[克而瑞]調(diào)控升級(jí)供求縮量 地價(jià)、房價(jià)仍未明顯回調(diào)

2016-12-02 08:15:09來源:克而瑞

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  • 城市:全國
  • 發(fā)布時(shí)間:2016-12-02
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??【研究視點(diǎn)】

??調(diào)控升級(jí)供求縮量,地價(jià)、房價(jià)仍未明顯回調(diào)

??11月,地方行政調(diào)控持續(xù)升級(jí),受此影響商品房成交量同環(huán)比均現(xiàn)回落,少數(shù)城市更出現(xiàn)了局部房價(jià)微跌的現(xiàn)象。土地成交同比持續(xù)下滑,平均溢價(jià)率也在持續(xù)走低,但就熱點(diǎn)城市來看,廣州、福州、南京等地依舊頻頻出現(xiàn)土拍價(jià)格“觸頂”,“競配建保障房”、“搖號(hào)拍地”仍是這些城市的常態(tài)。

??由于限購令的“回歸”削減了需求基數(shù),限貸的升級(jí)加大了購房成本,預(yù)計(jì)將有越來越多購房者選擇觀望,2016年四季度成交量同比下滑已成定局。從之前深圳、蘇州的市場經(jīng)驗(yàn)來看,一旦調(diào)控真正到位,月成交量下滑幅度可達(dá)五成,并且如無土拍或其他利好刺激,市場成交至少會(huì)持續(xù)一到兩個(gè)季度的低位。

??【縱深解讀】

??經(jīng)濟(jì):民間投資增速持續(xù)回升,居民房貸占比仍居高不下

??政策:多城市樓市調(diào)控再加碼,上海重啟“認(rèn)房又認(rèn)貸”

??樓市:調(diào)控效果持續(xù)發(fā)酵,六成城市成交環(huán)比再跌30%以上

??土地:成交量價(jià)齊升,結(jié)構(gòu)因素使整體溢價(jià)率持續(xù)走低

??【圖說樓市】

??供應(yīng):整體供應(yīng)環(huán)比微跌5%,一線城市供應(yīng)量環(huán)比增51%

??成交:一線城市同環(huán)比跌幅皆超30% ,僅重慶武漢鄭州仍在漲

??庫存:供應(yīng)不濟(jì)致庫存仍在下降,但近五成城市消化周期拉長

??結(jié)構(gòu):中大戶型成交占比增多,京深中低檔產(chǎn)品成交占比回升

??【研究視點(diǎn)】

??調(diào)控升級(jí)供求縮量,地價(jià)、房價(jià)仍未明顯回調(diào)

??11月,地方行政調(diào)控持續(xù)升級(jí),受此影響商品房成交量同環(huán)比均現(xiàn)回落,少數(shù)城市更出現(xiàn)了局部房價(jià)微跌的現(xiàn)象。土地成交同比持續(xù)下滑,平均溢價(jià)率也在持續(xù)回落,但就熱點(diǎn)城市來看,廣州、福州、南京等地依舊頻頻出現(xiàn)土拍價(jià)格“觸頂”,“競配建保障房”、“搖號(hào)拍地”仍是這些城市的常態(tài)。

??政策調(diào)控方面,本月共有上海、成都、武漢等超過十個(gè)城市樓市調(diào)控再加碼,其中上海將首套房首付比提高至35%,有貸款記錄即算二套,對(duì)剛需和置換需求沖擊明顯;天津、杭州等調(diào)整差別化住房信貸政策,將房貸首付提升至30%。去庫存方面,太原出臺(tái)去庫存“16條”政策,將首套房比例下調(diào)至20%;哈爾濱、吉林及江西先后出臺(tái)意見鼓勵(lì)發(fā)展住房租賃市場。

??在熱點(diǎn)城市持續(xù)調(diào)控升級(jí)的政策背景下,商品房市場供給和需求雙雙降溫,供應(yīng)端僅少數(shù)城市推案有所回暖,但大多數(shù)仍處于低位;需求側(cè)延續(xù)了10月下滑的趨勢,部分城市同、環(huán)比跌幅超過50%。11月28個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交量環(huán)比下跌18%,同比下跌2%,多數(shù)城市成交量不及2016年月平均成交值。

??土地市場方面,隨著年底土地成交高峰期的到來,成交量環(huán)比有所提升,同比仍在持續(xù)回落,溢價(jià)率指標(biāo)也在持續(xù)下滑。具體到城市視角亮點(diǎn)頗多,廣州、天津、武漢等熱點(diǎn)一、二線城市土拍競爭愈加激烈,廣州、天津新晉誕生新的全市單價(jià)地王,武漢也刷新全市總價(jià)地王紀(jì)錄,濟(jì)南、長沙土地市場轉(zhuǎn)暖,本月平均溢價(jià)率超100%。

