[第一太平戴維斯]探索顛覆因素中的房地產(chǎn)市場機遇和挑戰(zhàn)

第一太平戴維斯重磅發(fā)布全球市場報告《影響力》2019

??第一太平戴維斯發(fā)布年度旗艦報告《影響力——顛覆因素》?！邦嵏惨蛩亍币詴r下政治、經(jīng)濟和社會發(fā)展的不確定性作為主因，全方位深度探討對全球尤其是亞太房地產(chǎn)市場帶來的巨大沖擊。報告從宏觀趨勢入手，藉由多維度的全球城市韌性指數(shù)排名、技術(shù)城市排名以及超級城市群三大板塊，多元解析全球城市。隨著中國力量已然成為亞太經(jīng)濟巨擘，報告亦衍生至中國房地產(chǎn)未來走勢。人口結(jié)構(gòu)變化、全球財富流動、技術(shù)革新的影響等因素都促使市場參與者重新探索商業(yè)模式，把握機遇，直面挑戰(zhàn)。

??宏觀趨勢剖析

??-  城市韌性指數(shù)，抵御顛覆力考核“硬指標”

??第一太平戴維斯韌性城市指數(shù)識別出全球面對房地產(chǎn)市場諸多顛覆力量時，能夠承受考驗、或順應潮流并加以善用的城市。中國城市占據(jù)6個席位，北上廣深四大一線城市赫然在列，此外天津、蘇州入榜新興韌性城市。這些城市經(jīng)濟蓬勃，具有可持續(xù)發(fā)展力，吸引投資程度高、房地產(chǎn)資本流動性大、市場高度成熟。

??“亞太區(qū)在2018年趕超美洲，成為500億美元以上GDP城市最多的區(qū)域。預計到2028年，亞太區(qū)將擁有全球半數(shù)以上的500億美元級經(jīng)濟強市。中國城市在過去十年中所展現(xiàn)的韌性表現(xiàn)尤為值得稱道?！钡谝惶酱骶S斯中國區(qū)市場研究部高級董事及主管簡可（James Macdonald）表示。

??-  超級城市群，韌性效果“加成”

??城市人口不斷增加，推動大都市區(qū)融合，形成聯(lián)動發(fā)展的超級城市群，疊加城市韌性。區(qū)域內(nèi)實現(xiàn)資源、人才的共享，并擁有充足的勞動力和廣闊的消費者市場。另一方面，城際共通協(xié)作亦需面臨一系列的挑戰(zhàn)，包括市場規(guī)則、市場監(jiān)管、信用治理的統(tǒng)一等。

??粵港澳大灣區(qū)是中國開放程度最高、經(jīng)濟活力最強的超級城市群之一?，F(xiàn)正投資建設(shè)以高速鐵路、城際鐵路為主體的城際快速交通網(wǎng)絡，將連通區(qū)內(nèi)11座城市。深圳、廣州作為區(qū)內(nèi)主要城市，其影響力也將繼續(xù)增強。隨著一體化進程的推進，大灣區(qū)將成為經(jīng)濟重地。

??作為國家發(fā)展戰(zhàn)略之一，長三角一體化示范區(qū)的建設(shè)備受關(guān)注。以上海為核心，政府力求實現(xiàn)產(chǎn)城融合、交通互聯(lián)、以及公共服務置換，將長三角打造為具有全球競爭力的世界級城市群、全球資源配置的亞太門戶。

??-  技術(shù)城市排名，技術(shù)領(lǐng)域vs 房地產(chǎn)

??第一太平戴維斯技術(shù)城市指數(shù)排行榜中，從商務環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、城市活力及健康、人才儲備、房地產(chǎn)成本、移動性六大層面考察全球30個技術(shù)城市。北京、上海、香港、深圳、杭州及成都六城榜上有名。

??中國作為技術(shù)創(chuàng)新的主力軍之一，有志于引領(lǐng)人工智能（AI）的發(fā)展。中國的科技人才儲備在全球首屈一指，每年有近500萬科學、技術(shù)、工程和數(shù)學（STEM）專業(yè)畢業(yè)生。中國業(yè)已站在人工智能領(lǐng)域和技術(shù)制造業(yè)前沿，本土硬件企業(yè)也正大舉進軍國際市場。

