[克而瑞]政策給力供應(yīng)偏低 熱門城市房價(jià)應(yīng)聲而起

??【研究視點(diǎn)】

??政策給力供應(yīng)偏低，熱門城市房價(jià)應(yīng)聲而起

??2月房地產(chǎn)供求顯著縮量，供應(yīng)面積、成交面積環(huán)比下跌均超過四成，但同比來看仍高于去年同期，這一方面是由于2015年下半年以來的樓市火熱仍在延續(xù)，另一方面是密集出臺(tái)的樓市利好新政推動(dòng)，進(jìn)一步推升了購房者的心理預(yù)期。

??本月，樓市政策面圍繞“去庫存”主線，土地、市場、信貸全面發(fā)力。不過具體來看還是二線城市受益更多，目前一線城市限購政策依然保持高壓嚴(yán)控， 而二三線城市去庫存新政已經(jīng)全面發(fā)力，因此我們認(rèn)為，2016年上半年的熱點(diǎn)城市將更多的集中在二線城市，蘇州、南京、合肥等人口導(dǎo)入較多、城市邊界快速 擴(kuò)張的城市或?qū)⒊蔀榈湫汀?/p>

??【縱深解讀】

??經(jīng)濟(jì)：供給中高端化成主流趨勢，去庫存任重道遠(yuǎn)

??政策：中央降首付和契稅、營業(yè)稅，地方加快供給變革

??樓市：2月整體供求環(huán)比下滑，部分二線城市成交火熱

??房價(jià)：去庫存新政密集出臺(tái)，房價(jià)指數(shù)持續(xù)攀升

??土地：供給側(cè)改革進(jìn)一步深入，2月成交創(chuàng)近四年新低

??【圖說樓市】

??供應(yīng)：環(huán)比下跌 7成，多數(shù)二、三線城市同比分化明顯

??成交：一線降幅較大，部分城市受返鄉(xiāng)置業(yè)影響成交同比上漲

??庫存：供應(yīng)、成交大幅縮水，大部分城市庫存降低

??成交結(jié)構(gòu)：高檔產(chǎn)品占比顯著增長，剛需戶型產(chǎn)品占比大幅下滑

??【研究視點(diǎn)】

??去庫存新政密集出臺(tái)，二線樓市淡季不淡

??受市場傳統(tǒng)淡季影響，2016年2月房地產(chǎn)供求規(guī)模顯著縮量，重點(diǎn)城市供應(yīng)量環(huán)比大跌六成，成交總量環(huán)比下滑51%，但同比來看成交仍高于去年 同期，重點(diǎn)城市成交面積同比上漲約2成左右，這一方面是由于2015年下半年以來的樓市火熱仍在延續(xù)，另一方面是密集出臺(tái)的樓市利好新政推動(dòng)，進(jìn)一步推升 了購房者的心理預(yù)期。

??政策方面，本月市場、土地雙雙發(fā)力，市場層面，去庫存、穩(wěn)房價(jià)新政進(jìn)一步推進(jìn)，2月2日，央行宣布將首套商貸首付降至二成，2月19日，三部委聯(lián)合發(fā)布調(diào)低購房契稅和營業(yè)稅新政，2月23日教育部明確提出多校劃片，意在緩解時(shí)下愈演愈烈的炒學(xué)區(qū)房現(xiàn)象。土地層面，中央為土儲(chǔ)部門“減壓”，地方政府繼續(xù)“有供有限”。本月中央明確土地儲(chǔ)備資金將與城建分拆，土儲(chǔ)機(jī)構(gòu)從“土地財(cái)政”中解放出來，不用再為了一時(shí)的城建資金而大肆任意拍地。海南、上海也在供給側(cè)使力，分別停止庫存消化周期超標(biāo)市縣的新增土地供應(yīng)，限定一手住宅中小戶型比例必須不低于60-70%。

??受行業(yè)周期影響，2月份樓市和土地市場成交量均現(xiàn)環(huán)比下滑，但同比來看仍不乏亮點(diǎn)。樓市方面，本月供應(yīng)量同環(huán)比均大幅回落，但成交仍高于去年同期，庫存壓力也在進(jìn)一步走低，具體來看，一線城市同比表現(xiàn)基本與去年基本持平；二、三線城市接近半數(shù)城市同比上漲，其中南京漲幅最大，達(dá)到113%，而福州、南寧、西安等城市在返鄉(xiāng)置業(yè)的帶動(dòng)下，成交量同比大幅增長。

??土地市場方面，2月份市場成交量跌價(jià)漲。受供給側(cè)改革影響，2月份各線城市土地成交建筑面積持續(xù)環(huán)比回落，但由于優(yōu)質(zhì)地塊占比增多，從成交金額 指標(biāo)來看依然比較理想，這一方面反映了目前土地價(jià)格仍在持續(xù)上漲，2015年以來的房地產(chǎn)火熱仍在投資面持續(xù)，另一方面也說明目前地方政府在供地選擇上更 為謹(jǐn)慎，盡量選取符合市場需要的土地入市，以免加大庫存負(fù)擔(dān)。

