[克而瑞]1月住房租賃債即超去年四成，房企布局長(zhǎng)租市場(chǎng)加速？

??導(dǎo) 讀 

??房企在住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展可能會(huì)得到加速。

??◎  作者/房玲、洪宇桁

??2021年伊始，住房租賃債迎來了一波發(fā)債潮，僅在1個(gè)月內(nèi)就有萬科、華潤(rùn)、大華三家房企宣布發(fā)行住房租賃債，總金額達(dá)到了50億元，超過了2020年全年住房租賃債發(fā)債總額的40%。在房企融資環(huán)境整體收緊的背景下，政府仍然大力支持住房租賃方面的融資以推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，那么目前房企參與租賃市場(chǎng)的現(xiàn)狀究竟如何呢？

??01

??住房租賃債券發(fā)行規(guī)模逐年提升

??利率逐年降低

??自2016年開始房地產(chǎn)調(diào)控以來，國(guó)家一直大力強(qiáng)調(diào)“租售并舉”，積極探索住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，住房租賃的融資也受到了政府的支持，因此住房租賃債券自2018年首次發(fā)行之后近年來的發(fā)行規(guī)模正在穩(wěn)定提升中。據(jù)統(tǒng)計(jì)，房企住房租賃債的發(fā)行規(guī)模從2018年的98.28億元逐年增至2020年的124億元，再到2021年僅1月份就發(fā)行了50億元，整體看來發(fā)行規(guī)模有所增加，但是仍然偏小，主要是因?yàn)榉科髮?duì)于住房租賃市場(chǎng)的態(tài)度基本仍然以觀望為主，目前大力投入住房租賃市場(chǎng)的基本都是龍頭房企，比如萬科、龍湖等。

??與此同時(shí)，住房租賃債券的加權(quán)平均利率自2018年以來也在逐漸降低，從4.97%一直降至今年1月份的3.98%，一定程度上與整體利率水平下降以及政府對(duì)住房租賃融資的支持有關(guān)。此外除了2020年之外，住房租賃債券的融資成本基本比同期的房企境內(nèi)債加權(quán)平均融資成本低了0.5個(gè)百分點(diǎn)以上。出現(xiàn)這種情況部分原因是因?yàn)樽》孔赓U債的融資期限大多較長(zhǎng)，基本都在3-7年左右，因此融資成本相對(duì)較低；同時(shí)由于萬科和龍湖作為房企中長(zhǎng)租公寓的兩大巨頭，也是2018年以來住房租賃債券發(fā)行最多的企業(yè)，分別發(fā)行了110億元和100億元，他們較強(qiáng)的融資能力也拉低了住房租賃債整體的利率。

??02

??政府大力支持住房租賃金融發(fā)展

??降低企業(yè)壓力

??住房租賃債券的發(fā)行的穩(wěn)定增長(zhǎng)與政策的支持息息相關(guān)。自從2016年以來，對(duì)于房企參與住房租賃的金融支持便反復(fù)被政府提起，2020年以來政府對(duì)于住房租賃的金融業(yè)務(wù)也多次發(fā)出支持的聲音。

??具體來看，在傳統(tǒng)融資方式方面，住建部在2020年9月明確表示支持住房租賃企業(yè)發(fā)行信用債以及資產(chǎn)支持證券，同時(shí)在12月底央行限定各檔次商業(yè)銀行房地產(chǎn)相關(guān)貸款占比時(shí)也宣布暫時(shí)不將住房租賃有關(guān)貸款納入計(jì)算中，這在房企融資環(huán)境保持收緊態(tài)勢(shì)的背景下對(duì)于有心參與住房租賃市場(chǎng)的房企而言是一大利好。

