[易居研究院]2019-2020年度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告

??上海易居房地產(chǎn)研究院12月27日發(fā)布了《2019-2020年度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》。報(bào)告指出，2019年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了上下波動(dòng)。上半年，部分城市出現(xiàn)小陽(yáng)春，房市升溫，地市更熱。下半年，全國(guó)樓市普遍出現(xiàn)降溫，部分城市新房打折促銷(xiāo)忙。  

??展望2020年，我們預(yù)測(cè)行業(yè)特征為：探明底部，跌多漲少。在“增長(zhǎng)速度換擋期、外在壓力陣痛期、前期泡沫消化期”三期疊加的特殊背景之下，2020年雖然政策見(jiàn)底趨松，房地產(chǎn)融資穩(wěn)中有松，但全國(guó)總體市場(chǎng)仍將探底，預(yù)計(jì)將探明底部，不過(guò)難以明顯反彈，仍在低位糾結(jié)、盤(pán)整。同時(shí)，區(qū)域分化明顯，市場(chǎng)降溫較早的一線和強(qiáng)二線、東部都市圈等地區(qū)市場(chǎng)將企穩(wěn)，部分指標(biāo)小幅反彈；而市場(chǎng)降溫較晚的弱二線、廣大三四線等地區(qū)，市場(chǎng)將繼續(xù)降溫、探底；就最重要的指標(biāo)房?jī)r(jià)而言，全國(guó)下跌城市數(shù)量將多于上漲城市數(shù)量。

??報(bào)告主要有以下內(nèi)容：

??一、經(jīng)濟(jì)走勢(shì)預(yù)判

??1、全球經(jīng)濟(jì)：經(jīng)濟(jì)下行壓力仍大

??2019年10月，國(guó)際貨幣基金組織(IMF)在發(fā)布的最新的《世界經(jīng)濟(jì)展望報(bào)告》中將2019年世界經(jīng)濟(jì)增速下調(diào)至3%，較今年7月份預(yù)測(cè)值下調(diào)0.2個(gè)百分點(diǎn)，為2008年金融危機(jī)爆發(fā)以來(lái)最低水平。2020年的全球經(jīng)濟(jì)增速預(yù)期下調(diào)至3.4%，和7月時(shí)的預(yù)測(cè)相比下調(diào)0.1個(gè)百分點(diǎn)。報(bào)告指出2019年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)低迷的一個(gè)顯著特征是，全球制造業(yè)的衰退，貿(mào)易壁壘的增加導(dǎo)致投資和需求明顯下降。2020年相較于2019年經(jīng)濟(jì)增速有望回升的主要原因是拉丁美洲、中東以及歐洲新興和發(fā)展中經(jīng)濟(jì)體的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)預(yù)計(jì)將有所改善。然而，由于上述若干國(guó)家前景存在不確定性以及其它下行風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)，全球經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的步伐很有可能進(jìn)一步大幅放緩。

??2019年11月，經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織(OECD)發(fā)布的全球經(jīng)濟(jì)展望報(bào)告中將2020年全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期從9月份的3%下調(diào)至2.9%。增速下調(diào)很大部分歸根于貿(mào)易爭(zhēng)端帶來(lái)的不確定性，20國(guó)集團(tuán)總投資增速?gòu)?018年初的5%下降至2019年上半年的1%，這將使得今明兩年的全球經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出減少0.5%-0.7%。

??2019年11月，中金公司發(fā)布報(bào)告認(rèn)為2019年全球增長(zhǎng)下行壓力加大，但政策支持力度有所上升。向前看，基準(zhǔn)情形下，2020年全球的主基調(diào)是風(fēng)險(xiǎn)緩和，政策托底；經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)逐步探底，直至?xí)簳r(shí)企穩(wěn)。

??2、中國(guó)經(jīng)濟(jì)：經(jīng)濟(jì)增速放緩趨穩(wěn)

