[克而瑞]政府支持住房租賃融資以及REITs，美元債發(fā)行大幅反彈（2020年6月）

??央行重申房住不炒 支持住房租賃以及REITs發(fā)展

??6月5日央行發(fā)布名為“區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展情況”的區(qū)域金融運(yùn)行報(bào)告，再次強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持“房住不炒”定位和“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”要求，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性，堅(jiān)持因城施策，體現(xiàn)了政府繼續(xù)維持嚴(yán)格監(jiān)管房企融資環(huán)境的態(tài)度。與此同時(shí)，在6月1日國務(wù)院印發(fā)的海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案和5日央行的報(bào)告中都提出，要支持住房租賃金融業(yè)務(wù)創(chuàng)新和規(guī)范發(fā)展，同時(shí)也要積極探索推動住房租賃企業(yè)開展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)，未來住房租賃領(lǐng)域的融資以及REITs的發(fā)展可能會加速，將會成為房企融資的一個(gè)窗口。

??融資總額及成本均環(huán)比大幅上升

??本月95家典型房企的融資總額為1504.8億元，環(huán)比上升66.2%%，同比上升32.6%。其中，6月房企的融資發(fā)債總額為645.77億元，環(huán)比上升78.3%，同比上升35.7%。本月單月融資成本6.92%，環(huán)比上升1.56個(gè)百分點(diǎn)；其中境外發(fā)債成本7.95%，環(huán)比上升0.86個(gè)百分點(diǎn)，主要在于本月境外發(fā)債恢復(fù)情況較好，一些成本高企融資量大，拉高境外融資成本，而境內(nèi)發(fā)債成本環(huán)比基本持平。

??世茂、金科等5家房企旗下物業(yè)公司遞交上市申請

??6月沒有房企成功上市，而港龍中國通過了上市聆訊并開始招股，預(yù)計(jì)將在7月15日正式上市。在上市申請方面，祥生地產(chǎn)在6月3日向港交所申請上市。房企旗下物業(yè)公司則有合景悠活（合景泰富）、榮萬家（榮盛發(fā)展）、佳源服務(wù)（佳源國際）、世茂服務(wù)（世茂）、金科智慧服務(wù)（金科）遞交上市申請，此外還有雅居樂旗下的園林公司雅城遞交了招股書。因此截至2020年6月底，在港交所等待IPO的房企和房企旗下公司分別有12家和14家。

??企業(yè)發(fā)債

??債券發(fā)行：美元債破冰后恢復(fù)情況良好，環(huán)比增長414.5%

??本月95家典型房企的融資總額為1504.8億元，環(huán)比上升66.2%%，同比上升32.6%。其中，境內(nèi)債權(quán)融資821.93億元，環(huán)比上升11.7%，同比上升31.6%；境外債權(quán)融資435.42億元，環(huán)比大幅上升240.7%，同比上升19.0%，主要在于境外發(fā)債在經(jīng)歷5月份的重啟后，恢復(fù)情況較好，6月有19家房企發(fā)行了境外美元債，環(huán)比增長了15家。此外，本月的股權(quán)融資、資產(chǎn)證券化以及永續(xù)債也均實(shí)現(xiàn)了環(huán)比上漲。整體來看，一方面由于前幾月的融資需求積壓，加上2020年下半年迎來新一波的償債高峰期，特別是7月和11月房企到期債券數(shù)額較大，從而拉動本月融資額實(shí)現(xiàn)較大的漲幅。

??其中，6月房企的融資發(fā)債總額為645.77億元，環(huán)比上升78.3%，同比上升35.7%，其中美元債在5月實(shí)現(xiàn)破冰后，房企美元債發(fā)行情況得到快速恢復(fù)，本月實(shí)現(xiàn)境外發(fā)債約達(dá)401.61億元，同比增長21.5%，環(huán)比大幅增長414.5%；此外，境內(nèi)發(fā)債244.16億元，環(huán)比下降14.0%，同比上升68.2%。境內(nèi)發(fā)債從結(jié)構(gòu)上看，本月房企境內(nèi)公司債發(fā)行111.00億元、中期票據(jù)58.00億元、融資券20.50億元，分別環(huán)比下降48.16%、上升132.00%、下降29.31%。