??2月份，樓市政策面圍繞“去庫存”主線，土地、市場、信貸全面發(fā)力。不過具體來看還是二線城市受益更多，政策面上，目前一線城市限購政策依然保 持高壓嚴(yán)控，而二三線城市去庫存新政已經(jīng)全面發(fā)力，供應(yīng)面上，目前一線城市缺乏足夠的供應(yīng)支持成交，而二線城市快速推進(jìn)的城市建設(shè)將帶來大量近郊宜居新 房，因此我們認(rèn)為，2016年上半年熱點(diǎn)城市將更多的集中在二線城市，蘇州、南京、合肥等人口導(dǎo)入較多、城市邊界快速擴(kuò)張的城市或?qū)⒊蔀榈湫?。但考慮到中央所關(guān)注的三四線城市庫存壓力仍未得到實(shí)質(zhì)性改善，我們預(yù)計(jì)接下來傾向三四線城市的政策或?qū)㈥懤m(xù)出爐，經(jīng)濟(jì)基本面較佳的三線城市或?qū)⒂瓉碚呃脵C(jī)會(huì)。

??【01 經(jīng)濟(jì)】

??供給中高端化成主流趨勢，去庫存任重道遠(yuǎn)

??2016年，全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇仍充滿變數(shù)，中國經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的依賴加大。當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)的主要矛盾是供求嚴(yán)重不匹配，實(shí)體經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)亟需供給側(cè)升級。7億平方米待售商品房庫存只是冰山一角，樓市去庫存仍任重道遠(yuǎn)，今年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資很可能負(fù)增長。

??1、世界經(jīng)濟(jì)繼續(xù)深度調(diào)整，中國經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的依賴加大

??展望2016年，世界經(jīng)濟(jì)仍在深度調(diào)整，短期內(nèi)很難擺脫低速增長狀態(tài)。世界貿(mào)易低速增長，美元升值導(dǎo)致的資本外流，可能對包括中國在內(nèi)的新興經(jīng)濟(jì)體形成雙重打擊。十三五期間，中國仍需依靠房地產(chǎn)等支柱產(chǎn)業(yè)，充分釋放內(nèi)需，經(jīng)濟(jì)增速才有可能企穩(wěn)回升。

??2、中高端供應(yīng)嚴(yán)重不足，實(shí)體經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)亟需供給側(cè)升級

??當(dāng)前，我國經(jīng)濟(jì)各領(lǐng)域(包括房地產(chǎn)業(yè))都有供求過剩趨勢。從需求看，新開工房屋面積、住房銷售面積均在 2013年出現(xiàn)峰值，2015年房屋施工面積和開發(fā)投資的增速都接近于零。2015年固定資產(chǎn)投資增速新世紀(jì)以來首次低于社會(huì)消費(fèi)品零售增速。2014年 千人汽車擁有量超過100輛后，進(jìn)入國際經(jīng)驗(yàn)顯示的汽車增長減速階段，2015年汽車消費(fèi)增速乏力。從供給看，我國15-59歲勞動(dòng)年齡人口2012年達(dá)到峰值。2015年全國發(fā)電量出現(xiàn)1978年以來首次零增長，水泥產(chǎn)量出現(xiàn)1990年以來首次負(fù)增長；鋼鐵產(chǎn)量出現(xiàn)2000年以來首次下降。十三五期間，我國仍要持續(xù)經(jīng)歷去產(chǎn)能陣痛。

??但要指出的是，當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)最主要的矛盾不是總量過剩，而是供求嚴(yán)重不匹配，主要表現(xiàn)為中高端供給嚴(yán)重缺乏，引致高能級需求被壓抑或外溢。未 來，實(shí)體經(jīng)濟(jì)(包括房地產(chǎn)業(yè))中低端需求即將面臨一輪殘酷的淘汰，中高端需求將強(qiáng)勁崛起。對房企而言，持續(xù)的優(yōu)化戶型、建造品質(zhì)、功能定位，更多的人性化 設(shè)計(jì)和私人訂制，才是制勝之道。

??3、7億平方米庫存只是冰山一角，樓市去庫存任重道遠(yuǎn)

??商品房庫存主要由三部分構(gòu)成：已建成待售部分、在建未售部分以及已出讓土地未建部分。截至2015年底，全國商品房待售面積71853萬平方 米，房屋施工面積735693萬平方米，如按2015年銷售速度，這兩部分庫存加在一起約需6年4個(gè)月才能消化。此外，還有相當(dāng)?shù)囊殉鲎屚恋匚唇◣齑妗？? 見，我國待售部分的商品房庫存只是冰山一角，“去庫存”任務(wù)仍相當(dāng)艱巨。

??2016年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長仍不容樂觀。2015年，在市場銷售明顯回暖的情況下，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比僅增長1%。2016年，在著力“去庫存”的情況下，除一線城市和少數(shù)二線城市外，絕大多數(shù)城市的房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅會(huì)繼續(xù)回落，全國很可能負(fù)增長。

