[克而瑞]四大維度解析中國TOP50城市房地產(chǎn)市場競爭力

??隨著互聯(lián)網(wǎng)的蓬勃發(fā)展，人們的消費(fèi)和生活方式發(fā)生了巨大變化，催生出了數(shù)字經(jīng)濟(jì)、共享經(jīng)濟(jì)等新經(jīng)濟(jì)、新業(yè)態(tài)，成為中國經(jīng)濟(jì)的新增長點和新引擎，并對城市競爭格局產(chǎn)生了重大影響，城市房地產(chǎn)發(fā)展格局亦隨之持續(xù)變遷。

??為了深入評判典型城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展前景，本文將研究目標(biāo)聚焦到《2020年中國城市房地產(chǎn)市場投資前景研究報告》中的TOP50城市，從資源稟賦、需求發(fā)展、房地產(chǎn)基本面、新經(jīng)濟(jì)等四個方面切入，對新經(jīng)濟(jì)視角之下的房地產(chǎn)競爭力作全面立體式的解析研究。

??01

??資源稟賦：杭州經(jīng)濟(jì)形態(tài)最佳

??東三省二線土壤相對“貧瘠”

??一個城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)。往往經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較強(qiáng)的城市，能吸引到更多的人口，市場需求增長也會較為可觀，其房地產(chǎn)市場發(fā)展空間也更大。除了經(jīng)濟(jì)發(fā)展外，城市城建配套也是房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要影響因素；基礎(chǔ)設(shè)施和教育配套投入力度越大的城市，意味著這些城市新建區(qū)的規(guī)劃能夠得到兌現(xiàn)，房價也能較快上漲。同時，房地產(chǎn)市場的發(fā)展還受政策面的影響，相對來說，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展對房地產(chǎn)行業(yè)依賴度越高的城市，其調(diào)控政策變動帶來的風(fēng)險也會比較小，對房價上漲的壓制幾率也會比較小。綜上來看，這三個因素決定了城市房地產(chǎn)市場發(fā)展的根基和空間，也決定了城市房價上漲動力是否充足。

??因此，在資源稟賦維度，我們將以經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城建配套投入以及房地產(chǎn)依賴度等三大指標(biāo)、GDP總量、三產(chǎn)結(jié)構(gòu)、財政收入等7個子指標(biāo)來評價各城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展根基是否牢固、未來發(fā)展空間。

??1.1 經(jīng)濟(jì)發(fā)展：京滬經(jīng)濟(jì)規(guī)模遙遙領(lǐng)先，深圳三產(chǎn)占比仍有較大提升空間（略）

??1.2 城建配套：廈門、深圳配套投入領(lǐng)先，哈爾濱、大連、沈陽明顯落后（略）

??1.3 房地產(chǎn)依賴度：無錫、東莞、泉州等市與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)度較低，地方調(diào)控空間更足（略）

??1.4 小結(jié)：杭州樓市發(fā)展土壤最為“肥沃”，東三省二線排名均處于后列

??綜上來看，在資源稟賦維度，50城中一二線城市的優(yōu)勢仍舊要強(qiáng)于三四線城市，特別是經(jīng)濟(jì)實力上的差距，更決定了一二線在人口導(dǎo)入上強(qiáng)于大部分三四線，需求增長動力也更加充沛，房價上漲動力也更加充足，因此房地產(chǎn)市場發(fā)展前景也要好于大部分三四線城市。

??就具體城市而言，杭州整體環(huán)境最適宜房地產(chǎn)市場發(fā)展，一方面當(dāng)?shù)匦屡d產(chǎn)業(yè)發(fā)展蓬勃，經(jīng)濟(jì)實力位于二線城市前列，整體城建配套也能跟上發(fā)展，因此杭州能引入大量的有購買力的流動人口，為樓市帶來了大量的購房需求；另一方面，受人口涌入、新城建設(shè)影響，當(dāng)?shù)刎斦Ψ康禺a(chǎn)的依賴度也比較高，這也意味著杭州供地也會比較多，有較多的拿地機(jī)會，同時城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展也適度依賴房地產(chǎn)，樓市調(diào)控高度收緊的風(fēng)險較小。綜上來看，在需求大量涌入同時城市經(jīng)濟(jì)又受房地產(chǎn)影響較深，房價上漲動力也明顯更為充足，因此杭州樓市發(fā)展的土壤最為“肥沃”。