??在大力支持住房租賃融資的同時(shí)，政府對(duì)于企業(yè)融資的資金使用等方面也有著較為嚴(yán)格的監(jiān)管。以住房租賃債為例，為了保證房企將融資所得資金用于住房租賃項(xiàng)目的開發(fā)，監(jiān)管部門明確要求在募集說明書中披露土地的審批狀況以及項(xiàng)目預(yù)計(jì)的開工時(shí)間和竣工時(shí)間，同時(shí)要求不得將募集資金用于拿地。這就要求企業(yè)開發(fā)長(zhǎng)租項(xiàng)目的前期土地投資必須依賴自有資金，一定程度上也提高了參與住房租賃市場(chǎng)的房企的門檻。

??03

??住房租賃投資回報(bào)慢+盈利難

??影響企業(yè)擴(kuò)張力度

??整體看來，政府對(duì)于有能力的房企參與住房租賃市場(chǎng)給予了較大的支持。但從2020年住房租賃企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r來看，房企在住房租賃領(lǐng)域的開拓還是遇到了一些困難。根據(jù)克而瑞發(fā)布的2020年中國(guó)住房租賃企業(yè)規(guī)模排行榜，開業(yè)規(guī)模排名TOP10的企業(yè)分別為萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領(lǐng)寓、朗詩寓、碧桂園碧家國(guó)際社區(qū)、招商公寓、地產(chǎn)城方、佳兆業(yè)佳寓、合景泰富、金地草莓社區(qū)，但基本上都離企業(yè)在2017年左右提出的目標(biāo)幾乎都有較大差距。比如萬科泊寓截至2020年底的開業(yè)房源數(shù)量約為14.26萬間，管理房源數(shù)量為19萬間，而根據(jù)企業(yè)在2017年提出的目標(biāo)，2018年其管理規(guī)模就要達(dá)到45萬間，可見直到2020年萬科泊寓也沒有完成2018年目標(biāo)的一半。這其中固然有初期企業(yè)普遍較為樂觀以及2020年疫情的影響，但是更重要的還是因?yàn)樽》孔赓U初始投資過高、回報(bào)周期過長(zhǎng)，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈這種業(yè)務(wù)本身固有的缺點(diǎn)。

??除了在規(guī)模發(fā)展上遇到難題而不得不放緩之外，房企在已經(jīng)擴(kuò)展的長(zhǎng)租公寓上也一直面臨盈利難題。比如朗詩就在2017年、2018年累積虧損超過2.34億元后，于2019年將旗下的朗詩寓從上市平臺(tái)剝離；遠(yuǎn)洋集團(tuán)也在2019年將資不抵債的邦舍寓以“名義代價(jià)1元”賣出。整體看來，由于“租金貸”等套取短期現(xiàn)金流的運(yùn)營(yíng)模式已經(jīng)被證明不可行，因此住房租賃業(yè)務(wù)的盈利更依靠后期的商業(yè)模式和運(yùn)營(yíng)能力，只有在保證企業(yè)的盈利能力的前提下進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張才能實(shí)現(xiàn)住房租賃的可持續(xù)發(fā)展，而這點(diǎn)卻是較多房企有待改善的，因此房企對(duì)于住房租賃市場(chǎng)的開發(fā)仍在緩慢探索中。

??整體來看，在近年來融資環(huán)境整體保持低位運(yùn)行的背景下，住房租賃類的相關(guān)融資反而被國(guó)家大力支持，房企住房租賃債券的發(fā)行規(guī)模在過去三年中也逐漸增加，成本也逐漸降低。而由于房企在住房租賃市場(chǎng)的開拓仍有問題存在，因此一直到2020年房企住房租賃業(yè)務(wù)的規(guī)模發(fā)展較為緩慢。未來在住房租賃企業(yè)提高運(yùn)營(yíng)能力之后，再加上政府對(duì)于相關(guān)金融業(yè)務(wù)的政策尤其是REITs的支持，將有利于盤活住房租賃企業(yè)的存量資產(chǎn)，同時(shí)降低企業(yè)的資金成本，房企在住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展可能會(huì)得到加速。