[克而瑞]樓市“陽春”維持冷熱分化，長三角三四線土拍火爆

??3月，房地產(chǎn)市場再迎“小陽春”行情，成交同、環(huán)比漲幅皆超7成。一線城市成交倍增，規(guī)模升至歷史高位，二三線城市冷熱分化顯著，杭州、南京、寧波、廈門等熱點(diǎn)城市成交皆創(chuàng)近年來單月新高，鄭州、天津、南寧、昆明等城市繼續(xù)下行，但長沙、蘇州、濟(jì)南等城市開始顯著回升。土地成交量升價(jià)跌，溢價(jià)率續(xù)創(chuàng)2020年以來新高，流拍地塊集中分布在二三線城市下轄郊縣。一線城市近乎“斷供”，僅廣州底價(jià)成交4宗地，在22城土拍“雙集中”影響下，土拍顯著“下沉”非重點(diǎn)城市，尤其是長三角三四線城市土拍市場普遍火熱，甚至縣級市也開始屢屢百輪競拍，單價(jià)地王紀(jì)錄屢被刷新。

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??新增供應(yīng)：同比增35%且超2019年同期，二三線供貨規(guī)模加速放大

??3月熱點(diǎn)城市商品住宅如期迎來高峰，28個(gè)重點(diǎn)城市預(yù)估新增供應(yīng)面積1978萬平方米，環(huán)比較2月翻倍增長121%，同比增長35%。受此拉動下一季度累計(jì)供應(yīng)規(guī)模高于過去兩年，較2019年同期增長6%。

??分能級來看，一線城市供應(yīng)規(guī)模穩(wěn)中有增，不過一季度整體供應(yīng)還是低于2019年同期。4個(gè)一線城市3月供應(yīng)面積為136萬平方米，環(huán)比增39%，同比增7%，前3月累計(jì)較2019年同期降9%。上海因出臺新盤集中預(yù)售政策，3月僅供應(yīng)12萬平方米，前3月較2019年同期規(guī)模下降42%。深圳3月供應(yīng)規(guī)模也有明顯縮量，同、環(huán)比降幅均在6成以上。僅北京、廣州3月供應(yīng)面積環(huán)比增長，但廣州3月同比及累計(jì)同比分別下降35%和13%。隨著二季度上海、深圳等待開項(xiàng)目入市，一線城市供應(yīng)規(guī)模將有一定回升。

??熱點(diǎn)二三線城市供應(yīng)規(guī)模繼續(xù)放量，24個(gè)監(jiān)測城市3月合計(jì)供應(yīng)1842萬平方米，環(huán)比增131%，推貨量超2020年疫后復(fù)工同比增37%，前3月累計(jì)規(guī)模較2019年增長8%。隨著“金三”節(jié)點(diǎn)到來，核心二線以及強(qiáng)三線城市仍是房企布局重心，武漢、天津、寧波、無錫、廈門等城市供應(yīng)量顯著增加，同、環(huán)比增幅均超100%。東莞3月供應(yīng)階段性縮量，不過一季度整體推貨量仍顯著好于2019年同期。

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??新房成交：同環(huán)比漲幅約7成，京滬深杭寧等繼續(xù)倍增而津鄭等維持下行

??3月典型城市商品住宅成交表現(xiàn)熱度不減，28個(gè)監(jiān)測城市預(yù)計(jì)成交規(guī)模達(dá)2985萬平方米，同、環(huán)比增幅超7成，一季度較2019年同期增長33%。一線城市繼續(xù)領(lǐng)漲，二三線城市分化特點(diǎn)逐漸體現(xiàn)。
一線城市3月預(yù)計(jì)整體成交新房412萬平方米，環(huán)比再增79%，前3月較2019年同比增長97%。得益于充沛的購買力，北京、上海、深圳樓市火熱依舊，3月同、環(huán)比大增，驅(qū)動一季度成交創(chuàng)3年新高，較2019年同期增幅均在100%以上。廣州漲幅略遜于3城，但同、環(huán)比漲幅也分別達(dá)83%和74%。二三線城市中24個(gè)監(jiān)測城市3月預(yù)計(jì)整體成交2573萬平方米，同、環(huán)比分別增長68%和70%，但一季度累計(jì)規(guī)模較2019年僅增長26%。城市間市場分化顯著，杭州、南京、寧波、廈門等熱點(diǎn)城市同比、累計(jì)同比漲幅繼續(xù)保持倍增，天津、南寧、西安、昆明、鄭州、長春等市場調(diào)整城市成交規(guī)模較2019年同比仍持續(xù)不同幅度下降。值得關(guān)注的是，長沙、蘇州、濟(jì)南等不溫不火或下行調(diào)整城市成交開始顯著回升。