??而綜合各項指標(biāo)可以發(fā)現(xiàn)，東三省二線如哈爾濱、大連的房地產(chǎn)市場發(fā)展根基在50城中卻稍顯薄弱。無論是經(jīng)濟(jì)發(fā)展還是城建配套投入，哈爾濱、大連在50城中表現(xiàn)均相對靠后；隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展與南部城市差距越拉越大，當(dāng)?shù)氐娜丝谝矔鸩较蛲饬魇?，如哈爾濱常住人口總量2017年~2019年間減少了16.6萬，人口流失意味著需求減少，房價上漲動力自然也不足，利潤增長空間也會受限。

      02

??需求發(fā)展：高房價壓制需求轉(zhuǎn)化

??但一線城市需求規(guī)模仍大幅領(lǐng)先

??和市場最相關(guān)的當(dāng)屬城市購房需求總量和未來發(fā)展趨勢，這決定了房地產(chǎn)市場長期發(fā)展空間大小。在這一維度，我們從基數(shù)規(guī)模、增長趨勢以及支付能力三個方面來探討各城市長期的需求規(guī)模發(fā)展。首先，基數(shù)規(guī)模是指各城市當(dāng)前的市場容量大小，人口總量、城鎮(zhèn)化率以及人均居住面積大小均是影響這一指標(biāo)的重要因素。而在市場規(guī)模的增長上，城市人口增長趨勢、作為未來購房主力的大學(xué)生規(guī)模均是重要影響因素。上述兩方面決定了城市購房需求的總規(guī)模，而城市居民的購買力水平則決定了購房需求實際轉(zhuǎn)化情況，因此對各城市居民支付能力的分析也至關(guān)重要。

??2.1 基數(shù)規(guī)模：一線城市人口總量居前，深圳人均居住面積最?。裕?/p>

??2.2 增長趨勢：珠海、惠州人口增長趕超二線，西安、武漢大學(xué)生數(shù)量全國領(lǐng)先(節(jié)選)

??在50城中，近幾年人口增長較快的城市多是核心二線城市，譬如天津、杭州、武漢等等。究其原因，主要是由于二線城市自2016年就逐步放松落戶門檻，以優(yōu)渥的條件吸引人才，同時在“省會城市”的優(yōu)勢下，二線城市也匯聚了周邊中小城市的人口，因此二線城市，特別是經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展較好的城市，近幾年城區(qū)人口擴(kuò)張速度都比較快，如天津、杭州、武漢等城市均在200萬以上。

??不過，也有部分三四線城市近年來城區(qū)人口也明顯擴(kuò)容，典型如珠海、惠州。隨著粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃的推進(jìn)，臨近澳門的珠海和緊鄰深圳的惠州近年來城區(qū)快速擴(kuò)張，助力城區(qū)人口總量快速增長。以2014年~2019年五年間城區(qū)人口增長總量來看，珠海、惠州的城區(qū)人口增長規(guī)模甚至超過了南京和合肥。

??另一方面，再以大學(xué)生數(shù)量來看。高校林立的西安、武漢和廣州以絕對的優(yōu)勢占優(yōu)，在校大學(xué)生數(shù)量均超過了115萬人。考慮到絕大多數(shù)大學(xué)生仍然會留在目前所在城市，因此這些年輕人群未來將是住宅市場上的購房主力，這也意味著未來西安、武漢等城市未來需求增長動力將會比較充足。

2.3 支付能力：高收入支撐下，佛山等強(qiáng)三線城市居民購房能力均處于前列（略）

??2.4 小結(jié)：廣州、武漢等“平價”城市需求轉(zhuǎn)化量更大，高房價拉低深圳、杭州需求入市節(jié)奏（略）

??03

??房地產(chǎn)基本面：近年價格快速上漲

       致部分城市現(xiàn)投資隱憂

??對一個城市的房地產(chǎn)基本面進(jìn)行“把脈”，分析其規(guī)模、供求關(guān)系、利潤空間等指標(biāo)，是判斷投資窗口期的重要依據(jù)。本節(jié)我們將從這三個方面對TOP50城市進(jìn)行系統(tǒng)梳理，以對其投資潛力做出綜合預(yù)判。