??【02政策】

??中央降首付和契稅、營業(yè)稅，地方加快供給變革

??2月份，中央連放兩個(gè)大招——降低非一線城市的首付比例，分類降低一線城市和非一線城市的契稅和營業(yè)稅稅率。地方方面，海南、上海在供給側(cè)使 力，分別停止庫存消化周期超標(biāo)市縣的新增土地供應(yīng)，限定一手住宅中小戶型比例必須不低于60-70%；山東、遼寧、江西等閃電中央落地新政。

??中央層面，短期而言，最重要的救市政策有兩個(gè)：一個(gè)是2月2日發(fā)布的不限購城市首套商貸首付最低20%、二套商貸首付最低30%政策。新政把握 住了救市的關(guān)鍵，踩得時(shí)點(diǎn)很到位，受益最大的是二、三線城市。另一個(gè)是2月19日發(fā)布的調(diào)低購房契稅和營業(yè)稅新政。新政取消了首套契稅的普通住宅限制，大 幅調(diào)低非限購的二套契稅，還取消了非限購城市滿2年的營業(yè)稅非普通住宅限制，各線城市均受益，但收益最大的還是二線城市。今年以來，樓市、地市行情開始由 一線向二線轉(zhuǎn)移，在首付和稅收新政支持下，二線樓市有望接棒一線樓市起飛。另有三個(gè)政策將對房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展產(chǎn)生影響：一是2月25日住建部提出，今后 原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)、已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開。今后，開發(fā)商的項(xiàng)目定位和設(shè)計(jì)估計(jì)要大幅調(diào)整。二是2月23日財(cái)政部提出，各地必須 清理壓縮現(xiàn)有土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)、進(jìn)一步規(guī)范土地儲(chǔ)備行為、合理確定土地儲(chǔ)備總體規(guī)模，旨在通過規(guī)范土地儲(chǔ)備，從源頭上為去庫存減壓。三是2月23日教育部明確 提出，在教育資源配置不均衡、擇校沖動(dòng)強(qiáng)烈的地方，根據(jù)實(shí)際情況積極穩(wěn)妥采取多校劃片，意在緩解時(shí)下愈演愈烈的炒學(xué)區(qū)房現(xiàn)象。

??地方層面，海南和上海均根據(jù)自身實(shí)際加快供給側(cè)變革。其中，海南省實(shí)行“兩個(gè)暫?！?，即對商品住宅庫存消化期超過全省平均水平的市縣，暫停辦理 新增商品住宅(含酒店式公寓)及產(chǎn)權(quán)式酒店用地審批；暫停新建商品住宅項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)建審批。通過停止超標(biāo)市縣的土地供應(yīng)，加快房地產(chǎn)去庫存速度。上海出臺(tái)新 規(guī)，要求今后一手住宅中小戶型比例至少60-70%以上，旨在不增加用地的前提下，通過控制戶型來增加供應(yīng)，緩解供需矛盾，減輕房價(jià)上漲壓力。此外，廣州 率先推出“跨區(qū)首套”契稅優(yōu)惠政策，但一日后叫停，山東省于次日宣布實(shí)行“跨區(qū)首套”政策，也算一個(gè)亮點(diǎn)。

??2月份，大部分省份和城市的救市政策側(cè)重在落地中央政策。其中，山東、遼寧、江西閃電落地新契稅和營業(yè)稅政策。山西、內(nèi)蒙古、云南、南京等主要 是落實(shí)以前的中央政策，包括：支持農(nóng)民工進(jìn)城購房；強(qiáng)化公積金支持住房消費(fèi)作用；打通商品房和保障房通道；提高棚戶區(qū)改造貨幣化安置的比例；推動(dòng)房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)兼并重組；積極支持房企轉(zhuǎn)型，發(fā)展跨界房地產(chǎn)；引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適當(dāng)降低房價(jià)；加快推進(jìn)房地產(chǎn)用地的結(jié)構(gòu)調(diào)整，等等。

??【03 樓市】

??2月整體供求環(huán)比下滑，部分二線城市成交火熱

??2015年2月，受春節(jié)傳統(tǒng)淡季影響，重點(diǎn)城市商品住宅繼續(xù)延續(xù)1月下降態(tài)勢，供銷環(huán)比大降，部分城市房地產(chǎn)市場基本處休眠狀態(tài)。從城市能級來 看，供應(yīng)方面，各線重點(diǎn)城市商品住宅供應(yīng)環(huán)比大降，二、三線城市同比漲跌分化明顯；成交方面，一線城市環(huán)比跌幅更為明顯。供銷齊降下，部分城市庫存有所下 降，總體庫存壓力未明顯增加。

??1、供應(yīng)：環(huán)比下跌6成，多數(shù)二、三線城市同比分化明顯

??2月適逢春節(jié)，市場整體進(jìn)入樓市“休眠期”，重點(diǎn)城市商品住宅供應(yīng)環(huán)比繼續(xù)大幅下降60%，降幅較1月進(jìn)一步擴(kuò)大。分城市能級來看，一線城市降 幅明顯，上海、廣州同環(huán)比均下滑，北京、深圳則環(huán)比大跌但同比依舊上漲，深圳同比漲幅達(dá)到192%，而深圳2月供應(yīng)僅11萬平方米，較1月份下滑84%。 二、三線城市來看，26個(gè)城市供應(yīng)全部下跌，整體供應(yīng)量較上月下降60%，武漢、成都、重慶跌幅較小，均在30%左右；同比來看，有9個(gè)城市供應(yīng)量較去年 同期上漲，但整體與去年同期減少三成。其中大連、南寧較為搶眼，同比漲幅較高。

