上海9月二手房市場報告：成交小幅上揚 價格延續(xù)微跌

??2018年9月，上海二手房指數(shù)為3912點，比8月下降4點，環(huán)比下降0.15%，降幅縮小0.01個百分點。9月，上海二手房指數(shù)連續(xù)第十個月環(huán)比下降，同比下降2.13%。

??9月，上海二手住宅成交套數(shù)為14010余套，環(huán)比上升3.79%，同比上升13.08%；以成交面積計，環(huán)比上升2.85%，同比上升15.32%。上海二手房指數(shù)辦公室認為，9月市場表現(xiàn)：一、9月告別之前三個月傳統(tǒng)淡季成交連續(xù)下降走勢，但環(huán)比8月回升幅度不大，今年“金九”成色不足。二、全市130個板塊價格走勢，44%下跌，35%上漲，21%持平。上漲板塊價格總體上漲0.22%,下跌板塊價格總體下跌0.63%。以城區(qū)統(tǒng)計，依次為新興城區(qū)近郊(成交占比61%)總體價格下跌0.18%；中心城區(qū)（成交占比29%）總體價格下跌0.11%；新興城區(qū)遠郊(成交占比10%)總體價格下跌0.75%。三、全市130個板塊成交量走勢，43%下降，54%上升，3%持平。以環(huán)線統(tǒng)計，內(nèi)環(huán)內(nèi)成交上升1.31%，為1650余套；內(nèi)外環(huán)間成交上升5.78%，為4890余套；外環(huán)外成交上升4%，為7470余套。以價格段統(tǒng)計，總價300萬元以內(nèi)房源成交占比64.60%；300-500萬元房源成交占比22.58%；500萬元以上房源成交占比12.82%。以面積段統(tǒng)計，90平方米以下、140平方米以上房源成交均上升。具體而言，七個面積段成交6升1降，其中70-90平方米、50-70平方米、50平方米以內(nèi)房源成交領(lǐng)先，分別上升7.47%、4.81%、4.76%；僅有110-140平方米房源下降1.53%。四、全市普通住宅成交9390余套，非普通住宅成交4610余套。普通住宅與非普通住宅成交比例，全市為2.04:1，內(nèi)環(huán)內(nèi)為1.63:1、內(nèi)外環(huán)間為2.09:1、外環(huán)外為2.1:1。五、全市成交TOP10板塊中，新興城區(qū)近郊8席、遠郊2席。閔行浦江、奉賢南橋新城、金山新城以418套、335套、324套分列前三位；全市成交量TOP10小區(qū)均位于外郊環(huán)間，青浦趙巷的佳福雅苑以157套位居榜首。截至9月底，全市二手住宅掛牌量為77002套，環(huán)比下降2.67%，同比下降50.76%，掛牌量持續(xù)下降。

??9月26日，上海市市長應(yīng)勇在政府四季度工作會議上表示，上海要持續(xù)保障和改善民生，繼續(xù)加強房地產(chǎn)市場調(diào)控，加快推進租賃房建設(shè)和舊區(qū)改造，開展擴大共有產(chǎn)權(quán)保障住房受益面的試點。9月10日，上海市住建委等九部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于開展2018年房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪蔚耐ㄖ?，重點整治包括發(fā)布虛假信息行為、投機炒作行為、房產(chǎn)經(jīng)紀違法違規(guī)行為、商品房銷售違法違規(guī)行為等。

??內(nèi)環(huán)內(nèi)大戶型升溫

??9月，中心城區(qū)（7個傳統(tǒng)市區(qū)及浦東內(nèi)環(huán)）總體價格環(huán)比下跌0.11%。其中內(nèi)環(huán)內(nèi)下跌0.05%，環(huán)比縮小0.04個百分點，虹口、長寧、楊浦、普陀分別下跌0.20%、0.16%、0.15%、0.14%，浦東內(nèi)環(huán)、黃浦、靜安、徐匯分別下跌0.08%、0.06%、0.05%、0.04%。中心城區(qū)全部65個板塊中，28個價格上漲、22個下跌、15個走平。下跌板塊如虹口涼城、普陀光新、長寧天山、徐匯康健，價格分別下跌0.95%、0.81%、0.63%、0.36%。上漲板塊如長寧虹橋路、靜安寺、黃浦老西門、楊浦東外灘，價格分別上漲0.61%、0.38%、0.33%、0.24%。