??3.1 市場規(guī)模：上海金額居于榜首，嘉興、紹興、寧波增勢躋身TOP3（略）3.2 供求關(guān)系：徐州、淄博、濟(jì)南供給規(guī)模過高，杭州、武漢、南京去化無憂（略）3.3 利潤空間：太原、青島、南昌盈利空間較佳，佛山、天津、武漢地價已達(dá)高位（略）3.4 小結(jié)：市場規(guī)模巨大、供求關(guān)系健康，確保滬深杭基本面表現(xiàn)持續(xù)領(lǐng)跑

??基于城市的人口、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)特性，并結(jié)合市場規(guī)模、供求關(guān)系和利潤空間三個角度7個指標(biāo)綜合考慮，TOP50城市房地產(chǎn)基本面各具特色。主要結(jié)論有以下三點：

??1）重慶各方面表現(xiàn)均優(yōu)，綜合評分居于榜首，城市潛力表現(xiàn)最佳。受益于人口規(guī)模優(yōu)勢，近5年商品住宅成交金額規(guī)模僅次于上海，供求關(guān)系也比較均衡，土地消化周期為2.6年，商品住宅去化周期在6個月左右，地價也比較便宜，地房比僅有0.26，利潤空間巨大。

??2）寧波、深圳、成都、西安、杭州、南昌等城市僅次于重慶，處于第二梯隊。這些城市在三個角度中均有兩個角度表現(xiàn)較優(yōu)，城市房地產(chǎn)基本面較優(yōu)。值得注意的是，武漢雖然在市場規(guī)模、供求關(guān)系兩個角度表現(xiàn)不俗，但由于地價相對較高，地房比高達(dá)0.44，利潤一定程度上被壓縮，因而拉低了綜合評分。

??3）上海在利潤空間和供求關(guān)系指標(biāo)上表現(xiàn)比較中庸，綜合評分被拉低。上海土地去化周期2.7年，商品住宅去化周期12.5個月，供求關(guān)系比較均衡，但相較于武漢、南寧、杭州等城市來說，供應(yīng)關(guān)系表現(xiàn)不甚突出，加之土地資源的稀缺使得上海地價高昂，利潤空間也受到擠壓，因而綜合評分相對靠后。

      04

??新經(jīng)濟(jì)發(fā)展：部分強(qiáng)三線

??抓住趕超機(jī)會，東莞、無錫表現(xiàn)突出

??我國經(jīng)濟(jì)正處在新舊產(chǎn)業(yè)與發(fā)展動能轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵期，隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”在各領(lǐng)域持續(xù)發(fā)酵，諸多新業(yè)態(tài)也在蓬勃興起，成為推動經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級的新興力量，成為新經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，為城市發(fā)展注入新的活力。新經(jīng)濟(jì)、新業(yè)態(tài)發(fā)展程度在一定程度上也表示這些城市的創(chuàng)新能力，尤其是新經(jīng)濟(jì)、新業(yè)態(tài)的主要目標(biāo)人群是年輕人，這類人群同樣也是房地產(chǎn)市場的主要目標(biāo)客群。為了對從新經(jīng)濟(jì)角度對TOP50城市房地產(chǎn)潛力進(jìn)行綜合評判，本節(jié)我們將從新業(yè)態(tài)、新經(jīng)濟(jì)角度分別對其進(jìn)行系統(tǒng)梳理，找出潛力城市。

??4.1 新業(yè)態(tài)現(xiàn)狀：北京、深圳表現(xiàn)不及杭州、成都，無錫躋身TOP15隨著時代的發(fā)展和進(jìn)步，新興業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)，并且這些新業(yè)態(tài)繁榮程度一定程度上代表了城市的創(chuàng)新能力、經(jīng)濟(jì)活力。本節(jié)我們選取了寵物服務(wù)、外賣服務(wù)、咖啡店、各類培訓(xùn)機(jī)構(gòu)四類新業(yè)態(tài)，對TOP50城市的創(chuàng)新能力進(jìn)行綜合評價。毫無疑問的，上海在這些新業(yè)態(tài)表現(xiàn)均比較突出，除了在外賣指標(biāo)上稍弱于成都，屈居第二，其余指標(biāo)均排第一，因此上海也成為新業(yè)態(tài)發(fā)展最佳的城市，其次是外賣表現(xiàn)尤其突出的成都，排在第三位的則是“新一線”城市杭州，因互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，高學(xué)歷的年輕人占比高，其在星巴克、寵物和培訓(xùn)指標(biāo)方面表現(xiàn)均比較突出；北京和深圳由于外賣指標(biāo)表現(xiàn)不佳，整體表現(xiàn)不及成都和杭州，分別居于第四、五位。