??2月商品住宅供應(yīng)量主要是受到春節(jié)淡季的傳統(tǒng)因素影響，較其他月份大幅下滑；另外，去年12月政府提出要求降價(jià)，使得部分開發(fā)商在提前完成業(yè)績 之后，并不著急加大推盤力度，因此，觀望情緒較重，特別是春節(jié)過后，去年基本面較好的城市，如北京、上海等,由于市場熱度仍在持續(xù)，房價(jià)仍保持快速上漲勢 頭，因此，開發(fā)商也有意捂盤?？偟膩碚f，今年前兩個(gè)月供應(yīng)處在相對低位置，對于大部分三、四線城市來說，短期來看，減少供應(yīng)可以有效的緩解去庫存風(fēng)險(xiǎn)，但 對于原本就供不應(yīng)求的一線或者部分二線城市來說，供小于求的矛盾進(jìn)一步加劇，或?qū)⑼苿?dòng)房價(jià)持續(xù)攀高。

??預(yù)計(jì)一季度過后，整個(gè)市場供應(yīng)會(huì)逐步恢復(fù)正常，尤其是兩會(huì)對于房地產(chǎn)大方向的提及，將成為大多數(shù)房企戰(zhàn)略布局的風(fēng)向標(biāo)。

??2、成交：一線降幅較大，部分城市受返鄉(xiāng)置業(yè)影響成交同比上漲

??本月，正值春節(jié)傳統(tǒng)淡季，市場成交較為冷清，整體成交量較1月下滑51%。大量的人口回流使得一線城市商品住宅成交下降尤其明顯，四個(gè)一線城市 成交環(huán)比跌幅達(dá)到了46%，成交量較1月成交幾乎腰斬；二、三線城市僅福州成交環(huán)比上漲19%以外，其余城市全部下跌，整體跌幅超過50%，但同比來看， 接近半數(shù)城市同比上漲，其中南京漲幅最大，達(dá)到113%。

??由于春節(jié)假期影響，大部分客戶推遲其置業(yè)計(jì)劃，導(dǎo)致成交較1月大幅下滑。但值得注意的是，杭州、寧波、天津等沿海發(fā)達(dá)城市成交下降更為明顯，福 州、南寧、西安等城市在返鄉(xiāng)置業(yè)的帶動(dòng)下，成交量同比大幅增長。雖然春節(jié)期間是房地產(chǎn)銷售淡季，但從春節(jié)期間的表現(xiàn)來看，返鄉(xiāng)置業(yè)對三、四線部分城市成交 確實(shí)起到促進(jìn)作用，整體來看，大部分三四線城市成交仍然低迷，僅靠返鄉(xiāng)置業(yè)難以起到?jīng)Q定性作用。

??盡管2月銷售方面數(shù)據(jù)下滑明顯，但節(jié)前、節(jié)后政府相繼出臺(tái)政策利好市場。在降首付、調(diào)整契稅、營業(yè)稅等一些之策利好之下，預(yù)計(jì)三月份市場將迎來一波“小陽春”。

??3、庫存：供應(yīng)、成交大幅縮水，大部分城市庫存降低

??2月，近6成重點(diǎn)城市商品住宅供求比在上月低位基礎(chǔ)上繼續(xù)下降，除合肥以外，其余城市供求比均在1.0以下，大多數(shù)城市均位于0.5以下，僅杭州、武漢、寧波、沈陽等城市供求比高于0.7但小于1。

??2月，隨著供應(yīng)大幅減少，重點(diǎn)城市整體庫存壓力在持續(xù)改善。僅深圳、濟(jì)南、青島等8個(gè)城市庫存環(huán)比上升，其余城市均下降，但整體來看，大多數(shù)城 市下降幅度并不大，基本處于10%以內(nèi)。具體城市來看，合肥、寧波等城市因?yàn)楣?yīng)大幅縮水，庫存量環(huán)比下跌幅度較大，其中寧波環(huán)比降幅達(dá)到15%。但值得 注意的是，青島的庫存較去年1月增長17%，目前市場庫存風(fēng)險(xiǎn)依然較高。

??消化周期來看，由于成交較前幾月大幅減少，本月重點(diǎn)城市商品住宅去化周期環(huán)比漲多跌少，同比則相反。目前，長春、西安、青島、沈陽去化壓力不 減，消化周期較上月繼續(xù)上漲，其中大連2月消化周期達(dá)到29.2個(gè)月，環(huán)比增加13%。此外，上海、南京、蘇州、合肥等城市消化周期不足5個(gè)月，供不應(yīng)求 狀況顯著。

