[克而瑞]金融嚴控下2021年及“兩會”十四五房地產(chǎn)行業(yè)政策展望

??導(dǎo)讀

??“十四五”時期房地產(chǎn)行業(yè)有望迎來哪些政策紅利？

??◎  研究員 / 楊科偉、柏品慧、李詩昀

??一季度，房地產(chǎn)信貸政策趨緊，熱點城市相繼出現(xiàn)房貸額度緊張、放貸周期延長等現(xiàn)象，2月以來全國房貸利率止跌回升。新一輪調(diào)控潮來襲，深圳、上海、成都等多城政策加碼，全面落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。2021年作為“十四五”開局之年，房地產(chǎn)政策將如何演變？“十四五”時期房地產(chǎn)行業(yè)有望迎來哪些政策紅利？

01“兩會”定調(diào)政策保持連續(xù)穩(wěn)定
保障尤其租賃將發(fā)力

??……略……

??一、GDP增長目標設(shè)6%下限管理，堅守“六穩(wěn)”、“六保”政策底線

??2021年的政府工作報告弱化了經(jīng)濟增長目標，改設(shè)6%的下限管理。集中精力推進改革創(chuàng)新、推動高質(zhì)量發(fā)展，繼續(xù)堅守“六穩(wěn)”、“六?！闭叩拙€。

??2021年GDP增長預(yù)期目標設(shè)定為6%以上，明顯低于8%左右的市場預(yù)期值。一方面是為了引導(dǎo)預(yù)期，集中精力鞏固經(jīng)濟恢復(fù)增長基礎(chǔ)，推動高質(zhì)量發(fā)展，另一方面則是考慮到保持GDP增長預(yù)期目標的可持續(xù)性，與明年、后年的目標相銜接，避免造成大起大落。

??而在統(tǒng)籌疫情防控和經(jīng)濟社會發(fā)展的同時，仍需堅守“六穩(wěn)”、“六?！闭叩拙€，抓好保市場主體、保居民就業(yè)、?；久裆ぷ?。2021年，城鎮(zhèn)新增就業(yè)1100萬人以上，城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率5.5%左右，CPI漲幅3%左右，并實現(xiàn)居民收入穩(wěn)步增長。

??二、宏觀政策不急轉(zhuǎn)彎，貨幣、財政將逐漸回歸常態(tài)化

??……略……

??三、繼續(xù)堅持“房住不炒”，重點解決大城市住房突出問題

??政府工作報告連續(xù)第二年提到堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。此外，“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”首次寫入政府工作報告。

??繼2020年底中央經(jīng)濟工作會議之后，今年的政府工作報告再提解決好大城市住房突出問題，并要增加共有產(chǎn)權(quán)房供給。通過不斷完善住房市場體系和住房保障體系，解決新市民住房難問題，促進實現(xiàn)人民住有所居的目標。

??連續(xù)第二年政府工作報告未提房地產(chǎn)稅立法。2019年政府工作報告提出要穩(wěn)步推進房地產(chǎn)稅立法，2020年官方表態(tài)中又調(diào)整為“穩(wěn)妥推進”，且房地產(chǎn)稅連續(xù)兩年缺席政府工作報告，說明房地產(chǎn)稅不會成為本年度政府工作重心，年內(nèi)立法工作啟動可能性較低。

02 2021年房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿
因城施策落實“三穩(wěn)”

??……略……

??一、房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿上升為長效機制，避免成為金融風(fēng)險“灰犀?！?br/>

??……略……

??1、“三道紅線”范圍擴容至全行業(yè)，過半房企有望限時轉(zhuǎn)綠

??2020年8月20日，住建部、央行召開重點房企座談會，對房企有息負債規(guī)模設(shè)置了“三道紅線”：其一，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率大于70%；其二，凈負債率大于100%；其三，現(xiàn)金短債比小于1倍。