??總的來看，新業(yè)態(tài)發(fā)展較佳的城市多是一線城市、東部強(qiáng)二線省會和位于西部的國家中心城市。另外，長三角和粵港澳區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的強(qiáng)三線城市譬如無錫、常州、溫州、嘉興、東莞、佛山等城市表現(xiàn)也比較突出，尤其是無錫，外賣繁榮度指標(biāo)排在第4位，星巴克門店有69家，排在第14位，寵物服務(wù)和培訓(xùn)機(jī)構(gòu)也均在20位以內(nèi)，綜合下來，新業(yè)態(tài)總評分排在第14位，是三四線城市中排位最靠前的城市。

??造成這種情況的原因很大程度上與城市經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)綜合實力有極大關(guān)聯(lián)，只有城市綜合實力強(qiáng)的城市能夠吸引高學(xué)歷、高素質(zhì)人口，提供更多的就業(yè)崗位，這類城市新經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛也是意料之中。典型如杭州，受益于互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，杭州迅速躋身新一線城市。2019年常住人口增量居于前10位的城市，除了佛山因外賣相對落后導(dǎo)致新業(yè)態(tài)指標(biāo)綜合評價不高外，其余城市新興業(yè)態(tài)均表現(xiàn)突出，排名大都在TOP15之內(nèi)。

??4.2 新經(jīng)濟(jì)發(fā)展：杭州緊隨一線，佛山、東莞趕超蘇州、成都（略）

??4.3 小結(jié)：上海創(chuàng)新動能大幅領(lǐng)先，福州、南昌創(chuàng)新動力亟待提升

??結(jié)合新業(yè)態(tài)和新經(jīng)濟(jì)指標(biāo)綜合來看，上海表現(xiàn)最優(yōu)，在新經(jīng)濟(jì)和新業(yè)態(tài)兩個方面均排第一，創(chuàng)新動能大幅領(lǐng)先；其次是深圳、杭州和北京等城市表現(xiàn)也較佳，在新業(yè)態(tài)和新經(jīng)濟(jì)兩個指標(biāo)均入榜TOP5，廣州由于新業(yè)態(tài)表現(xiàn)稍遜，綜合排名則相對落后，排在第5位。

??成都、南京、武漢、蘇州、寧波等城市處于第二梯度。值得注意的是，成都新業(yè)態(tài)表現(xiàn)尤為突出，僅次于上海，其中外賣繁榮度超越上海，居于首位，另外，其寵物服務(wù)表現(xiàn)也較佳。

??東莞、佛山、無錫等三四線城市表現(xiàn)也較佳。其中無錫在新業(yè)態(tài)上表現(xiàn)突出，外賣繁榮度尤為發(fā)達(dá)，星巴克店鋪數(shù)量高達(dá)69家，在全國排14位；而制造業(yè)強(qiáng)市佛山和東莞新經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表現(xiàn)則十分突出，以東莞為例，其電子商務(wù)招聘數(shù)量排在第九位，排在蘇州、西安、鄭州很多強(qiáng)二線城市之前。

??相比之下，福州、南昌與其他同類城市表現(xiàn)稍遜，創(chuàng)新動能亟待提升。尤其是南昌，寵物服務(wù)、星巴克等新業(yè)態(tài)發(fā)展緩慢，在二線城市處于墊底位置，甚至落后于徐州、常州、珠海等三四線城市。

      05

??綜評：創(chuàng)新動能強(qiáng)勁城市

??未來樓市發(fā)展更值得期待

??通過資源稟賦、需求發(fā)展、房地產(chǎn)基本面、創(chuàng)新能力四個維度對典型城市進(jìn)行分析可以發(fā)現(xiàn)，新經(jīng)濟(jì)發(fā)展成為決定城市房地產(chǎn)市場前景的關(guān)鍵性因素。新經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好的城市，在其他維度的表現(xiàn)也基本好于其余城市，市場韌性也更強(qiáng)，其房地產(chǎn)市場發(fā)展也更值得看好。

