[克而瑞]共享經(jīng)濟(jì)熱潮下房企如何搭上短租這班車

??2月23日，如家酒店集團(tuán)宣布將于3月正式啟動(dòng)民宿運(yùn)營(yíng)，符合條件的民宿業(yè)主將以合作形式納入旗下品牌“云上四季民宿”。 目前已在全國(guó)8個(gè)城市簽約了33家民宿作為樣板店，未來計(jì)劃重點(diǎn)布局的地區(qū)包括云南、江浙滬、海南、福建、廣西等熱門旅游目的地。

??從2015年伊始，“去庫(kù)存”便成為了中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的主旋律，從國(guó)家層面至各地方政府，紛紛推出多種“去庫(kù)存”的相關(guān)政策措施，其中客棧民宿、長(zhǎng)短租 公寓等新興業(yè)態(tài)受到熱捧。2015年11月，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)85號(hào)文件，首次提到“積極發(fā)展客棧民宿、短租公寓、長(zhǎng)租公寓等滿足廣大人民群眾消費(fèi)需求的 細(xì)分業(yè)態(tài)”。12月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)陳政高提出：2016年我國(guó)要推進(jìn)以滿足新市民住房需求為主的住房體制改革，把去庫(kù)存作為房地產(chǎn)工作的重點(diǎn)，建 立購(gòu)租并舉的住房制度。

??一、房屋空置率過高是主因，在線短租平臺(tái)“去庫(kù)存”

??根據(jù)2015年末美國(guó)短租巨頭Airbnb的最新融資動(dòng)態(tài)顯示，公司估值已經(jīng)達(dá)到250億美元，成為繼Uber、小米之后全世界估值排名第三位的非上市科技公司。因此，在資本市場(chǎng)的青睞與“去庫(kù)存”基調(diào)的雙重作用下，國(guó)內(nèi)短租平臺(tái)如雨后春筍般出現(xiàn)。

??國(guó)內(nèi)的短租市場(chǎng)開啟于2011年4月份，目前國(guó)內(nèi)短租老大途家也誕生于這一年。隨后在經(jīng)歷爆發(fā)期、分化洗牌之后，國(guó)內(nèi)短租三巨頭開始顯現(xiàn)。小豬短租、途 家、住百家在2014年紛紛獲得新一輪的融資。至2015年，途家獲得3億美元D及D+輪融資，成為國(guó)內(nèi)短租行業(yè)第一家獨(dú)角獸級(jí)別公司，也是在這一年，房地產(chǎn)公司花樣年旗下“美易家”切入文旅住宿短租市場(chǎng)，房地產(chǎn)服務(wù)商新聚仁發(fā)布Weshare我享度假平臺(tái)，隨著Airbnb宣布正式入華，國(guó)內(nèi)短租行業(yè)進(jìn)入新的格局。

??利用宏觀調(diào)控手段有效的去庫(kù)存、利用市場(chǎng)的力量盤活空置房源，是目前的當(dāng)務(wù)之急。一方面，溫州、鄂爾多斯以及各種海邊旅游大盤等“鬼城”現(xiàn)象是眾所周知的，那么連續(xù)幾年房地產(chǎn)過度開發(fā)后的今天，全國(guó)庫(kù)存高企，消化周期居高不下。如何解決“空城”問題、解決“去庫(kù)存”問題，發(fā)展新興業(yè)態(tài)，短租平臺(tái)顯然是一個(gè)不錯(cuò)的方式。

??另一方面，根據(jù)調(diào)查，目前我國(guó)住房空置率遠(yuǎn)超20%，這其中除了上文所說的存量房問題之外，還有一部分是由于大量房屋投資客的存在，而導(dǎo)致房屋沒有入住或沒有出租而空置，那么把這一部分投資屬性空置房的盤活，短租平臺(tái)也是較優(yōu)的方式，尤其針對(duì)于各種海邊旅游大盤。

