[恒大研究院]控制供地+貨幣超發(fā)=高房?jī)r(jià)——英國(guó)住房制度啟示錄

??英國(guó)是最早出現(xiàn)政府干預(yù)住房市場(chǎng)的國(guó)家，也是香港住房模式的啟蒙。對(duì)比香港，英國(guó)居民居住品質(zhì)高，且具有濃郁的田園特色，但房?jī)r(jià)同樣呈長(zhǎng)期上漲趨勢(shì)，居民購(gòu)房面臨較大壓力。美好田園和房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲何以并存？其背后又有怎樣的制度因素？

??英國(guó)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期跑贏通脹、領(lǐng)先全球，雖有周期變動(dòng)，但總體上漲。1917-2017年，英國(guó)名義房?jī)r(jià)指數(shù)上漲888倍、年均漲幅達(dá)7%，同期，CPI僅上漲48倍、年均4%。國(guó)際對(duì)比看，1970-2017年，英國(guó)名義房?jī)r(jià)指數(shù)上漲52.8倍，明顯高于意大利、法國(guó)、美國(guó)、德國(guó)、日本分別33.9、16.1、12.5、2.3和2.3倍的漲幅。近一百年，英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還經(jīng)歷過四輪房?jī)r(jià)快漲、大漲的“快牛”現(xiàn)象，房?jī)r(jià)在短暫的趨穩(wěn)或下跌之后總是重新上漲。2017年，名義房?jī)r(jià)指數(shù)較次貸危機(jī)前最高點(diǎn)的2007年累計(jì)上漲了20%、實(shí)際房?jī)r(jià)也已接近歷史高點(diǎn)。

??有因必有果，有什么樣的制度和政策，就有什么樣的市場(chǎng)運(yùn)行結(jié)果。英國(guó)的住房制度主要有四大支柱：

??第一，土地制度以自由保有為主，土地規(guī)劃重視環(huán)境保護(hù)

??土地私有，但分配不均。英國(guó)實(shí)行獨(dú)特的保有制度，土地名義上歸屬王室，但土地的自由保有者可以永久保有與自由轉(zhuǎn)讓土地，是實(shí)質(zhì)上的土地所有者，英國(guó)80%的土地由私人部門自由保有。英國(guó)的資產(chǎn)階級(jí)革命和工業(yè)革命并未顛覆英國(guó)近千年來的封建土地制度和分配情況，三分之一的土地仍掌握在極少數(shù)貴族手中，土地集中度在歐洲發(fā)達(dá)國(guó)家中明顯較高。

??英國(guó)政府的土地規(guī)劃理念重保護(hù)輕開發(fā)，住宅用地占比顯著偏低。盡管土地多為私人實(shí)質(zhì)所有，但發(fā)展權(quán)歸屬政府所有，房地產(chǎn)開發(fā)須向地方政府申請(qǐng)規(guī)劃許可。英國(guó)政府重視保護(hù)鄉(xiāng)村與生態(tài)環(huán)境，將英格蘭一半土地劃為保護(hù)區(qū)，特別是在大城市周邊設(shè)置綠帶，控制大城市開發(fā)規(guī)模，限制了可供開發(fā)的土地。政府輕視開發(fā)需求，40%的地區(qū)缺乏滿足人口持續(xù)增長(zhǎng)的住房規(guī)劃，新開發(fā)項(xiàng)目要求60%來自于土地重新開發(fā)。截至2005年，英格蘭已開發(fā)用地占比9.8%、住宅用地占比僅1.1%。住宅用地供給不足，導(dǎo)致地價(jià)大幅攀升，1963-2002年，英國(guó)住宅用地價(jià)格上漲112倍，遠(yuǎn)高于同期房?jī)r(jià)45倍的漲幅。

??第二，貨幣金融制度發(fā)達(dá)自由

??80年代以來金融自由化，貨幣增長(zhǎng)偏快，通脹程度較高。撒切爾夫人執(zhí)政后，摒棄英國(guó)奉行已久的凱恩斯主義政策，大力推行“新自由主義”，主張放松管制、減稅和私有化，特別是在金融領(lǐng)域開啟自由化浪潮，包括取消外匯管制、取消信用約束、存貸款利率完全市場(chǎng)化、放松住房金融管制、改革資本市場(chǎng)的“大爆炸”等。英國(guó)的金融自由化和國(guó)際金融地位的重新崛起，大力刺激了貨幣增長(zhǎng)。1980-2014年，英國(guó)M2與名義GDP的年均增速差高達(dá)4.6個(gè)百分點(diǎn)，在主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體中處于明顯偏高水平。1950-2017年，英國(guó)CPI年均增速達(dá)4.8%，高于多數(shù)歐洲主要發(fā)達(dá)國(guó)家，更是德國(guó)的兩倍。