??9月，中心城區(qū)成交量環(huán)比上升2.81%，為4090余套。其中內(nèi)環(huán)內(nèi)成交量上升1.56%，為1650余套。中心城區(qū)成交以70平方米以內(nèi)房源為主，占比65.39%。從統(tǒng)計的七個面積段看：大面積房源成交有明顯上升，200平方米以上房源環(huán)比上升38.1%，為50余套；50平方米以下、70-90平方米房源環(huán)比上升7.55%、6.63%，為1560余套、530余套。成交下降的兩個面積段，110-140平方米、90-110平方米房源環(huán)比下降15.43%、4.72%，為280余套、340余套。從中心城區(qū)成交量前100個小區(qū)看：一、以行政區(qū)統(tǒng)計，居前的普陀、楊浦、浦東、靜安，分別為30個、20個、15個、15個。以環(huán)線統(tǒng)計，內(nèi)環(huán)內(nèi)小區(qū)35個，內(nèi)中環(huán)間33個，中外環(huán)間26個，外郊環(huán)間6個，購房熱度從內(nèi)向外遞減。其中成交最多的小區(qū)分別為，中外環(huán)間的陽光建華城、內(nèi)環(huán)內(nèi)的普陀中遠兩灣城、內(nèi)中環(huán)間的曹楊五村、外郊環(huán)間的桃浦十村，分別成交41套、18套、14套、11套。二、套均50平方米以內(nèi)小區(qū)達48個，這些小區(qū)中首套客成交熱度高于學區(qū)房。首套客青睞的彭浦新村、曹楊五村，200-300萬元、45-50平方米的一室半戶型、二室戶型成交集中,兩小區(qū)所在的靜安彭浦、普陀曹楊板塊，價格分別為下跌0.49%、上漲0.22%。學區(qū)房小區(qū)成交熱門的如梅園新村、竹園新村，400萬元，50平方米以內(nèi)房源成交集中，兩小區(qū)所在的陸家嘴板塊價格上漲0.12%。三、大面積、千萬級房源成交的小區(qū)有4個，陸家嘴的世茂濱江花園、菊園均成交8套，套均面積分別為228平方米、175平方米，套均總價1844萬、1409萬；仁恒河濱城、泰欣嘉園分別成交9套、7套，套均面積139平方米、153平方米，套均總價1251萬元、1075萬元，所在的浦東聯(lián)洋、普陀武寧板塊價格分別為上漲0.19%、下跌0.45%。

??內(nèi)環(huán)內(nèi)成交上升幅度最大的為黃浦、普陀的板塊，分別上升23.42%、12%，為190余套、140余套。從面積段看，超大戶型200平方米以上、140-200平方米房源成交分別上升15.63%、11.45%，為30余套、140余套；中大戶型110-140平方米、90-110平方米房源成交分別下降12.5%、3.77%，為160余套、150余套；90平方米以內(nèi)小戶型成交上升3%。統(tǒng)計顯示，一些高端住宅集中板塊成交放量，黃浦海海中路、人民廣場、虹口北外灘、靜安南京西路成交分別上升62.5%、55.56%、53.33%、44.44%，為26套、14套、23套、26套，四板塊價格分別為上漲0.52%、持平、上漲0.13%、上漲0.25%。根據(jù)成交案例統(tǒng)計，上述四板塊中，90-110平方米房源成交升幅最大，環(huán)比增長達5倍；200平方米以上和140-200平方米的大戶型豪宅次之，環(huán)比上升200%和116.67%。

??9月，新興城區(qū)近郊價格總體下跌0.18%，跌幅環(huán)比縮小0.03個百分點；遠郊價格總體下跌0.75%，跌幅環(huán)比擴大0.63個百分點。成交前三的浦東內(nèi)環(huán)外、閔行、寶山，價格分別下跌0.09%、0.25%、0.14%；嘉定、青浦、松江價格分別下跌0.23%、0.23%、0.21%；含有較多遠郊板塊的金山、崇明、奉賢，價格分別下跌0.42、0.40%、0.39%。新興城區(qū)全部65個板塊中，35個價格下跌、18個上漲、12個走平。下跌板塊如松江新橋、寶山羅店、閔行龍柏金匯、浦東曹路，價格分別下跌0.97%、0.77%、0.67%、0.51%。上漲板塊如青浦趙巷、浦東張江、寶山上大、嘉定江橋新城，價格分別上漲0.22%、0.21%、0.14%、0.12%。

