[中房研協(xié)]中央一號(hào)文件再次聚焦“三農(nóng)”，也關(guān)系房地產(chǎn)未來發(fā)展?。?021年第19期）

??今日關(guān)注：

??中央一號(hào)文件再次聚焦“三農(nóng)”，也關(guān)系房地產(chǎn)未來發(fā)展！

??【熱點(diǎn)聚焦】

??2月21日，2021年中央一號(hào)文件——《中共中央 國務(wù)院關(guān)于全面推進(jìn)鄉(xiāng)村振興加快農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化的意見》（以下簡稱《意見》）正式發(fā)布。

??《意見》在“三農(nóng)”工作重心從脫貧攻堅(jiān)向全面推進(jìn)鄉(xiāng)村振興歷史性轉(zhuǎn)移的大背景下，對(duì)新發(fā)展階段優(yōu)先發(fā)展農(nóng)業(yè)農(nóng)村、全面推進(jìn)鄉(xiāng)村振興作出總體部署，為做好當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期“三農(nóng)”工作指明了方向。其中，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了要貫徹落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，統(tǒng)籌推進(jìn)“五位一體”總體布局，協(xié)調(diào)推進(jìn)“四個(gè)全面”戰(zhàn)略布局，堅(jiān)定不移貫徹新發(fā)展理念，堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，堅(jiān)持加強(qiáng)黨對(duì)“三農(nóng)”工作的全面領(lǐng)導(dǎo)，堅(jiān)持農(nóng)業(yè)農(nóng)村優(yōu)先發(fā)展，堅(jiān)持農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化與農(nóng)村現(xiàn)代化一體設(shè)計(jì)、一并推進(jìn)，堅(jiān)持創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展，以推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展為主題，統(tǒng)籌發(fā)展和安全，落實(shí)加快構(gòu)建新發(fā)展格局要求，鞏固和完善農(nóng)村基本經(jīng)營制度，深入推進(jìn)農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，把鄉(xiāng)村建設(shè)擺在社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)的重要位置，全面推進(jìn)鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)、人才、文化、生態(tài)、組織振興，充分發(fā)揮農(nóng)業(yè)產(chǎn)品供給、生態(tài)屏障、文化傳承等功能，走中國特色社會(huì)主義鄉(xiāng)村振興道路，加快農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化，加快形成工農(nóng)互促、城鄉(xiāng)互補(bǔ)、協(xié)調(diào)發(fā)展、共同繁榮的新型工農(nóng)城鄉(xiāng)關(guān)系，促進(jìn)農(nóng)業(yè)高質(zhì)高效、鄉(xiāng)村宜居宜業(yè)、農(nóng)民富裕富足，為全面建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化國家開好局、起好步提供有力支撐。
 
??【熱點(diǎn)評(píng)析】

??新發(fā)展階段，解決好“三農(nóng)”問題是全黨工作重中之重

??自2014年以來，中央一號(hào)文件已連續(xù)18年聚焦“三農(nóng)”問題，這充分體現(xiàn)了中央層面對(duì)農(nóng)業(yè)、農(nóng)村和農(nóng)民問題的高度重視和持續(xù)關(guān)注。從人口來看，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2019年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，截至2019年末，我國大陸人口14005萬人，其中城鎮(zhèn)常住人口84843萬人，鄉(xiāng)村常住人口55162萬人，鄉(xiāng)村常住人口占總?cè)丝诒戎剡_(dá)39.4%。鄉(xiāng)村常住人口仍是我國人口重要主體組成部分。從土地面積來看，鄉(xiāng)村土地面積在全國土地總面積始終保有較高比例。在全面建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化國家、向第二個(gè)百年奮斗目標(biāo)進(jìn)軍的征程中，能否解決好“三農(nóng)”問題將起著至關(guān)重要的作用?！兑庖姟芬裁鞔_指出，全面建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化國家，實(shí)現(xiàn)中華民族偉大復(fù)興，最艱巨最繁重的任務(wù)依然在農(nóng)村，最廣泛最深厚的基礎(chǔ)依然在農(nóng)村。新發(fā)展階段“三農(nóng)”工作依然極端重要，須臾不可放松，務(wù)必抓緊抓實(shí)。