??因此，在宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩的今天，作為支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的問題就是影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的大問題。在去庫(kù)存的大基調(diào)之下，國(guó)家順勢(shì)提出“積極發(fā)展客棧民宿、短租公寓、長(zhǎng)租公寓等滿足廣大人民群眾消費(fèi)需求的細(xì)分業(yè)態(tài)”，于是短租行業(yè)發(fā)展愈加火熱，房企巨頭們紛紛“互聯(lián)網(wǎng)+”的同時(shí)，不免也摩拳擦掌的準(zhǔn)備入場(chǎng)短租分得一杯羹。

??二、房企涉足短租行業(yè)的兩大模式：自建與合作

??自建短租平臺(tái)方面。關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)自建短租平臺(tái)的案例：花樣年集團(tuán)旗下文旅住宿短租平臺(tái)“美易家”的評(píng)論，我們克而瑞地產(chǎn)研究在美易家產(chǎn)品發(fā)布會(huì)后(2015年7月21日)和美易家新三板上市后(2016年1月13日)已分別做過專門的點(diǎn)評(píng)，在此不作詳述。

??附文章如下：

??2015年7月21日《“美易家”，開啟文旅短租新模式》

??2016年1月13日《風(fēng)口下的“黑馬”：記美易家新三板上市》

??房企與短租平臺(tái)合作方面。以途家為例， 根據(jù)羅軍(途家網(wǎng)CEO)的公開介紹，途家網(wǎng)現(xiàn)在和百?gòu)?qiáng)房企中的80%均有合作。根據(jù)其官網(wǎng)“地產(chǎn)伙伴”中所顯示，中海、保利、碧桂園、世茂、龍湖、富力 等多家房企顯示在頁面上。截至到2015年8月份房源總數(shù)超過30萬套。目前，途家是中國(guó)第一個(gè)也是唯一的達(dá)到“獨(dú)角獸”量級(jí)的短租平臺(tái)，這與他的運(yùn)營(yíng)模 式或許不無關(guān)系。它的主要房源既不是一般短租行業(yè)中的職業(yè)二房東，也不是共享經(jīng)濟(jì)所提倡的個(gè)人閑置房源，而是開發(fā)商手中尚未去化的房子。

??在合作的過程中，開發(fā)商將房源批量提供給途家“托管”，一般單個(gè)項(xiàng)目最多不超過200套，尤其是在一些旅游圣地的旅游地產(chǎn)經(jīng)歷了一輪過度開發(fā)，目前正面 臨著銷售困境的時(shí)候，這對(duì)于大多數(shù)開發(fā)商來講，簡(jiǎn)直是求之不得的事情。這樣，途家便從開發(fā)商那里獲得了批量的、標(biāo)準(zhǔn)化的新房房源，同時(shí)解決了供給端數(shù)量不 足和質(zhì)量參差不齊的問題。而開發(fā)商與途家合作后，一方面能捆綁酒店公寓概念提升樓盤價(jià)值，另一方面則可以盤活空房?jī)r(jià)值，直接獲取短租的高收益。

??由于房源獲取的模式，途家的運(yùn)營(yíng)管理也更接近“分散式酒店”的概念。具體來說，就是通過批量式承租物業(yè)、標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)、和龐大的線下團(tuán)隊(duì)提供類酒店式的短租體驗(yàn)。在整個(gè)過程中，途家會(huì)對(duì)房源實(shí)行全托管。因此，在中國(guó)這樣一個(gè)不成熟的短租市場(chǎng)當(dāng)中，途家能夠如此高速發(fā)展至現(xiàn)在的規(guī)模，或許也是得益于其特有的更符合本土化的運(yùn)營(yíng)模式。

??三、三大短租平臺(tái)運(yùn)營(yíng)模式

??1、C2C分類信息平臺(tái)模式

??分享住宅巨頭Airbnb就是這種模式。它的幾乎全部運(yùn)營(yíng)都集中于線上，如搭建運(yùn)營(yíng)評(píng)價(jià)體系、培育社交元素和生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)的互聯(lián)網(wǎng)內(nèi)容等。因此，可以說是純線上公司，并不接觸線下的房源運(yùn)營(yíng)和監(jiān)管。