??本月熱點(diǎn)城市調(diào)控持續(xù)升級(jí),受預(yù)售證監(jiān)管加嚴(yán)、房企推案熱情減退、投資性需求退出等因素影響,不少熱點(diǎn)城市交易量出現(xiàn)顯著回落,但房價(jià)依舊處于高位,部分城市更是出現(xiàn)了地王“井噴”的局面。開發(fā)商和購房者在價(jià)格上的信心,我們認(rèn)為主要是基于以下三方面因素,首先是調(diào)控城市供地規(guī)模仍然過低。近期大多數(shù)表態(tài)四季度增加土地供應(yīng)的城市,供地目標(biāo)依然不高,優(yōu)質(zhì)宅地供應(yīng)量仍然不足。其次是熱點(diǎn)城市供不應(yīng)求的基本面并沒有發(fā)生改變。限購、限貸令的推出固然限制了大量的需求涌入,但預(yù)售證監(jiān)管加嚴(yán)、房價(jià)”限漲令”等政策也打擊了不少項(xiàng)目的推案熱情,大多數(shù)城市商品住宅市場仍然處于供不應(yīng)求的局面;最后,調(diào)控城市的需求只是被暫時(shí)限制。回顧近年市場走勢可見,限購、限貸等政策并沒有從根本上滅失合理購房需求,只是將購房需求延后,并且當(dāng)這部分購房群體再度回歸市場時(shí),往往迎來的是更加猛烈的需求爆發(fā)。

??但從地方調(diào)控的角度來看,由于目前的價(jià)格調(diào)控、尤其是地價(jià)的調(diào)控仍不及預(yù)期,為了防止飆漲的地價(jià)再一次成為房價(jià)上漲的推手,我們認(rèn)為接下來地方政府仍將進(jìn)一步加嚴(yán)監(jiān)管土拍資金來源,類似南京、合肥的“土拍限價(jià)”、“捂盤囤地者禁拍地”、“拍地時(shí)即約定上市時(shí)間和價(jià)格”等行政干預(yù)政策也可能會(huì)在更多城市出現(xiàn)。

??【01 經(jīng)濟(jì)】

??民間投資增速持續(xù)回升,居民房貸占比仍居高不下

??10月份我國國民經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)運(yùn)行、穩(wěn)中有進(jìn),多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)向暖。社融規(guī)模出現(xiàn)季節(jié)性下調(diào),M1、M2“剪刀差”再收窄,其中M2已連續(xù)4個(gè)月升高。

??1、宏觀經(jīng)濟(jì)保持企穩(wěn)回升,民間投資增速持續(xù)增加

??10月份我國宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升的態(tài)勢得以保持。實(shí)體經(jīng)濟(jì)回暖,全國規(guī)模以上工業(yè)增加值10月份同比增長6.1%,增速與上月持平,并且是連續(xù)第8個(gè)月保持在6%以上;10月PMI 為51.2%,較上月上升0.8個(gè)百分點(diǎn),自2014年10月份以來首次回升到51%以上,除新出口訂單、進(jìn)口指數(shù)有所下降外,其余指數(shù)均有不同程度提高,表明制造業(yè)企業(yè)信心普遍回升。價(jià)格數(shù)據(jù)方面,10月份CPI同比增長2.1%,比上月上升0.2個(gè)百分點(diǎn),主要受到去年同期基數(shù)偏低的推動(dòng);10月份PPI同比回升至1.2%,較9月份的0.1%提升了1.1個(gè)百分點(diǎn),PPI連續(xù)兩個(gè)月同比上漲且漲幅在提高,而且環(huán)比的漲幅也比較大。PPI漲幅增加在一定程度上反映在投資上,前10月民間固投同比增長2.9%,增速比1-9月份加快0.4個(gè)百分點(diǎn),民間投資連續(xù)兩個(gè)月的增速回升,表明市場需求面有所改善。

??房地產(chǎn)方面,前10月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資83975億元,同比名義增長6.6%,增速比1-9月份提高0.8個(gè)百分點(diǎn)。其中,住宅投資56294億元,增長5.9%,增速提高0.8個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為67.0%。在政策密集出臺(tái)之下,前10月商品房銷售面積和銷售額增速均較1-9月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn),而房屋新開工面積同比增速提高1.3個(gè)百分點(diǎn),主要受去年10月基數(shù)較低影響。目前整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)雖有企穩(wěn)跡象,但增長乏力,基建將成為接下來一段時(shí)間主要方向,受基數(shù)影響房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅回落的概率不大,但由于行業(yè)處于調(diào)整期,房企開發(fā)投資意愿不高是不爭的事實(shí)。

