[克而瑞]樓市轉(zhuǎn)涼、地市高熱，濟南市場將怎么走？(上篇)

　　在去年以來“去庫存”政策激勵下，需求集中釋放甚至之前透支，加上10月“限購”政策作用下，濟南房地產(chǎn)市場10月新建商品住宅成交量環(huán)比跌幅超60%。與之鮮明相對的則是，土地市場明顯轉(zhuǎn)暖，新近出讓15宗地，共拍出220億元高價，多宗地塊溢價率都在200%左右。剛剛從庫存泥潭里尚未完全抽身的濟南市場，莫非又要進入地價飛漲的快車道？

??我們認為濟南房地產(chǎn)市場存在三大紅利及一大隱憂，將分上、下兩篇深度研究濟南房地產(chǎn)市場。

??紅利一：“東拓、西進”發(fā)展戰(zhàn)略成效顯著，成交規(guī)模有較大增長空間

??自2010年以來，盡管房地產(chǎn)市場歷經(jīng)數(shù)個調(diào)控周期，期間各線城市量價走勢多有調(diào)整，但是濟南似乎并不受調(diào)控周期影響，商品住宅成交量逐年提高。2015年成交面積首次突破1000萬平方米，2016年1-10月成交量進一步提升至1385萬平方米，同比增長61%。與此同時，濟南房價基本維持穩(wěn)中有升的態(tài)勢，隨著樓市去庫存進程提速，房價增速漸有加快的趨勢，現(xiàn)已突破萬元整數(shù)關(guān)口。

??近年來，濟南地域范圍不斷擴大，助力樓市成交規(guī)模直線攀升，集中表現(xiàn)在以下兩點：其一，在近郊、遠郊形成多個新城，房價已形成主城區(qū)、近郊和遠郊三級價格梯隊，吸引不同購買力客群前來置業(yè)；其二，新建城區(qū)積極引入“高精尖”產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)入大批產(chǎn)業(yè)人口，支撐購房需求持續(xù)釋放。以東部老工業(yè)區(qū)為例，區(qū)域內(nèi)長期伴隨著大氣污染、空氣質(zhì)量低下等問題，嚴重影響市民日常生活及區(qū)域價值。隨著產(chǎn)業(yè)騰挪發(fā)展策略持續(xù)推進，東部老工業(yè)區(qū)已完成33家企業(yè)搬遷或關(guān)停，電子信息、新材料等一批“高精尖”產(chǎn)業(yè)已落地生根，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級策略漸顯成效。

??“東拓西進”發(fā)展戰(zhàn)略仍在持續(xù)發(fā)酵。根據(jù)最新的城市規(guī)劃顯示，濟南城市架構(gòu)仍將延續(xù)“東拓、西進”發(fā)展戰(zhàn)略，以經(jīng)十路為主線，打造東西城市發(fā)展軸，中心城區(qū)面積將由526平方公里擴大到1022平方公里。據(jù)悉，東拓范圍遠至彩石、孫村、郭店片區(qū)， 西進范圍遠至長清區(qū)。雖然“北跨”未納入新版城市規(guī)劃，但是黃河新區(qū)仍在積極申請國家級新區(qū)，黃河變內(nèi)河、跨河發(fā)展前景著實可期。參考南京江北新區(qū)獲批后樓市、地市量價表現(xiàn)，一旦黃河新區(qū)獲批國家級新區(qū)，黃河以北片區(qū)將開啟新的發(fā)展篇章，必將成為濟南樓市新的增長極。

??紅利二：地鐵可拉近主城區(qū)與遠郊區(qū)域時空距離，沿線板塊價值明顯提升

??山東省是以青島、濟南為經(jīng)濟發(fā)展的雙引擎。盡管濟南是內(nèi)陸城市，不具備青島、日照、威海等省內(nèi)沿海城市的港口優(yōu)勢，但是濟南乃山東半島向內(nèi)陸發(fā)展的重要中轉(zhuǎn)站。濟南高鐵線路呈放射狀分布，直通19個省會直轄市，省內(nèi)其他城市需要途經(jīng)濟南再流向外省市，大批人流、物流帶來了可觀的經(jīng)濟效益，助力濟南經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展。