??4、成交結(jié)構(gòu)：高檔產(chǎn)品占比顯著增長，剛需戶型產(chǎn)品占比大幅下滑

??在從價(jià)格段成交結(jié)構(gòu)來看，本月三個(gè)城市高檔產(chǎn)品成交比例均出現(xiàn)增長，其中深圳各價(jià)格段產(chǎn)品成交占比變化最大，上海和北京基本保持穩(wěn)定。 具體來看，北京中檔和高檔產(chǎn)品成交占比較上月均增長了3-4個(gè)百分點(diǎn)，其他價(jià)格段產(chǎn)品成交占比或小幅回落，但整體依舊穩(wěn)定。而上海的變動(dòng)情況與北京類似， 高檔產(chǎn)品成交占比提升2個(gè)百分點(diǎn)至23%，但15000-35000元/平方米的產(chǎn)品仍占據(jù)市場成交主力，本月上海成交面積TOP10項(xiàng)目中有7個(gè)均是中 低檔、中檔項(xiàng)目。而深圳繼續(xù)以高檔產(chǎn)品占比波動(dòng)最大，本月大幅上漲了11個(gè)百分點(diǎn)至44%，與中高端產(chǎn)品同為市場主力，成交面積和成交金額TOP10項(xiàng)目 的成交均價(jià)均在35000元/平方米。

??從面積段占比來看，三個(gè)城市各面積段成交占比的變動(dòng)幅度相對較小，本月僅深圳90平方米以下產(chǎn)品成交占比由大幅下滑。 其中北京僅90平方米以下產(chǎn)品成交繼續(xù)下滑7個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)兩個(gè)月大振幅波動(dòng)，本月占比下滑至32%，其他面積段波動(dòng)幅度較小。而上海僅90-120平方 米和144-200平方米產(chǎn)品成交比例下跌3個(gè)百分點(diǎn)外，其余各面積段均微漲1-2個(gè)百分點(diǎn)，整體來看相對穩(wěn)定，尤其是90-120首改型戶型依舊最受市 場關(guān)注。深圳市場受房價(jià)上漲的影響，高端項(xiàng)目集中推盤，120平方米以上的產(chǎn)品成交占比均顯著上漲，尤其是120-144平方米產(chǎn)品占比較上月上漲6個(gè)百 分點(diǎn)，而90平方米以下戶型則大幅下滑14個(gè)百分點(diǎn)至41%。

??5、本月小結(jié)：供求維持低迷，城市去庫存道艱且遠(yuǎn)

??本月“春節(jié)模式”還未完全消褪，重點(diǎn)城市商品住宅供求仍然處于低迷狀態(tài)，其中一線城市也不例外，供應(yīng)、成交均有顯著下降態(tài)勢，二三線城市延續(xù)分 化走勢，部分城市在返鄉(xiāng)置業(yè)的影響下，成交量環(huán)比出現(xiàn)增長。整體來看，在供銷齊降下，總體庫存壓力未明顯增加，其中部分城市庫存繼續(xù)下降，如合肥、寧波。

??春節(jié)作為傳統(tǒng)假日，樓市表現(xiàn)相對冷淡，但在節(jié)前“央媽”降首付助力下，春節(jié)期間全國市場銷售整體略好于往年，預(yù)計(jì)一季度過后，整個(gè)市場供應(yīng)會(huì)逐 步恢復(fù)正常，三月份將迎來一波“小陽春”。但不得不提的是，雖然改善型需求的釋放將成為后續(xù)樓市的新增長點(diǎn)，但在2015年密集的利好政策刺激下，前期積 累的需求提前透支，那些庫存仍高企的城市，如青島、沈陽、大連等還應(yīng)適當(dāng)?shù)目刂菩略龉?yīng)規(guī)模，積極促去化。

??【04 288指數(shù)】

??去庫存新政密集出臺(tái)，房價(jià)指數(shù)持續(xù)攀升

??2016年2月，中國城市住房(一手房)價(jià)格288指數(shù)為1126.8點(diǎn)，指數(shù)較上月上升9.7點(diǎn)，環(huán)比上漲0.86%，漲幅較上月擴(kuò)大0.19個(gè)百分點(diǎn)，同比漲幅擴(kuò)大至4.34%。

??全國31個(gè)省級行政區(qū)域中，一手房價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌的區(qū)域數(shù)為18個(gè)，較上月增加5個(gè)。而上海、北京、天津、海南省、河北省、重慶、湖南省、陜西省、廣東省、江蘇省、廣西壯族自治區(qū)、云南省、湖北省等13個(gè)省級行政區(qū)域一手房價(jià)格指數(shù)環(huán)比有小幅上升。

??在行業(yè)傳統(tǒng)淡季，2月份房價(jià)指數(shù)仍在持續(xù)快速上漲，供應(yīng)側(cè)是受地價(jià)上漲影響，2015年一二線城市土地成交價(jià)格的大幅攀升，推升了新房的開盤價(jià)格；需求側(cè)則與2月份密集出臺(tái)的“去庫存”新政有關(guān)，消費(fèi)者購房信心繼續(xù)保持高漲，各大重點(diǎn)城市房價(jià)依舊保持快速上漲。