??依據(jù)“三道紅線”觸線情況，12家試點房企將劃分為紅、橙、黃、綠四檔，分檔設(shè)定有息負債的增速閾值。倘若“三道紅線”全部命中，有息負債規(guī)模便以2020年6月為上限，不得增加。倘若踩中兩條、一條以及一條未中，有息負債規(guī)模年增速分別設(shè)限為5%、10%和15%。

??2020年10月，監(jiān)管部門對重點房企下發(fā)三張表：《試點房地產(chǎn)企業(yè)主要經(jīng)營、財務(wù)指標統(tǒng)計監(jiān)測表》、《試點房地產(chǎn)企業(yè)融資情況統(tǒng)計監(jiān)測表》、《試點房地產(chǎn)企業(yè)表外相關(guān)負債監(jiān)測表》。

??除了“三道紅線”這類監(jiān)管指標之外，更關(guān)注現(xiàn)金流等相關(guān)指標，具體涉及權(quán)益購地金額、權(quán)益銷售金額、近三年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額是否連續(xù)為負、有息負債規(guī)模等參考性指標。并加強對表外的投融資監(jiān)管，在關(guān)注房企的經(jīng)營狀況之外，還要求房企填寫參股未并表住宅地產(chǎn)項目、明股實債融資等數(shù)據(jù)，說明此次監(jiān)管為穿透式，表內(nèi)表外全覆蓋。

??我們認為房企融資環(huán)境或?qū)⒊掷m(xù)收緊，“三道紅線”仍將持續(xù)發(fā)力，并將成為房企融資重要的參考標準。除了首批12家試點房企之外，“三道紅線”監(jiān)管范圍或?qū)⒎€(wěn)步擴容至全行業(yè)，更多房企將依據(jù)“三道紅線”的觸線情況，分檔設(shè)定有息負債規(guī)模的增速閾值。

??房企表內(nèi)融資或?qū)⒉粩嗍站o，嚴控有息負債規(guī)模增長上限，尤其是那些暫被劃定為紅檔、橙檔的房企，為了確保有息負債規(guī)模低增長甚至不增長，表內(nèi)融資規(guī)?？臻g將明顯受限。房企表外融資也將是重點監(jiān)管領(lǐng)域，嚴防信托、保險等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)行業(yè)。

??受此影響，房企去杠桿、降負債已是大勢所趨，更多房企將通過增加銷售回款、降低現(xiàn)金支出、資產(chǎn)證券化等方式改善資產(chǎn)負債表，以便提升檔位降低融資約束?？梢云谠S的是，那些現(xiàn)金短債比大于0.8，資產(chǎn)負債率不大于120%，扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率不大于80%的房企，預(yù)計三年內(nèi)都能夠改善，過半房企有望限時轉(zhuǎn)綠。

??2、居民溫和去杠桿，落實“兩道紅線”并強化信貸資金用途管理

??2020年12月28日，央行、銀保監(jiān)會共同發(fā)布房地產(chǎn)貸款集中度管理的“兩道紅線”，銀行業(yè)金融機構(gòu)將劃分為中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機構(gòu)、縣域農(nóng)合機構(gòu)和村鎮(zhèn)銀行五檔，房地產(chǎn)貸款占比上限分別為40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%，個人住房貸款占比上限則分別為32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。

??而在實際的執(zhí)行層面，分別設(shè)置2年或4年的業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期，更利于銀行業(yè)金融機構(gòu)逐級壓降房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸規(guī)模，避免短期因政策過度收緊波及正常的房地產(chǎn)信貸需求。2020年12月末，對于房地產(chǎn)貸款占比、個人住房貸款占比超出管理要求，在2個百分點以內(nèi)的限定2年的業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期，在2個百分點以上的限定4年的業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期。

??各地還可以結(jié)合實際情況，合理確定轄區(qū)內(nèi)第三檔、第四檔以及第五檔銀行業(yè)金融機構(gòu)的房地產(chǎn)貸款占比上限，即以房地產(chǎn)貸款集中度管理的“兩道紅線”為基準，增減2.5個百分點。