??2、中長期貸款占比高居不下,M1、M2剪刀差三個(gè)月持續(xù)收窄

??10月末,M2同比增速11.6%,較9月再回升0.1個(gè)百分點(diǎn),企業(yè)存款和居民存款本月漲跌互現(xiàn),但財(cái)政存款和非銀金融機(jī)構(gòu)存款增加。M1同比增長23.9%,增速繼續(xù)下降0.8個(gè)百分點(diǎn),M1增速小幅下跌但仍然處于高位,企業(yè)手中現(xiàn)金仍然較多。M1與M2增速“倒剪刀差”連續(xù)三個(gè)月收窄, M2增速的持續(xù)回升說明流動(dòng)性較為充裕,在穩(wěn)健的貨幣政策下,M2增速將難出現(xiàn)大幅波動(dòng),未來 “剪刀差”的程度主要受M1增速走勢的影響。

??9月新增貸款6513億元,同比多增1377億元,但相較9月1.22萬億元的新增貸款規(guī)模減少近一半。10月新增社融總量達(dá)8963億元,較9月的1.72萬億同樣縮水明顯,主要受到季節(jié)性因素的影響。貸款結(jié)構(gòu)上,10月住戶部門貸款增加4331億元,其中中長期貸款并未受到調(diào)控影響,10月增加4891億元,占到了當(dāng)月信貸規(guī)模的75%,其占比仍高居不下。

??【02政策】

??多城市樓市調(diào)控再加碼,上海重啟“認(rèn)房又認(rèn)貸”

??11月共有上海、成都、武漢等超過十個(gè)城市樓市調(diào)控再加碼,其中上海將首套房首付比提高至35%,對(duì)剛需和改善性需求沖擊明顯;天津、杭州等調(diào)整差別化住房信貸政策,將房貸首付提升至30%。去庫存方面,太原出臺(tái)去庫存“16條”政策,將首套房比例下調(diào)至20%;哈爾濱、吉林及江西先后出臺(tái)意見鼓勵(lì)發(fā)展住房租賃市場。

??1、樓市調(diào)控升級(jí)蔓延,上海、天津等力度再加碼

??11月,樓市調(diào)控力度不斷升級(jí)加碼,調(diào)控范圍也在持續(xù)蔓延,本月調(diào)控再加碼的城市涉及上海、杭州、武漢等10余個(gè)城市。其中,武漢再次對(duì)政策進(jìn)行升級(jí),將首套首付全面提高至30%,并對(duì)購房的套數(shù)進(jìn)行了相應(yīng)的限制;成都也出臺(tái)新政,對(duì)土地溢價(jià)率超60%須三個(gè)月交清價(jià)款;天津和東莞均調(diào)整差別化住房信貸政策,將房貸首付提升至30%;杭州加大調(diào)控力度,普通住房首套房首付比例提升至30%,對(duì)有2套以上住宅的家庭停止發(fā)放貸款;石家莊實(shí)施房價(jià)新政,商品房銷許價(jià)格須報(bào)發(fā)改委審核;福州將二套房公積金貸款首付比例提高至50%;上海也于28日連夜發(fā)文,將首套房首付款比例再提升至35%。

??此外,本月市場整治秩序力度加大。11月8日,國家發(fā)改委、住建部聯(lián)合再次發(fā)聲,將對(duì)全國范圍內(nèi)開發(fā)商及中介機(jī)構(gòu)開展關(guān)于明碼標(biāo)價(jià)的檢查。在國家加大整頓力度消息后,各地市場積極響應(yīng),以一線城市廣州、上海、深圳為首,到熱點(diǎn)二線城市杭州、成都、合肥、武漢等,整頓力度之大反應(yīng)了管理層維穩(wěn)市場的決心。具體來看,地方整頓的主要對(duì)象為開發(fā)商及中介機(jī)構(gòu),整頓范圍涵蓋查處廣告違規(guī)、違規(guī)銷售、哄抬房價(jià)等擾亂市場的行為。整體來看,為配合調(diào)控新政,新一輪監(jiān)管手段主要作用是加強(qiáng)信息透明披露、嚴(yán)查違規(guī)宣傳及規(guī)范交易資金來源。

