[第一太平戴維斯]2021年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)與展望

??全球陷入新冠疫情的泥沼已經(jīng)一年之久。疫情所造成的影響遠(yuǎn)未散盡。時(shí)至今日，國(guó)際間的疫情控制仍有顯著差異。中國(guó)最早經(jīng)受疫情沖擊，依靠強(qiáng)有力及常態(tài)化的防控舉措，令疫情得以有效控制。

??第一太平戴維斯華北區(qū)董事長(zhǎng)麥安東（Anthony McQuade）表示：“北京作為中國(guó)首都、經(jīng)濟(jì)領(lǐng)先的一線城市，在疫情爆發(fā)前后整體市場(chǎng)的表現(xiàn)亦值得稱道。更加值得關(guān)注的是2020年9月北京自貿(mào)區(qū)的橫空出世，預(yù)計(jì)自貿(mào)區(qū)概念將助力首都建設(shè)具有全球影響力的科技創(chuàng)新中心，加快打造服務(wù)業(yè)擴(kuò)大開放先行區(qū)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)試驗(yàn)區(qū)，構(gòu)建京津冀協(xié)同發(fā)展的高水平對(duì)外開放平臺(tái)，利好北京商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展。北京房地產(chǎn)有望迎來新一輪的發(fā)展契機(jī)?！?/p>

??2020年對(duì)于中國(guó)來講注定是不平凡的一年，疫情暴發(fā)，國(guó)內(nèi)外政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)錯(cuò)綜復(fù)雜，世界范圍內(nèi)動(dòng)蕩和變革。但是，中國(guó)經(jīng)濟(jì)韌性凸顯，房地產(chǎn)作為國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定器和壓艙石，在2020年也實(shí)現(xiàn)了快速反彈。

??2020年，中國(guó)住宅市場(chǎng)表現(xiàn)最具韌性，多個(gè)城市一手房市場(chǎng)迅速回暖，價(jià)格堅(jiān)挺；“三道紅線”壓力之下，一些開發(fā)商在年關(guān)加速銷售回款。零售市場(chǎng)一度受疫情沖擊，但在下半年穩(wěn)步回暖，月度社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速在八月已同比回正。相對(duì)而言，辦公市場(chǎng)的處境更為復(fù)雜：疫情在短期對(duì)市場(chǎng)下行影響有限，但潛在供應(yīng)巨大、需求復(fù)蘇分化，為業(yè)主維持入駐率帶來巨大挑戰(zhàn)；物流市場(chǎng)則持續(xù)保持極高關(guān)注度，新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的政策引導(dǎo)，將持續(xù)利好物流行業(yè)。

??投資：利基資產(chǎn)愈發(fā)受到關(guān)注

??全年房地產(chǎn)投資市場(chǎng)活躍度較往年偏低，大宗成交（單筆成交金額超過1億元人民幣）金額人民幣約1,781億元，同比下降36%。盡管社會(huì)生活已基本恢復(fù)常態(tài)，經(jīng)濟(jì)也在一定程度上得以恢復(fù)，但全球疫情局勢(shì)尚未穩(wěn)定，預(yù)計(jì)在2021年仍會(huì)對(duì)業(yè)主和租戶的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生持續(xù)影響。面對(duì)挑戰(zhàn)，一些投資者將目光看向了利基資產(chǎn)，令全年利基資產(chǎn)成交占比達(dá)近年新高，約22.8%；而另一些則選擇深挖傳統(tǒng)資產(chǎn)，尋找其中租賃需求強(qiáng)勁、價(jià)值被低估且具有增值潛力的投資機(jī)會(huì)。

??辦公：企業(yè)審視并優(yōu)化辦公場(chǎng)所配置

??2020年上半年，辦公租賃需求受疫情影響表現(xiàn)疲軟，個(gè)別城市凈吸納甚至出現(xiàn)負(fù)值，但隨著國(guó)內(nèi)疫情得到較好控制，經(jīng)濟(jì)和商務(wù)活動(dòng)回歸正軌，寫字樓租賃活動(dòng)自下半年伊始便已顯露回暖態(tài)勢(shì)，三季度十座重點(diǎn)城市寫字樓凈吸納量較二季度環(huán)比增長(zhǎng)140%。越來越多的企業(yè)正重新審視辦公場(chǎng)所的使用方式。國(guó)有企業(yè)仍傾向“總部辦公+固定工位”的傳統(tǒng)辦公模式；而跨國(guó)公司及一些私人企業(yè)更容易接受不同辦公空間的靈活組合，通過移動(dòng)工位、靈活辦公和在家辦公的結(jié)合，有效降低成本，同時(shí)為員工提供自由空間和彈性工作架構(gòu)。

