[中房研協(xié)]2020年第三季度房地產(chǎn)市場運行情況（總報告）

??一

??政策層面強化金融監(jiān)管  確保樓市平穩(wěn)健康發(fā)展

??三季度，中央層面多次召開會議強調(diào)要毫不動搖堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位和堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，保持調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性，嚴格落實城市主體責(zé)任，提高工作主動性，強調(diào)“問題導(dǎo)向，快速處置”，確保實現(xiàn)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)。最高人民法院發(fā)布《關(guān)于為新時代加快完善社會主義市場經(jīng)濟體制提供司法服務(wù)和保障的意見》，提出積極運用司法手段支持政府嚴控房價，保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??房地產(chǎn)金融監(jiān)管進一步加強，住建部與央行召開重點房企座談會，要求實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，提出重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，明確了“三道紅線”，四檔管理，分級融資，實施時間等政策細節(jié)。

??住房保障方面，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》，對改造對象和改造內(nèi)容做出具體明確的制度安排。落實新型城鎮(zhèn)化建設(shè)上，推進縣城智慧化改造，提出錯位發(fā)展先進制造類特色小鎮(zhèn)，聚焦高端產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)高端環(huán)節(jié)，同時強調(diào)要嚴控特色小鎮(zhèn)房地產(chǎn)化傾向。

??在農(nóng)業(yè)農(nóng)村用地管理方面，提出需要保障農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地計劃指標(biāo)需求，嚴禁違規(guī)占用耕地從事非農(nóng)建設(shè)，嚴禁違法違規(guī)批地用地等。

??地方層面，差別化精準調(diào)控特征顯現(xiàn)。多地調(diào)控政策收緊，內(nèi)容主要集中在限購、限貸、限售升級，調(diào)控手段直接，力度較大；租賃市場、土地市場、商品房交易市場監(jiān)管持續(xù)高壓。公積金政策現(xiàn)出“松緊互現(xiàn)”的特點，寬松性政策主要圍繞提高住房公積金貸款最高額度、拓寬住房公積金提取使用用途、放寬住房公積金貸款異地申請限制等，緊縮性政策主要圍繞提高住房公積金貸款利率、加強住房公積金申請個人信息審核、提高住房公積金貸款最低首付比例、停止三套及以上住房公積金貸款等。人口人才政策依舊是地方放寬調(diào)控的主窗口，具體內(nèi)容圍繞拓寬人才認定標(biāo)準，給予相應(yīng)工作津貼、租房補貼、購房補貼、子女就學(xué)等政策待遇，放寬落戶限制等。

??制度創(chuàng)新方面，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)《深圳建設(shè)中國特色社會主義先行示范區(qū)綜合改革試點實施方案（2020-2025年）》，以清單式批量授權(quán)方式，賦予深圳在重點領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)改革上更多自主權(quán)。在土地方面提出，將國務(wù)院可以授權(quán)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項委托深圳市政府批準；探索利用存量建設(shè)用地進行開發(fā)建設(shè)的市場化機制，完善閑置土地使用權(quán)收回機制；深化深汕特別合作區(qū)等區(qū)域農(nóng)村土地制度改革；賦予深圳占用林地省級審核權(quán)限等。

??二

??前三季度房地產(chǎn)市場發(fā)展特點

??1、市場：投資、建設(shè)和銷售等指標(biāo)繼續(xù)夯實鞏固

??三季度，房地產(chǎn)行業(yè)主要指標(biāo)增勢繼續(xù)夯實鞏固，市場呈現(xiàn)出較強的發(fā)展韌性。房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速繼續(xù)回升；企業(yè)開工意愿強烈，新開工面積同比跌幅收窄；土地購置面積與成交價款同比漲跌互現(xiàn)，土地價格快速上漲；商品房銷售面積同比跌幅收窄，銷售金額實現(xiàn)正增長；房企到位資金環(huán)境持續(xù)好轉(zhuǎn)；商品房庫存繼續(xù)減少；季度內(nèi)國房景氣指數(shù)提升至100.43。

