)同比正增長，預計熱度將持續(xù)攀升

??2015年9月，土地市場成交面積、成交金額環(huán)比雙雙大幅回升，成交金額漲幅更是達到了66%。一線城市方面，北京、上海成交量均現(xiàn)大幅上揚， 深圳更是迎來了暌違已久的土地成交，3塊商辦用地共計拍出130億元，創(chuàng)下近20個月以來新高。二線城市方面，成交量價亦是雙雙環(huán)比上行，溢價率指標更是 攀升至31.79%，繼8月份后再創(chuàng)今年新高，合肥、廈門、南京等熱點城市土拍市場均有多塊高溢價宅地拍出，其中南京更是再現(xiàn)了“一日三地王”的火熱局 面。

??1、成交：出讓量價今年首現(xiàn)同比正增長，平均溢價率大幅上揚

??9月份，土地市場成交熱度急劇升溫。CRIC監(jiān)測的300城經營性土地共出讓432幅，較上月增加了70幅之多。成交建筑面積為4260萬平方 米，環(huán)比上漲20%，同比增加12.9%，成交總價1621億元，環(huán)比暴漲66%，同比大增61.1%，就同比指標來看，成交建筑面積與成交總價指標均是 今年以來首現(xiàn)正增長。溢價率方面，本月平均溢價率達到27.87%，較8月份上漲了7.31個百分點。本月土地市場之所以出現(xiàn)量升價漲，溢價率指標亦快速 上揚，在我們看來主要有以下四方面原因：首先是基于二季度以來的銷售回暖，市場成交的向好不僅充實了開發(fā)商的口袋，更堅定了房企的拿地信心，為土地市場高 熱打下基礎；其次是一二線城市供應井噴，為本月土地市場帶來了大量優(yōu)質宅地，也進一步讓企業(yè)競拍熱情升溫；再次則是信貸放寬，8月末央行再一次宣布雙降， 貨幣市場持續(xù)寬松為地市提供了更多“彈藥”；最后也與近期國土部積極表態(tài)不無關系，下半年開始，國土部即明顯加快了用地審批進度，9月初國土部接受采訪時 更是明確表示，為助力穩(wěn)增長，正在全力推進多項重大政策舉措，包括適度放開土地閘門，為重大工程用地開綠燈等等。

??2、分布：一線城市成交金額暴漲，二線城市溢價率再創(chuàng)今年新高

??9月，各線城市土地成交金額均現(xiàn)大幅上漲，其中一線城城市成交總價漲幅最大，環(huán)比上漲173%，成交單價亦較上月翻番；二線城市方面，成交面積 環(huán)比上漲12%，成交金額較8月增長29%，溢價率指標也再創(chuàng)年內新高；三線城市成交量亦由負轉正，成交面積環(huán)比增加34%，成交金額環(huán)比上升80%。

??具體來看，一線城市本月成交建筑面積達到401萬平方米，環(huán)比增加20%，成交金額547.7億元，暴漲173%。本月北京、上海成交量均現(xiàn)大 幅上揚，其中上海更是成交金額環(huán)比上漲438%，成交面積環(huán)比上漲70%，并在寶山區(qū)大場鎮(zhèn)、青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)接連拍出多塊高溢價宅地。而深圳更是迎來了暌違 已久的地塊入市，3塊商辦用地共計拍出130億元，創(chuàng)下近20個月以來新高。

??二線城市方面，9月份成交建筑面積達2312.7萬平方米，成交金額819.51億元，均現(xiàn)環(huán)比上漲，溢價率指標更是攀升至31.79%，繼8 月份后再創(chuàng)今年新高，成都、杭州、天津成交金額環(huán)比均現(xiàn)大幅上漲。具體到熱點地塊來看，合肥、廈門、南京土拍市場均有多塊熱點土地拍出，以23日南京土拍 為例，在當日成交的4幅地塊中，G34、G35、G36均刷新了各自板塊樓板價紀錄，其中位于老下關的G34地塊更是以22373元/平方米的樓面價晉升 為南京新單價地王。

??三四線城市方面，本月也迎來了土拍市場的量升價漲，成交建面環(huán)比上漲34%，成交金額上漲80%，珠海、常州、佛山均有多塊高總價地塊出讓。但 在溢價率指標方面依舊表現(xiàn)平平，本月三四線城市平均溢價率為12.97%，與8月份相比變化不大。以此來看，雖然目前一手房市場成交大為好轉，但對于三四 線城市的投資機會，企業(yè)仍然保持著相對謹慎態(tài)度。

??綜上所述，9月份土地市場成交回暖，更多的還是基于一二線城市的成交景氣回升，三四線城市土地市場成交雖現(xiàn)放量，但熱度還是未見實質性回暖，這 一方面固然是因為三四線城市庫存壓力頗大，未來去化不易，但另一方面更深層次的原因，還是受制于當下不斷逼仄的行業(yè)利潤空間，為了尋求更高的利潤率，為了 越來越難尋覓的土地升值預期，房企還是更愿意投資房價一再高漲的一二線城市。

??3、重點地塊：優(yōu)質宅地熱度持續(xù)攀升，南京本月再造三地王

??本月土地市場成交量價齊升，大體量優(yōu)質宅地更是引來眾多房企競爭，諸如北京孫河宅地、合肥叉車廠宅地、廈門海滄P05地塊、上海大場鎮(zhèn)宅地均是 接連拍出超過5成的高溢價。但值得注意的是，商辦地塊表現(xiàn)平平，諸如深圳龍華、珠海橫琴2015-15等區(qū)位較佳的大體量商辦地塊，也都只是底價出讓，以 此來看，對于商辦地產的投資機會，大多數(shù)房企還是持以相對謹慎的態(tài)度。