??多省市依規(guī)上調(diào)小型銀行房貸占比上限，平衡好小型銀行經(jīng)營壓力和金融風(fēng)險防控。例如上海第三檔和第五檔銀行的房貸占比上限分別提高2個百分點和1.5個百分點，又如廣東省第三檔和第四檔銀行的房貸占比上限分別提升2個百分點和2.5個百分點。

??上海、廣州、深圳、杭州等熱點城市信貸資金管控趨緊，重點涉及以下三方面內(nèi)容：其一，住房按揭資格審核趨嚴，銀行嚴查按揭貸款人資質(zhì)，嚴格評估風(fēng)險，對不符合償債收入比例要求的購房者不予放貸。其二，房貸額度緊張，放貸周期明顯延長，部分國有大行甚至階段性停貸。譬如，廣州銀行業(yè)接窗口指導(dǎo)，新增個人住房貸款占比不超過12.6%，每月新增個人住房貸款額度不超過2020年10-12月三個月的平均放款額度。其三，上調(diào)房貸利率，2021年1月底，廣州工農(nóng)中建四大行首套、二套房貸利率均上調(diào)15個基點，分別由5.05%和5.25%提升至5.2%和5.4%。

??2月以來全國房貸利率止跌回升。融360數(shù)據(jù)顯示，2021年2月，全國首套房貸平均利率5.26%，環(huán)比上升4個基點，二套房平均利率5.56%，環(huán)比上升3個基點。3月，房貸利率持續(xù)上移，全國首套、二套房貸款平均利率環(huán)比分別增長2個基地和1個基點。

??我們認為居民信貸政策將全面轉(zhuǎn)向去杠桿，確保居民杠桿率和負債率不再繼續(xù)上升。具體而言，供應(yīng)端銀行業(yè)金融機構(gòu)將嚴格落實房地產(chǎn)貸款集中度管理的“兩道紅線”，加強對新增及存量房地產(chǎn)貸款占比、個人住房貸款占比的管控，一旦超出所在檔次銀行的占比上限，更應(yīng)強化過渡期業(yè)務(wù)調(diào)整。

??嚴格落實差別化住房信貸政策，嚴控個人住房貸款投放節(jié)奏，并對購房者首付資金來源、債務(wù)收入比等加大核查力度。限貸政策整體易緊難松，熱點城市不排除進一步加碼的可能性，涉及適度調(diào)升首套、二套貸款首付比例，尤其是調(diào)升非普通住房首付比例等。房貸利率或?qū)②厔菪陨弦?，首套尤其是二套房貸利率大概率將步入上行通道。

??加強信貸資金用途管理，全面落實貸前檢查、貸中審查、貸后檢查制度，禁止發(fā)放用途虛假或存疑的貸款，嚴防信用貸、消費貸、經(jīng)營貸等信貸資金違規(guī)挪用于購房。并完善信貸資金用途監(jiān)測與攔截機制，對貸前調(diào)查不嚴、貸后管理不到位、信貸資金被挪用等違規(guī)行為，及時采取一系列的懲戒措施。

??二、因城施策落實穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期，熱點城市加碼壓力城市紓困

??……略……

??三、租賃、保障持續(xù)發(fā)力，緩解大城市尤其是困難家庭住房難題

??……略……

??1、強化地方政府主體責任，供地、財政等支持租賃及保障房供應(yīng)

??……略……

??2、規(guī)劃市場化租賃發(fā)展、降低稅費負擔，改善弱勢群體住房困境

??……略……

??3、2021年舊改小區(qū)5.3萬個惠及975萬戶，保障低收入家庭居住需求

??作為一項民生工程，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造主要涉及小區(qū)面貌改觀、房屋功能改善、基礎(chǔ)設(shè)施改造和居住環(huán)境改優(yōu)等多方面內(nèi)容。

??2019年以來，全國已開工改造5.9萬個城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，惠及居民1088萬戶。2019年，全國完成改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)1.9萬個，惠及352萬戶居民家庭。2020年，《政府工作報告》提出新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個的目標任務(wù)，全年實際已開工改造4萬個，惠及736萬戶居民家庭。