??2、因城施策主基調(diào)不變,鼓勵(lì)發(fā)展租賃市場

??城市去庫存方面,太原在11月4日出臺(tái)去庫存“16條”政策,其中包括首套房比例下調(diào)至20%,此舉一方面符合當(dāng)前因城施策的大基調(diào),去庫存與控風(fēng)險(xiǎn)并舉;另一方面,截止10月末太原庫存達(dá)到661.5萬平方米,消化周期為8.2個(gè)月,盡管較去年已經(jīng)有較大下滑,但存量絕對(duì)值仍較大。哈爾濱于15日出臺(tái)《關(guān)于全市房地產(chǎn)去庫存工作的實(shí)施意見》,將實(shí)行差別化供地政策,加大棚改貨幣化安置力度,擴(kuò)大公租房保障范圍,發(fā)展住房租賃市場,放寬公積金貸款條件,實(shí)施農(nóng)民進(jìn)城購房優(yōu)惠政策。

??在發(fā)展住房租賃市場方面,吉林省鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù),鼓勵(lì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供住房租賃托管服務(wù),鼓勵(lì)個(gè)人出租自有住房,政府將給予稅收減免;江西省鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)通過購買、新建、租賃或房屋托管等方式籌集房源,鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作,出租待售商品住房,鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用“先租后售”“租金抵房款”等方式營銷。

??【03 樓市】

??調(diào)控效果持續(xù)發(fā)酵,六成城市成交環(huán)比再跌30%以上

??10月收緊調(diào)控政策密集出臺(tái),11月部分城市政策繼續(xù)加碼,市場供應(yīng)、需求雙雙進(jìn)入“寒冬”,政策效果持續(xù)發(fā)酵。盡管部分城市推案量開始回升,但依然難阻成交延續(xù)10月下滑之勢,CRIC監(jiān)測的57%的重點(diǎn)城市成交量環(huán)比跌幅超過30%,甚至部分城市同、環(huán)比跌幅皆超過50%。盡管新政導(dǎo)致各城市成交出現(xiàn)明顯下滑,但供應(yīng)不濟(jì)使得多數(shù)城市庫存仍在減少。樓市調(diào)控似乎沒有扭轉(zhuǎn)熱點(diǎn)城市土地市場火爆格局,維持量價(jià)齊升格局。

??1、供應(yīng):整體供應(yīng)環(huán)比微跌5%,一線城市供應(yīng)量環(huán)比增51% 

??11月,在政策收緊與整頓市場秩序、嚴(yán)查預(yù)售證持續(xù)發(fā)酵之下,房企推案量繼續(xù)減少,27個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅新增供應(yīng)量環(huán)比下降5%,但部分熱點(diǎn)城市推案力度加大,供應(yīng)量有所回升。一線城市在北京、廣州供應(yīng)回升帶動(dòng)下,供應(yīng)量環(huán)比增51%。二、三線城市供應(yīng)量環(huán)比“漲跌互現(xiàn)”,重慶、成都供應(yīng)量和漲幅均位居前列,蘇州、福州因10月基數(shù)過低而本月漲幅均在400%左右。另外,超過半數(shù)城市供應(yīng)量環(huán)比下跌,濟(jì)南、昆明、廈門、長春等城市環(huán)比跌幅超過5成,而此前市場火熱得南京、武漢環(huán)比跌幅也在19%左右,但絕對(duì)值仍與今年平均值相持平。

??2、成交:一線城市同環(huán)比跌幅皆超30% ,僅重慶武漢鄭州仍在漲

??11月市場延續(xù)成交下跌趨勢,個(gè)別城市對(duì)政策再次加碼使得市場觀望情緒濃郁,再加上多數(shù)城市供應(yīng)量仍偏緊,11月28個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交量環(huán)比下跌18%,同比下跌2%,多數(shù)城市成交量較2016年月均成交量也有較大跌幅。

??其中,一線城市成交量同、環(huán)比分別下降35%和33%。海單月成交量不足60萬平方米,創(chuàng)下自2015年3月以來新低。相對(duì)來看,廣州依然在一線城市中表現(xiàn)亮眼,成交量連續(xù)9個(gè)月保持在100萬平方米以上,盡管11月環(huán)比下跌31%,主要是因?yàn)?0月份成交創(chuàng)下新高所致,若從同比來看,也僅有廣州同比上漲7%,其余三城全部下跌。