??2019年，受中美及全球貿(mào)易摩擦影響，2019年全球經(jīng)濟(jì)貿(mào)易增速顯著放緩，主要經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)增速普遍回落，中國(guó)經(jīng)濟(jì)也承受較大的下行壓力：社會(huì)零售總額增速回落，制造業(yè)投資增速明顯下滑，僅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速仍維持較高水平。2019年，我國(guó)貨幣增速目標(biāo)和名義GDP增速匹配，信貸周期筑底溫和回升，企業(yè)庫(kù)存周期下行筑底，仍處于去庫(kù)存階段。下半年豬價(jià)快速上漲導(dǎo)致貨幣政策進(jìn)一步掣肘，而擴(kuò)張的財(cái)政政策效應(yīng)短期尚未完全顯現(xiàn)，難以改變經(jīng)濟(jì)下行趨勢(shì)。2019年三季度GDP增速回落到6.0%，前三季度為6.2%，創(chuàng)多年以來(lái)的季度新低，預(yù)計(jì)2019年全年GDP增長(zhǎng)6.1%左右。

??目前多數(shù)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)2020年GDP增速在5.7%至6.1%之間，2020年經(jīng)濟(jì)仍有下行壓力，但或有更強(qiáng)的韌性。從外部環(huán)境看，目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)與全球經(jīng)濟(jì)的聯(lián)系日益明顯，明年全球重要經(jīng)濟(jì)體的貿(mào)易和投資的預(yù)期進(jìn)一步下滑將對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)造成一定影響，此外，雖然中美貿(mào)易達(dá)成第一階段協(xié)議，但明年美國(guó)將進(jìn)行總統(tǒng)大選，中美摩擦仍將是影響經(jīng)濟(jì)的不確定因素。從內(nèi)部看，2020年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資預(yù)計(jì)將有所回落，同時(shí)制造業(yè)投資短期難以大幅回升，基建投資或?qū)⑦M(jìn)一步發(fā)力托底，但邊際效用遞減，出口在全球貿(mào)易不確定下也難以明顯改善，經(jīng)濟(jì)仍面臨一定下行壓力。

??二、房地產(chǎn)政策預(yù)判

??1、政策方向：房住不炒定位不變

??2019年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確，要加大城市困難群眾住房保障工作，加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，大力發(fā)展租賃住房。要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，全面落實(shí)因城施策，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。該表述明確了2020年中國(guó)樓市的定位、發(fā)展機(jī)制和目標(biāo)。

??2、供給端政策：強(qiáng)化三種住房的發(fā)展

??我們從住房發(fā)展的角度，研究供給端的相關(guān)政策。根據(jù)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的精神，實(shí)際上在保障房、老舊小區(qū)改造和租賃住房等方面會(huì)形成各類(lèi)新的支持政策。

??第一、保障房。2020年將加大城市困難群眾住房保障工作，住房保障建設(shè)的力度不會(huì)放松。尤其是2020年要全面建設(shè)小康社會(huì)，關(guān)于住房小康的概念也會(huì)增多，保障房建設(shè)也將成為房企拿地投資中所需要關(guān)注的一項(xiàng)內(nèi)容。

??第二、老舊小區(qū)改造。2020年老舊小區(qū)改造的力度明顯會(huì)強(qiáng)化，各大城市也將繼續(xù)加大試點(diǎn)和對(duì)標(biāo)桿項(xiàng)目推廣的力度，包括電梯加裝、停車(chē)位設(shè)置、管道改造等領(lǐng)域會(huì)形成很多新的投資機(jī)會(huì)。而相關(guān)的配套政策也會(huì)跟進(jìn)，如公積金提取、財(cái)政補(bǔ)貼等內(nèi)容。

