[恒大研究院]發(fā)達經(jīng)濟體房地產(chǎn)稅怎么收？

??2019年政府工作報告提出“健全地方稅體系，穩(wěn)步推進房地產(chǎn)稅立法”。從“穩(wěn)妥”到“穩(wěn)步”，房地產(chǎn)稅改革正在提速。全國人大常委會工作報告中，栗戰(zhàn)書委員長提出“今年將集中力量落實好黨中央確定的重大立法事項，包括制定房地產(chǎn)稅法等立法調(diào)研、起草”，房地產(chǎn)稅立法進程正在加快。作為一種國際通行的稅種，房地產(chǎn)稅有哪些國際共性的制度安排？典型經(jīng)濟體如何征收？有哪些減免措施？

??目前，典型經(jīng)濟體的房地產(chǎn)稅征收主要分為兩種，一是以虛擬租金為征稅基礎(chǔ)，代表經(jīng)濟體有新加坡和中國香港；二是以評估價值為征稅基礎(chǔ)，主要有美國、日本、德國和英國，區(qū)別在于美國評估價值與市場價值接近，日本評估價值小于市場價值，德國和英國評估標準較早，評估價值遠小于市場價值。

??新加坡保有環(huán)節(jié)征收財產(chǎn)稅。新加坡自殖民時期就開始對房屋和土地征收財產(chǎn)稅，征收范圍包括組屋、私人住宅、EC公寓和所有土地。其中，房屋稅基為虛擬租金，按可比物業(yè)出租一年的市場租金（去除家居、裝修折舊及維護費用）；土地按市值5%征收。自住型住宅8000新元以內(nèi)免征，超過部分在4%-16%之間累計遞進；非自住型住宅適用五級累進稅率，3萬新元以內(nèi)10%，3萬以上12%-20%。

??中國香港保有環(huán)節(jié)征收差餉和土地租金。差餉自1848年開始征收，面向所有租賃、持有或占用物業(yè)者征收，稅基為截止到指定估價日期時按可比物業(yè)出租的租金，稅率5%。土地租金自1841年開始征收，由土地契約業(yè)主繳納，分地租與地稅兩種，其中，地租稅基為應(yīng)課差餉租值，地稅稅基是續(xù)期當日物業(yè)差餉租值，二者稅率均為3%。自1984年以前擁有土地的部分香港原著居民免征土地租金，稅收收入用于市政服務(wù)開支。

??美國保有環(huán)節(jié)征收房地產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅起源于殖民時期，為州和地方政府稅種，征收范圍包括土地和房屋，通常由郡政府統(tǒng)一征收，然后劃轉(zhuǎn)到相應(yīng)的政府部門。房地產(chǎn)稅=評估價值×評估率×名義稅率，其中，評估價值參考市場價值；有些州并不對評估價值進行全額征收，而是設(shè)置評估率，用以調(diào)節(jié)不同類型房產(chǎn)的實際稅率；政府以支定收確定稅率，2018年，各州房地產(chǎn)稅實際稅率介于0.27%-2.4%。房地產(chǎn)稅主要用于當?shù)氐慕逃⑨t(yī)療衛(wèi)生、公共安全、道路交通等公共服務(wù)。

??日本保有環(huán)節(jié)征收固定資產(chǎn)稅和都市計劃稅。日本市町村政府每年向土地和房產(chǎn)所有者征收固定資產(chǎn)稅和都市計劃稅，固定資產(chǎn)稅始于1950年，都市計劃稅創(chuàng)立于1940年，1950年廢止，1956年再次重新征收。固定資產(chǎn)稅的稅基為房屋或土地評估價值，每3年評估一次；基準稅率統(tǒng)一為1.4%；設(shè)置“負擔率”調(diào)節(jié)機制，避免地價大幅波動帶來額外的稅收壓力。都市計劃稅的稅基與固定資產(chǎn)稅相同，稅率在0.2%-0.3%之間，稅收收入用于地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和修繕。

??德國保有環(huán)節(jié)僅征收土地稅，沒有房產(chǎn)稅。土地稅是州政府和地方政府依據(jù)《土地稅法》，對土地所有者征稅，收入歸地方政府所有。土地稅=稅基×基準稅率×稽征率，其中，稅基由土地登記處和公證處等相關(guān)部門根據(jù)政府估值標準、產(chǎn)權(quán)登記價值等綜合確定；基準稅率由聯(lián)邦政府規(guī)定，西德0.31%-0.6%，東德0.5%-1%；稽征率由各市政府自行確定,最低只有1.5、最高達11.42，住宅用地稽征率較高，如柏林是8.1，稅收收入用于地方市政服務(wù)開支。使用環(huán)節(jié)有二套住房稅。二套住房稅，以居民登記使用而非持有的第二套及以上住房為征稅基礎(chǔ)，稅基通常為房屋所在區(qū)域平均租金，稅率由當?shù)卣罁?jù)本地消費標準制定，多數(shù)城鎮(zhèn)稅率在5%-20%之間。