??二、三線城市整體跌多漲少,24個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅環(huán)比下跌16%,同比上漲4%,超過7成城市成交量環(huán)比下跌。調(diào)控政策對(duì)市場成交產(chǎn)生了顯著的抑制作用,在15個(gè)已出臺(tái)調(diào)控政策的城市中,僅4城成交環(huán)比上漲。分別為武漢、南寧、鄭州、福州。除武漢和鄭州較9月上漲14%,南寧、福州成交幾乎與上月持平。值得注意的是,南寧已經(jīng)連續(xù)兩月成交破百萬平方米,成交持續(xù)上漲的同時(shí)創(chuàng)下歷史成交新高,這與南寧此前政策較為贏弱不無關(guān)系。剩余11個(gè)出臺(tái)政策的城市跌幅普遍較大。蘇州、東莞、無錫、杭州跌幅超過50%左右,成都、天津、南京、濟(jì)南等城市跌幅也超過10%。其中蘇州單月31萬平方米的成交量為近2年以來最低值,濟(jì)南則連續(xù)兩個(gè)月成交量不足90萬平方米,與此前140萬平方米的月平均成交相距甚遠(yuǎn)。未出臺(tái)政策的城市成交漲跌不一。重慶表現(xiàn)最為突出,11月成交280萬平方米,同環(huán)比皆上漲,成交量為今年新高的同時(shí)已連續(xù)4個(gè)月上漲。庫存較高得沈陽近三個(gè)月成交量保持較高水平,11月成交量同、環(huán)比分別上漲27%和6%,庫存壓力得到進(jìn)一步緩解。而長沙、昆明等城市環(huán)比跌幅均在40%左右,長沙也結(jié)束了此前成交持續(xù)火熱得態(tài)勢。另外,長春、貴陽等城市環(huán)比下跌幅度不大,均在10%以內(nèi)。

??3、庫存:供應(yīng)不濟(jì)致庫存仍在下降,但近五成城市消化周期拉長

??11月半數(shù)城市供求比有所上升,其中無錫、蘇州供求比上升至1.3,東莞更是高達(dá)2.2;其余城市供求比略有下降,總體而言,大部分城市供求比仍舊小于1,市場依舊處于供不應(yīng)求狀態(tài)。存量方面,除南京環(huán)比上升9%、蘇州環(huán)比上升7%及無錫、東莞環(huán)比略有上升外,總體持續(xù)呈現(xiàn)下降趨勢,上海本月庫存環(huán)比下跌41%,鄭州環(huán)比下跌16%。同比來看,大部分城市庫存同比下降,僅深圳、蘇州、成都同比有所上漲。

??消化周期來看,近五成重點(diǎn)城市商品住宅消化周期環(huán)比上漲。一線城市中,上海已不足1個(gè)月,深圳仍高達(dá)16.6個(gè)月。二線城市南京、廈門、無錫供大于求,消化周期環(huán)比較大幅度上漲南京消化周期持續(xù)回升至3.0個(gè)月,但仍處于低位。

??4、成交結(jié)構(gòu):中大戶型成交占比增多,京深中低檔產(chǎn)品成交占比回升

??從價(jià)格段成交結(jié)構(gòu)來看,本月北京、深圳中低檔產(chǎn)品成交占比回升,上海中高檔產(chǎn)品成交占比增多。具體來看,上海中高檔、高檔產(chǎn)品成交占比合計(jì)上升了4個(gè)百分點(diǎn);北京中低檔產(chǎn)品成交占比增加了3個(gè)百分點(diǎn),深圳中高檔項(xiàng)目成交占比出現(xiàn)回落,中低檔產(chǎn)品成交占比則相應(yīng)回升了5個(gè)百分點(diǎn)。

??從面積段成交結(jié)構(gòu)來看,中大戶型成交占比明顯增多。本月上海144-200平方米產(chǎn)品成交占比回升,較上月增加了6個(gè)百分點(diǎn);北京200平方米以上大戶型產(chǎn)品占比增加了8個(gè)百分點(diǎn);深圳90平方米以下小戶型產(chǎn)品成交占比大幅回落,144平方米以上占比則相應(yīng)增多。

??5、小結(jié):多數(shù)城市仍后政策升級(jí)得可能性,12月成交將繼續(xù)下探

??總體來看,新政對(duì)于市場成交得影響正在持續(xù)發(fā)酵,多數(shù)城市“供、求”在10月、11月迎來“寒冬”,尤其是出臺(tái)調(diào)控政策得城市,成交量急劇萎縮,市場觀望情緒加碼。當(dāng)然,這與管理層整頓市場秩序、嚴(yán)查預(yù)售證審批不無關(guān)系。庫存而言,由于多數(shù)城市供不應(yīng)求得狀態(tài)并未反轉(zhuǎn),新政過后多數(shù)城市庫存仍在下降,庫存風(fēng)險(xiǎn)并未隨著新政到來而有所增加。 