??2021年，《政府工作報告》再次提出新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.3萬個的目標任務(wù)，較2020年計劃開工量增長36%，預(yù)計將惠及975萬戶居民家庭。

??可以期許的是，隨著城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造加速推進，將進一步提升城鎮(zhèn)老舊小區(qū)居住功能，不斷增進住房困難家庭福祉，最大程度保障城市低收入家庭及困難群眾基本的居住需求。

03“十四五”完善住房市場與保障體系
土地集約化利用

??……略……

??一、完善住房市場與保障兩大體系，租賃市場進入發(fā)展快車道

??……略……

??1、堅持“房住不炒、因城施策”，強化城市政府主體責任

??……略……

??2、切實增加租賃住房和保障房供應(yīng)，解決好大城市住房突出問題

??……略……

??二、盤活存量土地資源、探索跨區(qū)域交易，實現(xiàn)市場化配置集約化管理

??……略……

??1、盤活存量土地資源釋放供地指標，實現(xiàn)集約化管理

??“十四五”規(guī)劃提出，要建立健全城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，統(tǒng)籌推進農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革。

??一方面，有助于提升農(nóng)民和農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口收入。農(nóng)村土地征收制度改革的關(guān)鍵點在于擴大有償使用范圍，并提升被征收的農(nóng)村土地補償標準，逐步向市場化的價格靠攏，有利于提升農(nóng)業(yè)人口財產(chǎn)性收入，增強其購買力。建立集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市增值收益分配制度，有利于加快集體建設(shè)用地入市進程，并將更多的增值收益分配給集體組織。

??另一方面，有利于盤活存量用地，實現(xiàn)土地集約化利用。中國社科院曾發(fā)布報告，全國每年因農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移，新增農(nóng)村閑置住房5.94億平方米，超3000萬畝農(nóng)村用地閑置。推進農(nóng)村“三塊地”改革，在堅守18億畝耕地紅線的基礎(chǔ)上，盤活了存量用地，實現(xiàn)土地要素的高效利用。

??2、以市場化配置之手，結(jié)構(gòu)性調(diào)節(jié)不同規(guī)模城市建設(shè)用地指標

??“十四五”規(guī)劃還提到，要改革土地計劃管理方式，探索建立全國性的建設(shè)用地、補充耕地指標跨區(qū)域交易機制。

??一方面，有助于緩解核心城市供地緊張問題。這一跨區(qū)域交易制度的建立，將極大程度緩解大城市發(fā)展空間的“用地指標”制約，便于城市群、都市圈中的中心城市獲得更多建設(shè)用地。在總量規(guī)模一定的前提下，土地跟著人走，最大程度緩解人口流入型的中心城市土地資源緊缺、供需不平衡的發(fā)展瓶頸，更好地落實穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期的長期調(diào)控目標。

??另一方面，適度抬升中小城市土地出讓價格，增加財政收入。對于供地指標長期過剩的城市而言，通過跨區(qū)域交易機制，與供地緊張城市交易增減掛鉤節(jié)余指標，實現(xiàn)流轉(zhuǎn)收益。同時，也防止小城市因持續(xù)供地過量導(dǎo)致住宅庫存風(fēng)險不斷攀升。

??三、新型城鎮(zhèn)化仍是房地產(chǎn)行業(yè)制度紅利，戶籍制度改革成“助推劑”

??……略……

??1、城鎮(zhèn)化率升至65%，新增城鎮(zhèn)人口約5600萬，增量購房需求可期

??改革開放以來，隨著計劃經(jīng)濟時代遺留的城鄉(xiāng)二元戶籍制度被逐漸打破，農(nóng)村剩余勞動力加速向城鎮(zhèn)、向第二第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移?？梢哉f，人口紅利持續(xù)釋放，是中國經(jīng)濟連續(xù)數(shù)十年保持高速增長的核心動因。1978到2020年，中國常住人口城鎮(zhèn)化率由17%升至60%，年均增速保持在1個百分點以上，累計帶動近7億鄉(xiāng)村人口進入城市。