??投資：增速持續(xù)回升。1-9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資103484億元，同比增長5.6%；其中住宅投資76562億元，增長6.1%。三季度開發(fā)投資總額40704億元，與上季度基本持平，同比增長11.8%；其中東部、中部和東北地區(qū)開發(fā)投資同比增速分別為14.0%、10.7%、8.8%，較上季度提高5.9、7.3和3.2個百分點，西部地區(qū)同比增速較上季度回落3.8個百分點。

??土地：購置面積與成交價款同比漲跌互現(xiàn)。1-9月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積15011萬平方米，同比下降2.9%，跌幅有所擴大；土地成交價款9316億元，同比增長13.8%。三季度，土地購置面積7046萬平方米，環(huán)比增長17.5%，同比下滑5%；土地成交價款5280億元，環(huán)比增長72.6%，同比下滑20.7%。土地購置面積和成交價款同比增速漲跌互現(xiàn)，反應(yīng)出土地價格的快速上漲。

??銷售：銷售面積同比跌幅收窄，銷售金額實現(xiàn)正增長。1-9月全國商品房銷售面積117073萬平方米，同比下降1.8%，降幅持續(xù)收窄；商品房銷售額115647億元，同比增長3.7%，8月起實現(xiàn)正增長；分區(qū)域銷售規(guī)模來看，東部地區(qū)率先實現(xiàn)正增長，同增長2.2%，中部、西部及東北地區(qū)分別同比下降7.0%、1.0%、8.9%。三季度商品房銷售面積47669萬平方米，環(huán)比增加0.5%，同比增加9.9%；商品房銷售額48752億元，環(huán)比4.8%，同比19.5%。

??庫存：持續(xù)減少。9月末，商品房待售面積49581萬平方米，比6月末減少1500萬平方米。其中，住宅待售面積減少1440萬平方米，辦公樓待售面積減少46萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積減少53萬平方米。

??2、價格：新房同比漲幅繼續(xù)收窄但上漲城市數(shù)量與漲幅高于同期二手房

??新房：環(huán)比上漲城市數(shù)量有所減少，同比漲幅持續(xù)收窄。7-9月，70個大中城市新建商品住房價格環(huán)比上漲城市數(shù)量分別為59個、59個、55個，環(huán)比增幅算數(shù)平均值分別為0.47%、0.56%、0.34%。7-9月，房價同比上漲的城市數(shù)量分別為62個、59個、59個，同比增幅算數(shù)平均值分別為4.75%、4.72%、4.52%。

??二手房：環(huán)比漲幅波動，同比漲幅相對平穩(wěn)。7-9月，70個大中城市二手住宅價格環(huán)比上漲城市數(shù)量分別為45個、47個、50個，環(huán)比指數(shù)算數(shù)平均值分別為0.26%、0.35%、0.27%。7-9月，價格同比上漲城市數(shù)量分別為43個、43個、46個，同比指數(shù)算數(shù)平均值分別為2.10%、2.18%、2.17%。

??3、城市：中西部地區(qū)城市成交規(guī)模領(lǐng)先

??三季度，監(jiān)測的28個重點城市商品住宅成交總量8391萬平方米，同比增加10.0%。其中，武漢成交面積領(lǐng)先于其他城市，成交總量為619萬平方米，重慶、青島、成都、杭州超過450萬平方米。位于前十的還有徐州、佛山、廣州、西安、昆明，成交面積在332—396萬平方米之間。

??28個重點城市商品住宅庫存共計25965萬平方米，較二季度末增加368萬平方米。庫存面積最大的城市為青島，達到2374萬平方米，成都、佛山、武漢超過1500萬平方米，庫存面積最小的寧波，近211萬平方米。消化周期上，20座城市低于12個月，其中寧波、常州、濟南、東莞、重慶不足6個月；8座城市消化周期超過12個月，大連高于30個月。