??單價TOP10方面，本月一線城市數(shù)量明顯增多，北京、上海均有多幅優(yōu)質地塊出讓，榜單首次兩席均出自北京，朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)的兩幅宅地皆拍出了封 頂溢價。此外南京、合肥二線城市也有高溢價土地拍出，在23日南京的土拍市場上，四幅地塊均是高溢價出讓，三幅宅地都刷新了板塊單價紀錄，其中濱江商務區(qū) 的G34號地塊更是超過了北京北辰，創(chuàng)造了南京全市樓板價的新紀錄。

??(1)深圳：僅一家房企參與競拍，龍華商辦地王底價出讓

??2015年9月23日下午，深圳市土地房產交易中心公開出讓龍華民治的一宗商服用地——A811-0319宗地，該幅地塊用途為商業(yè)用地、公園 綠地、城市道路用地，建筑面積57.79萬平方米，起始價112.5億元，折合樓面地價1.95萬元/平方米，鑒于其高總價及開發(fā)難度等對房企要求極高， 最終只有龍光地產一家房企參與競拍，以底價112.5億元成交。

??從周邊三公里內的商業(yè)及辦公物業(yè)現(xiàn)狀，我們也可以看到：1)商業(yè)配套較為充足：除了住宅項目的底商配套之外，有7家百貨、購物中心輻射該區(qū)，其 中3家已經運營，4家將于2015年底至2017年相繼開業(yè)，合計運營面積超過40萬方，另外還有4.5萬方的商品批發(fā)專業(yè)市場。2)辦公發(fā)展空間較大： 輻射范圍內僅3個成熟的辦公項目，包括澤華大廈、七星商業(yè)廣場辦公、水晶湖郡，總計面積近11萬方。其中，七星商業(yè)廣場作為乙級辦公租金卻高于甲級的澤華 大廈，這與其以專業(yè)市場和辦公結合的運營方式有很大關系。因此，我們建議產品方面可以辦公為主，商業(yè)為輔，配以少量酒店、公寓等產品。

??(2)北京：保利首開64億競得孫河地塊，創(chuàng)區(qū)域總價單價雙料地王

??2015年9月2日，孫河2902-18、2902-19、2902-27地塊最終被首開保利聯(lián)合體以64.83億元獲取，溢價率50%，測算 樓面成本約為53830元/㎡。不論是樓面價還是總價雙雙刷新孫河區(qū)域紀錄，成為孫河雙料地王。值得一提的是，現(xiàn)場競報保障房配建模式為異地配建，并規(guī)定 保障房建設單價標準為10000元/㎡。首開保利聯(lián)合體正是以異地配建27500㎡保障房的優(yōu)勢成功獲取孫河地塊。相比原地配建而言，異地配建一方面可避 免高檔住宅小區(qū)混雜中低端保障房小區(qū)，有效保證區(qū)域高檔低密度小區(qū)結構的一致性；同時也通過規(guī)定保障房建設標準保證了保障房質量，可有效避免綜合成本壓力 之下形成的“粗制濫造”保障房。從周邊土地來看，中糧地產在2013年7月獲取孫河鄉(xiāng)西甸村HIJ地塊，折合樓板價約為48459元/平方米，成本也處于 高位。不夠從周邊項目成交來看，2015年8月中糧瑞府僅成交3套別墅，成交均價67957元/㎡；而首開瑯樾成交7套，成交均價41830元/㎡，兩項 目分別于7-8月入市，成交并不理想。再看附近的泰禾北京院子項目自2013年1月拿地、2014年2月開盤以來，至今已去化過半，形成了一定口碑效應。 從成本上看，泰禾、首開樓板價均低于30000元/㎡，相對更具優(yōu)勢。我們認為，在本幅孫河地王入市前，區(qū)域高端改善需求或被泰禾、首開項目提前收割，未 來該幅地塊的價值客戶仍需挖掘。

??4、本月小結：供需雙方信心全面回暖，預計四季度土拍市場熱度將持續(xù)升溫

??9月份，在一二線城市土地供應放量的帶動下，土地市場規(guī)模在“金九”迎來了實實在在的量升價漲，而從重點地塊表現(xiàn)來看，北京、上海、廈門、合肥 等一二線城市均有大體量高溢價宅地拍出。不論是從整體規(guī)模的上漲，還是從熱點地塊的成交情況來看，目前供需雙方的信心回暖都已有目共睹。因此對于四季度土 地市場，我們仍然保持樂觀態(tài)度，并且基于以下三點客觀因素，我們認為土地市場熱度還有望進一步升溫：其一，當下多數(shù)城市還未完成2015年土地供應計劃， 比如廈門至今僅完成2015年土地供應計劃的一半，而蘇州和天津完成度甚至不足40%，這些城市有望在四季度加大供地力度，為土地成交提供先決條件；其 二，前期樓市成交量高漲，為房企帶來了大量資金的同時，也消耗了部分存量，為保障后續(xù)發(fā)展，房企拿地補倉迫在眉睫；其三，當下穩(wěn)增長壓力仍然巨大，為了達 成GDP“保7”目標，房地產政策面的持續(xù)趨寬仍是大勢所趨，所以地方政府和企業(yè)也無需過多擔憂政策全面收緊的可能。