??第三、租賃住房。雖然2019年租賃市場(chǎng)的發(fā)展面臨很多問(wèn)題，但是預(yù)計(jì)2020年依然會(huì)發(fā)力，這和租售并舉的發(fā)展目標(biāo)是有關(guān)的。預(yù)計(jì)在土地的供應(yīng)和保障、產(chǎn)品的創(chuàng)新等方面會(huì)有各類(lèi)新舉措。比如在產(chǎn)品創(chuàng)新領(lǐng)域，包括人才租賃住房、藍(lán)領(lǐng)公寓住房等，會(huì)成為供給端發(fā)力的重點(diǎn)。

??3、需求端政策：購(gòu)房政策松綁概率加大

??預(yù)計(jì)全年各種直接或間接的松綁性動(dòng)作會(huì)增多。第一、從放松的工具上看，將涉及到首套房認(rèn)購(gòu)資格的重新調(diào)整（放松認(rèn)房又認(rèn)貸）、對(duì)人才等特定人員的購(gòu)房政策放松、局部庫(kù)存壓力大的區(qū)域進(jìn)行的購(gòu)房政策放松、對(duì)社保繳納條件的放松、房貸政策的松動(dòng)等。第二、從放松的時(shí)間節(jié)點(diǎn)上看，上半年放松的概率小，而后續(xù)若是市場(chǎng)壓力較大，則下半年放松的概率將增大。第三、從放松的城市情況看，部分省會(huì)城市或二線城市將首先放松。

??4、價(jià)格端政策：穩(wěn)價(jià)格導(dǎo)向不變

??2020年對(duì)于房?jī)r(jià)的管控依然會(huì)繼續(xù)，將繼續(xù)強(qiáng)調(diào)穩(wěn)房?jī)r(jià)的概念，不過(guò)這也會(huì)基于不同的房?jī)r(jià)周期而調(diào)整。隨著市場(chǎng)降溫，部分城市的新房限價(jià)有望放松。同時(shí)，若是市場(chǎng)行情比較蕭條，此時(shí)購(gòu)房政策會(huì)有所松動(dòng)，政策層面對(duì)于房?jī)r(jià)的反彈等也會(huì)有更大的容忍度。當(dāng)然，后續(xù)對(duì)于房?jī)r(jià)變動(dòng)的考量，會(huì)更多考慮各地的樓市等情況，尤其是各地的GDP走勢(shì)、CPI走勢(shì)、居民可支配收入、樓盤(pán)成交結(jié)構(gòu)等。同時(shí)對(duì)于一些高價(jià)土地的項(xiàng)目，價(jià)格管控也會(huì)更加靈活。

??三、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)判

??（一）市場(chǎng)供應(yīng)

??1、全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積預(yù)計(jì)2020年下降6%左右

??2020年全國(guó)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積降幅預(yù)計(jì)在6%左右。主要原因：一是全國(guó)商品房的去化周期已經(jīng)處于上行期，2019年新開(kāi)工面積繼續(xù)創(chuàng)新高，商品房庫(kù)存將會(huì)增加；二是2019年7.30政治局會(huì)議首提“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”后，市場(chǎng)預(yù)期已經(jīng)轉(zhuǎn)變，開(kāi)發(fā)商不敢多拿地了；三是多數(shù)開(kāi)發(fā)商負(fù)債率偏高，而且今年下半年以來(lái)融資環(huán)境持續(xù)收緊，沒(méi)有寬裕的資金用于大量拿地；四是地方政府的供地節(jié)奏存在變數(shù)，雖然自然資源部要求各地按不同的住宅去化周期調(diào)整推地節(jié)奏，但隨著地市降溫，土地流拍現(xiàn)象增多，地方政府可能不愿多供地。

??2、全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋新開(kāi)工面積預(yù)計(jì)2020年下降6%左右

??2020年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋新開(kāi)工面積將出現(xiàn)小幅下降態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)全年同比下降6%左右。主要原因：一是2019年全國(guó)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積出現(xiàn)了較大幅度下滑，新開(kāi)工量滯后于購(gòu)地量，2020年相應(yīng)也將有所下降；二是由于市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，多數(shù)城市的新盤(pán)銷(xiāo)售情況不理想，開(kāi)發(fā)商觀望情緒較濃，推遲開(kāi)工進(jìn)度；三是考慮到目前房企融資難度大、成本高，2020年商品房銷(xiāo)售又大概率下降，房企資金壓力預(yù)計(jì)仍然很大，因此房屋新開(kāi)工量也將有所下降。

