[中房研協(xié)]樓市行至中盤的反思

??三四月份部分城市房價與地價不斷走高，形成樓市“小陽春”，隨后各地陸續(xù)升級限制性的調(diào)控政策。受政策及市場本身購買力的阻滯，近期房地產(chǎn)市場波動運行，行業(yè)數(shù)據(jù)呈現(xiàn)下滑態(tài)勢。全年市場運行至中盤，外有中美貿(mào)易摩擦形勢及走向的不確定，內(nèi)有消費及投資略顯疲乏的經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景下，房地產(chǎn)市場政策和趨勢也比以往更牽動市場神經(jīng)，如何看待市場數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)向問題，樓市是走穩(wěn)了還是掉頭向下調(diào)整？本期內(nèi)參帶來分析。

??各方觀點

??易居（中國）企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱認(rèn)為，下半年房地產(chǎn)市場可以用“穩(wěn)定”、“分化”、“波動”等關(guān)鍵詞概況。2019年政策預(yù)期穩(wěn)定，地方“一城一策”有收有放。行業(yè)規(guī)模穩(wěn)中微漲，預(yù)計2019年全國新房銷售金額約15萬億元，二手房銷售金額約6萬億元，未來市場規(guī)模將趨于平穩(wěn)。城市分化加劇，不同能級城市持續(xù)分化，城市內(nèi)部也分化加劇。不同區(qū)域市場分化，產(chǎn)品線出現(xiàn)分化，剛需、改善以及高端類產(chǎn)品分化，甚至同一區(qū)域不同項目出現(xiàn)分化。下半年市場持續(xù)波動，頻率加快，但波幅收窄。市場走勢不會一路攀升，也不會全面下滑。

??長江證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家伍戈認(rèn)為,展望未來，利率與棚改對沖之下全年商品房銷售仍具韌性，但考慮到高房價的約束，部分城市調(diào)控收緊或使房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)溫和下行。面對外部經(jīng)濟(jì)的負(fù)面沖擊，此輪國內(nèi)對沖政策的著力點或許并非是房地產(chǎn)，而是以“舊改”為代表的基建投資及債券等融資方式的創(chuàng)新。

??同策集團(tuán)首席分析師張宏偉認(rèn)為，從樓市趨勢來看，盡管5月份以來市場回暖復(fù)蘇脆弱，但未來1-2年樓市將持續(xù)向好。從年內(nèi)來看，進(jìn)入下半年尤其是四季度后，房企10月起的銷售業(yè)績也將迎來 “翹尾行情”。

??交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平表示，房地產(chǎn)調(diào)控政策沒有明顯放松，隨著前期商品房銷售放緩對開發(fā)投資的影響逐漸顯現(xiàn)，土地購置費增長放緩，未來房地產(chǎn)投資可能難以持續(xù)加快，房地產(chǎn)投資下半年有可能會有一定程度的回落，但是考慮到去年、前年房地產(chǎn)企業(yè)融資能力較強(qiáng)，資金的環(huán)境狀況不錯，再加上去年拿了很多地，所以今年投資的增速出現(xiàn)迅速下滑的可能性不大。

??中金公司研究部認(rèn)為，當(dāng)前行業(yè)周期性特征正逐漸減弱，整體波動幅度收窄，城市間分化和輪動特征凸顯。我們判斷下半年全國銷售量、價表現(xiàn)將延續(xù)平穩(wěn)態(tài)勢，投資和開工增速下行但幅度好于預(yù)期。上調(diào)全年商品房銷售面積和銷售金額同比數(shù)字預(yù)測至-1%和3%，上調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)投資額和房屋新開工面積預(yù)測至8%和5%。

??保利顧投研究院發(fā)布報告認(rèn)為，市場整體仍在持續(xù)調(diào)整，結(jié)構(gòu)性回暖的主要是一二線城市，先行城市市場復(fù)蘇基礎(chǔ)較強(qiáng)勁，大勢環(huán)境的變化不會打斷先行城市年內(nèi)筑底乃至上升的進(jìn)程。