??分城市能級來看，一線城市房價(jià)持續(xù)領(lǐng)漲，本月上海樓市火熱，房價(jià)環(huán)比上漲3.61%，一典型項(xiàng)目352套千萬豪宅“日光”，在一線城市中房價(jià)上 漲最快；深圳本月房價(jià)環(huán)比上漲3.5%，連續(xù)兩個(gè)月房價(jià)同比漲幅高于3.5%；北京、廣州房價(jià)環(huán)比漲幅分別為2.4%和2.0%，也在保持著較快速度增 長。

??二線城市方面，本月仍有大約七成的房價(jià)指數(shù)環(huán)比上升，蘇州、廈門、南京等市房價(jià)環(huán)比漲幅繼續(xù)保持領(lǐng)先，其中蘇州更是連續(xù)四個(gè)月房價(jià)增速高居二線 城市之首，環(huán)比漲幅達(dá)到4.6%，在去庫存新政支持下，這些熱點(diǎn)二線城市房價(jià)持續(xù)快速上行。而烏魯木齊、拉薩、西寧等西部省會(huì)房價(jià)卻依舊低迷，2月份房價(jià) 指數(shù)均有不同程度的下滑。

??從宏觀層面來看，去庫存仍將是2016年房地產(chǎn)的主旋律，近期密集出臺(tái)的去庫存新政即是最好例證，而其中降二套房首付、減免契稅等行政更是直接利好改善性需求，在購房需求增加、高收入購房者增多的支持下，我們認(rèn)為2016年上半年房價(jià)仍將繼續(xù)保持上漲態(tài)勢。但對于個(gè)別房價(jià)過快上漲的城市，還是要關(guān)注地方政府“控房價(jià)”新政出臺(tái)的可能，如南京即在2月底出臺(tái)了“寧十七條”控房價(jià)，上海也進(jìn)一步要求增加中小套型住房供應(yīng)，意在緩解目前市場供不應(yīng)求、房價(jià)飆漲的現(xiàn)狀。

??【05土地】

??供給側(cè)改革進(jìn)一步深入，2月成交創(chuàng)近四年新低

??2016年2月，土地市場成交面積繼續(xù)回落。一線城市方面，北京、深圳高單價(jià)土地出讓占比上升，成交同比量跌價(jià)漲；二線城市土地成交面積小幅上漲，其中成都、杭州成交面積同比大增； 三四線城市方面，成交面積、成交金額均持續(xù)回落，但成交金額依然保持同比上漲態(tài)勢。

??1、成交：供應(yīng)持續(xù)收窄，成交量持續(xù)低位

??2016年2月，由于春節(jié)期間地方政府推案量減少，土地市場成交規(guī)模大幅下滑。CRIC監(jiān)測的300城經(jīng)營性土地共成交217幅，環(huán)比下跌 42%；成交建筑面積2187萬平方米，環(huán)比下滑33%；成交金額800億元，環(huán)比下跌35%。同比來看各項(xiàng)指標(biāo)也不甚理想，成交幅數(shù)、成交面積分別同比 下滑45%和15.3%，均為2013年以來最低值，但受土地平均價(jià)格上漲、一線城市成交占比增大影響，成交總價(jià)依然同比上漲，較2015年2月份增加了 32.5%。本月一二線城市出讓熱點(diǎn)地塊數(shù)量下降，平均溢價(jià)率為24.1%，為2015年9月份以來的新低。

??繼1月成交規(guī)模大幅回落之后，2月份土地市場持續(xù)保持低位，成交面積、幅數(shù)更是創(chuàng)下近四年的2月新低，近期市場呈現(xiàn)如是特征，我們認(rèn)為主因還是 供應(yīng)面收窄所致。三四線城市方面，在“有供有限”、“去庫存”的政策指引下，三四線城市土地供應(yīng)低位已經(jīng)成為2015年下半年以來的常態(tài)，并且將在相當(dāng)長 的一段時(shí)間內(nèi)持續(xù)，如海南省即在2月份宣布暫停部分用地審批；一二線城市土地供應(yīng)也鮮見起色，這一方面是因?yàn)橥恋厥諆?chǔ)成本高企，優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備減少，上海、 北京、深圳等市即是個(gè)中典型，另一方面是由于城市擴(kuò)張受限，經(jīng)過兩年時(shí)間的研究談?wù)?，北京、廣州、江蘇等地在2月份陸續(xù)推出城市邊界方案，地方政府推地也 有了更多限制。而從需求方面來看，持續(xù)下滑的行業(yè)利潤率，不斷高企的一二線城市拿地成本，目前企業(yè)購地積極性也有所回落。

??2、分布：各線城市土地出讓金額均同比回升，一線城市漲幅最大

??2月份，一線城市土地成交面積同比繼續(xù)回落，成交金額同環(huán)比均現(xiàn)回升；二線城市方面，成交量價(jià)環(huán)比回落，但同比均現(xiàn)增長；三四線城市方面，成交 面積、成交金額均持續(xù)回落，但成交金額依然保持同比上漲態(tài)勢。整體來看，受行業(yè)周期影響，各線城市土地成交面積均繼續(xù)環(huán)比回落，但成交金額均高于去年同 期。