??更為重要的是，濟南地鐵正在如火如荼的施工建設(shè)階段，共計規(guī)劃8條地鐵線，分為市中心線(M4、M環(huán)線)、濟南十字發(fā)展軸(M1、M2、M3)和都市核心區(qū)快線(R1、R2、R3)三大類。其中，在建線路有R1、R3線，年底R2線將開工，預(yù)計2020年濟南地鐵將正式通車運行，屆時將有效緩解城市擁堵及遠郊區(qū)域出行不便的難題。受益于地鐵遠景規(guī)劃，沿線板塊價值顯著提升，甚至新東站板塊、唐冶板塊等原先的冷門板塊一躍成為如今的熱點板塊，地價、房價上漲動力著實強勁。

??紅利三：土地資源漸向品牌房企傾斜，三四房大戶型產(chǎn)品持續(xù)熱銷

??濟南土拍市場門檻頗高，招拍掛多以組團的形式，過高起始價、成交總價限制了部分中小房企參與競拍。以新晉出讓的第28號公告為例，除高新區(qū)徐家舊居改造地塊之外，其余地塊分為文莊組團2宗地、南北康組團7宗地和彩石組團5宗地。由于項目體量龐大，疊加企業(yè)拿地?zé)崆楦邼q，土拍競爭激烈，地價顯著高企，尤其是南北康組團及彩石組團總價分別高達86億和93億，明顯超出部分中小房企的資金能力范圍。

??濟南土地資源漸向品牌房企集中，尤以魯能、綠地、中海、中鐵等國資企業(yè)為代表。鑒于國企、央企資金管控能力強健，更有財政資金托底，即使樓市再次陷入新一輪調(diào)整期，國資企業(yè)資金周轉(zhuǎn)壓力甚微，降價意愿普遍不足，更難以出現(xiàn)大范圍的降價潮，給濟南房地產(chǎn)市場平添一道“安全閥”。

??由于濟南土地出讓以組團方式居多，房地產(chǎn)市場匯集著眾多大盤項目，市中區(qū)二環(huán)南路板塊更是以大盤云集著稱。值得一提的是，大盤業(yè)績表現(xiàn)可圈可點，二環(huán)南路板塊內(nèi)的魯能領(lǐng)秀城、華潤城、魯能?領(lǐng)秀公館和中國MALL?城市之星全部進入銷售金額TOP10。大盤項目憑借上佳的口碑效應(yīng)，客群來源廣泛，在全市范圍內(nèi)都有著較強影響力，其受市場周期性調(diào)整的影響不大。

??改善性需求持續(xù)釋放，房價猶存結(jié)構(gòu)性上漲壓力。在預(yù)算充足的情況下，客戶更為喜歡一步到位，大戶型產(chǎn)品持續(xù)熱銷。銷售金額TOP10項目均主打改善性需求，三房、四房戶型最為暢銷。譬如銷冠項目魯能領(lǐng)秀城，主力戶型135平米三房和190-240平米四房，著重迎合二孩家庭及三代同堂家庭的居住需求，為項目熱銷奠定了堅實的市場基礎(chǔ)。

??隱憂：調(diào)控政策讓原本就脆弱的市場情緒產(chǎn)生較大波動

??整體而言，濟南樓市調(diào)控政策相較溫和，其一，限購范圍局限于部分區(qū)域，集中在歷下區(qū)、市中區(qū)、槐蔭區(qū)、天橋區(qū)、歷城區(qū)和高新區(qū)；其二，本市戶籍家庭執(zhí)行最為寬松的限購標(biāo)準(zhǔn)，已擁有3套住房才限購，很大一部分戶籍家庭仍有購房資格；其三，現(xiàn)有限購、限貸城市中，濟南乃是唯一的限購但不限貸的城市，意味著購房者首付款支出并沒有實質(zhì)性提高。

??盡管如此，10月初濟南重啟限購令之后，購房者觀望情緒漸濃，房地產(chǎn)市場成交明顯降溫。10月商品住宅成交面積僅有80萬平方米，僅高于今年2月，為年內(nèi)第二低點，環(huán)比下降61%。對比其他城市，濟南環(huán)比跌幅居前，這與濟南尚未完全擺脫庫存困擾、尚未完全摘掉高庫存的帽子密不可分。正如很多城市一樣，經(jīng)過一年的“去庫存”努力——削減供應(yīng)、刺激需求，市場供求關(guān)系才剛開始回歸正常，而這樣的平衡關(guān)系又非常敏感、脆弱。