[克而瑞]資本月報(bào)：央行限定銀行房貸上限（2020年12月）

??本月關(guān)注 

央行聯(lián)合銀保監(jiān)會限定
銀行房地產(chǎn)相關(guān)貸款占比上限

??12月11日，中共中央政治局會議再次強(qiáng)調(diào)要“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的房地產(chǎn)長期調(diào)控，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展奠定了基調(diào)。此后央行在12月31日聯(lián)合銀保監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，限定了不同檔次銀行的房地產(chǎn)貸款占比和個(gè)人住房貸款占比上限。這項(xiàng)政策的推出繼續(xù)加強(qiáng)了對房企融資供給端的限制，再加上“三條紅線”對于融資需求端的監(jiān)控，房企整體的融資環(huán)境長期仍將繼續(xù)保持收緊。

本月發(fā)債總額繼續(xù)環(huán)比減少
全年融資成本同比下降

??本月95家典型房企的融資總額為980.92億元，環(huán)比下降7.3%，同比下降25.6%。其中，12月企業(yè)發(fā)債 280.36億元，環(huán)比下降46.9%，同比上升94.0%。本月單月融資成本6.75%，環(huán)比上升0.13個(gè)百分點(diǎn)，其中境內(nèi)融資成本5.36%，環(huán)比上升0.67個(gè)百分點(diǎn)。2020年95家典型房企新增債券類融資成本6.13%，同比下降0.91個(gè)百分點(diǎn)。融資成本的下降主要因?yàn)榉科缶硟?nèi)外融資成本均有所下降，同時(shí)境外債券發(fā)行大幅減少，境外債/境內(nèi)債比值為0.93，同比下降0.81。

2020年房企上市較為積極
分拆業(yè)務(wù)板塊上市依然火熱

??本月領(lǐng)地控股和大唐集團(tuán)分別在10日和11日在港交所正式掛牌，至此2020年共有7家房企完成上市，相比于2019年增加1家。而在房企旗下公司方面，本月恒大物業(yè)、佳源服務(wù)、華潤萬象生活和遠(yuǎn)洋服務(wù)成功完成IPO，建發(fā)物業(yè)則在31日通過介紹上市的方法登陸港交所。至此2020年共有18家房企旗下公司完成上市，上市的業(yè)務(wù)板塊也漸趨多元化。在上市申請方面，本月禹洲集團(tuán)旗下的禹佳生活服務(wù)于12月11日遞交招股書，因此截至2020年12月底，在港交所等待IPO的房企和房企旗下公司分別有6家和7家。

企業(yè)發(fā)債

??債券發(fā)行：環(huán)比下降較大，未來受融資環(huán)境偏緊受限更多

??本月95家典型房企的融資總額為980.92億元，環(huán)比下降7.3%，同比下降25.6%。其中，境內(nèi)債權(quán)融資487.70億元，環(huán)比下降19.2%，同比下降46.2%；境外債權(quán)融資309.83億元，環(huán)比上升2.5%，同比上升188.0%。本月單月融資額同環(huán)比持續(xù)雙降，同時(shí)融資額低于千億元，僅高于2月，在三條紅線出臺后，房企融資環(huán)境持續(xù)收緊，房企的融資動(dòng)作減少。而由于央行在月底出臺了金融機(jī)構(gòu)房貸管理新規(guī)，再加上“三條紅線”的監(jiān)管，將使得未來房企整體融資環(huán)境依舊偏緊的主基調(diào)不變。2020年95家典型房企的融資總量為15220.80億元，同比微升0.1%，融資量變化不大。

??其中，12月企業(yè)發(fā)債 280.36億元，環(huán)比下降46.9%，同比上升94.0%。其中境外發(fā)債116.08億元，環(huán)比下降59.6%，同比上升25.9%，本月房企僅有8筆境外發(fā)債，數(shù)量較少。境內(nèi)發(fā)債164.28億元，環(huán)比下降32.2%，但同比顯著高于去年同期，上升214.1%；其中境內(nèi)公司債發(fā)行27.18億元、中期票據(jù)88.90億元、融資券8.7億元，其他境內(nèi)債39.5億元，分別環(huán)比下降79.4%、上升11.96%、下降56.5%、上升269.2%。整體來看，2020年累計(jì)發(fā)債7657.21億元，同比上升0.7%，其中境內(nèi)發(fā)債3970.61億元，同比增長43.1%，境外發(fā)債3686.61億元，同比下降23.6%。