??住房金融體系從80年代之前以建房合作社為主的互助性體系，轉(zhuǎn)變?yōu)橐糟y行為主的市場(chǎng)化體系。建房合作社起源于18世紀(jì)70年代，后逐漸發(fā)展成為互助性、專業(yè)性的住房抵押貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)。受益于自身的互助性質(zhì)、政府的稅收優(yōu)惠和銀行面臨的信用擴(kuò)張約束，建房合作社在80年代前壟斷英國(guó)住房金融市場(chǎng)，市占率達(dá)80%，房貸利率較為穩(wěn)定。80年代之后，由于政府放松金融管制，住房金融市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，銀行為主的市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)大量發(fā)放抵押貸款，還有阿倍國(guó)民、哈利法克斯等多家大型建房合作社轉(zhuǎn)型為銀行，形成了市場(chǎng)化的住房金融體系，銀行占比約2/3，仍保持互助性質(zhì)的建房合作社占比約1/4。

??首付低期限長(zhǎng)，居民杠桿較高。在英國(guó)，主流的首付比例通常為20-30%，如果貸款購(gòu)房者資質(zhì)較好且愿意承擔(dān)更高的初始利率，甚至可以零首付。2017年，英國(guó)居民平均首付比例為28%，其中首次購(gòu)房的比例更低至21%，國(guó)際對(duì)比看顯著偏低。抵押貸款的期限較長(zhǎng)，存量貸款平均剩余期限保持在22年以上，半數(shù)以上的貸款期限超25年。英國(guó)居民部門杠桿在發(fā)達(dá)國(guó)家中處于顯著偏高水平。2017年，英國(guó)居民部門負(fù)債占GDP比重達(dá)87%，高于發(fā)達(dá)國(guó)家76%的平均水平。

??第三，稅收制度重交易輕保有

??交易環(huán)節(jié)對(duì)二套住房征收重稅，抑制投機(jī)。土地印花稅根據(jù)住房?jī)r(jià)值征收，采取超額累進(jìn)稅率，購(gòu)買首套住房稅率0-12%，二套及以上各檔稅率提高3或4個(gè)百分點(diǎn)且免稅額度更低。對(duì)轉(zhuǎn)讓投資性住房的收益征收資本利得稅，個(gè)人所得稅稅率為20%的基本納稅人，資本利得稅稅率為18%；個(gè)稅稅率為40%或45%的高薪及附加稅率納稅人，資本利得稅稅率為28%。此外，居民去世前7年內(nèi)贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)和去世后的遺產(chǎn)須繳納遺產(chǎn)稅，最高稅率40%。

??保有環(huán)節(jié)稅制歷史悠久，稅負(fù)較輕。英國(guó)自17世紀(jì)開始對(duì)存量住房征收房地產(chǎn)稅，目前主要為市政稅。市政稅實(shí)行住房分級(jí)定額征收，即根據(jù)住房?jī)r(jià)值劃分住房等級(jí)，地方行政區(qū)內(nèi)同一等級(jí)住房納稅額相同。2017年平均稅率僅約1.8%，如考慮房?jī)r(jià)上漲因素，則實(shí)際稅負(fù)更輕。市政稅是地方財(cái)政收入重要來源，2016年占地方本級(jí)財(cái)政收入43%，主要用于公共服務(wù)支出。居民出租住房的租金所得須納入個(gè)人所得，征收個(gè)人所得稅，稅率最高45%。

??第四，住房保障制度以租賃為核心

??英國(guó)住房保障一直以租賃為主，供給由政府到市場(chǎng)。二戰(zhàn)后至80年代前，中央財(cái)政提供補(bǔ)貼，地方政府直接建設(shè)低價(jià)出租的社會(huì)住房。1946-1979年社會(huì)住房竣工量占全國(guó)住房竣工量的50%，英國(guó)套戶比也在1971年達(dá)到1。80年代以后，政府削減直接建房規(guī)模，轉(zhuǎn)向更多支持住房協(xié)會(huì)建設(shè)和要求房企配建社會(huì)住房，并將各類保障性住房統(tǒng)一納入可負(fù)擔(dān)住房體系。可負(fù)擔(dān)住房可租可售，以租為主。2016年，英格蘭新增租賃型可負(fù)擔(dān)住房3.1萬套，占新增可負(fù)擔(dān)住房的74%。

??80年代后政府增加對(duì)購(gòu)房自住需求的保障。1980年撒切爾政府推出“購(gòu)買權(quán)計(jì)劃”，允許社會(huì)住房的長(zhǎng)期租戶折價(jià)購(gòu)買所租住房，此后英國(guó)政府多次加大社會(huì)住房私有化優(yōu)惠力度和范圍。1980-2004年，英格蘭共出售社會(huì)住房182萬套，占當(dāng)前住房存量的7.8%，推動(dòng)住房自有率從55%提升到69%。隨著可售社會(huì)住房減少，政府推出其他手段以支持低收入的無房家庭購(gòu)房，包括供應(yīng)共享產(chǎn)權(quán)房、首次置業(yè)房等出售型可負(fù)擔(dān)住房，發(fā)放股本貸款，給予購(gòu)房?jī)?chǔ)蓄補(bǔ)貼等。

??政府向低收入或失業(yè)的租房家庭提供住房補(bǔ)貼，以可負(fù)擔(dān)住房家庭為主。80年代以來，政府的住房補(bǔ)貼逐漸從供給端轉(zhuǎn)向需求端，2016年，租住可負(fù)擔(dān)住房和私人住房的家庭中，分別有59%和22%的家庭領(lǐng)取補(bǔ)貼。