[恒大研究院]發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房能否穩(wěn)房價(jià)？

??解決好大城市住房突出問題，是中央經(jīng)濟(jì)工作會議部署的重點(diǎn)任務(wù)之一。2020年12月，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議提出，“加快構(gòu)建以保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。”

??北京的住房市場，消費(fèi)能力差異大，既要市場化，又要保民生，實(shí)行共有產(chǎn)權(quán)住房，是落實(shí)供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革的重要手段、務(wù)實(shí)滿足“夾心層”需求的有效措施。住房市場分得越細(xì)，滿足百姓住房需求多樣化就更有效。如同用割線法計(jì)算圓的面積，線割得越多，越接近圓的真實(shí)面積。北京市共有產(chǎn)權(quán)住房政策體系運(yùn)行至今，累計(jì)銷售規(guī)模超8.9萬套，為滿足北京新市民住房需求、助力房價(jià)平穩(wěn)運(yùn)行發(fā)揮了顯著作用，對人口凈流入的大城市有政策啟示作用。

??2014年，北京推出2萬套共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的自住型商品住房，同年新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比回落3.4%，由2013年的增長20.6%顯著轉(zhuǎn)穩(wěn)；2018-2019年，北京保持較大規(guī)模的共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)規(guī)模，年均上市2.2萬套、銷售1.4萬套，占全部商品房的比重超過1/4，新建商品住宅價(jià)格指數(shù)連續(xù)兩年漲幅不超過5%，二手住宅價(jià)格指數(shù)連續(xù)兩年小幅回落。

??從區(qū)域看，共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目是區(qū)域房價(jià)的重要穩(wěn)定器。如2019年10月，順義后沙峪的藍(lán)境佳園共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目開始申購登記，均價(jià)2.7萬元/平、個(gè)人產(chǎn)權(quán)份額比例65%，換算成100%產(chǎn)權(quán)的價(jià)格為4.2萬元/平；項(xiàng)目開始申購登記后，周邊的后街花園小區(qū)二手房均價(jià)自2019年9月的4.7萬元/平下降至12月的4.2萬元/平。2019年12月朝陽區(qū)管莊鄉(xiāng)塔營村的城志暢悅園共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目開始申購登記，周邊的二手房均價(jià)同樣有所回落，此后一直保持穩(wěn)定。

??共有產(chǎn)權(quán)住房真正發(fā)揮“穩(wěn)房價(jià)”作用，還需在土地供應(yīng)、戶型設(shè)計(jì)、金融支持上全面發(fā)力。

??一是充分保障共有產(chǎn)權(quán)住房土地供給。2017年，北京市住建委明確，今后五年將完成25萬套共有產(chǎn)權(quán)住房供地。2019年，北京市新建商品住房上市8.73萬套，其中，共有產(chǎn)權(quán)住房1.84萬套，占比21.1%。截至2019年末，全市累計(jì)入市69個(gè)共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目、房源7.1萬套。

??二是戶型設(shè)計(jì)充分滿足市場需求。以滿足首套自住為主，兼顧住房品質(zhì)。城六區(qū)新建項(xiàng)目要求套型總建筑面積最大90平方米，同時(shí)容積率不高于2.8、層高不低于2.8米；其他區(qū)新建項(xiàng)目要求套型總建筑面積在90平方米以下的占建設(shè)總量的70%以上，最大不超過120平方米，同時(shí)容積率不高于2.5，層高不低于2.9米。

??三是差異化信貸政策降低購房門檻。適用首套房貸政策的共有產(chǎn)權(quán)住房貸款最低首付比例為30%，低于商品住房最低35%的要求；可申請組合貸款，開發(fā)商不得拒絕；明確貸款審批時(shí)限，要求貸款機(jī)構(gòu)在10個(gè)工作日內(nèi)完成審批，提高審批效率。（作者為恒大研究院常務(wù)副院長）