??整體而言,此輪調(diào)控政策得核心是“房價(jià)”和“地價(jià)”,就目前而言,多數(shù)城市房價(jià)漲幅雖環(huán)比放緩,但更多是由于預(yù)售證監(jiān)管從嚴(yán)所致;而土地方面,“地王”頻出雖較此前有所降溫,但優(yōu)質(zhì)地塊競爭激烈的情況并未得到改變。由此看來,未來政策繼續(xù)加碼的空間猶在。若從實(shí)際市場來看,11月,成都、武漢、杭州等城市繼續(xù)升級(jí)此前調(diào)控政策,上海、天津也在月末開啟新一輪“限貸”大幕,也印證了政策再次深化得可能性。預(yù)計(jì)未來將會(huì)有更多熱點(diǎn)城市加入到政策升級(jí)中,以及部分熱度仍較高得城市出臺(tái)新的抑制性政策,通過系列措施去杠桿、穩(wěn)樓市,因此,12月成交量繼續(xù)下滑已成定局。

??【04 土地】

??成交量價(jià)齊升,結(jié)構(gòu)因素使整體溢價(jià)率持續(xù)走低

??2016年11月,全國土地成交規(guī)模升至3514萬平方米,環(huán)比增長43%,但同比仍下降18%,三、四線城市成交量持續(xù)低位運(yùn)行。受結(jié)構(gòu)性因素影響,溢價(jià)率連續(xù)兩月回落。熱點(diǎn)城市接連收緊土地調(diào)控政策,集中表現(xiàn)在以下兩點(diǎn):其一,加強(qiáng)土地交易資金監(jiān)管,繼上海之后,南京、廣州發(fā)文要求土地競買資金來源全部為自有資金;其二,限房價(jià)、限地價(jià)政策已在多個(gè)城市率先施行,譬如廣州新晉掛牌地塊大都設(shè)定最高限價(jià),當(dāng)競價(jià)達(dá)到最高限價(jià),將競配建保障房面積。

??1、成交:土地市場量價(jià)齊升,受結(jié)構(gòu)性因素影響平均溢價(jià)率有所回落

??11月,CRIC監(jiān)測的300城經(jīng)營性土地成交299幅,環(huán)比微升8%,成交建面3514萬平方米,環(huán)比增加43%,成交總價(jià)2228億元,環(huán)比大增139%。多個(gè)城市土地成交明顯放量,尤以武漢和廣州為代表,成交建面雙雙突破300萬平方米。本月廣州合計(jì)出讓21宗經(jīng)營性土地,成交建面多達(dá)311萬平方米,刷新近年來單月新高。我們認(rèn)為隨著年底土地市場成交高峰期的到來,各線城市明顯加大推地力度,下月土地成交規(guī)模猶存較大的增長空間。

??土地平均溢價(jià)率降至53.8%,環(huán)比減少6.6個(gè)百分點(diǎn)。其中,一線以及三四線城市土地溢價(jià)率略有回升,二線城市土地溢價(jià)率進(jìn)一步下滑至63.4%,環(huán)比減少9.9個(gè)百分點(diǎn)。主要還是受結(jié)構(gòu)性因素影響,南京、蘇州等熱點(diǎn)二線城市土地成交建面均有不同程度的回落,西安、重慶等城市土地成交規(guī)模暫居市場前列,但是房企拿地態(tài)度普遍謹(jǐn)慎,低溢價(jià)乃至底價(jià)成交漸成常態(tài)。值得一提的是,濟(jì)南、成都、長沙和天津等多個(gè)二線城市溢價(jià)率都在100%左右,尤其是濟(jì)南土拍競爭愈加激烈,彩石組團(tuán)地塊、南北康組團(tuán)地塊都拍出了200%超高溢價(jià)率。

??2、分布:一、二線城市成交規(guī)模增長明顯,三四線城市猶在低位

??11月,一線城市土地成交建面大幅回升至415萬平方米,受上月較低基數(shù)影響,環(huán)比大增508%,同比仍下降42%;二線城市土地成交建面2628萬平方米,同、環(huán)比均有所提升,漲幅分別為42%和38%;三、四線城市土地成交建面471萬平方米,環(huán)比微跌4%,同比下跌73%。

??具體來看,一線城市土地成交建面快速提升至415萬平方米,環(huán)比增長5倍有余。廣州土地成交顯著放量,成交建面高達(dá)311萬平方米,這在歷史上也并不多見。盡管國慶期間廣州市政府下發(fā)調(diào)控新政,但是政策內(nèi)容相較溫和,限購、限貸仍維持不變,只是加強(qiáng)對(duì)房企和中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管。因廣州土地供應(yīng)持續(xù)偏緊,中心城區(qū)更是一地難求,企業(yè)高價(jià)拿地的熱情依舊高漲。從本月土拍來看,多宗地觸及限價(jià)上限,剔除配建保障房面積,白云區(qū)、荔灣區(qū)最高單價(jià)超4萬/平方米,番禺區(qū)最高單價(jià)超3萬/平方米。我們認(rèn)為在高地價(jià)的作用下,廣州房價(jià)面臨著較大的上漲壓力。