??具體來看，一線城市本月成交建筑面積177萬平方米，環(huán)比上漲7%，同比下滑22%，成交金額286.65億元，環(huán)比上漲33%，同比大增 71%。在成交量同比下滑二成的情況下，一線城市土地成交金額依然同比增長71%，其主因還是北京、廣州、深圳的高單價(jià)地塊出讓增多所致，與2015年2 月相比，廣州、深圳土地成交樓板價(jià)均同比增長4倍，北京樓板價(jià)也同比翻番，是本月成交金額同比上漲的最大動(dòng)力。但從溢價(jià)率來看，2月份一線城市土拍平均溢 價(jià)率為18%，在各線城市中依然排在最后，其主因還是非住宅用地出讓增多所致，在2月份出讓的13塊土地中，不含住宅規(guī)劃的地塊多達(dá)8幅，最終成交價(jià)格也 多為底價(jià)出讓，拉低了出讓土地的平均溢價(jià)率。

??二線城市，2月份成交建筑面積為1211.6萬平方米，環(huán)比下跌42%，同比上漲5%，其中熱點(diǎn)城市重慶、南京并無土地出讓，但在各線城市中是 唯一同比上漲的；成交金額313億元，環(huán)比下跌61%，同比上漲17%。具體來看，成都、杭州等市本月成交建筑面積均顯著高于2015年2月，杭州市成交 建筑面積更是同比增長63%。

??三四線城市方面，本月土地成交建筑面積798.9萬平方米，環(huán)比下跌20%，同比下挫33%，成交金額200.4億元，環(huán)比下跌8%，同比上漲 19%。整體來看成交面積雖同環(huán)比收窄，但在吳江、東莞、煙臺(tái)等經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的城市，不少優(yōu)質(zhì)宅地仍能拍出超過50%的溢價(jià)率。

??受供給側(cè)改革影響，2月份各線城市土地成交建筑面積持續(xù)環(huán)比回落，但由于優(yōu)質(zhì)地塊占比增多，從成交金額指標(biāo)來看依然比較理想，這一方面反映了目 前土地價(jià)格仍在持續(xù)上漲，2015年以來的房地產(chǎn)火熱仍在投資面持續(xù)，另一方面也說明目前地方政府在供地選擇上更為謹(jǐn)慎，盡量選取符合市場需要的土地入 市，以免加大庫存負(fù)擔(dān)。

??3、重點(diǎn)地塊：入榜門檻繼續(xù)下滑，北京五環(huán)內(nèi)宅地溢價(jià)率僅1.7%

??2月份，土地市場出讓總價(jià)、單價(jià)門檻均在繼續(xù)下滑?？們r(jià)TOP10方面，本月入榜門檻為17.75億元，較1月下降了8%，榜首52.66億 元，環(huán)比上月下跌24%。值得關(guān)注的是，本月總價(jià)榜單首次兩席均沒有拍出高溢價(jià)，不僅是深圳的后海商辦用地受土地屬性所限，最終只是底價(jià)成交，位列次席的 北京駝房營村宅地也是如此，該地塊是近六年出現(xiàn)的第二宗朝陽區(qū)五環(huán)內(nèi)宅地，但僅僅歷經(jīng)一次舉牌，即由九龍倉綠城以1.7%的溢價(jià)率拿下，最終折合樓板價(jià)約 為5.5萬元/平方米，遠(yuǎn)低于市場預(yù)期的7-8萬元/平方米。

??單價(jià)TOP10方面，本月一線城市進(jìn)入出讓環(huán)節(jié)土地略有增加，在榜單中占據(jù)席位明顯增多。本月北京土地市場表現(xiàn)搶眼，單價(jià)TOP3的位置全部由 北京占據(jù)，在北京入榜地塊中，除了意外遇冷的榜首駝房營村地塊，其余宅地均拍出了封頂溢價(jià)，而綠地所拿的大興醫(yī)療用地更是拍出了101%的高溢價(jià)。

??深圳由于可開發(fā)土地面積較少，經(jīng)過多年快速發(fā)展，可使用土地已然不多，深圳一旦有土地出讓，便受到各界關(guān)注，79號地塊也不例外。該地塊曾于 2015年12月9日掛牌過，定于2016年1月出讓，但2015年12月23日突然被終止，2016年1月22日再次出讓，并更換了部分出讓條件。除了 出讓門檻較高之外，地塊成本也將部分開發(fā)商拒之門外，地塊起始樓板價(jià)高達(dá)2.52萬元/平方米。

??細(xì)化來看，地塊位于地鐵2號線后海站東南側(cè)，周邊有保利文化廣場，深圳灣體育中心和海岸城。放眼望之，地塊位于深圳后海總部經(jīng)濟(jì)區(qū)，是深圳未來 重點(diǎn)打造的五個(gè)核心總部區(qū)域之一，占地總面積2.26平方公里，聚集了華潤、中海油、中建、中鐵、天虹、百里、騰訊、百度、阿里巴巴等多家總部企業(yè)，仍有 更多的總部企業(yè)有落戶計(jì)劃。后?？偛拷?jīng)濟(jì)區(qū)地理位置得天獨(dú)厚，東面緊鄰深圳灣濱海休閑帶，豐富的自然風(fēng)光；南面是深圳灣口岸和西部通道，交通便捷；西面是 南山商業(yè)文化中心，商業(yè)配套成熟；北面是高新區(qū)填海六區(qū)。聯(lián)想此番拿地預(yù)計(jì)將建造聯(lián)想總部。

