[易居研究院]2020年1季度大類資產(chǎn)價(jià)格報(bào)告

??上海易居房地產(chǎn)研究院2020年05月11日發(fā)布《大類資產(chǎn)價(jià)格報(bào)告（2020年1季度）》。該報(bào)告顯示：

??為應(yīng)對(duì)疫情沖擊，中美兩國均施行了不同程度的貨幣寬松政策，一年期國債收益率在此期間快速下行，其中，美國刺激力度更大，收益率已經(jīng)接近0。一季度，全球多個(gè)主要國家出臺(tái)了史無前例的救市政策，美聯(lián)儲(chǔ)將目標(biāo)利率下調(diào)至0-0.25%，中國也下調(diào)了LPR等，國債收益率快速下行。目前中國CPI已經(jīng)開始回落，海外國家大多處于極限量化寬松狀態(tài)，在經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的情況下，中國利率仍將保持低位寬松狀態(tài)，預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月利率仍有小幅下降的空間。

??一季度已經(jīng)是A股的盈利底，貨幣和信用繼續(xù)寬松仍然是今年的主旋律，上證指數(shù)不太可能再創(chuàng)新低。一季報(bào)業(yè)績大幅下滑的信息已經(jīng)反映在價(jià)格當(dāng)中，未來不會(huì)更差。但本次危機(jī)中國的政策定力相對(duì)較強(qiáng)，在海外疫情仍存在較大不確定性的基礎(chǔ)上，短期持續(xù)快速的反彈也有較大的難度，震蕩上行或更符合當(dāng)下的判斷。

??若僅從利率、股價(jià)與房價(jià)的歷史關(guān)系來推斷，房價(jià)同比漲幅或已經(jīng)于2019年10月見底企穩(wěn)，但經(jīng)濟(jì)下滑的短期擾動(dòng)不容忽視，房價(jià)漲跌上下兩難。國債收益率快速下行并將保持低位，股價(jià)未改變由流動(dòng)性驅(qū)動(dòng)為主的整體上行趨勢(shì)，按照歷史規(guī)律，房價(jià)下跌的空間和可能性都較小。但與歷史不同的是，目前雖然整體環(huán)境處于貨幣寬松趨勢(shì)中，但針對(duì)房地產(chǎn)市場的利率、信貸等政策都未有明顯放松，此外，未來幾個(gè)月房地產(chǎn)市場可能受經(jīng)濟(jì)明顯下滑的影響而有所降溫，但可能空間有限，仍將是“穩(wěn)中有降”。

??易居研究院研究員王若辰表示：目前一年期國債收益率快速下行，按照規(guī)律，未來二三個(gè)月，房價(jià)可能跌，也可能維持當(dāng)前微漲，但與歷史不同的是，當(dāng)前房貸利率和信貸政策并未相應(yīng)匹配，因此肯定不會(huì)出現(xiàn)房價(jià)快速上漲的情況。 

??報(bào)告正文如下：

??一、大類資產(chǎn)概覽

??2020年一季度，中國1年期國債收益率、大宗商品指數(shù)和上證指數(shù)均大幅下行，而百城房價(jià)同比漲幅則基本保持穩(wěn)定，先升后降，仍保持在0軸以上。

??2020年4月，百城二手房價(jià)指數(shù)為301.9，相比2006年1月上漲超過兩倍。

??二、國債與房產(chǎn)

??1、中美一年期國債收益率對(duì)比

??2020年4月末，中美一年期國債收益率分別為1.15%和0.20%，中國仍高于美國，為了應(yīng)對(duì)新冠疫情帶來的沖擊，世界各國開啟了降息潮，相比之下，中國的貨幣政策更有定力。

??美國方面，2020年3月3日，美聯(lián)儲(chǔ)臨時(shí)降息50個(gè)基點(diǎn)。3月15日，美聯(lián)儲(chǔ)再次緊急降息100個(gè)基點(diǎn)，同時(shí)，此前的資產(chǎn)負(fù)債表擴(kuò)張計(jì)劃轉(zhuǎn)為QE，聯(lián)邦基準(zhǔn)目標(biāo)利率已經(jīng)降至0-0.25%，在半個(gè)月不到的時(shí)間幾乎用完所有降息空間。

??中國方面，2020年2月20日，1年期LPR下降10個(gè)基點(diǎn)，5年期LPR下降5個(gè)基點(diǎn)；4月20日，1年期和5年期再次分別下調(diào)20和10個(gè)基點(diǎn)。此外，央行還進(jìn)行了降低公開市場逆回購利率等貨幣政策，一年期國債收益率隨之快速下行。目前CPI已經(jīng)開始回落，海外國家大多處于極限量化寬松狀態(tài)，外部限制小，在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的情況下，中國利率仍將保持低位寬松狀態(tài)，預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月一年期國債收益率仍有小幅下降的空間。

??2、中國一年期國債收益率與房價(jià)變化

??目前一年期國債收益率快速下行，按照規(guī)律，未來二三個(gè)月，房價(jià)可能跌，也可能維持當(dāng)前微漲，但與歷史不同的是房貸利率和信貸政策并未匹配，因此肯定不會(huì)出現(xiàn)房價(jià)快速上漲的情況。

??三、股票與房產(chǎn)

??外部環(huán)境來看，本次疫情引發(fā)的危機(jī)對(duì)全球金融市場產(chǎn)生的最大沖擊或已經(jīng)過去，未來即便發(fā)生經(jīng)濟(jì)衰退風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)價(jià)格也不太可能再出現(xiàn)更猛烈的下跌，外圍資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)A股的影響已經(jīng)較弱。

??國內(nèi)情況來看，上市公司盈利情況方面，一季報(bào)業(yè)績大幅下滑，當(dāng)然這一信息已經(jīng)在價(jià)格中反映。本次疫情作為黑天鵝事件，其沖擊延長了此前市場盈利見底復(fù)蘇的時(shí)間點(diǎn)，但顯然一季度將是“盈利底”，此后經(jīng)濟(jì)活動(dòng)逐步恢復(fù)，業(yè)績不太可能更差。貨幣和信用繼續(xù)寬松仍然是今年的主旋律，綜合來看，A股再創(chuàng)新低的可能性很小，但除非政策刺激超預(yù)期，否則短期持續(xù)快速的反彈也有較大的難度，震蕩上行更符合當(dāng)下判斷。

??按照此前預(yù)測(cè)，本輪行情上證指數(shù)從2019年1月啟動(dòng)，房價(jià)同比漲幅將在2019年1月份開始的9個(gè)月左右后，即2019年10月左右，在“0”軸附近企穩(wěn)。目前來看，房價(jià)漲幅的確在這個(gè)時(shí)點(diǎn)見底，但一季度使得A股下跌的疫情影響，預(yù)計(jì)也將在房價(jià)上有所體現(xiàn)，預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月整體市場仍然以“穩(wěn)”為主，并有可能受經(jīng)濟(jì)下滑影響有所降溫。

??五、結(jié)論

??若按照債券、股票與房產(chǎn)的歷史關(guān)系來看，房價(jià)同比漲幅已經(jīng)于2019年10月見底，未來上行的可能性更大。但目前雖然整體環(huán)境處于貨幣寬松趨勢(shì)中，針對(duì)房地產(chǎn)市場的利率、信貸等政策都未有明顯放松，此外，近期房地產(chǎn)市場可能受經(jīng)濟(jì)明顯下滑的影響而有所降溫，但可能降溫空間有限，仍將是“穩(wěn)中有降”。

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