??土地成交面積方面，重慶明顯領(lǐng)先于其他城市，高達1639萬平方米, 其次徐州也達到1124萬平方米。成交面積位于前十的還有武漢、長沙、寧波、西安、長春、上海、昆明、成都，在542—786萬平方米之間。

??4、企業(yè)：銷售業(yè)績明顯恢復(fù)融資環(huán)境收緊

??業(yè)績：三季度銷售恢復(fù)明顯。1-9月TOP100房企銷售操盤金額同比增長9.2%，第三季度同比增長28.5%，較一、二季度有明顯恢復(fù)。百強規(guī)模房企競爭持續(xù)，各梯隊企業(yè)保持分化格局，TOP10房企銷售操盤金額入榜門檻提升13.7%至1607億元，TOP20房企入榜門檻下降2.4%，TOP30和TOP50房企入榜門檻分別提升4.4%和7.9%，TOP100入榜門檻下降0.7%至140.1億元。

??集中度：頭部房企穩(wěn)健發(fā)展。前三季度百強房企各梯隊銷售操盤金額集中度有所提升，龍頭房企保持穩(wěn)健發(fā)展，TOP3集中度達13.7%，同比增長1.3個百分點；TOP11-20、TOP31-50集中度分別提升0.9和0.4個百分點；TOP4-10、TOP21-30、TOP51-100集中度均提升0.1個百分點。百強之后房企集中度出現(xiàn)一定回落，TOP101- 200集中度為7.3%，同比降低0.1個百分點。

??到位資金：保持增長。1-9月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金136376億元，同比增長4.4%，連續(xù)3個月正增長，企業(yè)融資壓力有所緩解。其中，國內(nèi)貸款20484億元，增長4.0%；利用外資94億元，下降9.5%；自籌資金44485億元，增長5.9%；定金及預(yù)收款45145億元，增長2.9%；個人按揭貸款21783億元，增長9.5%。

??融資：環(huán)境收緊、成本上升。1-9月95家典型房企的融資額為11708.07億元，同比微漲0.91%。第三季度融資額3475.48億元，同比下降6.2%，環(huán)比下降16.1%，相對于前兩個季度超過4000億元的表現(xiàn)來看，三季度融資額處于低位。從融資成本來看，9月房企融資成本一改下降勢頭，較8月回升0.25個百分點至5.59%，其中境內(nèi)融資成本4.97%，是今年以來單月境內(nèi)融資成本最高值。

??三

??當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題

??1、房地產(chǎn)企業(yè)亟需適應(yīng)國家新的產(chǎn)業(yè)定位

??中國經(jīng)濟雖然率先走出疫情影響，在第三季度實現(xiàn)了正增長，但未來面臨的增長壓力依然較大。同時，國家外部發(fā)展環(huán)境依然具有較大不確定性，已經(jīng)確定了國際國內(nèi)雙循環(huán)且強調(diào)國內(nèi)大循環(huán)的經(jīng)濟發(fā)展理念，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的定位也在發(fā)生變化，“三道紅線”的融資管理就是這種變化的具體體現(xiàn)，不排除未來這類政策還會加碼。房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展定位能否與國家戰(zhàn)略進行統(tǒng)一和適應(yīng)，也決定著企業(yè)和行業(yè)未來的發(fā)展。

??2、多數(shù)房企面臨規(guī)模與利潤的平衡

??今年以來，房地產(chǎn)市場調(diào)控趨嚴，“三線四檔”政策對房企和行業(yè)帶來很大影響。為了降低負債率、降杠桿，企業(yè)必須加快銷售回籠資金，放緩拿地節(jié)奏，控制融資總量。9月起，恒大、融創(chuàng)、旭輝等企業(yè)均有降價促銷的動作，部分企業(yè)銷售規(guī)模上漲的同時銷售均價也出現(xiàn)下滑。在業(yè)績和紅線壓力下，企業(yè)之間以價換量的競爭不斷加大，短期內(nèi)漲價并不現(xiàn)實；在土地成本的限制下，企業(yè)也不會大幅讓利。多數(shù)房企面臨規(guī)模與利潤的平衡。