??一方面，新經(jīng)濟(jì)發(fā)展動能強(qiáng)勁的城市往往對人才的吸引力也更強(qiáng)，如深圳、廣州和杭州，互聯(lián)網(wǎng)、人工智能等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分活躍，吸引了大量的年輕人才前往，在2019年，這些城市的常住人口規(guī)模均超過了40萬，近四年人口凈流入量也都在25萬以上；同時，新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的薪資水平也會相對較高，深圳、杭州等城市的薪資水平均位于典型城市前列，這意味著這些城市流入的人口中有很大一部分是購買力強(qiáng)勁的高凈值人群，其住房需求能較大概率的轉(zhuǎn)化為購房需求，因此長期需求發(fā)展趨勢向好。另一方面，活躍的新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)對城市經(jīng)濟(jì)的拉動作用也比較強(qiáng)，財政收入也會比較高；充裕的財政讓城市更有余力完善城建配套，利好房價上漲。綜上來看，新經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好的城市在“人才引入”上也往往更勝一籌，購房需求長期發(fā)展無虞，房價上漲動力也比較充足，房地產(chǎn)市場發(fā)展前景也更好。

??5.1 領(lǐng)先型：杭州、武漢與一線城市并列，資源稟賦、創(chuàng)新能力優(yōu)勢領(lǐng)先（略）

??5.2 均優(yōu)型：各項指標(biāo)無明顯短板，南京資源稟賦表現(xiàn)突出（略）

??5.3 創(chuàng)新型：經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新動能優(yōu)勢顯著，鄭州、佛山發(fā)展前景較佳（略）

??5.4 短板型：?？凇⒙尻柕仁袆?chuàng)新動能一般，樓市基本面亦存在一定隱憂（節(jié)選）

??拋開上述三類表現(xiàn)不同、但市場整體表現(xiàn)相對較佳的潛力城市，還有部分城市在某一個或多個方面存在明顯短板，譬如資源稟賦欠佳的的哈爾濱和泉州，需求基數(shù)較低的溫州、金華、泉州、惠州、紹興、石家莊，還有房地產(chǎn)基本面不佳的中山、淄博、大連、西寧、金華、呼和浩特、烏魯木齊、太原、貴陽等城市，這類城市或是供求關(guān)系不佳，或是需求欠缺、房價較低，或是在利潤空間上存在短板，市場存在一定的投資風(fēng)險。

??此外，還有一類創(chuàng)新動能乏力的城市，包含臺州、貴陽、?？?、烏魯木齊、淄博、太原、呼和浩特、洛陽、西寧。這類城市通常新經(jīng)濟(jì)、新業(yè)態(tài)發(fā)展不佳，導(dǎo)致常住人口增量緩慢、甚至負(fù)增長，新增就業(yè)崗位相對較少。典型如淄博，2019年淄博常住人口469.7萬人，較2018年還減少了0.5萬人，這是TOP50城市中僅有的3個常住人口減少的城市之一，另外兩個分別是嚴(yán)控人口規(guī)模的北京和處于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級中的哈爾濱。淄博在山東省內(nèi)經(jīng)濟(jì)排名靠前，但在新經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面指標(biāo)在TOP50城中卻處于墊底位置，這與山東乃至北方城市的大環(huán)境有關(guān)，目前新經(jīng)濟(jì)的北強(qiáng)南弱格局越發(fā)凸顯，北方城市除了省會和計劃單列城市的新經(jīng)濟(jì)發(fā)現(xiàn)較好外，其余城市的新經(jīng)濟(jì)發(fā)現(xiàn)均不佳，更談不上創(chuàng)新能力有多強(qiáng)。

??值得注意的是，雖然?？?、洛陽等城市雖然目前基本面尚可，但由于其寵物服務(wù)、生活消費(fèi)等新業(yè)態(tài)發(fā)展緩慢，城市創(chuàng)新動能較弱，人口增長較慢，尤其是洛陽，其是典型城市中為數(shù)不多的人口凈流出城市，雖然短期內(nèi)城市人口向城區(qū)聚集仍然能支撐當(dāng)?shù)氐馁彿啃枨?，但長期來看并不利于房地產(chǎn)市場發(fā)展。