??零售：休閑娛樂業(yè)態(tài)的占比繼續(xù)上升

??2020年，中國(guó)線上市場(chǎng)占整體零售市場(chǎng)份額預(yù)計(jì)將達(dá)25%。眾多品牌在數(shù)字化與創(chuàng)新方向持續(xù)發(fā)力，提升線上市場(chǎng)滲透，并與線下門店全渠道貫通，為消費(fèi)者提供無縫體驗(yàn)。休閑娛樂業(yè)態(tài)成為吸引消費(fèi)者回歸實(shí)體空間的重要手段。上海與成都的休閑娛樂業(yè)態(tài)在全市購物中心的比重近年持續(xù)上升。業(yè)主對(duì)大小娛樂租戶聚客能力寄予厚望，預(yù)計(jì)該業(yè)態(tài)的占比仍有提升空間。

??住宅：遞延購房及置換需求的購房者為市場(chǎng)帶來穩(wěn)固支撐

??住宅市場(chǎng)在經(jīng)歷2020年初新冠疫情影響后率先走出V型反彈，在第二季度末已基本恢復(fù)疫情前的銷售水平，在下半年更是達(dá)成了成交量新高。在下半年政策趨于收緊的前提下，來自遞延購房及置換需求的購房者仍舊為市場(chǎng)帶來了穩(wěn)固支撐。然而各城市的住宅市場(chǎng)存在分化。一線城市在疫情沖擊過后房?jī)r(jià)漲幅維持穩(wěn)步上升，而其余線級(jí)城市在2019年開始漲幅已呈現(xiàn)波動(dòng)收窄。

??租賃市場(chǎng)方面，大批外籍租戶無法按時(shí)回到中國(guó)繼續(xù)原有租約，高端服務(wù)式公寓積極調(diào)整租賃策略向國(guó)內(nèi)租戶傾斜；分散式長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)在經(jīng)歷“租金貸”等問題后，國(guó)家及地方針對(duì)租賃行業(yè)出臺(tái)的監(jiān)管政策及整治行動(dòng)進(jìn)一步提升；受益于此，整體長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)未來在保障租客權(quán)益、提升業(yè)主責(zé)任及市場(chǎng)透明度方面將更趨完善。

??物流：新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)推進(jìn)物流建筑標(biāo)準(zhǔn)升級(jí)

??伴隨經(jīng)濟(jì)陸續(xù)復(fù)蘇、貿(mào)易出口強(qiáng)勁增長(zhǎng)，以及電商蓬勃發(fā)展，物流行業(yè)租賃需求逐漸升溫。先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)及消費(fèi)市場(chǎng)演進(jìn)為物流市場(chǎng)發(fā)展帶來持續(xù)動(dòng)力。在土地市場(chǎng)，倉儲(chǔ)工業(yè)用地供應(yīng)同樣有所增加，2020年前三季度同比增幅達(dá)到19%，較去年全年增幅上升了17個(gè)百分點(diǎn)。政策層面的宏觀指引，尤其在新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方向上將持續(xù)利好物流行業(yè)。中國(guó)的物流總費(fèi)用占GDP比重為14%，且近幾年變化幅度不大，較成熟市場(chǎng)仍有一定差距。隨著第五代移動(dòng)通信、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)等新基礎(chǔ)設(shè)施的加速建設(shè)，物流倉儲(chǔ)市場(chǎng)在高效、智能、綠色、安全等層面將繼續(xù)升級(jí)。

??物業(yè)管理：房地產(chǎn)科技協(xié)助打開物業(yè)管理增值服務(wù)的發(fā)展空間

??對(duì)社區(qū)、住戶及員工健康安全的保護(hù)，令物業(yè)管理服務(wù)價(jià)值愈發(fā)凸顯。與此同時(shí)，物業(yè)行業(yè)的提升和發(fā)展空間逐漸顯現(xiàn)。物業(yè)價(jià)格不斷上升，業(yè)主對(duì)更高品質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)存在需求，物業(yè)管理的內(nèi)容已經(jīng)不再局限于簡(jiǎn)單的維護(hù)管理，增值服務(wù)的發(fā)展空間逐步打開。2020年，物業(yè)管理公司的上市數(shù)量達(dá)到近年新高。開發(fā)商分拆物業(yè)公司上市，一方面可將觸角伸至更多項(xiàng)目管理，不斷擴(kuò)大規(guī)模，實(shí)現(xiàn)資源高效利用及分配；也可促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)自身不斷精益求精。