??根據(jù)《政府工作報告》，“十四五”期間，中國常住人口城鎮(zhèn)化率將從60%提升至65%，未來5年常住人口城鎮(zhèn)化率約有4個百分點的增長空間。城鎮(zhèn)化所產(chǎn)生的新晉市民群體，依然是房地產(chǎn)市場中重要的需求主體。保守估計，“十四五”期間新晉城鎮(zhèn)人口規(guī)模將達到5600萬，有望給房地產(chǎn)市場提供堅實的需求支撐。

??2、戶籍制度改革成樓市“助推劑”，新晉落戶人口購房需求更剛性

??戶籍制度改革是城鎮(zhèn)化向高效縱深推進的重要保證。長期以來，戶籍壁壘制約人口流動，阻礙住房等消費釋放，另外，人口流出型城市養(yǎng)老、社保等負擔也在持續(xù)加重。在此背景下，常住人口城鎮(zhèn)化率和戶籍人口城鎮(zhèn)化率長期背離，“半城市化”現(xiàn)象突出，城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量仍然有顯著提升空間。

??目前，中國勞動年齡人口已進入負增長區(qū)間，人口紅利逐漸消退，全面深化戶籍制度改革，促進人口要素自由流動，充分釋放人口活力，既是新型城鎮(zhèn)化的題中之義，也是經(jīng)濟增長的必然要求。2011年，中央一號文件首次提出要放寬中小城市落戶條件，2013年，十八屆三中全會明確要有序放開中等城市落戶限制、合理確定大城市落戶條件。2019年開始，各地競相出臺人才吸引政策、放寬戶籍準入條件，2020年，江西、山東等省市更是全面開放城鎮(zhèn)落戶限制。可以預(yù)見的是，戶籍制度改革將是“十四五”期間，乃至到2035年中國改革的重要發(fā)力點，也將助力新晉城鎮(zhèn)人口購房需求有序釋放。

??“十四五”期間，戶籍制度改革或?qū)⒅饕獓@兩方面展開：其一，戶籍準入方面，放開放寬除個別超大城市外的落戶限制。全面取消城區(qū)人口300萬以下城市落戶限制，全面放寬城區(qū)常住人口300-500萬大城市落戶條件，對于城區(qū)人口500萬以上超大、特大城市，廣州、深圳、杭州、南京等逐漸實現(xiàn)城市圈內(nèi)甚至跨城市圈落戶積分互認，上海、北京等則以放寬遠郊區(qū)或特定群體落戶條件為主；其二，公共服務(wù)方面，推進基本公共服務(wù)常住人口全覆蓋，通過財政轉(zhuǎn)移支付與農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口市民化相掛鉤、財政性建設(shè)資金對基礎(chǔ)投資補助等機制，加快推動農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口全面融入城市。

??3、推進就近城鎮(zhèn)化，新市民將成縣城最大的增量需求

??“十四五”規(guī)劃提出要推進以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)，穩(wěn)步有序推動符合條件的縣和鎮(zhèn)區(qū)常住人口20萬以上的特大鎮(zhèn)設(shè)市。相較于異地城鎮(zhèn)化，就近城鎮(zhèn)化面臨的制度障礙較少，社會保障、公共服務(wù)等制度銜接更為順暢，農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口市民化成本更低，適度避免了“半城鎮(zhèn)化”問題。

??要推進就近城鎮(zhèn)化，一方面，大力發(fā)展縣域經(jīng)濟，通過培育和引進相關(guān)產(chǎn)業(yè)，提升縣域就業(yè)吸納能力。另一方面，為了促進新轉(zhuǎn)移人口市民化，要增加適應(yīng)進城農(nóng)民剛性需求的住房供給，這在一定程度上也帶動了縣域房地產(chǎn)市場發(fā)展，新市民將成縣城最大的增量需求。