??二線城市土地成交建面回升至2628萬平方米,環(huán)比增長38%。武漢密集成交多宗大體量地塊,成交建面飆升至316萬平方米,高居全國首位。其次分別為南寧、西安和鄭州,土地成交建面都在200萬平方米以上。值得一提的是,平安總價(jià)110.65億元競得漢陽區(qū)楊泗港地區(qū)新港長江城啟動(dòng)片K、J、F、G地塊,創(chuàng)造武漢新的總價(jià)地王。反觀西安土地市場仍舊冷清,新晉出讓地塊全部底價(jià)成交,拿地企業(yè)以本地中小房企居多,競爭自然不甚激烈。

??三、四線城市土地成交建面僅有471萬平方米,盡管年底乃土地市場成交高峰期,但是三、四線城市受困于高庫存風(fēng)險(xiǎn),“有供有限”仍從緊執(zhí)行,成交量持續(xù)低位運(yùn)行。佛山、東莞土地成交相較活躍,成交建面都在70萬平方米以上,暫居市場前列。值得關(guān)注的是,華為16.4億元連拿東莞松山湖區(qū)5宗地,全部底價(jià)成交,樓板價(jià)僅有2495元/平方米。出讓公告顯示,5宗地需全部精裝修對(duì)外銷售,限定最高售價(jià)9500元/平方米,預(yù)計(jì)將用于建設(shè)人才公寓,解決華為終端總部員工就近居住問題。

??我們認(rèn)為受制于一、二線城市年初制定的供地計(jì)劃完成情況不甚理想,并且年底也有集中供地的慣例,預(yù)計(jì)下月一、二線城市土地成交規(guī)模猶存較大的增長空間。三、四線城市人口持續(xù)凈流出,購房需求難見爆發(fā)性增長,為了加速庫存去化,土地供應(yīng)端仍將予以限制,成交規(guī)模增長空間著實(shí)有限。

??3、重點(diǎn)地塊:榜首及門檻明顯抬升,廣州多宗地躋身總價(jià)、單價(jià)T0P10

??11月,由于熱點(diǎn)一、二線城市新晉出讓多宗高價(jià)地,總價(jià)、單價(jià)榜單榜首和門檻均有不同程度的提升。總價(jià)TOP10方面,本月入榜門檻為龍湖首開聯(lián)合體競得的京土整儲(chǔ)掛(房)[2016]023號(hào),成交總價(jià)37.8億元,環(huán)比增加135%;榜首為平安奪下的武漢楊泗港地區(qū)新港長江城啟動(dòng)片K、J、F、G地塊,成交總價(jià)110.65億元,環(huán)比增長46%。

??單價(jià)TOP10方面,入榜門檻為越秀摘得的杭政儲(chǔ)出[2016]28號(hào),樓板價(jià)25787元/平方米,環(huán)比增長108%;榜首為金地競得的津南雙(掛)2016-134號(hào),樓板價(jià)49018元/平方米,環(huán)比上升51%。值得關(guān)注的是,廣州土地市場明顯轉(zhuǎn)暖,4宗地入圍總價(jià)TOP10,6宗地躋身單價(jià)TOP10,白云區(qū)AB2911053地塊更是刷新廣州單價(jià)地王紀(jì)錄,土地市場熱度可見一斑。

??11月22日,武漢掛牌出讓漢陽區(qū)楊泗港地區(qū)新港長江城商住用地,由K、J、F、G4宗地組成,總建面81.4萬平方米,其中商業(yè)體量18.7萬平方米。土拍環(huán)節(jié)吸引越秀中建聯(lián)合體、金茂招商聯(lián)合體、華潤、萬科、碧桂園、中海和平安等多家房企參與競價(jià),最終平安總價(jià)110.65億元競得,溢價(jià)率70%,樓板價(jià)13588元/平方米,刷新武漢總價(jià)地王紀(jì)錄。

