[中房研協(xié)]丁祖昱：大數(shù)據(jù)下的中國房地產(chǎn)行業(yè)和未來發(fā)展趨勢

??房地產(chǎn)市場規(guī)模上了全新臺階

??第一個趨勢，2016年到現(xiàn)在的相關(guān)數(shù)據(jù)可以看到，中國房地產(chǎn)市場規(guī)模上了一個全新的臺階，一個大的方向未來五年都可以保持在這樣打破天花板之后的高位運行。 2016年商品房總成交量15.7億平方米，成交金額11.78萬億，今年的一到五月份總銷售面積5.48億，銷售金額4.36萬億，面積比去年同期上升了14.3%， 金額上升18.6%。 去年打破了房地產(chǎn)市場天花板之后，今年的一到五月份沒有走平，也沒有下滑，反而又上了一個新的臺階，今年上半年主要的成交貢獻是三四線城市，相信各家企業(yè)都有體會，一線、二線，少量的三線當中的熱點城市做了統(tǒng)計，一到六月份的數(shù)據(jù)整體下滑15%到20%，面積下滑15%左右，金額下滑在20%左右。 現(xiàn)在全國的銷售面積反而上升15%，銷售金額上升了20%，主要還是因為今年三四線城市的量上的非常快。到五月份，三四線城市的面積占比已經(jīng)占整個中國的銷售面積占比75%，25%是一二線城市。去年年末是66%三四線城市貢獻，34%是一二線城市貢獻的，短短的五個月，一二線城市份額又下降了10個百分點。今年上半年是三四線城市的量上的特別快。除了商品住房部分，這段時間可以看到，保障房，包括租賃房未來的市場容量也會進一步的提升，7月7日下午四點上海發(fā)布了《關(guān)于住房發(fā)展 的“十三五”規(guī)劃》，在未來五年要供應(yīng)170萬套住房，170萬套里面45萬套是商品房，這個跟前五年基本持平，55萬套是保障房，較過去略有增加，差別不大，另外的70萬套新增的租賃房，原來租賃房有兩塊，一個是公租房，還有一個是廉租房，之前，從未見過像上海五年供應(yīng)70萬套的租賃房的政策。另外除了這70萬套的新增之外，上海還要求企業(yè)收百姓手上的一些閑置房，另外要做30萬套的公租房，未來上海要做一百萬套的租賃房。

??我們也看到，商品房的總量2016年上了一個新的臺階后，也許這兩年會有波動，但是波動并不影響整個總量在高位運行，每年13、14億平方米，10到11萬億的銷售額，另外還有保障房和租賃房的市場。 很多的二線城市覺得租賃房比例不會很大，但是如果大家關(guān)注今年高層對于住房市場相關(guān)的意見，大家可以看到，未來中國還是希望推行租購并舉的模式，  租賃房達不到北京和上海的比例，但是未來也會成為市場當中的重要的組成部分， 這些都是新建的住房拿出來百分之百持有70年，不能賣，上海上周已經(jīng)出讓了兩塊土地，都是百分之百70年持有、租賃。這和之前深圳、北京，包括萬科拍下來的商品住房的用地，大家在競價過程中已經(jīng)把持有的比例從20%到提升到百分之百，現(xiàn)在拿出來就是要求百分之百全部作為租賃使用。

??市場分配角色：土地、金融機構(gòu)、稅和建筑

??這個市場上了一個全新的臺階，當然我們也可以看到最后市場分給誰呢，一大塊是土地，這毋庸置疑，每年土地占11萬億當中非常重要的一個部分，占一個大頭。第二塊是銀行，或者說金融機構(gòu)獲取的利息，占比也是非常高的。 第二和第三個差不多，還有一個是“稅”有的算下來稅高，有的算下來是利息高，這是第二和第三位。第四位是建筑，特別是房價貴的時候，原來房價平均一萬以下，建筑的成本排在第二位，稅和利息排在第三和第四，現(xiàn)在是房價過萬之后，特別是很多城市過量萬之后，稅和利息上去了，可以算一個占比。建筑成本一般來說還沒有發(fā)生大的改變。  還有一部分因為做全裝修的，也成為了排在前五位的另外一塊成本，所以實際十幾萬億的市場企業(yè)的利潤是最小的一塊。中國的房地產(chǎn)行業(yè)上了規(guī)模之后， 實際上上下游的行業(yè)，乃至于整個國民經(jīng)濟都受到了很大的推動。  