??四、市場份額將向城市群和都市圈集中，強化行業(yè)新格局

??……略……

??1、五大城市群將成新一輪發(fā)展高地，市場份額穩(wěn)中有升

??“十三五”之初，國家提出要建設(shè)發(fā)展長三角、粵港澳、京津冀、長江中游、山東半島等19個城市群?！笆濉逼陂g，長三角一體化不斷向縱深推進，生態(tài)綠色一體化發(fā)展示范區(qū)建設(shè)提速，交通、社保等領(lǐng)域互聯(lián)互通取得實質(zhì)性進展?；浉郯拇鬄硡^(qū)建設(shè)積極推進，依托珠三角城市群發(fā)展基礎(chǔ)，在培育壯大戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)、促進科技成果轉(zhuǎn)化等方面成果卓著。京津冀城市群邁向更高水平協(xié)同發(fā)展，充分發(fā)揮北京引領(lǐng)帶動作用，同時調(diào)整轉(zhuǎn)移非首都功能，實現(xiàn)三地優(yōu)勢互補。長江中游、成渝城市群正成為中國經(jīng)濟增長“第四極”，帶動中西部崛起。

??19個城市群充分集聚人口、資金等資源要素，成為拉動中國經(jīng)濟增長的重要引擎，聚集了全國75%以上城鎮(zhèn)人口，創(chuàng)造了80%以上的GDP。

??“十四五”規(guī)劃綱要提出，要深入實施區(qū)域重大戰(zhàn)略，推動實現(xiàn)新的突破性進展，促進區(qū)域間融合互動、融通補充。加快推動京津冀協(xié)同發(fā)展，全面推動長江經(jīng)濟帶發(fā)展，積極穩(wěn)妥推進粵港澳大灣區(qū)建設(shè)，提升長三角一體化發(fā)展水平。

??我們認為，長三角、粵港澳、京津冀、長江中游和成渝城市群將成為新一輪發(fā)展高地，房地產(chǎn)市場份額或?qū)⑾蛭宕蟪鞘腥杭?，行業(yè)新格局進一步強化。

??2、建設(shè)現(xiàn)代化都市圈，核心城市與衛(wèi)星城市市場價值重構(gòu)

??都市圈是城市群內(nèi)部以超大特大城市或輻射帶動功能強的大城市為中心、以1小時通勤圈為基本范圍的城鎮(zhèn)化空間形態(tài)。建設(shè)現(xiàn)代化都市圈，既有利于優(yōu)化人口和經(jīng)濟的空間結(jié)構(gòu)，又有利于激活有效投資和潛在消費需求，增強內(nèi)生發(fā)展動力。

??目前，我國有24個人口規(guī)模達千萬級的都市圈，其中上海、北京、廣佛肇、深惠莞等都市圈人口超2000萬。都市圈是城市群的核心組成部分，據(jù)測算，24個核心都市圈以不到7%的國土面積，聚集起全國超30%的人口，貢獻出50%以上的國內(nèi)生產(chǎn)總值。

??打造現(xiàn)代化都市圈，一方面，拓展“交通圈”以擴大都市圈輻射范圍，暢通都市圈公路網(wǎng)，加快城際鐵路、市域（郊）鐵路、城市軌道交通建設(shè)，“十四五”規(guī)劃綱要提出，要新增城際鐵路和市域鐵路運營里程3000公里。另一方面，重構(gòu)核心城市與非核心城市市場價值，促進人力、物力、財力等資源要素雙向流動，全面解構(gòu)超大特大城市非核心功能，培育發(fā)展衛(wèi)星城市特色產(chǎn)業(yè)體系，加快市政配套功能建設(shè)，實現(xiàn)以產(chǎn)留人、以人促產(chǎn)。

??五、優(yōu)化生育政策、應(yīng)對人口老齡化，支撐樓市成交整體走穩(wěn)

??……略……

??1、優(yōu)化生育政策、試點放開生育限制，全國出生人口降幅有望收窄

??……略……

??2、積極應(yīng)對人口老齡化，養(yǎng)老地產(chǎn)有望超越地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)