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??庫存：維持供不應(yīng)求格局，過半城市庫存及消化周期再收窄

??3月銷售節(jié)點(diǎn)期間多數(shù)城市供求雙升，但整體仍維持供不應(yīng)求狀態(tài)。除無錫、廈門、天津供應(yīng)顯著放量短期供過于求外，其余城市普遍供求比小于1。受前期土地成交較低影響，短期內(nèi)供求比仍將低于合理區(qū)間下限。
受此影響下，重點(diǎn)城市庫存面積普遍環(huán)比回落，杭州、重慶、濟(jì)南、寧波、南京環(huán)比降幅超10%。同比上上海庫存較2020年同期也降37%。受此影響下，半數(shù)以上城市消化周期有不同幅度縮短。

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??成交結(jié)構(gòu)：上海低檔占比回升，北京90平以下比重回落6PTS

??從價(jià)格段分布來看，低檔產(chǎn)品占比上海、深圳分別回升11、1個(gè)百分點(diǎn)，北京下降10個(gè)百分點(diǎn)；中低檔產(chǎn)品占比北京回升5個(gè)百分點(diǎn)，上海、深圳分別下降10、1個(gè)百分點(diǎn)；中檔產(chǎn)品占比上海、北京分別回升2、5個(gè)百分點(diǎn)，上海下降2個(gè)百分點(diǎn)；中高檔產(chǎn)品上海持平、北京、深圳微升；高檔產(chǎn)品占比上海、北京微降，深圳微升。

??從面積段分布來看，90平方米以下產(chǎn)品占比上海、深圳分別回升8、1個(gè)百分點(diǎn)，深圳下降6個(gè)百分點(diǎn)；90-120平方米產(chǎn)品占比上海、深圳分別下降3、1個(gè)百分點(diǎn)，北京回升1個(gè)百分點(diǎn)；120-144平方米產(chǎn)品占比上海、北京分別下降和回升3、2個(gè)百分點(diǎn)，深圳持平；144-200平方米產(chǎn)品以及200平方米以上大戶型產(chǎn)品成交占比上海微降、北京微升、深圳持平。

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??二手住房：9城同環(huán)比普漲，北京廈門同比漲幅超150%而深圳跌11%

??2021年3月，二手房市場整體表現(xiàn)亮眼，9個(gè)重點(diǎn)城市共計(jì)成交746萬平方米，環(huán)比翻倍，漲幅105%?；谌ツ晖诮?jīng)濟(jì)仍在復(fù)蘇期成交基數(shù)相對較低，本月同比漲幅高達(dá)67%。值得一提的是，相比2019年同期，同比漲幅仍有43%，整體一季度同比2019年更有超5成增長，目前市場規(guī)模正處近年來高位。
具體到城市來看，9城環(huán)比漲幅皆超50%，其中成都、杭州、青島、廈門更是漲幅翻倍。同比來看，整體顯示漲多跌少，北京、廈門同比漲幅分別高達(dá)165%和171%最為亮眼，深圳受政策調(diào)控影響回落11%，大連因成交規(guī)?；鶖?shù)低漲跌波動較大，同比下降73%。當(dāng)前全國主要城市二手房住宅市場雖處于歷史高位，但年初一系列新政加碼調(diào)控市場已初見效，疊加新房供應(yīng)釋放，二手房市場熱度回流新房市場在所難免。預(yù)計(jì)后續(xù)成交規(guī)模將高位企穩(wěn)或有小幅回落。

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??土地市場：成交量升價(jià)跌、溢價(jià)率迭創(chuàng)新高，長三角三四線持續(xù)火熱