??全面推進(jìn)鄉(xiāng)村振興，將從人口、土地和房企經(jīng)營模式等多方面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響

??于房地產(chǎn)業(yè)而言，全面加快鄉(xiāng)村振興、加快農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化建設(shè)將重點(diǎn)從三個(gè)方面產(chǎn)生影響：

??第一，人口。農(nóng)村人口基數(shù)依然龐大，是房地產(chǎn)發(fā)展重要潛在動(dòng)能。近幾年來，我國城鎮(zhèn)化加速推進(jìn)。地方積極響應(yīng)中央號(hào)召，相繼取消或放寬了城市落戶限制。2020年10月，自然資源部再次明確，農(nóng)村宅基地可由城鎮(zhèn)戶籍的子女繼承，農(nóng)民進(jìn)城再無后顧之憂。隨著鄉(xiāng)村振興和農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化建設(shè)的推進(jìn)，勢必將進(jìn)一步推動(dòng)農(nóng)村生產(chǎn)、勞動(dòng)、資本等要素流動(dòng)，農(nóng)民收入也將得到提高。無論是選擇進(jìn)城落戶，還是投身鄉(xiāng)村建設(shè)，農(nóng)民提高住房條件、改善居住環(huán)境的需求都將更加強(qiáng)烈。

??第二，土地。農(nóng)村土地制度改革持續(xù)推進(jìn)，其中重點(diǎn)關(guān)注集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市制度。2020年1月1日正式實(shí)施的新《土地管理法》已為集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市掃除了法律障礙，可預(yù)料的是未來集體經(jīng)營性建設(shè)用地將得到有效盤活，市場經(jīng)營性用地供應(yīng)將大幅增加。盡管明確了土地屬性必須為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，避免了對(duì)住宅市場的直接沖擊。但開發(fā)商仍可通過拿地發(fā)展長租公寓、康療文旅、物流等行業(yè)細(xì)分或關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)。尤其對(duì)于人口高度集中的一二線城市而言，集體經(jīng)營性建設(shè)用地的入市，或?qū)⒂行г黾幼赓U住房供給，緩解城市住房緊張問題。農(nóng)村集體建設(shè)用地入市，即便是進(jìn)入非住宅市場，也是在整體上擴(kuò)大了房地產(chǎn)土地的供應(yīng)范圍，對(duì)于城市土地出讓而言，可以有更多土地用于住宅等緊缺領(lǐng)域建設(shè)和供應(yīng)，有利于緩解住宅供求失衡的問題。

??第三，房企經(jīng)營模式。自2020年下半年以來，房地產(chǎn)市場金融監(jiān)管持續(xù)加碼。在房企融資“三道紅線”和房地產(chǎn)貸款“兩道紅線”監(jiān)管下，2021年房企將面臨更加嚴(yán)峻的資金壓力。而鄉(xiāng)村振興和農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化建設(shè)的推進(jìn)則有望為房企發(fā)展提供新的機(jī)遇。一方面，農(nóng)村土地價(jià)格遠(yuǎn)低于城市，這將大大降低開發(fā)商的拿地成本，減輕開發(fā)商的資金壓力。且《意見》明確指出，優(yōu)先保障鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展、鄉(xiāng)村建設(shè)用地。根據(jù)鄉(xiāng)村休閑觀光等產(chǎn)業(yè)分散布局的實(shí)際需要，探索靈活多樣的供地新方式等。另一方面，《意見》強(qiáng)調(diào)，強(qiáng)化農(nóng)業(yè)農(nóng)村優(yōu)先發(fā)展投入保障。發(fā)揮財(cái)政投入引領(lǐng)作用，支持以市場化方式設(shè)立鄉(xiāng)村振興基金，撬動(dòng)金融資本、社會(huì)力量參與，重點(diǎn)支持鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展。在土地、資金、財(cái)稅等支持性政策引導(dǎo)下，或?qū)⒋偈垢喾科筠D(zhuǎn)型探索發(fā)展產(chǎn)城融合產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，以擺脫當(dāng)前資金面窘迫局面，實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展。