[仲量聯(lián)行]疫情使北京辦公樓租金繼續(xù)承壓下行，但投資交易逆勢強勁

??2020年4月14日，北京——“新型冠狀病毒疫情使得各類租賃活動停滯，市場競爭加劇?！敝倭柯?lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩表示。辦公樓租金進(jìn)一步承壓下行，業(yè)主采取靈活的租賃策略；投資活動較為活躍，本季度新加坡主權(quán)財富基金GIC以約80億元人民幣收購LG雙子座大廈，備受市場矚目；零售市場最受沖擊，雖然全國其他主要城市的零售活動在季末陸續(xù)回暖，但北京市場恢復(fù)較緩；工業(yè)物流市場的租賃活動在疫情高峰期明顯停滯，但當(dāng)季租金維持平穩(wěn)；由于防疫隔離舉措推遲購房需求，高端住宅市場成交量明顯下降。

??甲級辦公樓

??整體租賃需求持續(xù)放緩，部分租戶擱置或取消原有的租賃計劃。因此，本季度辦公樓市場租賃成交總量（基于建筑面積）同比降幅接近60%。盡管第一季度受春節(jié)影響本就是租賃傳統(tǒng)淡季，但本季度所錄得的成交量也遠(yuǎn)低于去年同期水平。雖無新項目完工入市，但因租賃需求依舊疲軟，業(yè)主面臨的市場壓力加劇。

??當(dāng)前嚴(yán)峻的市場環(huán)境迫使業(yè)主采取更為激進(jìn)的租賃策略，更專注于續(xù)租，并提供更為靈活的租金條款。部分業(yè)主在季度末下調(diào)了租金，以此吸引租戶，因此也導(dǎo)致本季度整體市場租金下降了1.3個百分點?？罩寐矢叩捻椖繕I(yè)主通常更注重維持項目穩(wěn)定，并采取更為靈活的租賃策略。

??疫情對市場的影響目前尚未完全展現(xiàn)。隨著疫情所帶來的巨額財務(wù)成本日益顯現(xiàn)，市場壓力不斷累積，我們預(yù)計租賃成交量和租金水平在未來幾個季度均將面臨進(jìn)一步下降的風(fēng)險。仲量聯(lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)張斯亮表示：“當(dāng)前市場不確定性日益增大，租戶的表現(xiàn)愈發(fā)保守。盡管如此，我們?nèi)匀豢吹揭恍└哌h(yuǎn)見的租戶在充分把握當(dāng)前市場租金走低的機會，升級租賃辦公面積的品質(zhì)，將辦公區(qū)遷至物業(yè)管理更為優(yōu)質(zhì)、設(shè)施更為完備的項目中。”

??投資

??投資者對北京市場保持高度興趣，青睞優(yōu)質(zhì)核心資產(chǎn)。位于長安街的LG雙子座大廈被韓國LG集團(tuán)以約80億元售予新加坡主權(quán)財富基金GIC。該交易表明北京市核心資產(chǎn)價值仍保持高位，投資者并未過度擔(dān)憂短期市場現(xiàn)狀，且對中長期發(fā)展前景持樂觀態(tài)度。此外，本季度位于東直門區(qū)域的NAGA上院以4.76億元的價格完成出售。

??盡管租賃市場承壓，但2020年投資市場預(yù)計仍將保持去年的強勁勢頭。一季度末，多宗交易仍在談判進(jìn)程中?！懊鎸Σ淮_定性及日益嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，投資者仍不斷尋求在京置業(yè)的機會。”仲量聯(lián)行華北區(qū)投資部總監(jiān)王剛表示，“內(nèi)資自用投資者的表現(xiàn)依舊活躍，外資投資者則迎來難得的投資窗口期并積極尋求投資機會?！?/p>

??優(yōu)質(zhì)零售

??眾多零售門店暫停營業(yè)，商場運營時間縮短，全市銷售額銳減。一月至二月，北京市社會消費品零售總額同比下跌18%，其中餐飲業(yè)態(tài)首當(dāng)其沖，同期銷售額同比大幅下降40%。服飾等品類的零售商充分利用在線推廣渠道緩沖市場影響，相比之下，餐飲和體驗類業(yè)態(tài)面臨更大壓力。由于北京仍保持應(yīng)急防控一級響應(yīng)機制，所受影響較國內(nèi)其他主要城市相比更持久。

??租賃活動有所暫停，導(dǎo)致市場租金走勢受到的直接影響較小。但疫情所產(chǎn)生的財務(wù)壓力推動租金下探，本季度租金增長率由正轉(zhuǎn)負(fù)。部分零售商和業(yè)主采取積極的措施：零售商尋求降租，品牌有意關(guān)閉表現(xiàn)欠佳的門店；零售物業(yè)業(yè)主為現(xiàn)有租戶提供短期租金減免優(yōu)惠，與租戶方共同分擔(dān)疫情成本。“銷售額下跌，業(yè)主和零售商均處于困境，零售租賃市場受到的沖擊將在之后不斷顯現(xiàn)，包括空置率或有所升高和租金進(jìn)一步下行。由于北京疫情防控工作從緊，零售市場活力或?qū)⒀雍蠡厣??！爸倭柯?lián)行北京研究部經(jīng)理紀(jì)明表示。

??工業(yè)物流地產(chǎn)

??物流網(wǎng)絡(luò)受阻，部分租戶暫停租賃計劃，市場需求被迫停滯。春節(jié)前在談判進(jìn)程中的交易被迫無限期推遲，有限的需求來自于第三方物流等傳統(tǒng)需求來源。由于大多數(shù)租戶和業(yè)主仍持觀望態(tài)度，市場總體空置率保持穩(wěn)定。

??租賃活動放緩導(dǎo)致租金環(huán)比持平，業(yè)主議價能力削弱。部分企業(yè)尋求租金減免，但大部分業(yè)主目前減租意愿不強?！霸诮?jīng)濟(jì)增長放緩的過程中，抗‘疫’的巨大成本進(jìn)一步影響市場環(huán)境。”仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部總監(jiān)米陽表示，“面對2021年的新增供應(yīng)高峰，預(yù)計需求在短期內(nèi)仍將保持疲軟，市場壓力加劇或?qū)⑼苿幼饨鹪鲩L進(jìn)一步放緩。”

??高端住宅

??購房需求降低，豪華公寓市場成交量大跌。受疫情影響，本季度豪華公寓市場及高端別墅市場成交量下滑明顯，分別同比下降68.6%和88.2%，多數(shù)成交集中于農(nóng)歷新年之前。盡管市場成交下跌，豪華公寓市場成交價格基本維持穩(wěn)定。目前開發(fā)商和購房者均處于深度觀望狀態(tài)中。

??央行于2月份小幅下調(diào)貸款市場利率，以促進(jìn)實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。但近期持續(xù)寬松的金融政策并不會刺激購房需求集中釋放?！拔覀冋J(rèn)為隨著下半年各項經(jīng)濟(jì)社會活動的逐漸恢復(fù)，市場成交量也會相應(yīng)回升?！泵钻柋硎荆骸氨M管住宅市場短期承壓，但緊縮的政策環(huán)境預(yù)計仍將維持，以保障市場平穩(wěn)過渡并逐步回暖?！?/p>