??其中，6月房企的融資發(fā)債總額為645.77億元，環(huán)比上升78.3%，同比上升35.7%，其中美元債在5月實(shí)現(xiàn)破冰后，房企美元債發(fā)行情況得到快速恢復(fù)，本月實(shí)現(xiàn)境外發(fā)債約達(dá)401.61億元，同比增長21.5%，環(huán)比大幅增長414.5%；此外，境內(nèi)發(fā)債244.16億元，環(huán)比下降14.0%，同比上升68.2%。境內(nèi)發(fā)債從結(jié)構(gòu)上看，本月房企境內(nèi)公司債發(fā)行111.00億元、中期票據(jù)58.00億元、融資券20.50億元，分別環(huán)比下降48.16%、上升132.00%、下降29.31%。

??本月單月融資成本6.92%，環(huán)比上升1.56個(gè)百分點(diǎn)；其中境外發(fā)債成本7.95%，環(huán)比上升0.86，主要在于本月境外發(fā)債恢復(fù)情況較好，一些成本高企融資量大，拉高境外融資成本；而境內(nèi)發(fā)債成本環(huán)比基本持平，為4.89%。截至2020年上半年房企新增債券類融資成本6.35%，較2019年全年下降0.72個(gè)百分點(diǎn)，主要在于境外發(fā)債占比較于2019年較少，結(jié)構(gòu)性拉低整體融資成本。具體來看，境外債券融資成本達(dá)8.35%，較2019年全年增長0.31個(gè)百分點(diǎn)，主要在于房企債券到期潮加上疫情疊加，促使房企境外融資成本上升；境內(nèi)債券融資成本4.14%，較2019年全年下降1.18個(gè)百分點(diǎn)，主要由于短債發(fā)行量上升，疊加上半年宏觀短期流動性寬松，使得各個(gè)梯隊(duì)房企的境內(nèi)融資成本均實(shí)現(xiàn)下降。

??債券期限：本月到期債券類290.47億元

??本月房企有19筆債券到期，金額共計(jì)290.47億元.其中，到期金額最高為中國恒大2015年發(fā)行的一筆50億元的公司債。此外，首開股份本月有2筆債券到期，分別是一筆40億元中期票據(jù)和一筆20億元的超短期融資券。

??提前關(guān)注到2020年7月將有32筆債券到期，金額共計(jì)554.84億元，環(huán)比大幅上漲91%，房企將迎來新一輪的償債高峰。單筆金額最高為萬達(dá)集團(tuán)2015年發(fā)行的一筆100億元的中期票據(jù)，此外華潤置地的一筆38億元的中期票據(jù)也將到期。

??上市和股票

??擬上市房企：排隊(duì)房企及分拆業(yè)務(wù)公司為26家

??由于6月3日千億房企祥生地產(chǎn)向港交所提交了招股說明書，同時(shí)沒有房企上市，因此截至2020年6月底，在港交所等待IPO的房企有海倫堡、奧山控股、萬創(chuàng)國際、三巽控股、港龍地產(chǎn)、大唐地產(chǎn)、鵬潤控股、金輝控股、上坤地產(chǎn)、領(lǐng)地控股、實(shí)地地產(chǎn)以及祥生地產(chǎn)12家，其中港龍中國已經(jīng)通過了上市聆訊，預(yù)計(jì)將在7月15日上市。而海倫堡、奧山以及萬創(chuàng)國際的招股書已經(jīng)過期，截止2020年5月底仍未更新，未來是否繼續(xù)申請上市仍然有待觀察。

??在房企分拆旗下公司上市方面，本月遞交上市申請的企業(yè)較多。在物業(yè)公司方面有合景泰富旗下的合景悠活、榮盛發(fā)展旗下的榮萬家、佳源國際旗下的佳源服務(wù)、世茂旗下的世茂服務(wù)以及金科旗下的金科智慧服務(wù)提交了上市申請，此外雅居樂旗下的園林公司雅城也遞交了招股書。因此截至2020年6月底，在港交所等待IPO的房企旗下公司共有14家，房企分拆物業(yè)或商管等板塊上市的熱潮仍在繼續(xù)。