??該宗地地理位置優(yōu)越,位于二環(huán)三環(huán)之間;景觀資源豐富,有著一線江景資源;交通出行便捷,臨近在建地鐵6號(hào)線前進(jìn)村站,預(yù)計(jì)2016年底6號(hào)線將投入運(yùn)行,楊泗港長江大橋?qū)⒂?019年正式通車,屆時(shí)市民出行將更為便捷。周邊競品復(fù)地海上海售價(jià)1.9萬/平方米,地價(jià)尚在合理的區(qū)間范圍內(nèi)。新港長江城片區(qū)為漢陽區(qū)重點(diǎn)規(guī)劃片區(qū),總體定位突出長江文化、水生態(tài)文化和港埠文化三大核心功能特色,將建設(shè)長江博物館、水上船艦展示中心、長江淡水科技館、船員俱樂部、游艇漁人碼頭等多個(gè)城市地標(biāo)。我們認(rèn)為隨著遠(yuǎn)景規(guī)劃漸次落地,新港長江城片區(qū)價(jià)值猶存較大的提升空間,地王開發(fā)前景可高看一線。

??11月9日,天津掛牌出讓津南雙(掛)2016-134號(hào)地塊,吸引天房、綠城、中海、平安、金融街、金地、招商、萬科、中糧、保利、正榮等11家房企參與土拍。最終,經(jīng)過104輪競價(jià),金地總價(jià)47.4億元競得,溢價(jià)率90%,剔除商業(yè)及共建,住宅部分樓板價(jià)56095元/平方米,創(chuàng)造天津新的單價(jià)地王。

??該宗地緊鄰天津中醫(yī)藥大學(xué),步行可至地鐵1號(hào)線海光寺站,日常交通出行便捷。周邊生活配套齊全,醫(yī)院、學(xué)校、商業(yè)設(shè)施應(yīng)有盡有,學(xué)區(qū)資源尤為突出,周邊云集南開小學(xué)、南開中學(xué)等多所重點(diǎn)中小學(xué),對(duì)于更為看重學(xué)區(qū)資源的客群有著較強(qiáng)吸引力。鑒于市內(nèi)六區(qū)土地供應(yīng)極具稀缺性,兼具學(xué)區(qū)資源優(yōu)勢更顯緊俏,拍出高價(jià)也在正常意料范圍之內(nèi)。學(xué)府板塊匯集南開大學(xué)、天津大學(xué)等多所高等院校,居住氛圍濃厚,板塊內(nèi)已長期沒有新房供應(yīng),成交以二手房為主,該項(xiàng)目入市后可以有效填補(bǔ)市場空白。根據(jù)我們測算得知,新晉地王售價(jià)需達(dá)9萬/平方米才能保本,周邊在售競品主要集中在奧體板塊,其中復(fù)康路十一號(hào)售價(jià)最高達(dá)6.64萬/平方米,地王解套著實(shí)不易。

??4、本月小結(jié):熱點(diǎn)城市土拍高溫難降,升級(jí)調(diào)控已是大勢所趨

??11月,土地市場可以簡單概括為以下三點(diǎn):其一,隨著年底土地成交高峰期的到來,成交規(guī)模明顯提升,但是三四線城市未見明顯好轉(zhuǎn),成交量猶在低位;其二,廣州、天津、武漢等熱點(diǎn)一、二線城市土拍競爭愈加激烈,廣州、天津新晉誕生新的全市單價(jià)地王,武漢也刷新全市總價(jià)地王紀(jì)錄。與此同時(shí),濟(jì)南、長沙土地市場轉(zhuǎn)暖,土地溢價(jià)率超100%;其三,熱點(diǎn)城市為了穩(wěn)房價(jià)、控地價(jià),進(jìn)一步收緊土地調(diào)控政策。譬如,南京、廣州發(fā)文明確要求土地競買資金必須為自有資金,鄭州土拍溢價(jià)率達(dá)到150%將中止出讓,轉(zhuǎn)為一次競價(jià)模式。不過,熱點(diǎn)一、二線城市土地市場持續(xù)高熱,以廣州為例,多宗地到達(dá)限價(jià)上限,白云區(qū)AB2911053地塊更是刷新廣州單價(jià)地王紀(jì)錄。

??囿于現(xiàn)有貨幣政策未見明顯轉(zhuǎn)向的信號(hào),短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)企業(yè)高價(jià)拿地的預(yù)期,熱點(diǎn)一、二線城市土地市場高溫難降,高溢價(jià)乃至地王仍時(shí)有發(fā)生,地價(jià)上漲必將倒逼房價(jià)上漲。值得留意的是,月底上海、天津相繼升級(jí)限貸政策,我們認(rèn)為濟(jì)南、成都這類調(diào)控政策相較溫和的城市或?qū)⑿Х律?jí)調(diào)控政策,長沙這類尚未出臺(tái)調(diào)控政策的城市或?qū)⒓尤胝{(diào)控城市的范圍。


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