??3月，全國300城經(jīng)營性土地成交總建面13456萬平方米，環(huán)比增長22%，同比增長13%；成交總金額3393億元，同、環(huán)比分別增長18%和5%；平均樓板價(jià)降至2521元/平方米，環(huán)比下跌14%，同比仍上漲5%。

??土拍平均溢價(jià)率進(jìn)一步回升至16.9%，續(xù)創(chuàng)2020年以來新高。其中，三、四線城市土拍市場火熱，溢價(jià)率升至20.5%，環(huán)比增加1.3個(gè)百分點(diǎn)，一、二線城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)大幅減少，溢價(jià)率明顯回落，一線城市僅廣州掛牌出讓4宗地，且全部底價(jià)出讓。土地流拍現(xiàn)象有所緩解，重點(diǎn)監(jiān)測城市平均流拍率環(huán)比下降2.2個(gè)百分點(diǎn)至7.6%。新晉流拍地塊主要集中在長沙、南通、清遠(yuǎn)、湛江等二三線城市的遠(yuǎn)郊區(qū)縣，例如長沙流拍的7宗地主要來自于下轄的瀏陽市，南通流拍的5宗地同樣集中分布在下轄的海安市。

??一線城市成交建面62萬平方米，同、環(huán)比分別下降71%和84%；成交金額降至72億元，平均樓板價(jià)跌至11647元/平方米，環(huán)比下跌37%。受供地兩集中政策影響，京、滬、深土地市場“斷供”，僅廣州掛牌出讓4宗地，土拍過程毫無波瀾，均為底價(jià)成交。

??二線城市成交建面3025萬平方米，環(huán)比增長50%，成交金額1164億元，環(huán)比增長21%，平均樓板價(jià)降至3849元/平方米，環(huán)比下跌19%。具體而言，鄭州土地成交放量，總成交建面達(dá)337萬平方米，二七、金水、中原等主城區(qū)皆有宅地出讓，金地、碧桂園、中海等房企均有所斬獲。土拍市場明顯降溫，底價(jià)成交常態(tài)化，零溢價(jià)城市持續(xù)增多，僅限于南寧、寧波、福州、合肥和西安5城溢價(jià)率仍保持在20%以上。

??三四線城市成交建面10369萬平方米，同、環(huán)比漲幅都在20%以上，樓板價(jià)升至2080元/平方米，環(huán)比上漲17%。在CRIC重點(diǎn)監(jiān)測的三四線城市中，僅限于溫州和柳州兩城成交建面超100萬平方米，其中溫州暫以131萬平方米居首。長三角地區(qū)三四線土拍市場持續(xù)火熱，溫州、常州、湖州、南通、義烏、臺州等多城頻出高價(jià)地。典型如溫州，月內(nèi)共計(jì)出讓16宗土地，除3宗商辦地塊外，其余13宗涉宅用地溢價(jià)率均在25%以上，且多數(shù)地塊是以封頂價(jià)成交。

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??綜觀：供應(yīng)增加疊加信貸嚴(yán)控，樓市將回歸穩(wěn)態(tài)，滬杭等熱點(diǎn)也將趨于理性

??2021年以來，房地產(chǎn)市場熱度不減，3月尤是，一、二手房成交均超預(yù)期，同環(huán)比持增。核心一二線、強(qiáng)三線城市仍是主力支撐，北、上、深、杭等放量顯著，蘇北三四線城市在棚改貨幣化安置刺激和地王頻出的雙重利好驅(qū)動下，居民購房積極性依舊較高。

??不過隨著房地產(chǎn)信貸政策全面趨緊，投機(jī)炒作需求將得到有效遏制，房地產(chǎn)市場有望逐漸回歸穩(wěn)態(tài)。受此影響，上海、廣州、杭州這類熱點(diǎn)一二線城市房地產(chǎn)市場或?qū)⒅鸩交貧w理性，基于市場仍有強(qiáng)勁的需求支撐，預(yù)計(jì)成交將穩(wěn)中有降，但不會明顯失速。反觀熱點(diǎn)三四線城市房地產(chǎn)市場或?qū)@著降溫，受限于本地購房需求基本飽和，疊加市場購買力瓶頸盡顯，成交或?qū)⒚黠@縮量，高價(jià)盤、地王盤更將面臨較大的去化壓力。