??它最大問題在于無法對(duì)房源質(zhì)量和房東的線下服務(wù)進(jìn)行品控。然而，由于國(guó)外的短租市場(chǎng)比較成熟，房源數(shù)量多且質(zhì)量普遍比國(guó)內(nèi)好，供給端和市場(chǎng)的成熟度仍可以保證Airbnb在業(yè)務(wù)和營(yíng)收上的持續(xù)增長(zhǎng)。因此，在國(guó)內(nèi)最初短租行業(yè)的爆發(fā)階段，模仿Airbnb這種模式的平臺(tái)目前大多已失敗或轉(zhuǎn)型。

??另外值得注意的是，Airbnb所倡導(dǎo)的個(gè)人閑置房源在本土化過程中又面臨“安全信任”、“法律法規(guī)”等諸多問題。去年，在上海外灘、人民廣場(chǎng)等核心地帶，由于“非法營(yíng)運(yùn)酒店”，多名Airbnb的房東被捕，類似的“非法營(yíng)運(yùn)”、“征稅”等諸多問題在美國(guó)、巴西等其他國(guó)家也屢屢發(fā)生。

??2、C2C重運(yùn)營(yíng)模式

??國(guó)內(nèi)短租平臺(tái)小豬短租便是C2C重運(yùn)營(yíng)模式。最初小豬短租起家于58同城，初期從58獲得了大量的房源。在2014年經(jīng)歷行業(yè)“寒冬”與行業(yè)洗牌后，從信息平臺(tái)模式轉(zhuǎn)型成為C2C重運(yùn)營(yíng)模式。

??該模式首先主要表現(xiàn)為平臺(tái)有大量線下團(tuán)隊(duì)，房源主要由線下BD團(tuán)隊(duì)發(fā)掘。其中，個(gè)人房東自主提交房源，也需平臺(tái)線下人員進(jìn)行審核。

??然后，線下運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)會(huì)幫助房東做房屋改善。一方面是打消房東關(guān)于安全性的顧慮，另一方面則是讓房子變得更適合分享居住，如安裝智能門鎖實(shí)現(xiàn)PMS管理、為雙方購(gòu)買保險(xiǎn)、提供軟裝方案優(yōu)化房屋等。

??接著平臺(tái)會(huì)對(duì)房東做基本的服務(wù)培訓(xùn)，將可標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)環(huán)節(jié)進(jìn)行規(guī)范，并鼓勵(lì)房東在此基礎(chǔ)上提供更多個(gè)性化和多樣化的體驗(yàn)給用戶。

??最后，平臺(tái)安排專門的線上客服提供全程對(duì)接服務(wù)。純信息撮合平臺(tái)的客服服務(wù)在交易完成后就結(jié)束了，但這類客服服務(wù)會(huì)貫穿用戶從預(yù)訂到入住結(jié)束的整個(gè)周期。

??3、B2C全托管模式

??途家為B2C全托管模式典型代表。它的模式與邏輯跟Airbnb完全不同，就像京東與淘寶。如上文所述，房源全部由開發(fā)商批量托管而來，標(biāo)準(zhǔn)化高便于產(chǎn)品品控；集中的房源便于集約化管理，還可降低人力成本?？偨Y(jié)來說就是強(qiáng)調(diào)對(duì)房源、設(shè)施、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的管控，并且依靠一套流程自動(dòng)化工具將各個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)打通。

??結(jié)語： 無論是助力去化庫(kù)存，還是受資本市場(chǎng)追捧等原因，結(jié)合“互聯(lián)網(wǎng)+”這個(gè)時(shí)下的熱門概念，以及與房地產(chǎn)息息相關(guān)的屬性，房企涉足短租行業(yè)已成為一種流行。那 么房企在轉(zhuǎn)型做短租時(shí)，可依靠自身豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)與資源，以及大量便于集約化管理的房源資源，在進(jìn)入短租行業(yè)的初期獲得相當(dāng)?shù)摹捌鹋軆?yōu)勢(shì)”。

??但是，有些問題依然需要值得思考，一方面，線上端是房企的薄弱環(huán)節(jié)，如果沒有流量，線上平臺(tái)無從談起，無論是合作還是自建，都將付出相當(dāng)?shù)某杀九c代價(jià)。另一方面，大量房源統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)化容易變成“又一家酒店”，反而失去原本短租平臺(tái)房源主題豐富的特色。