??規(guī)模房企增速越來越快

??這是第一個趨勢，五年沒有太大的問題，即使今天政策還保持這樣的調(diào)控政策，五年的高位沒有問題。

??第二個問題，目前的集中度越來越高，六月份剛剛看到大家的銷售數(shù)據(jù)，前三位都破了兩千億，碧桂園和萬科都約3000億，半年3000億，每周賣一百多億的房子，恒大六月的數(shù)據(jù)600多億，一周賣150億。再加速度的運行。 龍湖賣920多億，但是7月2日已經(jīng)公布了破千億了，融創(chuàng)和萬達有大的戰(zhàn)略合作，萬達把文旅全部轉(zhuǎn)給融創(chuàng)，把酒店也轉(zhuǎn)給融創(chuàng)，融創(chuàng)在六月底的數(shù)據(jù)，自己報1100億多一點，我們統(tǒng)計的是1090億，如果把萬達文旅加進去，又上了一個新的臺階。  前十強，六月底的占比，全國銷售金額的占比達到26.6%，去年只有18.7  億，所以一年來，市場的集中度是在加速度的運行，前一年是17，去年整體市場發(fā)生了大的上漲，集中度上升不明顯，今年的集中度上升非常明顯，20強占比35.6%，甚至超過了去年50強的占比。30強占了41.8%，50強49.1%，50家房企占了中國的半壁江山，原來判斷18年才可以達到半壁江山，現(xiàn)在已經(jīng)達到了，增長的速度非?？欤ツ?5.3%。  按照這個速度下去，也許明年30強可能就達到了50%的市場規(guī)模了，而且我們也注意到，還沒有到千億的公司，前30強，甚至30多強都提出了他們的目標是千億。甚至一些公司說小目標是千億，第二階段，第三階段還有新的目標，  還要等等看，因為增長的速度太快了。前三強太厲害了，也許到2020年的時候，要占到整個中國房地產(chǎn)總量的25%，現(xiàn)在是十家占25%，這個非常有可能。

??房企集中度攀升規(guī)?；^(qū)域化成發(fā)展趨勢

??在房企集中度快速攀升的過程中，也在發(fā)生一些變化，一個變化是大企業(yè)還要繼續(xù)做大，我們的初步測算，基本上30強房企可能成為全國性的主流房企。明年可以達到50%的市場占有，到2020年，這30家公司應(yīng)該在60%  到70%的全國占比。 第二個公司是區(qū)域龍頭，專業(yè)型的房企，不一定要走全國化，區(qū)域深耕就可以了，今年六月底的數(shù)據(jù)看到很多家增長速度非?？斓姆科笠呀?jīng)不做全國化了，  就是集中他們的區(qū)域和板塊當中，一家江西的公司，也不算房地產(chǎn)特別發(fā)達的省份，一個省份里面做房地產(chǎn)運作，今年已經(jīng)排在40多位了，100多億的銷售額， 這個和前幾名是不能比的，但是增長的速度還是很快的。說到專業(yè)的運作當中可以有做高端的，像星河灣，其實也可以有新的趨勢，只做保障房也可以，現(xiàn)在很多的國企保障房占比非常高。  還有一些開始做租賃，租賃的市場未來也是非常大的市場，如果今天能夠在金融方面有一定支持，租賃市場是非常巨大的市場，關(guān)注到前二十強的房企都進入到長租公寓的領(lǐng)域，未來政府也會積極的推進這方面的運作，很多人都認為租賃回報算不過來，但是樓板價有大幅度下調(diào)的話，如果按照銷售型的起價，大概六到八倍左右，都要三四萬塊錢的起價，現(xiàn)在做租賃五六千塊錢。  按照成本價測算，租賃匯報并不會多，如果按照市場的商品住房的成本價和市場價，租賃回報非常低，如果按照今天的租賃的成本價，前期平穩(wěn)在4%左右，后期可能會高一些。 第三類企業(yè)可能就是要退出這個行業(yè)了，如果房企今天退出還是不錯的，很多房企都是開開心心的退出，比如說今天的萬達的酒店和另外的公司合作之后，  他們可以更多的聚焦一些事情，更多的中小企業(yè)今天還有土地的話，在房地產(chǎn)相對高位的時候，無論是跟大公司合作，還是安全退出都是不錯的。這和中國的其他的行業(yè)，當年的那種洗牌、調(diào)整相比沒有那么殘酷，當時是優(yōu)勝劣汰，99% 的企業(yè)都死掉，只留下1%，今天的房地產(chǎn)幾乎非常的供應(yīng)體系，不管你離開這個行業(yè)還是在這個行業(yè)當中，都是供應(yīng)體系。我判斷2022年可能要減少90%左右，因為不需要那么多企業(yè)，前30強占了32%了，留10%是可以的。  

??（內(nèi)容來源：易居(中國)控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱  文章略有刪減）