[克而瑞]2020北京租賃住宅市場年報(bào)系列—— 北京年度榜單

??2020年，在新冠疫情的沖擊下，面對經(jīng)濟(jì)的增速放緩和行業(yè)暴雷頻發(fā)，北京長租公寓行業(yè)在嚴(yán)格管控中積極應(yīng)對。一方面，國家層面的政策法規(guī)逐步趨于完善，行業(yè)監(jiān)管進(jìn)一步加強(qiáng)，市場競爭從無序走向規(guī)范；另一方面，企業(yè)間的并購與戰(zhàn)略合作愈加頻繁，公寓門店轉(zhuǎn)停業(yè)動(dòng)作不斷，行業(yè)洗牌速度加快，市場分化進(jìn)一步顯著，規(guī)模化、專業(yè)化運(yùn)營的優(yōu)勢效應(yīng)逐步凸顯。

??以下是北京克而瑞長租公寓研究組為大家?guī)?020年度北京租賃行業(yè)榜單：

??1、2020北京集中式公寓品牌年度已開房源、已開門店榜

??2、2020北京個(gè)人租賃熱點(diǎn)小區(qū)成交房源數(shù)量榜、面積榜

??3、2020北京長租公寓熱點(diǎn)地鐵站榜（集中式公寓、分散式公寓、個(gè)人租賃）

??1 集中式公寓品牌年度已開房源、已開門店榜

??榜單解讀

??強(qiáng)者恒強(qiáng)的規(guī)?；瘍?yōu)勢效應(yīng)在2020年品牌榜單中表現(xiàn)尤為顯著，作為集中式公寓頭部運(yùn)營商的樂乎公寓，在四季度的拓店速度依然迅猛，門店開業(yè)房源量高達(dá)1.6萬余間，繼續(xù)蟬聯(lián)北京房源數(shù)量榜首位，與其他品牌之間的規(guī)模差距進(jìn)一步加大，充分展現(xiàn)出托管與加盟的輕資產(chǎn)運(yùn)營模式在規(guī)?；l(fā)展中的優(yōu)勢。樂乎四季度在北京共計(jì)新開8個(gè)門店，其中輕加盟模式的有朋·十里河菩提大廈店，單店三期總規(guī)模達(dá)到938間，純托管項(xiàng)目豐臺(tái)科技園店，單店規(guī)模高達(dá)755間，這對于在逆市環(huán)境中的招租能力、運(yùn)營管理能力、成本管控能力都是十分嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

??城家公寓成為本期榜單中表現(xiàn)優(yōu)異的黑馬品牌，開業(yè)房源量相對上季度環(huán)比增長近50%，沖進(jìn)榜單第4位。此前城家公寓與遠(yuǎn)洋集團(tuán)的戰(zhàn)略合作中，將遠(yuǎn)洋旗下公寓條線的邦舍品牌門店均納入城家管理體系中，同時(shí)城家基于華住酒店管理經(jīng)驗(yàn)和服務(wù)優(yōu)勢，依托自身開發(fā)的國內(nèi)首個(gè)長短租結(jié)合的CAS系統(tǒng)，通過大數(shù)據(jù)監(jiān)控實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)定價(jià)和空置率管理，在公寓運(yùn)營與盈利方面實(shí)現(xiàn)效能優(yōu)化。

??作為集體土地租賃社區(qū)先行試水者的萬科泊寓，雖然門店擴(kuò)張有所放緩，但本季度新增開業(yè)規(guī)模也有顯著的提升，泊寓高立莊店和泊寓成壽寺店在四季度共計(jì)新增加推600余間。盈利優(yōu)先、穩(wěn)扎穩(wěn)打、腳踏實(shí)地做運(yùn)營，是泊寓模式得以穩(wěn)健發(fā)展的關(guān)鍵因素。

??與頭部企業(yè)增長可觀相對應(yīng)的，是中小品牌規(guī)模的擴(kuò)張停滯，甚至顯著收縮。2020年門店規(guī)模穩(wěn)定、沒有顯著增長的品牌包括房企系代表的龍湖冠寓、旭輝領(lǐng)寓，全市運(yùn)營規(guī)模維持在2千間上下；此外酒店系代表的窩趣公寓、房企背景的石榴熊貓公寓，均有明顯的規(guī)模收縮，市場呈現(xiàn)進(jìn)一步的分化。

??2 個(gè)人租賃熱點(diǎn)小區(qū)成交房源數(shù)量榜、面積榜

??榜單解讀

??個(gè)人租賃房源數(shù)量在整體租賃市場中占據(jù)絕對優(yōu)勢地位。個(gè)人租賃房源的分布呈現(xiàn)出顯著的房源特征、交通特征和產(chǎn)業(yè)集群特征。