??在融資成本方面，12月單月融資成本6.75%，環(huán)比上升0.13個(gè)百分點(diǎn)，其中境內(nèi)融資成本5.36%，環(huán)比上升0.67個(gè)百分點(diǎn)。境外融資成本8.26%，環(huán)比上升0.06個(gè)百分點(diǎn)，成本較高，僅低于1月。2020年95家典型房企新增債券類融資成本6.13%，同比下降0.91個(gè)百分點(diǎn)，其中境外債券融資成本達(dá)7.90%，同比下降0.15個(gè)百分點(diǎn)；境內(nèi)債券融資成本4.42%，同比下降0.94個(gè)百分點(diǎn)。融資成本的下降，主要在于較為寬松的貨幣環(huán)境下，房企境內(nèi)外融資成本均有所下降，且境外債發(fā)行量小于境內(nèi)債，境外債/境內(nèi)債比值為0.93，同比下降0.81，由于境外債發(fā)行成本普遍高于境內(nèi)債券，因此境外債券占比的下降也是導(dǎo)致整體融資成本降低的主要因素。

??具體企業(yè)表現(xiàn)來看，12月發(fā)債最高的企業(yè)為金融街，發(fā)行了一筆25.3億元的中期票據(jù)；其次是華夏幸福，發(fā)行了一筆3.4億美元的境外債券。整體來看，本月發(fā)債房企僅有20家，數(shù)量較少。從企業(yè)單筆債券融資成本來看，金茂發(fā)行的5億元中期票據(jù)利率最低，僅為3.28%。

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??債券期限：本月到期債券類517.49億元

??本月房企有39筆債券到期，金額共計(jì)517.49億元,環(huán)比下降16.9%。其中，到期金額最高為綠地控股2015年發(fā)行的一筆80億元的公司債。企業(yè)總量來看，本月綠地控股到期債券達(dá)到114億元最高，其次為華夏幸福52.23億元。

??提前關(guān)注到2021年全年7223億元，同比上升22%，2021年在融資環(huán)境持續(xù)偏緊下，房企償債壓力較大。其中1月將有40筆債券到期，金額共計(jì)947.94億元，單筆金額最高為綠地控股2016年發(fā)行的一筆90億元的公司債，此外富力總計(jì)有2筆共計(jì)96億元的債券將到期。

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上市和股票

??擬上市房企：排隊(duì)房企及分拆業(yè)務(wù)公司為13家

??本月仍然沒有新增房企向港交所提交招股說明書，但是由于領(lǐng)地控股和大唐集團(tuán)分別在本月10日和11日成功上市，因此截至2020年12月底，在港交所等待IPO的房企有海倫堡、奧山控股、萬創(chuàng)國際、三巽控股、鵬潤控股以及實(shí)地地產(chǎn)6家。其中僅有三巽控股的招股書仍在有效期內(nèi)，其余企業(yè)的招股書都有待更新。

??在房企分拆旗下公司上市方面，本月禹洲集團(tuán)旗下的禹佳生活服務(wù)在11日向港交所遞交了招股書。再加上本月恒大物業(yè)、佳源服務(wù)、華潤萬象生活和遠(yuǎn)洋服務(wù)成功上市，因此截至2020年12月底，在港交所等待IPO的房企旗下公司共有7家，其中宋都服務(wù)和榮萬家已經(jīng)通過了上市聆訊，房企分拆物業(yè)或商管等板塊上市的熱潮仍在繼續(xù)。

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??IPO和增發(fā)：領(lǐng)地控股和大唐集團(tuán)完成上市，全年房企上市較為積極

