[克而瑞]房地產(chǎn)稅“箭在弦上” 但年內(nèi)落地幾無(wú)可能

??導(dǎo) 讀 

??2019年房地產(chǎn)稅立法是否真正落地？其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)又有什么影響？

??◎  研究員 / 楊科偉、柏品慧

??近日，兩會(huì)政府工作報(bào)告明確提出穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法，全國(guó)人大常務(wù)委員會(huì)委員長(zhǎng)栗戰(zhàn)書，在十三屆全國(guó)人大第二次會(huì)議上也表示：集中力量落實(shí)好黨中央確立的重大立法事項(xiàng)，包括審議民法典，制定房地產(chǎn)稅法等立法調(diào)研、起草，加緊工作，確保如期完成。一時(shí)之間房地產(chǎn)稅成為市場(chǎng)熱議的話題，2019年房地產(chǎn)稅立法是否真正落地？其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)又有什么影響？

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??房地產(chǎn)稅落地是大勢(shì)所趨，但立法復(fù)雜性使其2019年仍難落地

??房地產(chǎn)稅乃是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成內(nèi)容，長(zhǎng)期來看房地產(chǎn)稅落地執(zhí)行已是大勢(shì)所趨，以便落實(shí)“房住不炒”的政策主基調(diào)。值得一提的是，兩會(huì)政府工作報(bào)告部署2019年減稅降費(fèi)計(jì)劃，制造業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)等行業(yè)稅率均有所下調(diào)。為了維持財(cái)政收支平衡，在上述行業(yè)減稅的同時(shí)，勢(shì)必要在其他行業(yè)加稅，房地產(chǎn)稅似有出臺(tái)的必要性。 

??鑒于房地產(chǎn)稅立法牽扯面頗廣，存在著程序繁瑣、復(fù)雜性等典型特征，調(diào)研、起草、審議等一系列工作注定需要經(jīng)歷較長(zhǎng)的時(shí)間周期。當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)已然步入調(diào)整期，房?jī)r(jià)漲幅趨于平緩，部分城市項(xiàng)目更是率先降價(jià)，此階段出臺(tái)房地產(chǎn)稅的迫切性自然不甚強(qiáng)烈。并且，房地產(chǎn)稅法并未列入2019年全國(guó)人大立法計(jì)劃，預(yù)計(jì)2019年房地產(chǎn)稅法落地的可能性不大。

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??房地產(chǎn)稅理論上倒逼空置住房流通，但核心一二線人口持續(xù)凈流入供求仍失衡

??不可否認(rèn)的是，房地產(chǎn)稅落地后，有助于逐步引導(dǎo)閑置存量房上市交易，進(jìn)而增加住房供應(yīng)，在一定程度上改善供需結(jié)構(gòu)性失衡的局面。尤其是那些閑置存量房過多的城市，短期內(nèi)供應(yīng)顯著放量，難免會(huì)加劇市場(chǎng)供求壓力。 

??不過，未來城市發(fā)展方向是以城市群為中心，核心城市帶動(dòng)周邊衛(wèi)星城市協(xié)同發(fā)展。長(zhǎng)期來看，外來人口仍向核心一、二線城市聚集，必將帶來不菲的增量購(gòu)房需求。長(zhǎng)期來看，核心城市市場(chǎng)需求依舊堅(jiān)挺，疊加土地供應(yīng)長(zhǎng)期受限，供求偏緊的市場(chǎng)格局難以扭轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)猶存一定的上漲壓力。

??綜上

??房地產(chǎn)稅乃是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分，落地執(zhí)行已是大勢(shì)所趨。不過，考慮到立法程序的復(fù)雜性，2019年房地產(chǎn)稅法較難真正落地。盡管房地產(chǎn)稅利于增加住房供應(yīng)，但由于核心一二線城市人口長(zhǎng)期凈流入，供求不平衡問題難以實(shí)質(zhì)性解決。在實(shí)際征收環(huán)節(jié)，目前上海、重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅兩種模式或有一定的借鑒意義，上海對(duì)增量房源征稅，新購(gòu)住房應(yīng)繳納一定比例的房產(chǎn)稅；重慶則對(duì)存量房源征稅，主要涉及主城九區(qū)的高檔住房。我們認(rèn)為未來房地產(chǎn)稅征收或?qū)⒈帧跋纫缀箅y、穩(wěn)步推進(jìn)”的策略。正基于此，對(duì)房地產(chǎn)稅立法不該風(fēng)聲鶴唳，做為一項(xiàng)基本制度性、系統(tǒng)性的長(zhǎng)效措施，其對(duì)市場(chǎng)和行業(yè)的影響必將是長(zhǎng)期的。