??3、全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資預(yù)計(jì)2020年增長(zhǎng)6%左右

??2020年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資將保持小幅增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)全年同比增速在6%左右。主要原因：一是相對(duì)于房屋銷(xiāo)售指標(biāo)，開(kāi)發(fā)投資指標(biāo)具有滯后性，2019年商品房銷(xiāo)售面積增速回落至零附近，2020年開(kāi)發(fā)投資增速會(huì)滯后性回落；二是預(yù)計(jì)2020年全國(guó)房企土地購(gòu)置面積和房屋新開(kāi)工面積將小幅下降，將拖累房地產(chǎn)投資增速下滑；三是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資是金額概念，具有較強(qiáng)的黏性，進(jìn)入本世紀(jì)以來(lái)從未出現(xiàn)過(guò)年度下降，最低值是2015年增長(zhǎng)1%，估計(jì)2020年也不會(huì)由正轉(zhuǎn)負(fù)。

??4、100城庫(kù)存與去化周期：預(yù)計(jì)小幅上行

??2020年全國(guó)100個(gè)城市庫(kù)存預(yù)計(jì)會(huì)緩慢上升，但不同月份可能表現(xiàn)不一樣。比如上半年預(yù)計(jì)市場(chǎng)仍是以降溫為特征，房企或依然會(huì)加快推盤(pán)，這會(huì)導(dǎo)致庫(kù)存上升速度更快。而到了下半年，預(yù)計(jì)政策面開(kāi)始寬松，庫(kù)存上升速度放緩，庫(kù)存壓力有所釋放。而從去化周期來(lái)看，其受到庫(kù)存和成交數(shù)據(jù)的雙重影響。從成交數(shù)據(jù)看，上半年預(yù)計(jì)還會(huì)繼續(xù)降溫，去化周期會(huì)有所拉長(zhǎng)。到了下半年尤其是第四季度，去化周期數(shù)據(jù)預(yù)計(jì)平穩(wěn)。

??基于此類(lèi)判斷，我們模擬了2020年庫(kù)存和存銷(xiāo)比數(shù)據(jù)的大致走勢(shì)。我們認(rèn)為，2020年年底全國(guó)100城庫(kù)存規(guī)模同比增幅或?yàn)?%，存銷(xiāo)比達(dá)到13個(gè)月水平。綜合全年走勢(shì)，此類(lèi)指標(biāo)總體上會(huì)處于相對(duì)合理的區(qū)間。

??（二）市場(chǎng)成交

??1、全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積預(yù)計(jì)2020年下降3%左右

??2020年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積可能呈現(xiàn)小幅下降態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)全年同比下降3%左右。主要原因：一是商品房銷(xiāo)售量連續(xù)5年正增長(zhǎng)，2019年全年成交量達(dá)到歷史高點(diǎn)，連續(xù)幾年的高成交量透支了部分購(gòu)買(mǎi)力，預(yù)計(jì)2020年商品房銷(xiāo)售量將小幅下降；二是從城市分類(lèi)來(lái)看，預(yù)計(jì)較早降溫的一線城市2020年成交量將小幅增長(zhǎng)，二線城市成交量將基本持平，三四線城市由于近兩三年成交量連續(xù)增長(zhǎng)，且有相當(dāng)部分三四線城市處于人口凈流出狀態(tài)，預(yù)計(jì)成交量將出現(xiàn)下降，這將拖累全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積小幅下降；三是分地區(qū)來(lái)看，東部地區(qū)由于成交量連續(xù)3年小幅下降，2020年成交量可能會(huì)小幅增長(zhǎng)，中部地區(qū)成交量可能與今年差不多持平，西部地區(qū)由于啟動(dòng)最晚，目前還未降溫，2020年大概率成交量增速將轉(zhuǎn)負(fù)，東北地區(qū)成交量跌幅將收窄。