??……略……

??六、提升居民收入增加購買力，助力購房消費平穩(wěn)釋放

??……略……

??1、擴大中等收入群體，擴容購房消費的中堅力量

??……略……

??2、優(yōu)化收入分配縮小財富差距，抬升底層剛需購買力

??……略……

04 綜概:
因城施策與金融去杠桿落實“三穩(wěn)”
城市群承載新型城鎮(zhèn)化仍是行業(yè)紅利

??……略……

??一、房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿上升為長效機制，房企降負債、居民降杠桿

??2021年，央行貨幣政策將逐漸回歸常態(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)也將全面轉(zhuǎn)向去杠桿，并上升為長效機制，堅決遏制房地產(chǎn)金融化泡沫化，堅守不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險的政策底線。

??房企融資或?qū)⒊掷m(xù)收緊，“三道紅線”監(jiān)管范圍或?qū)⒎€(wěn)步擴容至全行業(yè)，更多房企將依據(jù)“三道紅線”的觸線情況，分檔設(shè)定有息負債規(guī)模的增速閾值。受此影響，房企去杠桿、降負債已是大勢所趨，過半房企有望限時轉(zhuǎn)綠。

??居民信貸政策也將轉(zhuǎn)向去杠桿，確保居民杠桿率和負債率不再繼續(xù)上升。銀行業(yè)金融機構(gòu)將嚴格落實房地產(chǎn)貸款集中度管理的“兩道紅線”，嚴控個人住房貸款投放節(jié)奏，并強化信貸資金用途管理，嚴防信用貸、消費貸、經(jīng)營貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。

??二、堅持“房住不炒、因城施策”，全面落實穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期

??未來房地產(chǎn)政策層面將繼續(xù)堅持“房住不炒”的基本定位，落實因城施策、一城一策的長效調(diào)控機制，夯實城市政府主體責任，切實把穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控目標落到實處。

??熱點城市將繼續(xù)堅持調(diào)控目標不動搖、力度不松勁，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，在支持居民自住以及改善性購房消費的同時，全面抑制投資、投機性需求，維穩(wěn)房地產(chǎn)市場一致預(yù)期。一旦市場出現(xiàn)過熱的征兆，短期內(nèi)城市地價、房價過快上漲，調(diào)控政策大棒必將尾隨而至。

??壓力城市有望從保市場主體出發(fā)為市場減壓、企業(yè)紓困，那些人口長期凈流出、市場需求相較羸弱乃至房地產(chǎn)庫存高企的壓力二、三線城市，仍需在土地出讓以及房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)給予開發(fā)企業(yè)更大力度的支持，有序消化房地產(chǎn)庫存，避免房價大起大落。

??三、新型城鎮(zhèn)化仍是行業(yè)制度紅利，市場份額向城市群和都市圈集中

??新型城鎮(zhèn)化仍是房地產(chǎn)行業(yè)最大的制度紅利?！笆奈濉睍r期，我國常住人口城鎮(zhèn)化率將由2019年末60.6%進一步提升至2025年末65%，未來5年常住人口城鎮(zhèn)化率約有4個百分點的增長空間，大約5600萬人將由農(nóng)村遷移至城鎮(zhèn)，期間有望帶動不菲的增量購房需求，進而給房地產(chǎn)市場提供堅實的需求支撐。

??市場份額將向城市群和都市圈集中，強化行業(yè)新格局。預(yù)計長三角、粵港澳、京津冀、長江中游和成渝這5大城市群或?qū)⒊蔀樾乱惠啺l(fā)展高地，市場占有率也將穩(wěn)中有升。核心城市與衛(wèi)星城市市場價值重構(gòu)，人力、物力、財力等資源要素將在核心城市與周邊衛(wèi)星城市之間雙向流動，全面疏解超大、特大城市非核心功能，培育發(fā)展衛(wèi)星城市特色產(chǎn)業(yè)體系，真正實現(xiàn)以產(chǎn)留人、以人促產(chǎn)。