[易居研究院]2020年6月全國40城新建商品住宅成交報告

上半年40城新房成交面積同比下降18%，韶關(guān)溫州同比增幅最大，珠海武漢同比降幅最大

??易居房地產(chǎn)研究院7月3日發(fā)布《2020年6月全國40城新建商品住宅成交報告》。該報告核心觀點如下，6月40城成交面積環(huán)比同比均增長，同比已連續(xù)兩月正增長。6月房企為沖刺半年度業(yè)績，加快了推盤節(jié)奏，也加大了營銷力度，40城成交面積繼續(xù)增長，5月以來已連續(xù)兩月同比正增長。上半年40城成交面積同比下降18%。受疫情影響，2月份商品房銷售基本停滯，3月份以來逐步恢復(fù)，40城年初累計成交面積同比降幅已連續(xù)4個月收窄。2020年上半年韶關(guān)、溫州、杭州等6城成交量同比增長，珠海、武漢、西安同比降幅最大。其中杭州和成都由于新房限價，導(dǎo)致部分樓盤新房與二手房價格倒掛，今年以來已多次出現(xiàn)“萬人搖”的情況，新房市場熱度持續(xù)不退。珠海由于去年上半年限購放松后成交基數(shù)較高，武漢由于疫情原因，西安目前限購政策是所有二線城市中最嚴(yán)厲的，此三城今年上半年成交量同比降幅最大。

??易居研究院研究員沈昕表示，5月份以來40城成交已連續(xù)兩月同比正增長，部分城市樓市供銷兩旺，預(yù)計三季度部分熱點城市仍有望保持目前的銷售熱度。但在目前的經(jīng)濟環(huán)境和政策環(huán)境下，大部分城市的樓市成交不具備大幅增長的條件。

??該報告主要有以下內(nèi)容：

??6月40城成交環(huán)比增長12%，同比增長6%，同比已連續(xù)兩月正增長

??2020年6月，易居研究院監(jiān)測的40個典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長12%，同比增長6%。繼5月成交量年內(nèi)首次同比轉(zhuǎn)增后，6月40城成交量繼續(xù)同比正增長，說明房地產(chǎn)市場已走上正軌。

??由于單月數(shù)據(jù)可能存在異動現(xiàn)象，這里結(jié)合近6月移動平均數(shù)據(jù)來進行分析，6月的移動平均同比增速為-18%。該曲線在2015年9月達到本輪周期的最高點之后，便開始下行，期間在2016年的3-4月有過短暫回升，此后一直下行至2017年10月左右達到本輪低點。2017年11月之后，該曲線開始震蕩上行，2018年12月開始震蕩下行。2020年5月份以來，該曲線連續(xù)兩個月小幅上行。預(yù)計隨著疫情影響的逐漸消除，曲線最低點已于4月出現(xiàn)，未來持續(xù)上行的可能性較大。

??2020年上半年40城成交面積同比下降18%，降幅持續(xù)收窄

??2020年上半年，40城成交面積同比下降18%。

??從歷史走勢來看，2017年2月，40城年初累計成交面積同比增速進入負(fù)區(qū)間，之后降幅不斷擴大，年底在-22%處企穩(wěn)。這說明2017年市場出現(xiàn)了降溫，主要由于多地先后出臺或升級了“分類調(diào)控，因城施策”的樓市調(diào)控政策，并且以個人房貸利率上浮為代表的信貸政策趨緊也有效地打擊了投資投機需求。

??2018年，40城累計成交面積同比增速曲線出現(xiàn)了反彈，這主要是因為三四線城市尤其是未調(diào)控或弱調(diào)控的三四線城市成交面積增長較多。

??2019年1月，40城累計成交面積同比增速曲線大幅跳水，2月持平，3月上行，此后一直在0軸附近小幅震蕩。

??2020年1月，受春節(jié)與去年錯位影響，成交面積同比下降近兩成。2月受新冠肺炎疫情影響，全國大部分城市售樓處關(guān)閉，銷售受到極大影響，40城累計成交面積同比增速曲線大幅跳水。3月份以來多數(shù)城市銷售活動逐漸恢復(fù)正常，40城累計成交面積同比降幅已連續(xù)4個月收窄。

??對比國家統(tǒng)計局公布的全國住宅成交累計同比數(shù)據(jù)來看，兩條曲線走勢大致相近，40城曲線波動更大。這主要由于板塊輪動效應(yīng)，一二線典型城市對宏觀政策更為敏感。預(yù)計2020年1-6月全國新建商品住宅成交面積同比降幅將繼續(xù)收窄。

??分地區(qū)來看，2020年上半年，一線城市累計同比下降20%，二線城市累計同比下降19%；三四線城市累計同比下降13%。

??從分地區(qū)的年初累計成交面積同比增速歷史走勢來看，2016年3月，一線城市累計同比曲線領(lǐng)先下行，2017年進入負(fù)區(qū)間，此后一直在低位盤整，2018年3月，一線城市的累計同比降幅開始收窄，2019年1月同比開始轉(zhuǎn)為增長，此后增速逐漸提高，下半年增速逐漸回落。受春節(jié)因素和疫情影響，2020年前兩月一線城市累計同比曲線大幅跳水，3月繼續(xù)小幅下行,4月以來連續(xù)3個月收窄。