??近郊城區(qū)成交量環(huán)比上升7.02%，為8520余套。僅寶山近郊成交下降0.76%，為1310余套。其余整體上升，如松江、奉賢、青浦的近郊板塊，分別上升17.88%、17%、11.2%,為1180余套、470余套、670余套。從面積段看，僅200平方米以上房源成交下降5.2%，為160余套；其余均現(xiàn)上升，140-200平方米、70-90平方米、50-70平方米房源上升9.84%、9.62%、9.09%，為260余套、2640余套、2110余套。近郊城區(qū)成交200套以上的板塊達15個， 閔行浦江、奉賢南橋、浦東周康分別成交410余套、330余套、310余套，分列前三位，價格分別為上漲0.13%、下跌0.43%、上漲0.25%，板塊內(nèi)成交以80-90平方米、250-400萬元房源為主。近郊板塊成交案例以剛需及初級改善客為主，大居板塊動遷配套房上市后成為熱門。從近郊成交活躍的前100個小區(qū)看：外郊環(huán)間小區(qū)77個，中外環(huán)間19 個，內(nèi)中環(huán)間4個，購房需求在外郊環(huán)間高度集中。排名前三的佳福雅苑、晨星四季苑、新凱家園均位于外郊環(huán)間，分別成交157套、146套、79套，所在的青浦趙巷、松江新橋、松江泗涇板塊價格分別上漲0.22%、下跌0.97%、持平。調(diào)查顯示，這類動遷大居板塊內(nèi)的動遷配套房，在滿足上市條件后，業(yè)主置換回市區(qū)不在少數(shù)。買家中部分為外省市首次購房者，也有市區(qū)置換改善者，成交多為200-300萬元、70-90平方米房源。內(nèi)中環(huán)間、中外環(huán)間的熱門小區(qū)同樣如此，如內(nèi)中環(huán)間的三林世博家園成交27套，以套均300-400萬元、60-80平方米的房源為主，所在的浦東三林板塊價格持平。

??遠郊城區(qū)成交量環(huán)比下降4.04%，為1400余套。全部11個板塊中9跌2漲，成交8降3升。成交前三的金山新城、嘉定城區(qū)、浦東臨港新城板塊，成交量占比整個遠郊64.19%，分別為350余套、330余套、150余套；價格分別下跌0.36%、0.91%、0.93%。上述三板塊以70-90平方米、50-70平方米、90-110平方米房源成交最為集中，分別占比三板塊的30.61%、25.33%、22.43%。調(diào)查顯示，三板塊內(nèi)房源議價空間較大，200萬元房源，急售賣家甚至有5%以上讓價。成交上升的崇明長興島、金山楓涇板塊，環(huán)比上升32.26%、25%，均為30余套，價格分別下降0.58%、0.73%。兩板塊地理位置偏遠，但成交案例中不乏預(yù)算有限、追求健康環(huán)境的養(yǎng)老型購房者，房源以70-90平方米、150-180萬元的新村小區(qū)或動遷配套小區(qū)為主。