??第一太平戴維斯華北區(qū)董事長麥安東（Anthony McQuade）表示：“北京，作為全國政治決策中心，風投資本的主要目標市場，擁有強有力的政策支持以及極具戰(zhàn)略意義的城市規(guī)劃，憑借成熟的商務環(huán)境、技術(shù)環(huán)境和通達的交通移動性，吸引了大量大型技術(shù)企業(yè)來此投資，推進科技創(chuàng)新，成為推動和打造智慧城市最為積極的城市之一?！?/p>

??房地產(chǎn)趨勢之變

??-  高端住宅市場流動

??中國新秀城市的房價在過去十年中增長驚人，例如北京，累計漲幅高達321.7%。由于比較基數(shù)較低，加之中產(chǎn)階級財富累積，買房保值升值觀念的推動，房價上漲態(tài)勢迅猛。盡管有預測稱全球經(jīng)濟增長將適度放緩，但鑒于高凈值人群數(shù)量不斷增長，預計高端住宅房地產(chǎn)需求將持續(xù)受到支撐。中國新秀城市的豪宅價格在過去十年中經(jīng)歷驚人增長，累計漲幅達到125％以上。

??而放眼全球，中國買家也正積極尋求資產(chǎn)的多元化配置。歐洲經(jīng)濟持續(xù)復蘇，收益穩(wěn)定，主要城市的大型新建住宅項目進一步向境外人士開放，導致中國買家置業(yè)需求升溫，成為資產(chǎn)配置多元化的理想之選。

??-  新零售、體驗消費起勢

??隨著消費者行為的轉(zhuǎn)變，消費場景也被重新定義。業(yè)主和運營商引入新的休閑概念，提升零售綜合體項目的價值。傳統(tǒng)休閑業(yè)態(tài)（如餐飲、健身和影院）需求仍在，但真正引領(lǐng)消費的卻是新興休閑業(yè)態(tài)，包括以技術(shù)為支撐的新概念。

??2013年至今，新興休閑業(yè)態(tài)共吸金198億英鎊，休閑擴張浪潮席卷全球。購物中心的傳統(tǒng)零售主力業(yè)態(tài)正逐漸被客流效應顯著的新概念休閑所取代，包括快速興起的競技社交，催生出“社交+餐飲”新消費模式。而沉浸式VR助力引入體驗式品牌。

??-  城市更新進行時

??線上零售持續(xù)火熱，業(yè)主和開發(fā)商亟需調(diào)整策略，煥新零售空間。土地資源稀缺、存量時代下的房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展成為超大城市面臨的共同難題。住宅、百貨、購物中心、辦公樓、廠房、園區(qū)改造等皆為城市更新不可或缺的重要一環(huán)。

??走文藝路線的北京萬科時代廣場從商場變身城市綜合體，通過藝術(shù)裝置和巨型浮雕式雕塑營造空間戲劇感；美國俄亥俄州的蘭德爾公園購物中心前身為全球最大購物中心，現(xiàn)被亞馬遜改造為大型多層配送中心，集聚效應有望吸引餐飲和零售業(yè)態(tài)；位于倫敦的CantiumRetail Park 原本是廢棄零售公園，現(xiàn)被改造為集住宅、零售與餐飲于一體的高端綜合體。

??-  共享經(jīng)濟繁榮（共享居住、共享辦公）

??當代年輕人重視協(xié)作、聯(lián)系、分享，世界正受到新生代價值觀的影響。共享居住和辦公應運而生。年輕一代居住需求不斷變化，共享居住，成為國內(nèi)千禧一代的理想居住選擇。

??共享辦公空間靈活的辦公對經(jīng)濟有利好作用，使傳統(tǒng)業(yè)主為挽留租戶做出更多努力，成為“空間即服務”概念的運營商，或?qū)⒁l(fā)辦公空間租賃期限縮短。業(yè)主還將越來越多地與專業(yè)運營商合作，最大限度釋放資產(chǎn)潛力。

??-  工業(yè)、物流地產(chǎn)新視角

??城市物流日益復雜，使得現(xiàn)有道路網(wǎng)絡的負荷增加，對城市房地產(chǎn)空間提出更多需求。倉庫選址應盡可能接近其送貨目的地，同時盡可能避開交通擁堵。城市倉庫租戶的房地產(chǎn)需求將發(fā)生變化。

??中國計劃到2025年建設(shè)150個物流樞紐。屆時還將借助自動駕駛和無人機技術(shù)，提高空運、高鐵、冷鏈和農(nóng)村電商的快遞服務能力。