??開年不久，上海迎來了2016年第一宗區(qū)域地王。地王是位于青浦區(qū)朱家角板塊的一宗純住宅地塊，在13家房企的激烈爭奪中，中南建設(shè)殺出重圍， 斥資8.57億元的總價(jià)拿下該地塊，樓板價(jià)高達(dá)22091元/平方米，成為青浦新地王。自從17號線規(guī)劃實(shí)施開始，青浦地塊的成交樓板價(jià)便步步高 升，2015年9月首創(chuàng)拿下的純宅地樓板價(jià)17324元/平方米。到11月，新城的拿地成本已上升至18134元/平方米。除了地鐵帶來的交通便利，地塊 周邊的生活、商業(yè)配套設(shè)施也為項(xiàng)目入市帶來了保證，地塊毗鄰青浦萬達(dá)茂和吾悅廣場等，不僅能滿足基本的生活需求，也提升了消費(fèi)品質(zhì)；此外，有復(fù)旦附中、中 山醫(yī)院等優(yōu)質(zhì)資源環(huán)繞，滿足居民教育和醫(yī)療需求?；诎鍓K發(fā)展?jié)摿Γ鍓K內(nèi)已有多家開發(fā)上搶先入駐，大發(fā)融悅、首創(chuàng)禧悅在售均價(jià)約25000元/平方 米。 

??這并非中南建設(shè)落在上海的第一子，2015年10月中南以5.73億元的總價(jià)拿下奉賢區(qū)南橋新城的一宗地塊，首次進(jìn)駐上海，時(shí)隔四個(gè)月，再次拿下青浦地王，彰顯了中南建設(shè)加快布局上海的決心。不僅僅是中南建設(shè)，許多長期深耕三四線的房企紛紛調(diào)整戰(zhàn)略，轉(zhuǎn)戰(zhàn)一線城市。

??4、本月小結(jié)：土地出讓全面“剎車”，供給側(cè)改革將進(jìn)一步深入

??2016年2月，“有供有限”政策持續(xù)發(fā)力，土地市場成交面積繼續(xù)同比回落，但成交總價(jià)卻高于去年同期，這一方面固然是由于地價(jià)增長推動(dòng)，但更 重要的，我們認(rèn)為還是因?yàn)閮?yōu)質(zhì)土地占比增加，拉高了整體土地出讓均價(jià)所致。原因也很好理解，受供給側(cè)改革影響，目前地方政府更傾向于供應(yīng)發(fā)展前景良好、市 場估值更高的土地。

??并且基于以下兩點(diǎn)動(dòng)因，我們認(rèn)為地方政府的推地“精品化”還將在2016年進(jìn)一步深入：其一，去庫存方針仍將進(jìn)一步深化。 2月份以來，青島、福建、江西等省市陸續(xù)發(fā)布了一系列去庫存新政，海南省更是在《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》明確，對該省商品住宅庫存消化期超過該省 平均水平的市縣，暫停辦理新增住宅類土地用地審批，暫停新建商品住宅項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)建審批。為了不加大市場庫存負(fù)擔(dān)，“精品”土地出讓占比上升應(yīng)是未來大勢所 趨。

??其二，中央明確土地儲(chǔ)備資金將與城建分拆。2月2日，財(cái)政部、國土資源部等四部門發(fā)布通知清理現(xiàn)有土地儲(chǔ)備 機(jī)構(gòu)。新規(guī)明確提出，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)不得在土地儲(chǔ)備職能之外，承擔(dān)與土地儲(chǔ)備職能無關(guān)的事務(wù)，包括城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)等事務(wù)，已經(jīng)承 擔(dān)的上述事務(wù)應(yīng)當(dāng)按照本通知第一條規(guī)定限期剝離和劃轉(zhuǎn)。將土地儲(chǔ)備收益資金從城建中解放出來，將大大有益于減輕土拍成本，這不僅有利于放緩目前過快上漲的 房價(jià)速度，也有利于土儲(chǔ)機(jī)構(gòu)從“土地財(cái)政”中解放出來，不用再為了一時(shí)的城建資金而大肆任意拍地。

??不過基于一二線城市的“控房價(jià)”目標(biāo)，我們認(rèn)為部分城市土地供應(yīng)仍有上升的可能，并且會(huì)有更多附加條件推出，如在南京25日發(fā)布的控房價(jià)“寧十 七條”中，即要求進(jìn)一步加大普通住房土地供應(yīng)；深圳也在近期明確，將在2016年至少清退5.4平方公里不符合要求的建設(shè)用地，為緊張的土地供應(yīng)帶來了 “及時(shí)雨”；而上海在23日發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化本市土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的實(shí)施意見》中,也要求進(jìn)一步加大商品住房用地中小套住房供應(yīng)比例,以緩解目前商 品房供給不足的困境。