??3、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施不完善影響項目銷售

??隨著我國城市化速度的加快，城市區(qū)域不斷向外擴張，城市擴張也帶來巨大的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)成本。數(shù)據(jù)顯示，1-9月基礎(chǔ)設(shè)施投資增長0.2%，年內(nèi)增速首次轉(zhuǎn)正；公共設(shè)施管理業(yè)投資依然是負增長，同比減少3.3%；房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在6月轉(zhuǎn)正后持續(xù)走高，1-9月增長5.6%。城鎮(zhèn)化發(fā)展的進程中，很多房地產(chǎn)項目因為城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施不完善出現(xiàn)滯銷。

??4、物業(yè)行業(yè)隱憂難掩

??研究數(shù)據(jù)顯示，2020年我國物業(yè)管理面積將達345億平方米，物業(yè)已發(fā)展成萬億規(guī)模的行業(yè)。9月，一面寫著“干啥啥不行，收錢第一名”錦旗送到了萬科物業(yè)，再次將這個巨大市場背后的問題揭開。不止萬科，多數(shù)物業(yè)公司都受到品質(zhì)下降、口碑下滑的詬病，業(yè)主和物業(yè)的矛盾不斷激化，業(yè)權(quán)矛盾頻發(fā)，導(dǎo)致了物業(yè)費收繳率低的難題。無論是品牌房企旗下物業(yè)，還是獨立物業(yè)公司，需要思考如何提供專業(yè)的服務(wù)、花好業(yè)主的錢，讓資產(chǎn)保值增值，同時保證企業(yè)收入的盈利。

??四

??第四季度及全年房地產(chǎn)市場走勢預(yù)判

??1、三季度國內(nèi)經(jīng)濟運行持續(xù)恢復(fù)，累計增速由負轉(zhuǎn)正，房地產(chǎn)業(yè)增加值增速為6.3%，高于GDP增速。房地產(chǎn)行業(yè)對穩(wěn)經(jīng)濟發(fā)揮積極作用，保持市場長期穩(wěn)定更加重要，四季度政策環(huán)境仍然趨嚴，堅持靈活執(zhí)行因城施策，有保有壓。房價持續(xù)異動依然是中央判斷地方是否嚴格執(zhí)行調(diào)控政策的重要指標(biāo)，并大概率被認定為“問題”，進而需要主動或被動“快速處置”。房地產(chǎn)金融監(jiān)管將繼續(xù)強化，以穩(wěn)杠桿為主。

??2、四季度新建商品房開發(fā)投資增速可能高位回落，走勢趨于平穩(wěn)；在全年銷售業(yè)績和融資壓力下，企業(yè)寄希望“以價換量”加速銷售回款，但消費端則受到收入增長放緩，外部不確定性增加導(dǎo)致的消費觀望等影響，不一定會配合開發(fā)企業(yè)的銷售策略，根據(jù)9月份數(shù)據(jù)及10月當(dāng)月的部分數(shù)據(jù)判斷，全年商品銷售規(guī)模有一定概率實現(xiàn)新高，但需要的前提條件更加苛刻，如中國經(jīng)濟持續(xù)回穩(wěn)，疫情不反彈，中美關(guān)系緩和等等。

??另外，雖然針對企業(yè)融資的“345”規(guī)則延后到2023年才執(zhí)行，但規(guī)則已經(jīng)引發(fā)了預(yù)期的改變，處于紅區(qū)的企業(yè)不得不改變原來的發(fā)展節(jié)奏，提前適應(yīng)新規(guī)則或向新標(biāo)準靠攏，這在客觀上限制了房企的擴張速度，土地市場未來可能會出現(xiàn)降溫。