??首先從房源供給側(cè)來看，排位較高的熱點(diǎn)小區(qū)，以回遷房、經(jīng)適房大社區(qū)為主。代表性的融澤嘉園、弘善家園，由于按家庭回遷補(bǔ)償?shù)姆吭刺讛?shù)通常高于實(shí)際居住需求的套數(shù)，因此原拆遷戶手中大量的閑置房源被投放市場，成為租賃房源的強(qiáng)勁供給渠道。

??其次是熱點(diǎn)小區(qū)表現(xiàn)出顯著的交通特征，項(xiàng)目位置均位于距地鐵站步行500m范圍以內(nèi)，部分熱點(diǎn)小區(qū)更是位于雙軌交匯的地鐵沿線，例如弘善家園距十里河站僅300m，10號線、14號線雙軌交匯，除此之外還有多條公交線路直達(dá)，對于居住人口形成多方向的輻射吸引。

??此外，熱點(diǎn)小區(qū)的布局與產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)域分布格局高度相關(guān)。融澤嘉園、新龍城、東亞上北中心，均位于龍澤、西二旗、回龍觀等區(qū)域，承接中關(guān)村軟件園、永豐等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、企業(yè)總部的產(chǎn)業(yè)人員，人口規(guī)模龐大，且支付力較高，容易形成規(guī)模聚集效應(yīng)。朝陽區(qū)弘善家園之于CBD中央商務(wù)區(qū)、林肯公園之于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、芍藥居北里之于望京酒仙橋商務(wù)區(qū)，也具有類似承接和聚集效應(yīng)。

??3 長租公寓熱點(diǎn)地鐵站榜（集中式公寓、分散式公寓、個(gè)人租賃）

??榜單解讀

??租賃熱點(diǎn)地鐵站榜單，是克而瑞租賃系統(tǒng)基于對集中式長租公寓、分散式長租公寓和個(gè)人租賃數(shù)據(jù)的持續(xù)監(jiān)測，結(jié)合北京市地鐵站坐標(biāo)布局，運(yùn)用大數(shù)據(jù)坐標(biāo)匹配運(yùn)算得出的排行結(jié)果，對租賃企業(yè)的城市進(jìn)入、板塊選擇、投資拓店、競爭環(huán)境監(jiān)測具有切實(shí)參考意義。

??集中式公寓分布的熱點(diǎn)地鐵站，主要與物業(yè)獲取機(jī)會(huì)關(guān)聯(lián)較大。排行最高的十里河地鐵站，由于周邊產(chǎn)業(yè)升級和轉(zhuǎn)移導(dǎo)致的家居建材裝修類商業(yè)集群搬遷，與其相匹配的酒店、餐飲行業(yè)配套走向蕭條，產(chǎn)生了大量騰退的閑置物業(yè)，為公寓企業(yè)投資項(xiàng)目提供了大量優(yōu)質(zhì)房源，同時(shí)該片區(qū)雙軌交匯，產(chǎn)業(yè)人群可以輻射到CBD、酒仙橋、望京等東部熱點(diǎn)板塊，因此成為眾多公寓企業(yè)布局的優(yōu)質(zhì)選擇。

??分散式公寓分布的熱點(diǎn)地鐵站，主要與產(chǎn)業(yè)集群導(dǎo)向有關(guān)，龍澤、回龍觀、育知路、回龍觀東大街、霍營等地，均為承接中關(guān)村軟件園、永豐等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、企業(yè)總部的產(chǎn)業(yè)人員的首選區(qū)域，住房租賃需求旺盛，且由于住房群體普遍收入較高，愿意支付公寓式管理和服務(wù)帶來的享受溢價(jià)，相對于服務(wù)和房間品質(zhì)較低的個(gè)人租賃，分散式公寓更加受到歡迎。

??個(gè)人租賃分布的熱點(diǎn)地鐵站，與產(chǎn)業(yè)布局輻射的老舊小區(qū)房源數(shù)量直接相關(guān)。其中典型的有勁松、廣渠門外、平樂園等，周邊均有大面積的多層、高層老舊或回遷類小區(qū)分布，同時(shí)又有像雙井、國貿(mào)、大望路等商業(yè)服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)集群的商圈，人口吸引力強(qiáng)，個(gè)人租賃供需旺盛。同時(shí)此類區(qū)域的租金水平有待提升，預(yù)期未來將成為分散式公寓企業(yè)獲取項(xiàng)目的主力戰(zhàn)場。

??以上是2020年北京租賃住宅行業(yè)年度報(bào)告精選內(nèi)容預(yù)覽，本期報(bào)告整體包含政策篇、市場篇、企業(yè)篇、趨勢與展望、榜單等內(nèi)容，如您需要完整詳細(xì)報(bào)告文件，敬請電話聯(lián)系：申經(jīng)理 158-0129-3490（微信同號）。