??二線城市累計同比曲線在2016年10月出現(xiàn)下行，2017年進入負(fù)區(qū)間，2018年上半年降幅有所收窄，下半年重回正增長，2019年前兩個月同比大幅下降，3月后同比降幅收窄，下半年重新進入正增長。受春節(jié)因素和疫情影響，2020年前兩月二線城市累計同比曲線大幅跳水，3月以來降幅連續(xù)4個月收窄。

??三四線城市累計同比曲線在2016年11月出現(xiàn)下行，2017年進入負(fù)區(qū)間，2018年重回正區(qū)間，且同比增速逐漸擴大，2019年前兩個月同比大幅下降，3月以來同比降幅有所收窄，是三類城市中唯一同比下降的。受春節(jié)因素和疫情影響，返鄉(xiāng)置業(yè)受到極大影響，2020年前兩月增速大幅跳水,3月以來降幅連續(xù)4個月收窄。

??40城上半年新房成交量同比增速排名：韶關(guān)增速最高，珠海降幅最大

??具體城市來看，2020年上半年，40城中只有韶關(guān)、溫州、杭州、成都、廈門和東莞這6個城市新建商品住宅成交量同比增長，其余均同比下降。其中韶關(guān)增速最高，可能與其去年同期樓市比較低迷、成交基數(shù)較低有關(guān)，今年疫情后供應(yīng)量較大使得成交量增速較高。溫州1-5月成交量還是同比下降，但6月成交量突然大幅增長，創(chuàng)本輪行情以來的單月新高，上半年成交量同比增長超兩成。杭州和成都由于新房限價，導(dǎo)致部分樓盤新房與二手房價格倒掛，今年以來已多次出現(xiàn)“萬人搖”的情況，新房市場熱度持續(xù)不退。廈門樓市2017-2018年非常低迷，去年成交量有所回升，今年以來市場繼續(xù)回暖，成交呈現(xiàn)穩(wěn)步增長態(tài)勢。東莞樓市今年4月份以來非?；馃?，量價齊升。

??上半年新房成交量同比降幅最大的3個城市分別是珠海、武漢和西安。珠海2018年末和2019年上半年放松了對部分區(qū)域的限購，2019年上半年新房成交量同比大幅增長一倍多，去年同期基數(shù)太高，導(dǎo)致今年上半年成交量降幅較大。武漢由于疫情原因，2月和3月新房基本沒有成交量，4月以來成交量已經(jīng)逐步恢復(fù)，今年上半年成交量大幅下降在情理之中。西安前兩年在人才新政刺激下人口凈流入排在全國前列，2018年和2019年上半年樓市成交火熱，6月出臺了二線城市中最嚴(yán)厲的限購政策，此后樓市開始降溫，今年上半年成交量降幅僅次于珠海和武漢。

??其他主要城市上半年新房成交量來看，一線城市中上海和深圳成交量同比降幅較小，北京和廣州降幅較大。二線主要城市中，南京、青島、寧波同比降幅較小，重慶、長沙和鄭州同比降幅較大。

??預(yù)計三季度部分熱點城市仍有望保持目前的銷售熱度

??2020年6月，40城新建商品住宅成交面積環(huán)比增長12%，同比增長6%，連續(xù)兩個月同比正增長。上半年，40城新建商品住宅成交面積同比下降18%，同比降幅持續(xù)收窄。3月份以來，全國各地銷售活動逐步恢復(fù)正常，深圳和上海的部分豪宅項目銷售火爆，成都和杭州多次出現(xiàn)新房“萬人搖號”的現(xiàn)象，但這只是局部現(xiàn)象，大部分城市樓市成交逐步恢復(fù)至正常，樓市并未出現(xiàn)明顯的抬頭或者過熱跡象。

??從政策面來看，中央對房地產(chǎn)的調(diào)控基調(diào)并未隨疫情發(fā)生而改變，疫情后提出的“新基建”也試圖轉(zhuǎn)變過去對房地產(chǎn)的依賴。統(tǒng)計顯示，春節(jié)以后全國至少有10個城市出現(xiàn)了“政策一日游”的現(xiàn)象，包括廣州、駐馬店、寶雞、濟南、海寧、柳州、青島、赤峰、荊州和淮安，相關(guān)限購限售政策放寬或首付降低的條款均被撤回或調(diào)整，近日有關(guān)環(huán)京懷來取消限購政策的傳言也被當(dāng)?shù)卣僦{，說明中央“房住不炒”的底線仍不可觸碰。央行也在多個場合和報告中，明確重申要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位和“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”要求，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性。

??同時購房需求端來看，新冠肺炎疫情已在全球多國蔓延，全球經(jīng)濟存在嚴(yán)重的衰退風(fēng)險，將對我國外貿(mào)出口行業(yè)造成很大影響。受疫情影響，外貿(mào)、旅游、餐飲、服務(wù)等相關(guān)行業(yè)居民收入也存在下降風(fēng)險，一定程度上會抑制購房置業(yè)需求。

??疫情發(fā)生后，部分城市降低了預(yù)售條件，加快預(yù)售證審批，預(yù)計三季度樓市供應(yīng)量還會有所增加。5月份以來40城成交已連續(xù)兩月同比正增長，部分城市樓市供銷兩旺，預(yù)計三季度部分熱點城市仍有望保持目前的銷售熱度。但在目前的經(jīng)濟環(huán)境和政策環(huán)境下，大部分城市的樓市成交不具備大幅增長的條件。

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