??城市層面，一、二線城市及其組成的長三角、粵港澳大灣區(qū)、成渝城市群等核心區(qū)域競爭力加強，人口吸引力突出，更受企業(yè)關(guān)注，房價上漲的可能性較大，城市之間的分化也將加劇。

??3、在融資環(huán)境收緊背景下，部分企業(yè)資金面進一步承壓，四季度企業(yè)營銷方式更加多元化，采取更多手段促銷回款。投資策略上房企會更加謹慎、放緩拿地，更注重資金的使用率及成本控制能力。降低負債的同時倒逼企業(yè)從產(chǎn)品本身出發(fā)，注重房屋質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)及周邊配套等。企業(yè)之間的合作加強，以提升綜合競爭力與抗風(fēng)險能力。

??五

??對當(dāng)前行業(yè)發(fā)展的有關(guān)建議

??1、企業(yè)自覺維護房地產(chǎn)市場正常秩序和社會責(zé)任，注重事務(wù)細節(jié)和政策環(huán)節(jié)。

??在新建商品房市場、二手房市場和租賃市場等三大市場中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介經(jīng)紀企業(yè)均是市場的主體，其經(jīng)營活動方式、方法和手段，直接關(guān)聯(lián)市場活力和市場秩序。

??在多年的房地產(chǎn)政策調(diào)控過程中，中國房地產(chǎn)企業(yè)認真學(xué)習(xí)政策內(nèi)容，自覺履行盡責(zé)，一方面與政府相關(guān)部門溝通協(xié)調(diào)，一方面更高質(zhì)量地服務(wù)于市場客戶，取得了社會各界的理解、信任和支持。在當(dāng)前，企業(yè)在加強自身建設(shè)和業(yè)務(wù)培訓(xùn)同時，在一系列細節(jié)事務(wù)和政策環(huán)節(jié)上，需要注重以下幾點：

??1）從業(yè)人員限購政策培訓(xùn)及掌握；

??2）購房資格核驗材料填報和留存；

??3）杜絕誘導(dǎo)、教唆、協(xié)助購房人騙取購房資格行為；

??4）銷售、租賃房屋的產(chǎn)權(quán)真實性、合規(guī)性；

??5）租賃房屋及時辦理出租登記與合同備案；

??6）預(yù)售資金收存、支取、使用的及時性、合規(guī)性；

??7）防范延期交房、樓盤爛尾等風(fēng)險措施；

??8）資產(chǎn)負債率、凈負債率、現(xiàn)金短債比達標(biāo)措施等。

??2、政府慎重、科學(xué)推動“三條紅線、四檔管理”，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??8月份，央行和住建部對重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理，提出了以“三條紅線”來劃分紅、橙、黃、綠“四檔管理”的新舉措，建議相關(guān)部門慎重決策，科學(xué)推動相關(guān)規(guī)則，確保市場平穩(wěn)健康發(fā)展：

??1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金循環(huán)鏈，不像制造業(yè)、服務(wù)業(yè)表現(xiàn)的相對平衡，而是在不同時段表現(xiàn)的起伏大，收縮擴張短而強烈。一年當(dāng)中，每條紅線，三條紅線，表現(xiàn)是不均衡的，極端的兩頭是拿地和賣房。

??2）房地產(chǎn)企業(yè)負債減速或增幅是隨著項目進度和融資能力走的，以5%、10%、15%劃定閾值是否合適？中國500強企業(yè)平均資產(chǎn)負債率，2018年是84.8%，2019年是83.89%。對中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負債率劃出70%的紅線是否合適？三條線均超閾值的紅色檔企業(yè)，階段性降低投資規(guī)?；蚪栝L還短擴大融資水平，都是解決問題的不同選擇。以上硬指標(biāo)的設(shè)定及社會上的不同意見，建議在過渡期內(nèi)進行充分討論。