??本月有兩家房企完成了掛牌上市，分別是10日上市的領(lǐng)地控股和11日上市的大唐集團(tuán)。在超額配股權(quán)行使之前，領(lǐng)地本次IPO發(fā)售價(jià)為5.69港元/股，所得IPO凈額為13.19億港元；大唐集團(tuán)的發(fā)售價(jià)為4.56港元/股，所得IPO凈額為14.36億港元。期后領(lǐng)地控股在1月4日繼續(xù)超額配售2694.5萬股，獲得融資凈額約1.53億港元；大唐集團(tuán)也在同日超額配售3014.4萬股，所得凈額約1.35億港元。在成功上市之后，兩家企業(yè)股東權(quán)益的擴(kuò)大將助推凈負(fù)債率的下降，同時(shí)企業(yè)的融資渠道將會得到拓寬，預(yù)計(jì)將會對于企業(yè)進(jìn)一步的規(guī)模擴(kuò)張產(chǎn)生較大的幫助。整體來看， 2020年共有7家房企成功在港交所IPO上市，上市房企數(shù)量相較于2019年增加1家。同時(shí)其中還包括了30強(qiáng)房企祥生控股，至此TOP30房企已經(jīng)全部完成上市，今年房企的上市態(tài)度仍然較為積極。

??在房企分拆旗下公司上市方面，本月恒大物業(yè)、佳源服務(wù)、華潤萬象生活和遠(yuǎn)洋服務(wù)成功通過IPO掛牌上市，31日建發(fā)物業(yè)也通過介紹方式登陸港交所。因此2020年新上市的房企旗下公司增至18家，房企分拆旗下板塊上市的熱潮仍在繼續(xù)。值得關(guān)注的是，2020年房企分拆旗下業(yè)務(wù)板塊上市不僅僅局限于物業(yè)，年內(nèi)代建行業(yè)的領(lǐng)頭羊綠城就成功在7月將綠城管理分拆上市，之后建業(yè)旗下的中原建業(yè)也在11月遞交了上市申請。此外，雅居樂旗下的園林管理公司雅城也于6月提交了招股說明書。未來在房企多元化業(yè)務(wù)逐漸做大之后，預(yù)計(jì)將會有更多物業(yè)之外業(yè)務(wù)板塊的分拆上市被提上日程。

??股權(quán)變動(dòng)：境外資本股權(quán)操作較為頻繁，仍較青睞優(yōu)質(zhì)內(nèi)房企

??本月有多家房企出現(xiàn)了股東對公司股票進(jìn)行增持減持，比較值得注意的是本月境外資本對內(nèi)房企的股份持有操作較多，比如萬科就分別受到了摩根大通和新加坡政府投資有限公司（GIC）的增持，美國資本集團(tuán)也增持了世茂集團(tuán)，部分反映出境外資本對于優(yōu)質(zhì)內(nèi)房企的看好。除此之外，本月合生創(chuàng)展再次進(jìn)行了股權(quán)回購，可能是企業(yè)的市值管理仍在繼續(xù)，至此合生全年共回購了3419.2萬股股份，占公司總股本的1.5363%，未來企業(yè)可能會在增強(qiáng)自身業(yè)績的基礎(chǔ)上繼續(xù)采用市值管理的方法來提振股價(jià)。

??股價(jià)變動(dòng)：兩市地產(chǎn)股多數(shù)有所回調(diào)，多家物業(yè)股表現(xiàn)亮眼

??本月A股和H股的地產(chǎn)相關(guān)股多數(shù)股價(jià)有所回調(diào)，其中A股地產(chǎn)股整月下跌占比超過86%，H股則將近60%。在H股方面，本月融創(chuàng)服務(wù)的漲幅較好，月漲幅為43.72%，企業(yè)股價(jià)從10日開始基本進(jìn)入了上升通道，從28日開始略有回調(diào)，最終使得企業(yè)股價(jià)在12月實(shí)現(xiàn)了較大的上漲。企業(yè)股價(jià)的上漲主要是因?yàn)槠髽I(yè)背靠融創(chuàng)，發(fā)展基本面較好，因此大摩、摩根大通、匯豐、花旗、中信證券等境內(nèi)外機(jī)構(gòu)都給出了“買入”評級。除此之外，本月多家物業(yè)股的股價(jià)表現(xiàn)也較為亮眼，包括華潤萬象生活、金科服務(wù)以及永生生活服務(wù)等，整體來看收入較為穩(wěn)定、未來前景廣闊的物業(yè)股仍受香港資本市場的看好。在A股房企方面，本月綠景控股的漲幅較大，企業(yè)股價(jià)從9日開始大幅上漲，雖然在24日有大幅回調(diào)，但是最終企業(yè)整月的股價(jià)漲幅也達(dá)到了22.19%，是A股漲幅最大的房企。