??工銀國際首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、董事總經(jīng)理程實認(rèn)為，中國經(jīng)濟(jì)正在積極轉(zhuǎn)向內(nèi)斂化發(fā)展，向體內(nèi)尋覓增長潛力。下半年房地產(chǎn)投資的總量數(shù)據(jù)雖將下滑，但是經(jīng)結(jié)構(gòu)拆解之后，其對經(jīng)濟(jì)增長的真實壓力或小于市場預(yù)期。最后，房地產(chǎn)投資無需過度悲觀，隨著房市政策和金融條件雙收緊，房企紛紛轉(zhuǎn)向高周轉(zhuǎn)策略，以加速回籠資金，客觀上促進(jìn)了房地產(chǎn)投資的高增長。

??中房分析

??上半年回顧：“小陽春”乍現(xiàn)，樓市“降溫”有理可尋

??2019年上半年房地產(chǎn)市場總體態(tài)勢是波動中趨穩(wěn)。延續(xù)了去年以來的穩(wěn)中有降走勢,呈現(xiàn)出銷售下行、房價平穩(wěn)、地價負(fù)增長、投資高位趨穩(wěn)等特征。1-5月累計數(shù)據(jù)顯示多數(shù)房地產(chǎn)指標(biāo)呈現(xiàn)一定程度同比回落。從需求角度看，前幾個月的“熱銷現(xiàn)象”消耗了較多的客戶資源，被透支后的需求乏力情況當(dāng)前有所顯現(xiàn)；其次，各地樓市調(diào)控力度在中共政治局會議重提“房住不炒”之后急速上升，市場預(yù)期也隨之轉(zhuǎn)變。尤其針對個別樓市量價反彈甚至出現(xiàn)新地王后，監(jiān)管部門對其房價漲幅、土拍規(guī)則、限購限售、房企融資、購房商貸及公積金貸款等方面做了政策的調(diào)整和收緊，密集調(diào)控的出現(xiàn)對市場產(chǎn)生了一定的降溫作用；伴隨著棚改貨幣化政策的調(diào)整，以及棚改計劃量的回落，三四線城市的樓市也失去了一個明顯的推力，大部分三四線城市無論是需求還是投資都將面臨回落的壓力。價格預(yù)期也隨之回落。

??綜合以上這些因素，正如我們此前的判斷，樓市“小陽春”只是技術(shù)性反彈，整體復(fù)蘇仍相對乏力，不具有可持續(xù)性，目前市場迅速完成了從回暖、回升到回穩(wěn)、回落的過程。

??下半年前瞻：政策難以放松，行業(yè)走勢不容樂觀，運行指標(biāo)將繼續(xù)滑落

??政策面：當(dāng)前房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈的政策整體依舊圍繞“房住不炒”的總體定位，強(qiáng)調(diào)“因城施策”“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期”。房地產(chǎn)調(diào)控將依然保持其連續(xù)性，對于市場保持高度的敏感性，哪里有異動，哪里估計就要被問責(zé)，相應(yīng)的也就有對應(yīng)的調(diào)控政策出臺。每月70城市房價指數(shù)儼然成了調(diào)控“殺豬榜”，房價漲幅連續(xù)靠前的城市往往會成為中央重點關(guān)注和問責(zé)的對象。此外，政策調(diào)控不只是針對房價單一維度，這一趨勢也將在下半年延續(xù)。