??由漲轉(zhuǎn)平板塊增多

??9月，全市130個板塊中，價格下跌板塊57個，占比43.85%；上漲板46個，占比35.38%；持平板塊27個，占比20.77%。

??下跌板塊57個，價格總體下跌0.63%，環(huán)比縮小0.05個百分點。其中，新興城區(qū)近郊26個、遠郊9個，中心城區(qū)22個。降價攬客奏效，中心城區(qū)如黃浦打浦橋、靜安大寧綠地價格分別下跌0.47%、0.31%，成交環(huán)比上升20.83%、14.18%，為87套、161套。其中50-70平方米房源成交環(huán)比上升77.78%、93.75%，450-600萬元二室戶型銷路暢通。近郊城區(qū)如閔行七寶、浦東上南價格分別下跌0.73%、0.43%，成交環(huán)比上升13.48%、12.45%，為160余套、230余套。兩板塊改善型房源集中，價格下跌后成交上升。其中，閔行七寶110-140平方米、140-200平方米房源成交環(huán)比上升66.67%、37.5%，為20套、11套；浦東上南90-110平方米、110-140平方米成交環(huán)比上升150%、25%，為15套、10套。調(diào)查顯示，中心城區(qū)部分中小戶型改善客、近郊臨近中心城區(qū)的中大戶型改善客，在價格下跌后選擇入手，改善型需求大于剛性需求。近郊下跌板塊中位置稍遠的板塊量價齊降，如松江佘山、寶山羅店價格分別下跌0.85%、0.77%,成交下降18.42%、13.08%。其中90平方米以上房源分別下降34.15%、30.77%；90平方米以內(nèi)房源分別為上升2.94%、下降7.46%。顯示改善客對價格波動敏感度更高。

??價格持平板塊27個，環(huán)比增加12個，其中中心城區(qū)15個、新興城區(qū)近郊12個。成交量上升板塊17個、下跌9個、持平1個。上升較大的板塊如中心城區(qū)的黃浦世博濱江、人民廣場分別上升61.54%、55.56%，為21套、14套。近郊的嘉定豐莊、松江泗涇上升46.03%、44.32%，為90余套、260余套，在初級改善及高端置業(yè)需求帶動下成交放量，優(yōu)質(zhì)房源支撐板塊價格穩(wěn)定。成交下降板塊中部分為學區(qū)板塊，如浦東洋涇、楊浦鞍山，成交環(huán)比下降4.76%、4.73%，為100套、140余套。調(diào)查顯示，熱門學區(qū)房價格堅挺，但優(yōu)質(zhì)房源掛牌不足導致成交下降，并非市場買氣不足。

??上漲板塊46個，環(huán)比減少13個，價格總體上漲0.22%，環(huán)比擴大0.05個百分點。上漲板塊中，中心城區(qū)28個，新興城區(qū)近郊16個、遠郊2個。中心城區(qū)板塊領(lǐng)漲，如長寧虹橋路、長寧古北，價格分別上漲0.61%、0.57%，其中長寧虹橋路、長寧古北兩板塊改善及豪宅成交升溫明顯，200平方米以上房源放量，分別由上月零成交、1套到本月4套、5套；110-140平方米房源成交均現(xiàn)五成增長。新興城區(qū)近郊上漲板塊如閔行古美羅陽、浦東張江，價格分別上漲0.23%、0.21%，兩板塊中初級改善多，拉動板塊成交上升21.9%、7.45%。閔行古美羅陽70-90平方米房源成交上升45.71%，為51套；浦東張江90-110平方米的房源成交上升72%，為25套，兩板塊450-600萬元房源最受歡迎，小區(qū)類型多為15-20年商品房小區(qū)。調(diào)查顯示，中環(huán)附近一手房供應(yīng)稀少，配套成熟板塊的二手房，成為改善客首選，優(yōu)質(zhì)房源小幅提價也為買家接受。

??上海二手房指數(shù)辦公室認為，9月為傳統(tǒng)銷售旺季，調(diào)控下樓市虛熱消退，“金九”不再，合乎邏輯。這一現(xiàn)象去年就已出現(xiàn)。9月成交量小幅增長，新興城區(qū)近郊成交環(huán)比升幅稍大，中心城區(qū)次之，新興城區(qū)遠郊為唯一下跌。剛需及初級改善客置業(yè)在新興城區(qū)近郊增多，90平方米以下占比七成；90-140平方米占比二成半。全市追求大面積一步到位型高端置業(yè)者比例加大，青睞140-200平方米、200平方米以上房源。

??在全市130個板塊交易中，超二成板塊價格走平，這一比例擴大明顯；三成半板塊價格上漲，上漲幅度為0.22%；近四成半板塊價格下跌，下跌幅度為0.63%。連續(xù)十個月的價格指數(shù)下行，表明預(yù)期看低居多。近期上海一手房降價去化，對二手房會帶來一定的價格壓力。隨著政策面、資金面的變化，長效調(diào)控的逐漸顯化，關(guān)注一、二手房市場的關(guān)聯(lián)性，關(guān)注量價關(guān)系的變動，或成為購房者當下的新視角。（上海二手房指數(shù)辦公室）