??（三）市場(chǎng)價(jià)格

??1、全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置均價(jià)預(yù)計(jì)2020年上漲2%左右

??2020年全國(guó)房企土地購(gòu)置均價(jià)預(yù)計(jì)將小幅上漲，漲幅在2%左右。主要原因：一是2020年樓市整體仍處于下行周期，開(kāi)發(fā)商資金面相對(duì)緊張，在購(gòu)地方面的謹(jǐn)慎態(tài)度不會(huì)改變；二是從地價(jià)房?jī)r(jià)比來(lái)看，2013至2017年積累了較大的地價(jià)泡沫，2018和2019年地市略有降溫，2020年還將繼續(xù)降；三是地價(jià)易漲難跌，本世紀(jì)以來(lái)只有2011年出現(xiàn)微跌。

??2、全國(guó)商品房成交均價(jià)預(yù)計(jì)2020年上漲5%左右

??2020年全國(guó)商品房成交均價(jià)繼續(xù)上漲，預(yù)計(jì)全年漲幅在5%左右。主要原因：一是預(yù)計(jì)2020年全國(guó)樓市繼續(xù)降溫，成交價(jià)也會(huì)走弱；二是與具體城市不同，全國(guó)房?jī)r(jià)具有很強(qiáng)的黏性，易漲難跌，本世紀(jì)僅在2008年全球金融危機(jī)時(shí)微跌，因此在不發(fā)生經(jīng)濟(jì)或金融危機(jī)的情況下，2020年全年仍將呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)；三是由于價(jià)格變化滯后于成交量，2018年和2019年全國(guó)商品房銷(xiāo)售量增速均已接近0，市場(chǎng)相比前幾年已明顯降溫，預(yù)計(jì)2020年將類(lèi)似2014年，成交量下跌的同時(shí)價(jià)格將繼續(xù)上漲，但漲幅相比今年會(huì)有所收窄。

??3、70城二手房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)2020年下跌月份數(shù)多于上漲月份數(shù)

??2020年，預(yù)計(jì)70城二手房?jī)r(jià)下跌月份數(shù)將多于上漲月份數(shù)，全年環(huán)比漲幅以負(fù)值為主，年中前后可能見(jiàn)到跌幅最大值。主要原因：一是從市場(chǎng)規(guī)律看，截至2019年11月，本輪房地產(chǎn)周期房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲了56個(gè)月，相比過(guò)去幾次短周期時(shí)間更長(zhǎng)，幅度更大，因此也必然會(huì)經(jīng)歷較長(zhǎng)時(shí)間的房?jī)r(jià)調(diào)整階段。目前無(wú)論從土地市場(chǎng)、新房市場(chǎng)還是二手房市場(chǎng)來(lái)看，都已經(jīng)顯現(xiàn)市場(chǎng)調(diào)整的拐點(diǎn)，預(yù)計(jì)明年初70城二手房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌。二是本輪房地產(chǎn)周期跟以往有所不同，商品住宅庫(kù)存去化明顯但并未明顯回升，整體水平不高；同時(shí)，整體貨幣環(huán)境從2018年就開(kāi)始趨松，本輪影響CPI上行的核心因素豬周期預(yù)計(jì)將在2020年下半年回落，屆時(shí)貨幣政策將有更大的空間，年中左右房?jī)r(jià)可能跌幅收窄。綜合考慮，在當(dāng)前“穩(wěn)”的預(yù)期下，房?jī)r(jià)最大跌幅較難達(dá)到2014年下半年的水平，房?jī)r(jià)調(diào)整將相對(duì)緩和或者經(jīng)歷更長(zhǎng)的盤(pán)整時(shí)間。