??行業(yè)面：各項指標(biāo)將延續(xù)當(dāng)前的下行調(diào)整態(tài)勢

??銷售面積增速維持負(fù)增長。前5月數(shù)據(jù)確認(rèn)了樓市銷售面積同比下降的事實，而6月受房企業(yè)績沖刺影響，一般是商品房銷售規(guī)模的高點，但增速依舊會小幅下行，宏觀經(jīng)濟(jì)依然不樂觀，銷售市場全年負(fù)增長的預(yù)期未變。即便有放開落戶的政策，更多是人口的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，區(qū)域分化將更加明顯，收縮型城市將批量出現(xiàn)。特別是一些三四線的需求萎縮，加上此前未有明顯調(diào)整，量價均將面臨較大壓力，成交熱度大概率趨勢下行。價格方面，受“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的監(jiān)管責(zé)任落實及市場供應(yīng)放量等因素影響，房價將整體保持穩(wěn)定。

??投資高位逐步回落。上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額始終維持了高增長，但5月投資累計增速開始有所回落，預(yù)計下半年投資增速仍將緩步下行。棚改規(guī)模的銳減、銷售成交的放緩以及土地市場的轉(zhuǎn)冷，其土地購置費的滯后效應(yīng)對開發(fā)投資的支撐作用都在逐漸減弱。但開發(fā)商施工強(qiáng)度的提升保證了投資在全年仍舊維持高位。

??竣工抬頭，新開工先揚后抑。前期高位的新開工增速或?qū)⒅鸩椒磻?yīng)到竣工增速上，竣工有望得到持續(xù)修復(fù)并實現(xiàn)回升；同時銷售有進(jìn)一步調(diào)整空間，加之行業(yè)金融監(jiān)管加強(qiáng)，房企資金壓力或逐步顯現(xiàn)，開工積極性將受到影響，預(yù)計新開工增速在去年高基數(shù)影響下將回落至低位區(qū)間。

??土地購置面積持續(xù)走低。土地購置方面，住建部采用預(yù)警機(jī)制連續(xù)兩月示警地價上漲較快的城市后，多數(shù)二線及熱點三四線采用了限地價的競拍方式防止地價走高，再加房地產(chǎn)信貸資金總體收緊的情況并未改變，預(yù)計下半年土地市場成交依然大幅下降，整體地價漲幅也會逐步趨緩。

??資金面：整體有所收緊，風(fēng)險主要集中于中小房企

??5月中國銀保監(jiān)會嚴(yán)查房地產(chǎn)違規(guī)融資，中小銀行去杠桿、房企信托融資的收緊等政策對下半年行業(yè)整體資金環(huán)境將帶來一定負(fù)面沖擊，同時銷售下滑，部分中小房企資金鏈將面臨更大壓力。融資頭寸充裕、財務(wù)安全性高的龍頭房企有望迎來市占率提升契機(jī)，行業(yè)集中度有望加速提升。

??房企整體生存環(huán)境愈發(fā)脆弱，未來將繼續(xù)負(fù)重前行

??隨著整個行業(yè)發(fā)展進(jìn)入中盤，樓市天花板的出現(xiàn)，市場紅利似乎在急劇消失。開發(fā)企業(yè)乘著前期行業(yè)的高速發(fā)展，也獲得了豐厚的回報，但這個群體的社會評價并不高。在房價不斷高企、貧富差距不斷拉大、負(fù)面新聞時有發(fā)生的情況下，房企往往成為輿論，政策和民意打壓、發(fā)泄、圍獵的對象。這是一個行業(yè)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，但也并非是宿命。環(huán)境固然難以改變，但行業(yè)、企業(yè)是可以主動而為的，無論什么時候，研發(fā)好的產(chǎn)品，做好客戶服務(wù)，甘為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的壓艙石，勇當(dāng)社會的穩(wěn)定器，始終是開發(fā)企業(yè)應(yīng)該積極追求的目標(biāo)和定位。只有不斷對經(jīng)濟(jì)、社會的發(fā)展保持“正貢獻(xiàn)”，開發(fā)企業(yè)這一改革開放的市場群體可以且一定能夠面對各種風(fēng)險與挑戰(zhàn)，獲得應(yīng)有的社會地位。

??（內(nèi)容來源：中房研協(xié)測評研究中心）