??IPO和增發(fā)：萬科和旭輝配股融資，多家物業(yè)通過上市聆訊

??本月沒有房企掛牌上市，因此2020年成功上市的房企截至5月底仍然只有匯景控股一家。在增發(fā)配股方面，本月萬科和旭輝都完成了配股融資。萬科在6月11日成功配發(fā)了總數(shù)為315589200股的新H股，占經(jīng)配發(fā)及發(fā)行配售股份擴(kuò)大后的全部已發(fā)行H股約16.67%及全部已發(fā)行股本約2.72%，配售所得款項(xiàng)凈額總額約為78.65億港元，將用于補(bǔ)充營運(yùn)資金以及償還企業(yè)境外債務(wù)性融資，同時(shí)也可以提升流動性。

??旭輝集團(tuán)在6月15日成功配售了1.85億新股，所得款項(xiàng)凈額總額約為11.53億港元，將用于項(xiàng)目開發(fā)以及補(bǔ)充營運(yùn)資金及一般企業(yè)用途，此外也有引入優(yōu)質(zhì)的長線機(jī)構(gòu)投資者的目的。在房企發(fā)債以及借貸融資環(huán)境保持嚴(yán)格監(jiān)管的情況下，釋放出部分股權(quán)進(jìn)行配股融資也是部分企業(yè)可以考慮的融資方法。

??在房企分拆旗下公司上市方面，本月沒有房企旗下公司成功上市。而由于本月正榮服務(wù)、金融街物業(yè)、綠城管理以及弘陽服務(wù)都成功通過了上市聆訊進(jìn)入了招股階段，預(yù)計(jì)7月份將有大量房企旗下公司成功上市。

??股權(quán)變動：中國電建控股南國置業(yè)，推動電建地產(chǎn)合并上市

??本月有多家房企出現(xiàn)了股東對公司股票進(jìn)行增持減持，比如金科、龍湖、南國置業(yè)等，其中最值得注意的是中國電建成為了南國置業(yè)的控股股東，同時(shí)開始推進(jìn)子公司電建地產(chǎn)和南國置業(yè)的合并。這是自從2012年電建地產(chǎn)入股南國置業(yè)，2014年成為第一大股東之后走出的重要一步，未來將會并入南國置業(yè)整體上市。除此之外，本月宣布股權(quán)回購事項(xiàng)的企業(yè)也相對較多，恒大在5月份多次回購股份之后在6月份繼續(xù)進(jìn)行回購，截至6月16日總共回購了1.67億股，同時(shí)中海也宣布回購了30萬股股份，藍(lán)光也宣布了公司回購股權(quán)的方案。

??股價(jià)變動：多數(shù)地產(chǎn)股整月表現(xiàn)回暖，物業(yè)商管股仍受青睞

??本月A股和H股的地產(chǎn)相關(guān)股整體表現(xiàn)較為不錯，兩市都有60%以上的地產(chǎn)股的整月走勢上漲，其中A股上漲股票的占比甚至達(dá)到了72%。在H股方面，本月中奧到家的漲幅較大，月漲幅為205.82%，企業(yè)股價(jià)從6月3日開始就進(jìn)入了上升通道，根據(jù)克而瑞證券研報(bào)顯示，主要是因?yàn)槠髽I(yè)是估值最低的上市物管公司，因此在克而瑞證券5月份給予“買入”評級之后企業(yè)股價(jià)開始持續(xù)走高。月中雖然出現(xiàn)了一段時(shí)間的盤整，在24日綠地服務(wù)宣布再斥2.2億港元增持中奧到家并開始實(shí)際合作之后，企業(yè)的股價(jià)再次開始大漲。除了中奧到家之外，本月物業(yè)商管股的漲幅也相當(dāng)不錯，比如銀城生活服務(wù)、鑫苑服務(wù)的漲幅排名都在內(nèi)房股前五，再度體現(xiàn)了香港資本市場對物業(yè)商管股的看好。

??在A股房企方面，本月漲幅較大的股票有南國置業(yè)，由于中國電建成為控股股東以及與電建地產(chǎn)合并的影響，企業(yè)從6月8日開始停牌，于6月22日復(fù)牌之后開始連續(xù)漲停，最后整月漲幅43.92%，也體現(xiàn)了資本市場對于兩家企業(yè)合并的看好。