??英國保有環(huán)節(jié)僅征收市政稅，沒有土地稅。市政稅為地方稅種，自1993年開始征收，由實際使用住房的居民繳納。英格蘭、蘇格蘭與北愛爾蘭將每個住宅在1991年4月1日的房屋價值分為八個等級，威爾士按照2003年的房屋價值分為九個等級；各級住宅的納稅額由各地方政府根據(jù)當年財政預算支出缺口決定，2017年市政稅約占房價的0.3%-1.2%。市政稅計算按照一個房屋有兩名成年人為標準，若只有一名成年人則稅額減少25%，若均為未成年人則減少50%，若均為全日制學生則可免繳，殘疾人也可享受減免優(yōu)惠；此外，居民帶家具的第二套房或度假用房可獲最高50%減免，但對于空置兩年及以上的房屋可加征最高50%的額外市政稅。市政稅主要用于地方市政支出。

??房地產(chǎn)稅改革涉及面廣、影響深遠，待論證的問題較多，深入研究典型經(jīng)濟體房地產(chǎn)稅的征收范圍、征收方式、稅率涉及、減免政策等，對我國建立完善房地產(chǎn)稅制度具有重要啟示：

??房地產(chǎn)稅是典型經(jīng)濟體地方財政收入的重要來源。新加坡2017年財產(chǎn)稅額為43.9億新元，占稅收總額的6.7%，占財政預算總收入的4.7%。美國學區(qū)政府96%的收入、郡政府45%的收入和市政府40%的收入均來自于房地產(chǎn)稅。日本2016年，僅固定資產(chǎn)稅（土地與房屋部分）和都市計劃稅合計8.4萬億日元，占市町村政府稅收收入的40%，占地方政府稅收的22%。德國2017年土地稅收140億歐元，占財政收入比重0.98%，占鄉(xiāng)鎮(zhèn)稅收收入比重14.5%。英格蘭2016年市政稅合計征收261億英鎊，占地方政府本級財政收入的43%，占地方政府全部財政收入的16%。

??房地產(chǎn)稅對調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場作用有限。從國際經(jīng)驗看，房價的決定因素是供需和金融，房地產(chǎn)稅僅是一個調(diào)節(jié)因素，既不是穩(wěn)定市場運行的關(guān)鍵，也無法防范房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生和破滅。德國僅征收土地稅、且稅負較低，但房價長期穩(wěn)定，主要依靠供需平衡和穩(wěn)健的貨幣金融制度；日本、美國、英國很早就開征房地產(chǎn)稅，但日本經(jīng)歷兩次房地產(chǎn)危機、美國出現(xiàn)六十年大牛市又爆發(fā)次貸危機、英國房價則長期剛性上漲，主要由于土地供給不足或房地產(chǎn)過度金融化。

??多數(shù)經(jīng)濟體的房地產(chǎn)稅以評估價值來征收，普遍設(shè)置調(diào)節(jié)機制，地方政府自行調(diào)節(jié)，居民實際稅負不高。美國房地產(chǎn)評估價值和市場價值接近，設(shè)置評估率和名義稅率來調(diào)節(jié)實際稅率，2018年，各州的房地產(chǎn)稅實際稅率在0.27%-2.4%之間。日本房地產(chǎn)價值每3年評估一次，評估價值一般低于市場價值，基準稅率統(tǒng)一為1.4%，設(shè)置負擔率來調(diào)節(jié)實際稅率。德國土地評估標準較早，西德為1965年、東德為1935年，基準稅率由聯(lián)邦政府統(tǒng)一制定，但設(shè)置稽征率來調(diào)節(jié)實際稅率，各地方政府自行確定，由于評估標準較早，居民實際稅負水平不高。英國房產(chǎn)評估采用1991年市場價值（威爾士采取2003年），稅率分為8個等級，地區(qū)政府自行調(diào)整基準稅率來調(diào)節(jié)實際利率水平。

??居民自住房有稅收優(yōu)惠。新加坡采取超額累進制稅率，與非自住房稅率不同，自住房稅率更低，稅基為可比物業(yè)年租金，起征點為8000新元。美國居民為自住房繳納的州和地方房地產(chǎn)稅可在計征聯(lián)邦個人所得稅時從應(yīng)稅收入中扣除，租賃房、商業(yè)營用房、境外房產(chǎn)等不扣除。德國首套自住房不收房產(chǎn)稅，只有在使用第二套及以上住房時繳納二套住房稅。（作者為恒大研究院首席房地產(chǎn)研究員）