[高力國際]三期疊加抑制寫字樓需求釋放，金融街是中國內陸最好的市場

??從今年一季度北京寫字樓開始經(jīng)歷疫情的洗禮，高力國際就已經(jīng)通過各種媒體指出，疫情對于北京寫字樓租賃市場沒有決定性的影響，其影響更多是在市場參與者的活躍度和市場節(jié)奏變化而已。進入二季度，隨著北京防控逐步放開，市場活躍度明顯提升，整個北京甲級寫字樓市場吸納量從一季度的-81,000平方米快速恢復到二季度的30,000平方米左右。然而，我們注意到，在剔除了自用和預租的影響后，全市場的凈吸納量依然為-14,000平方米左右，但需求恢復程度并沒有那么強。截止到2020年二季度，北京甲級寫字樓租金為366元每月每平米，環(huán)比下降1.7%，同比下降8%；空置率為16.6%，環(huán)比微降0.1%，同比上漲5.1%。就現(xiàn)在的市場環(huán)境來看，我們依然維持我們在疫情后對于北京寫字樓市場的四點趨勢性研判：

??第一，供應高峰持續(xù)推高空置率才是市場本質。無論有沒有疫情，逐步走高的空置率是北京甲級寫字樓市場目前的現(xiàn)狀，而這個持續(xù)走高的空置率則是由于集中的供應高峰所致。2020年下半年北京市場依然會迎來接近70萬平方米的新增供應量，明年還有近80萬平方米的新增供應入市。高供應的格局會一直延續(xù)到2021年，市場的空置率高點也會在2021年出現(xiàn)。

??第二，市場需求長期存在，但疫情后需求釋放目前不及預期。高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴區(qū)海在今年二季度曾指出，中國經(jīng)濟目前正處于三期疊加的影響下，即經(jīng)濟增速下行期，產業(yè)結構調整期和疫情防控常態(tài)化時期。在這樣的三期疊加影響下，市場需求的釋放需要更長的時間，但由于市場同時又處于供應高峰期，短期內的供應過剩在一定程度上意味著市場新增需求不足以支撐這樣的新增供應體量。市場無法通過新增需求進一步去化空置面積。其實這個現(xiàn)象在2019年四季度的數(shù)據(jù)中就已經(jīng)有所體現(xiàn)，因此我們不能一概而論把空置率高企全都歸咎于高供應量和疫情的原因。目前，金融業(yè)，互聯(lián)網(wǎng)和專業(yè)服務業(yè)依然是主要需求來源，特別是外資金融機構，相對成熟的互聯(lián)網(wǎng)公司以及各類專業(yè)服務類公司。

??第三，租金階段性高位調整的大趨勢保持不變。租金作為市場價格指標，租金上升需要有持續(xù)的需求作為支撐。市場需求能夠在今明兩年出現(xiàn)可持續(xù)性的回暖，需要建立在宏觀經(jīng)濟增長符合預期，北京疫情防控有效和寫字樓需求中性釋放的三個基礎條件上。高力國際華北區(qū)研究部董事陸明提出，雖然我們可以基本確認市場逐步走出疫情陰霾的大趨勢，但2020全年的凈吸納量在剔除自用和預租的影響后可能僅為北京甲級寫字樓市場歷史平均水平的一半左右。在高供應量且需求中性的市場環(huán)境下，租金依舊會保持緩慢下探的趨勢，但下方空間已經(jīng)非常有限，2021年和2022年可能會成為本輪市場租金調整的真正底部。

??第四，2021年后北京將迎來市場去化周期。高力國際華北區(qū)研究部董事陸明認為北京寫字樓市場的發(fā)展大致經(jīng)歷了三個階段：2002-2008年的供應量推動期，2009-2017年的租金推動期，2018年到2021年的第二個供應推動期。在2021年之后，北京市場將進入一個3年左右的去化周期，整體空置水平會隨著需求的不斷釋放逐漸回落。

??高力國際把北京甲級寫字樓市場的大致分為8個子市場，在這些子市場中，有三個子市場對北京寫字樓市場扮演著壓艙石的作用。這三個市場的穩(wěn)定，關系著整個北京寫字樓市場的穩(wěn)定，甚至影響著整個中國經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。這三個市場就是金融街，東城商務區(qū)和中關村，這其中首當其沖的就是金融街市場。

??高力國際華北區(qū)研究部董事陸明表示，如果以十年作為一個維度來回顧整個金融街甲級寫字樓市場的發(fā)展的話，可以說這個市場不僅僅是北京最理想的寫字樓市場，其空置水平和租金收益在全球也是名列前茅的。從甲級寫字樓的空置率的來看，金融街的空置水平超過10%的時候還要追述到2009年金融危機時期，過去十年間的空置水平長期保持在5%以下。截止到2020年二季度，金融街甲級寫字樓平均租金達到670元每月每平米，環(huán)比下降-1.4%，同比下降4%；空置率依舊保持5%以下的水平，達到4.2%，環(huán)比上升0.6%，同比上升2.5%。和甲級寫字樓市場類似，金融街的乙級寫字樓目前也保持非常低的空置率，僅為3.6%，租金維持在450元每月每平米左右。

??在三期疊加的背景下，目前金融街租金出現(xiàn)了小幅下調，但我們認為這樣的下調對于整體市場運行來講是積極的。疫情過后，大部分企業(yè)普遍都面臨著經(jīng)營困境，對于各方面的成本也會更加敏感。租金的下調一方面可以從一定程度上降低企業(yè)租賃成本，也可以從另一方面提升整個金融街，甚至是整個北京的城市競爭力。我們不否認金融街市場也會有個別的樓宇出現(xiàn)租賃困難的局面，但這樣的低效樓宇顯然不能反映整個金融街市場的真實情況。西城區(qū)政府已經(jīng)意識到轄區(qū)內部分低效樓宇的問題，更是在今年5月就出臺了《西城區(qū)支持低效樓宇改造提升若干措施》（以下簡稱《若干措施》）。《若干措施》體現(xiàn)了北京市政府力求從存量中挖掘增長潛力的決心，也從實際的政策引導和真金白銀的投入來精準助力北京樓宇經(jīng)濟的可持續(xù)性發(fā)展。高力國際認為，金融街市場的穩(wěn)定是一種連疫情都無法撼動的穩(wěn)定，這樣的強勢市場不僅僅得益于金融街的金融類企業(yè)強大的產業(yè)聚集效應，也得益于金融行業(yè)租戶無可比擬的承租能力。我們一直認為，寫字樓市場是經(jīng)濟的晴雨表，企業(yè)在辦公市場的微觀變化在很大程度上反映著經(jīng)濟波動和行業(yè)興衰。因此，豪不夸張的講，金融街市場不僅對北京寫字樓市場有著舉足輕重的作用，更可以從側面把脈中國金融行業(yè)微觀層面的企業(yè)變化趨勢。